Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo /2017

Transkript

1 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo /2017 NEMOVITOST: movitost: RD Urbanice Adresa nemovitosti Urbanice 43, Urbanice, Katastrální údaje: Pozemek p.č. st. 65, součástí je stavba Urbanice, čp. 43, rodinný dům, a pozemky p.č. 565 a p.č. 567, to vše v k.ú. Urbanice obce Urbanice. Pozemky: st. 65; 565; 567 Vlastník stavby: SJM, Kosejk Ladislav a Kosejková Hana Bc. č.p. 43, Urbanice Vlastník pozemku: SJM, Kosejk Ladislav a Kosejková Hana Bc. č.p. 43, Urbanice OBJEDNATEL Insolvenční společnost v.o.s., insolvenční správce dlužníka Ladislava Kosejka Adresa: Vlasákova 1419/21, Praha 13 Telefon: ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, Pardubice Telefon: IČ: info@zuom.cz DIČ: CZ ÚČEL POSUDKU: pro potřeby insolvenčního řízení OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 15 stran Počet příloh: 7 stran V Pardubicích dne

2 SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -

3 1. ÚVOD SOUHRN movitost: RD Urbanice Adresa nemovitosti Urbanice 43, Urbanice, Katastrální údaje: Pozemek p.č. st. 65, součástí je stavba Urbanice, čp. 43, rodinný dům, a pozemky p.č. 565 a p.č. 567, to vše v k.ú. Urbanice obce Urbanice. Pozemky: st. 65; 565; 567 Odhad obvyklé ceny pro potřeby insolvenční řízení ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne za účasti pí. Hany Kosejkové a mělo standardní průběh. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -

4 2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -

5 stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -

6 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: RD Urbanice Adresa nemovitosti Urbanice 43, Urbanice, Katastrální údaje: Pozemek p.č. st. 65, součástí je stavba Urbanice, čp. 43, rodinný dům, a pozemky p.č. 565 a p.č. 567, to vše v k.ú. Urbanice obce Urbanice. Pozemky: st. 65; 565; 567 Vlastník stavby: SJM, Kosejk Ladislav a Kosejková Hana Bc. č.p. 43, Urbanice Vlastník pozemku: SJM, Kosejk Ladislav a Kosejková Hana Bc. č.p. 43, Urbanice MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Urbanice jsou malá obec s cca 70-ti obyvateli, nacházející se na jihozápadním okraji okresu Pardubice, cca 22 km od okresního města. V obci je nulová občanská vybavenost. Úplná občanská vybavenost je v 8 km vzdálené Přelouči. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Samostatně stojící dům obdélníkového půdorysu, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou se štítem. Podkroví je zcela využito. Základové konstrukce tvoří betonová deska s izolací, obvodové konstrukce jsou na bázi dřevní hmoty tl. 20 cm, krov dřevěný vázaný, krytinu tvoří betonové tašky, klempířské konstrukce jsou z pozinku. Schody dřevěné, vnitřní příčky SDK. Povrchy vnitřních SDK stěn tvoří nátěr, fasáda z minerální stěrky. Vnitřní keramické obklady jsou v běžném rozsahu. Okna dřevěná EURO, dveře dřevěné plné a částečně prosklené. Podlahy obytných místností jsou plovoucí laminátové a z keramické dlažby. Topení ústřední s elektrokotlem. Rozvedena je studená i teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. V kuchyni je elektrický sporák s digestoří. Vnitřní hygienické vybavení tvoří v 1. NP sprchový kout umývadlo a WC a v podkroví vana, umývadlo a WC. Dům pochází z roku gativně se projevuje zatékání ve stropním prostoru v části se sociálním zázemím, jehož příčina nebyla doposud objasněna. Rovněž laminátové podlahy v 1.NP jsou opotřebeny více než by odpovídalo jejich stáří. POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: 2009 Dílčí rekonstrukce v roce 0 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [ ] dílčí [ ] střecha [ ] fasáda [ ] zateplení [ ] okna [ ] dveře [ ] interiér Stavebně technický stav dobrý DŮM Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 4+kk Strana - 6 -

7 KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [ ] zděné [ ] betonové [ ] montované [ ] smíšené [ ] kovové [x] dřevěné [ ] jiné Vytápění: ústřední Popis: Ústřední teplovodní, plechové radiátory, elektrokotel. Přípojky [x] voda vlastní [ ] voda veřejná [x] kanalizace vlastní [ ] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [ ] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [x] bydlení [ ] pronájem [ ] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Na východním okraji území obce, na samotě na okraji lesa, v lokalitě místně zvané V dbalech, u místní účelové komunikace vedoucí z Urbanic do Ledce. Počet obyvatel 66 Okolí: [ ] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [x] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut [ ] MHD [ ] železnice [x] autobus pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [ ] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 646 Obec Urbanice PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Strana - 7 -

8 Rizika spojená s právním stavem nemovitosti VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI RIZIKO Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Na oceňovaných nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve prospěch Raiffeisenbank a.s. a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 119 pro k.ú. Urbanice. RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní RIZIKO Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Strana - 8 -

9 Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 119 Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Urbanice Katastrální území: Urbanice Ulice: č.o.: Vlastníci SJM, Kosejk Ladislav a Kosejková Hana Bc. č.p. 43, Urbanice Stavba je součástí Urbanice rodinný dům č.p.: 43 ano Pozemky st. 65 zastavěná plocha a nádvoří 61 m trvalý travní porost m lesní pozemek 826 m 2 Strana - 9 -

10 Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.NP 61,00 48,00 2.NP 0,00 45,90 Celkem Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP chodba 6,30 m 2 1,00 6,30 m 2 koupelna s WC 4,00 m 2 1,00 4,00 m 2 obytný prostor s kk 35,20 m 2 1,00 35,20 m 2 technická místnost 2,50 m 2 1,00 2,50 m 2 1.NP - celkem 48,00 m 2 48,00 m 2 2.NP chodba 2,70 m 2 1,00 2,70 m 2 koupelna s WC 8,90 m 2 1,00 8,90 m 2 pokoj 12,70 m 2 1,00 12,70 m 2 pokoj 8,80 m 2 1,00 8,80 m 2 pokoj 12,80 m 2 1,00 12,80 m 2 2.NP - celkem 45,90 m 2 45,90 m 2 Celkem 93 m 2 93 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) Rodinný dům 61,00 6,25 381,25 Obestavěný prostor celkem 381,00 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Popis deska dřevěné sendvičové tl. 20 cm dřevěné sedlová betonové tašky z pozinkovaného plechu SDK, nátěr kontaktní zateplení s minerální stěrkou ne v běžném rozsahu dřevěné hladké plné a částečně prosklené Strana

11 Okna dřevěná s izolačním zasklením Podlahy obytných místností plovoucí laminátové a z keramické dlažby Podlahy ostatních místností z keramické dlažby Vytápění ústřední teplovodní s elektrokotlem Elektroinstalace 230/400 Bleskosvod ano Rozvod vody studená, teplá Zdroj teplé vody el. bojler Instalace plynu ne Kanalizace ano Vybavení kuchyně elektrický sporák, digestoř Vnitřní vybavení vana, sprchový kout, umývadla Záchod 2 x WC Ostatní ne VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 61 Obestavěný prostor [m] 3 381,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 8 Další životnost roků 72 Opotřebení odhadem % 15,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinaté a tvoří funkční celek. V místě je možnost napohjení na veřejný rozvod elektřiny. Voda je z vlastní studny na pozemku a kanalizace je svedena do vlastníjímky na vyvážení. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč lesní pozemek / trvalý travní porost / zastavěná plocha a nádvoří st / Celková výměra pozemků: ,0 0 Hodnota pozemků celkem: Strana

12 VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Bílé Podolí 100,00 745, , Rodinný dům 4+1 po rekonstrukci, pozemek 745 m2. Dispozice: v přízemí - veranda, pracovna, kuchyň, spíž, obývací pokoj, ložnice, koupelna se sprchovým koutem, WC, sklep; v podkroví - velký pokoj s kuchyňským koutem, koupelna se sprchovým koutem, WC, půda. V roce 2012 proběhla rekonstrukce na dotaci Zelená úsporám - výměna krytiny, zateplení střechy, vybudování podkroví, výměna oken. U domu je nová garáž, nová dílna s přístřeškem, kůlna na zahradní nářádí, studna a vlastní čistírna odpadních vod. Občanská vybavenost ve 4 km vzdálených Vrdech - Dolní Bučovice. Možno využít k trvalému bydlení i k rekreaci, 9 km od Čáslavi. Hodnocení:Co do standardu vybavení se jedná o lepší nemovitost, co do umístění o mírně lepší nemovitost. Celkově se oproti oceňované jedná o lepší nemovitost. Lokalita 2 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Chrtníky 115,00 662, , Novostavba rodinného domu v obci Chrtníky. Dispozice 3+1, podkroví se vstupem z lávky, zahradní domek s letní kuchyní. Podlahové topení, plynový kotel. Voda obecní i studna, plyn zaveden. Podlahy z dovozových dlažeb, oplechování prvků střechy a okapy z mědi. Pozemek je svažitý, provedeny terénní úpravy za použití kamenných podpěrných zdí. Velmi dobrá lokalita, občanská vybavenost v Cholticích (15min chůze). Vzdálenosti: Pardubice 14km, Přelouč 9km. Hodnocení:Co do standardu vybavení se jedná o lepší nemovitost, co do umístění o mírně lepší nemovitost. Celkově se oproti oceňované jedná o lepší nemovitost. Lokalita 3 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Zdechovice 141, ,00 7+kk , Rodinný domek se zahradou, hezká slunná parcela Zděný volně stojící rodinný domek je usazen na velkou obdélníkovou parcelu na okraji obce Zdechovice. V přízemí domu se nachází vstupní chodba, koupelna, WC, dva pokoje, velký obývací pokoj spojený s kuchyňským koutem a se schodištěm do podkroví, kde jsou 4 pokoje a koupelna. Objekt je napojený na veřejný rozvod, vody, elektřiny, kanalizace a plynu. Původní ústřední podlahové vytápění bylo provedeno nekvalitně a je nefunkční, vlivem poškozené vytápění došlo k částečnému zvlhnutí obvodového zdiva v přízemí domu. Dům bude vyžadovat rekonstrukci ústředního vytápění a opravu škod vzniklých při jeho poškození. Dále chybí některé zařizovací předměty a obklady v přízemí objektu. Strana

13 Hodnocení:Co do standardu vybavení se jedná o lepší nemovitost, co do umístění o mírně lepší nemovitost. Celkově se oproti oceňované jedná o lepší nemovitost. VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena Kč/m 2 Průměrná cena Kč Maximální jednotková cena Kč/m 2 Maximální cena Kč Stanovená jednotková cena Kč/m 2 Porovnávací hodnota Kč Strana

14 KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ Oceňované nemovitosti se nacházejí v malé obci s nulovou občanskou vybaveností a s horší dosažitelností větších sídel. Jedná se o dřevostavbu, bez příslušenství a s nadstandardně velkým pozemkem. Použité konstrukce a vybavení jsou standardní. gativně bude působit nedořešená závada - zatékání ve stropní konstrukci. Trh s nemovitostmi je v daném regionu rozvinut, nabídka nemovitostí k bydlení v širším okolí převyšuje poptávku. Jedná se však většinou o starší nemovitosti. Nabídka nemovitostí do 10-ti let stáří je minimální. Ceny nemovitostí mají v posledním období v daném regionu rostoucí trend. Silné stránky nemovitosti + téměř novostavba + možnost bydlení i pro početnější rodinu + velký pozemek + možnost využití k trvalému bydlení i k rekreaci. Slabé stránky nemovitosti - v lokalitě s horší dosažitelností občanské vybavenosti - nevyřešená závada ve stavbě. REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : jedenmilionšestsetpadesáttisíc Kč Kč neurčena Kč Kč Vypracoval : Ing. Libor Hemelík V Pardubicích dne: ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku. Strana

15 6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV č SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY 1 MAPA OBLASTI 1 FOTODOKUMENTACE 3 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana