ZNALECKÝ POSUDEK. č /10. o ceně rodinného domu - Žižkova ul. č.p. 401, k.ú. Arnultovice u Nového Boru, obec Nový Bor, okres Česká Lípa.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /10 o ceně rodinného domu - Žižkova ul. č.p. 401, k.ú. Arnultovice u Nového Boru, obec Nový Bor, okres Česká Lípa. Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Brno - venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Veveří Brno odhad tržní ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Vítězslav Veselý J.Šafaříka 1536/ Teplice tel.: ing.ves@seznam.cz Posudek obsahuje 7 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Teplicích

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně rodinného domu - Žižkova ul. č.p. 401, k.ú. Arnultovice u Nového Boru, obec Nový Bor, okres Česká Lípa s pozemkem. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům Adresa nemovitosti: Žižkova Nový Bor Kraj: Liberecký Okres: Česká Lípa Obec: Nový Bor Katastrální území: Arnultovice u Nového Boru Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j) : 200,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí - kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje list vlastnictví č Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům b) Pozemky b 1 ) Pozemek

3 - 3 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům - 26a Zděný, samostatně stojící rodinný dům. Objekt je z malé části podsklepený, obsahuje přízemí a obytné podkroví. Krov dřevěný sedlový, střešní krytina plechová, klempířské konstrukce z plechu pozinkovaného. Fasáda stříkaný břízolit. Obvodové zdivo přízemí v tl. 45 cm, obvodové (štítové) zdivo podkroví v tl. 30 cm. Strop sklepa klenba, stropy přízemí a podkroví polospalné s rovným podhledem. Podlaha sklepa betonová mazanina. Podlahy nadzemních podlaží prkenné, parkety, PVC, keramická dlažba a betonová mazanina. Schodiště se stupni betonovými. Dveře dřevěné hladké, okna dřevěná dvojitá. Elektroinstalace světelná. Vytápění ústřední kotlem plynovým. Ohřev vody elektrickým boilerem.sanitární vybavení sestává z WC, vany a umyvadla. V kuchyni je elektrický sporák. Ve sklepě je jedna skladová prostora. V přízemí je zádveří, chodba se schodištěm, koupelna s WC, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, dvě komory a garáž. V podkroví je chodba a tři pokoje. Objekt je napojen na veřejnou síť elektřiny, vody, kanalizace a plynu. Dům pochází z roku 1908, technický stav zhoršený. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Liberecký kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 102 roků Základní cena ZC (příloha č. 20a): 3 585,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: sklep: 5,3*2,6 = 13,78 m 2 přízemí: 9,26*9,6+1,93*3,3+8,5*4+1,17*4,26 = 134,25 m 2 podkroví: 9,26*9,7 = 89,82 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 13,78 m 2 2,00 m přízemí: 134,25 m 2 3,10 m podkroví: 89,82 m 2 2,70 m Obestavěný prostor: : 5,3*2,6*2+9,26*9,6*(0,1+3,1+1,6+3,4*0,5)+ = 815,52 m 3 1,93*3,3*(0,1+3,1)+ 8,5*4*(0,1+5,1)+1,17*4,26*(0,1+2,5) Obestavěný prostor celkem: = 815,52 m 3

4 - 4 - Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 134,25 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 237,85 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,77 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu - oplocení, zpevněná plocha II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0, Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 102 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,413 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III 0,00 čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních I -0,35 rodinných domech (RD) nebo v okolí - Konfliktní skupiny v okolí. 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00

5 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,710 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Nařízení exekuce, I -0,05 Exekuční příkaz k prodeji 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,413 * 0,710 * 0,950 = 0,279 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 3 585,- Kč/m 3 * 0,279 = 1 000,22 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 000,22 Kč/m 3 * 815,52 m 3 = ,41 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,41 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná ,00 200, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: omezení užívání pozemku - chráněná krajinná oblast -3 % pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 7 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,0360 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,64

6 - 6 - Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 200,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada ,00 200, ,- Součet ,- Úprava ceny - příloha č. 21: omezení užívání pozemku - chráněná krajinná oblast -3 % pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 7 % ,- Mezisoučet ,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,0360 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,17 Pozemek - zjištěná cena = ,81 Kč

7 - 7 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům = ,41 Kč b) Pozemek = ,81 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,22 Kč ,- Kč slovy: Devětsetosmdesátjednatisícosmsetdeset Kč Administrativní cena ideální šestiny nemovitosti, která je předmětem ocenění, činí: : 6... = ,- Kč Obvyklá (tržní) cena nemovitosti: Na základě vyhodnocení realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí a po konzultaci s realitní kanceláří odhaduji, že obvyklá cena hodnocené nemovitosti činí ,- Kč Cena šestiny nemovitosti, která je předmětem ocenění, po zaokrouhlení činí ,- Kč. V Teplicích, Ing. Vítězslav Veselý J.Šafaříka 1536/ Teplice tel.: ing.ves@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne pod č.j. Spr. 4476/88, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvláštní specializace nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /10 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /10.