Znalecký posudek č /15 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Transkript

1 Předmět ocenění: Znalecký posudek č /15 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora JUDr. Karla Urbana Pozemek parc.č. 454, jehož součástí je rodinný dům č.p. 116 a pozemek parc.č Obec: Bohumín č.p. 116 Okres: Karviná PSČ Katastrální území: Vrbice nad Odrou Kraj: Moravskoslezský Sídlo katastr. úřadu v Bohumíně Identifikační kód: Vlastník rodinného domu a pozemků: SJM Kučera Josef a Kučerová Ria Objednatel: JUDr. Karel Urban soudní exekutor Minská Brno-město Znalecký posudek je zpracován ke dni Vypracoval: Ing. František Vlček 30. dubna Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 Tento znalecký posudek obsahuje 14 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě dne

2 2 Obsah Úkol... 3 Prohlídka nemovitých věcí... 3 Podklady pro znalecký posudek:... 3 Nález a posudek... 4 Úvod... 4 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav... 6 C. Pozemky... 9 D. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací E. Omezení vlastnických práv Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 97 EX 8899/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku Fotodokumentace

3 3 Úkol Na základě usnesení č.j. 97 EX 8899/ ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 126 pro k.ú. Vrbice nad Odrou, obec Bohumín, okres Karviná. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 126, a to: - pozemek parc.č. 454 o výměře 293 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Součástí pozemku je rodinný dům č.p pozemek parc.č. 455 o výměře 1456 m 2 orná půda Dále je úkolem znalce uvést: a) příslušenství rodinného domu. b) existenci zjištěných věcných břemen a nájemních práv s označením, která z nich zohlednil ve výsledné ceně předmětu ocenění. c) zda je nájemné ze zjištěného nájemního práva poskytováno ve výši v místě a čase obvyklé. d) zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene a závazkem povinného z věcného břemene. e) zda-li zjištěná nájemní práva či věcná břemena výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí se uskutečnila dne od 9:00 za účasti povinné paní Rii Kučerové. Hospodářská budova po rekonstrukci nebyla zpřístupněna, byl proveden pouze vnější náhled. Stav a vybavení bylo popsáno paní Kučerovou. Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 126 pro k.ú. Vrbice nad Odrou, obec Bohumín, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne Situační podklady - Kopie katastrální mapy předmětného území získaná z internetové databáze 3. Ostatní podklady - Fotodokumentace pořízená znalcem dne Informace zjištěné při místním šetření

4 4 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitou věc a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

5 A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňovaný rodinný dům je umístěn v městské části Bohumín-Vrbice, která se nachází jihozápadním směrem od centra města Bohumín ( obyvatel), okres Karviná. Rodinný dům je umístěn v zástavbě rodinných domů podél místní veřejné komunikace, ul. Vrbická. Lokalita je tvořena výhradně zástavbou rodinných domů. Centrum města Bohumín, kde se nachází kompletní občanská vybavenost je vzdálené 5 km severovýchodním směrem. Rodinný dům je umístěn v lokalitě s průměrnou dopravní dostupností, napojení na frekventovanou komunikaci č. I/67, spojující město Bohumín s městem Karviná je možné ve vzdálenosti 3,8 km, napojení na dálnici D1, je možné ve vzdálenosti 1,4 km. V obci se nacházejí zastávky meziměstské autobusové dopravy, nejbližší zastávka (Bohumín, Vrbice, samoobsluha) je ve vzdálenosti 400 m. Z hlediska individuálního bydlení se v rámci města Bohumín jedná o průměrně atraktivní lokalitu. Souhrnné informace o nemovitostech Zastavěná plocha rodinným domem činí 104 m 2, zastavěná plocha hospodářskou budovou činí 48 m 2. Obytná plocha rodinného domu činí 94 m 2, obytná plocha hospodářské budovy činí 38 m 2. Ostatní užitné plochy rodinného domu činí 24 m 2. Celková výměra pozemků činí 1949 m 2. Příslušenství k rodinnému domu tvoří přípojky inženýrských sítí, venkovní žumpa, zpevněné plochy a oplocení. Toto příslušenství rodinného domu není v posudku oceněno samostatně, existence příslušenství je zohledněna při ocenění pozemků a rodinného domu. Rodinný dům je umístěn na pozemku parc.č Pozemek parc.č. 454 spolu s pozemkem parc.č. 455 tvoří přilehlou, podlouhlou zahradu, obdélníkového tvaru. Na pozemku parc.č. 454 se také nachází hospodářská budova, která je ke dni ocenění zrekonstruovaná a upravena pro bydlení. Pozemky se nacházejí v rovinatém terénu. Údaje o oceňovaných nemovitých věcech Oceňovaný rodinný dům se nachází v městské části Bohumín-Vrbice, která se nachází jihozápadním směrem od města Bohumín v zástavbě rodinných domů. Rodinný dům se nachází na pozemku parc.č. 454, který spolu s pozemkem parc.č. 455 tvoří přilehlou zahradu. Tvar pozemku zahrady je podlouhlý, obdélníkový, pozemky se nacházejí v rovinatém terénu. Přístup a příjezd k rodinnému domu je možný ze severozápadní strany ze zpevněné, veřejné komunikace. Rodinný dům byl postaven okolo roku 1950, v roce 2004 byla nemovitost koupena současnými vlastníky a od téhož roku probíhaly rekonstrukce. V domě byly zrekonstruovány podlahy, koupelna, vnitřní omítky, střešní krytina, nové rozvody plynu, elektřiny, vody a odpadů, rozvody ÚT a kotel. Ke dni ocenění je rodinný dům užíván povinnou Riou Kučerovou a jejím manželem k bydlení. Hospodářská budova, která se nachází na pozemku parc.č. 454 je nově zrekonstruována a ke dni ocenění je dle sdělení paní Kučerové užívána matkou povinné pro bydlení. Dům je napojený na elektrickou, plynovodní a vodovodní síť. Odpadní vody jsou svedeny jak do žumpy, tak do veřejné kanalizace. Vytápění zajišťuje plynový kotel s rozvody ÚT pro a kamna na tuhá paliva. Ohřev vody zajišťuje elektrický bojler. 5

