ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 1/2 bytu č.419/9 v bytovém domě čp ,713,714 ; ul.jablonecká, v Praze 9, v kat.území: Střížkov (část domu v k.ú.prosek). Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j. 088 EX 1132/12 Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se

2 -2- A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu 1/2 bytu č.419/9 v bytovém domě čp (Střížkov), čp (Prosek); ul.jablonecká, v Praze 9 a ocenit dále příslušenství a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Byt č. 419/9 - spoluvl.podíl: 1/2 Jablonecká Praha 9 Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Střížkov Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. a): 2 250,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti p.malinského Libora. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne fotodokumentace pořízená znalcem dne při prohlídce - výpis z KN ze dne (byt) - 3 výpisy z KN ze dne (budova,pozemky) - snímek katastrální mapy ze dne žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne usnesení o ustanovení znalce ze dne (č.j.088ex 1132/12) - exekuční příkaz ze dne údaje převzaté z kupní smlouvy ze dne uzavřené mezi SBD pro Prahu 9 a p.malinskou Květoslavou : kolaudační rozhodnutí ze dne vydané pod č.j.výst.11991/70 Odborem výstavby pro Prahu 9 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.3 znaleckého posudku. 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl:1/2 na bytové jednotce č.419/9 ve 4.nadzemním podlaží bytového domu o 14 bytových sekcích (čp ,713,714) v Praze 9 - Střížkov, v ulici Jablonecké. Bytový dům má 11 nadzemních podlaží, plochou střechu, je nepodsklepený a dodatečně zateplený; bytový dům je užívaný od r.1970 a má běžnou údržbu. Byt č.419/9 je velikosti 3+1 a celkový spoluvlastnický podíl na společných částech domu a zastavěných pozemcích je 6803/

3 -3-7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č.419/9- spol.podíl:1/2 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č.419/9- spol.podíl:1/2 Popis Jedná se o byt velikosti 3+1 ve 4.nadzemním podlaží bytové sekce čp.419, vlevo od schodiště; byt sestává ze 3 pokojů, kuchyně, předsíně, koupelny, WC, komory, spíže a lodžie; celková podlahová plocha bytu je cca 68 m2 (bez lodžie). V bytě jsou původní dřevěná okna, zdvojená a podlahy jsou kobercové, z PVC nebo z ker.dlažby; v bytě je umakartové bytové jádro a příčky jsou siporexové. Kuchyň je celkově ve zhoršeném stavu a v bytě je předpoklad menších stavebních úprav; okna mají orientaci na jihozápad a severovýchod. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky Popis Jedná se o pozemky oceněné dle platné cenové mapy hlavního města Prahy (3000,-Kč/m2). Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní číslo Výměra [m2] 298,00 284,00 Jedn. cena [Kč/m2] Cena [Kč] , ,-

4 -4- ostatní plocha ostatní komunikace Ostatní stavební pozemky - celkem , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,- Pozemky - zjištěná cena ,- Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky ,- Kč ,- Kč Cena příslušenství - celkem ,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): Podlahové plochy bytu Bytový prostor 25 porovnávací metoda Praha 8 43 let ,- Kč/m2

5 -5- kuchyň: obývací pokoj: pokoj 1: pokoj 2: koupelna: WC: předsíň: komora: spíž: lodžie: Započítaná podlahová plocha bytu: 10,30 m2 18,50 m2 12,30 m2 10,90 m2 2,50 m2 1,00 m2 9,00 m2 1,80 m2 1,30 m2 6,00 m2 73,60 m2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - Kuchyň je celkově ve zhoršeném stavu (vlivem dřívějšího zatékání z horního patra...), okna jsou původní dřevěná (ve zhoršeném stavu...). 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 43 let: 0,80 č. I Vi I I 0,05 0,03-0,10 I I -0,05 I 0,85 9 Index vybavení IV (1 + Vi) * V10 * 0,80 0,632 i1 Index polohy Název znaku č. 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území I 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení I 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu I Pi

6 -6-8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů č. I Ti -0,10 I -0,05 8 Index polohy IP (1 + Pi) 1,000 i1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Vliv obtížného prodeje spoluvl.podílu 1/2 bytu... 3 Index trhu IT (1 + Ti) 0,850 i1 Celkový index I IV * IP * IT 0,632 * 1,000 * 0,850 0,537 Ocenění Cena upravená CU IPC * I ,- Kč/m2 * 0, ,- Kč/m2 CP CU * PP ,- Kč/m2 * 73,60 m ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * / ,50 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Byt č.419/9- spol.podíl:1/2 - zjištěná cena * ,- Kč ,50 Kč ,50 Kč 1/ ,- Kč

7 -7- C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č.419/9- spol.podíl:1/ ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Devětsetpadesátdevěttisícdevětsetdeset Kč ,- Kč Závěr - stanovení obvyklé ceny: Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po zhodnocení stavu na trhu s nemovitostmi, po porovnání s nabízenými prodeji v této lokalitě, po zvážení skutečností obtížného prodeje 1/2 nemovitosti, mohu konstatovat, že dle mého názoru, je :

8 -8- Obvyklá cena nemovitosti ,-Kč (slovy: devětsettisíckč) Jednotlivá práva a závady spojené s touto nemovitostí (věcná břemena,nájemní smlouvy) nebyla žádná zjištěna...! Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Ve Velké Dobré D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2013. E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti ze dne Situace - poloha v obci Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.2245 ze dne Porovnatelné nabídky bytů k prodeji v této lokalitě ze dne počet stran A4 v příloze:

9 -9- Bytový dům čp ,713,714 (Praha 9-Střížkov), ul.jablonecká; pohled jihozápadní (vstupní) Pohled západní

10 Pohled severovýchodní (zadní) Byt č.419/9 (4.nadzem.podlaží) - kuchyň

11 Chodba Koupelna