6 6 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1. Stavby: Výčet budov 1.1. Rodinný dům č.p.116 Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rodinný dům č.p. 116 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o částečně podsklepený, samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím. V domě se nachází jedna bytová jednotka o dispoziční velikosti 3+1 s hygienickým zařízením a technickým zázemím. Dům je založen na betonových základech bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Střecha je sedlová, krytá bonským šindelem. Krytina střechy je provedena nová (stáří cca 10 let) a kde dni ocenění je hotová jenom z poloviny. Stropní konstrukce jsou nad 1.PP betonové a ve zbytku domu jsou dřevěné trámové s podhledem. Schodiště do podkroví je betonové ve tvaru L bez mezipodesty, schodiště do 1.PP je cihelné jednoramenné. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, poplastované. Venkovní omítku tvoří vápenná omítka. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Podlahy jsou betonové, v obytných místnostech kryté PVC nebo deskami z dřevotřísky a v některých místnostech je provedena keramická dlažba Dveře jsou dřevěné, plné. Okna jsou plastová. V koupelně v 1.NP se nachází umyvadlo a sprchový kout, WC v 1.NP i v 2.NP jsou samostatné. V kuchyni se nachází plynový sporák. Ohřev vody je zajištěn el. bojlerem a kamny na tuhá paliva. Ke dni ocenění se rodinný dům nachází stále v průměrném stavebně-technickém stavu, po částečných úpravách. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.podzemní podlaží (52 m 2 ) m nadzemní podlaží (104 m 2 ) m podkroví (104 m 2 ) m Celkový obestavěný prostor m

7 7 Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 2 Bytové prostory 1. PP. chodba m místnost m místnost m Výměra 1. PP. m NP. předsíň m WC m spíž m koupelna m chodba m kuchyň m obývací pokoj m ložnice m Výměra 1. NP. m podkroví pokoj m chodba m Výměra podkroví m VÝMĚRA CELKEM m Stáří budovy: = 65 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč Podlaží Výchozí cena 1.podzemního podlaží (52 m 2 ) Kč Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (104 m 2 ) Kč Výchozí cena podkroví (104 m 2 ) Kč Výchozí cena k Kč Stavební index % Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2015 Kč Rok uvedení do provozu 1950 Plánovaná životnost roků 100 Opotřebení % Cena k roku 2015 Kč Zaokrouhlení Kč Cena zaokrouhlená Kč

8 Hospodářská budova Jedná se o samostatně stojící, jednopodlažní, nepodsklepenou hospodářskou budovu, která byla zrekonstruována a ke dni ocenění je upravena pro bydlení. V budově se nachází jedna bytová jednotka o dispoziční velikosti 1+1 s hygienickým zařízením a technickým zázemím. Budova je založena na betonových základech bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Střecha je pultová, kryta asfaltovými pásy. Stropní konstrukce jsou dřevěné trámové, pravděpodobně s podhledem. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Venkovní omítku tvoří břízolitová omítka. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Podlahy jsou pravděpodobně betonové. Dveře jsou dřevěné, plné. Okna jsou plastová. Budova nebyla při prohlídce zpřístupněna. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (48 m 2 ) m půda m Celkový obestavěný prostor m Počet nadzemních podlaží: 1 Bytové prostory 1. NP. obytná plocha m VÝMĚRA CELKEM m Stáří budovy: = 65 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (48 m 2 ) Kč Výchozí cena k Kč Stavební index % Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2015 Kč Rok uvedení do provozu 1950 Plánovaná životnost roků 100 Opotřebení % Cena k roku 2015 Kč Zaokrouhlení Kč Cena zaokrouhlená Kč Rekapitulace 1.1. Rodinný dům č.p. 116 Kč Hospodářská budova Kč Budovy Kč

9 9 C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR, se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy, stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Nutno podotknout, že v tomto případě se jedná o ocenění nezastavěných pozemků. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Bohumín Katastrální území: Vrbice nad Odrou Vlastník pozemků: SJM Kučera Josef a Kučerová Ria Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky ve funkčním celku s rodinným domem, stavební pozemky v rozmezí od 150 do 350 Kč/m 2. Parcela č. Výměra m 2 Druh Cena za m 2 Cena celkem Zastavěná plocha a nádvoří 200 Kč Kč Orná půda 200 Kč Kč Výsledná cena pozemků - celkem Kč

10 10 D. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Po rodinných domech uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě u srovnatelných rodinných domů nabídka je srovnatelná s poptávkou. S přihlédnutím k umístění rodinného domu, vybavení a k technickému stavu a vybavení jsem názoru, že oceňovaná nemovitá věc je dobře obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný rodinný dům, tyto rodinné domy: Typ objektu, lokalita srovnatelného rodinného domu Rodinný dům, ul. Na Skotnici, Ostrava-Koblov, okres Ostravaměsto Rodinný dům, Bohumín-Pudlov, okres Karviná Rodinný dům, ul. Sojná, Markvartovice, okres opava Rodinný dům, ul. Vilová, Rychvald, okres Karviná Rodinný dům, ul. Zemanská, Ostrava-Muglinov, okres Ostravaměsto Stav objektu Cena objektu [Kč] Datum Užitná plocha v m 2 Cena na m 2 nabídky podl.plochy [Kč] prodeje Průměrný 120 m Průměrný 140 m Dobrý 135 m Průměrný 180 m Průměrný 150 m Vyhodnocení oceňovaného rodinného domu vzhledem ke srovnatelným domům: Oceňovaný rodinný dům je srovnatelný s obdobnými srovnatelnými rodinnými domy nacházejícími se v okolí města Bohumín. Vybavením, velikostí podlahových ploch a stavem se řadí do střední cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. S ohledem na poptávku po objektech pro individuální bydlení se v rámci okolí města Bohumín jedná o průměrně atraktivní lokalitu s průměrným dopravním napojením a dostupností občanské vybavenosti.

11 11 Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný rodinný dům, obdobné velikosti v průměru od Kč do Kč. Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů, odhaduji srovnávací hodnotu rodinného domu č.p. 116 a hospodářské budovy včetně přilehlých pozemků (parc.č. 454 a 455) a to takto (po zaokrouhlení): Kč/m 2 za obytnou plochu rodinného domu a hospodářské budovy upravené pro bydlení (132 m 2 ) Kč/m 2 za ostatní užitné plochy rodinného domu (24 m 2 ) E. Omezení vlastnických práv tj. celkem Kč Dle výpisu z katastru nemovitostí a zjištěných informací se k oceňovanému rodinnému domu ani pozemkům neváží žádná další věcná břemena, nájemní práva ani jiná omezení, která by výrazně omezovala možnost prodeje nemovitých věcí v exekuční dražbě. Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní práva exekutorská a smluvní k zajištění pohledávek věřitelů. Usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz. Výpis z katastru nemovitostí č. 126 oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitých věcech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.

12 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 97 EX 8899/ ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 126 pro k.ú. Vrbice nad Odrou, obec Bohumín, okres Karviná. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 126, a to: - pozemek parc.č. 454 o výměře 293 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Součástí pozemku je rodinný dům č.p pozemek parc.č. 455 o výměře 1456 m 2 orná půda 12 Nákladová cena stavby po opotřebení 1. Stavba 1.1. Rodinný dům č.p. 116 Kč Hospodářská budova Kč Stavby Kč Pozemky Kč Celkem Kč Srovnávací hodnota rodinného domu, hospodářské budovy a pozemků Kč Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří a vybavení rodinného domu v průměrném stavebně-technickém stavu, napojení domu na inženýrské sítě, s ohledem na umístění nemovitých věcí v průměrně atraktivní lokalitě s průměrnou dopravní dostupností a dostupností občanské vybavenosti, velikost okolního pozemku zahrady, odhaduji obvyklou cenu pozemku parc.č. 454, jehož součástí je rodinný dům č.p. 116 a obytná hospodářská budova a pozemku parc.č. 455 ve výši srovnávací hodnoty, které nejlépe odpovídá ceně obvyklé, a to na částku ve výši (po zaokrouhlení): Kč

13 13 Přehled obvyklých cen jednotlivých nemovitých věcí Rozdělení obvyklé ceny nemovitostí oceněných jako jednoho užitného celku je provedeno poměrem mezi věcnou hodnotou jednotlivých nemovitých věcí a jejich přepočtem na obvyklou cenu. Pozemek parc.č. 454, jehož součástí je rodinný dům č.p. 116 Kč Hospodářská budova na pozemku parc.č. 454 Kč Pozemek parc.č. 455 Kč Celkem Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.

14 14 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j. Spr pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing. František Vlček 30. dubna Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne