Kč. ZNALECKÝ POSUDEK č. 6597/7 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 6597/7 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 937 Na pozemku parc. č.: st.2580 Pozemky parc. č.: st.2580, 681/49 Ostatní stavby: Vlastník stavby: SJM Smetana Aleš a Smetanová Jitka, Macharova 937, Kolín, 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Smetana Aleš a Smetanová Jitka, Macharova 937, Kolín, 1 / 1 Katastrální území: Kolín LV č.: Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Kolín Část obce: Kolín V Ulice: Macharova Číslo orientační: 937 Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, a.s. IČ: Čimická 780/ Praha / Kč O rodinné domy v této cenové relaci je v Kolíně stálý zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: , , Dobrovítov 27 fax.: Čáslav .: mbartunek@centrum.cz Datum: podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 29 stran textu včetně 22 stran příloh.

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Středočeský Obec, část obce: Kolín Katastrální území: Kolín Ulice: Macharova Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 1 2 počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: 85 m 2 obestavěný prostor: 557 m 3 podlahová plocha - obytná část 126 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: 41 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Ústřední / etážové - plyn typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: 2002 / provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st.2580, č.681/49 - zahrada, Oceňované pozemky jsou rovinné, jsou napojeny na všechny IS. Dům je napojen i na vodu z vlastní studny umístěné v garáži, voda z veřejného řadu se nepoužívá. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémový z pozemku č.674/11 - ostatní plocha ve vlastnictví Města Kolín. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází garáž oceněná v ostatních stavbách, zastřešená pergola s grilem přístřešek na dřevo, dřevěná vrata a vrátka, oplocení severně dřevěné na bet. podezdívce, studna, okrasné porosty, zpevněné plochy ze zámkové dlažby, betonu a dlažebních kostek, přípojky všech sítí, přípojka vody do domu ze studny, pilíř elektro a HUP. výměra pozemků celkem: 298 m 2 jednotková cena Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Záplavová oblast zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -

3 ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku popis parc. č. jiná st.2580 Jedná se o zděný objekt garáže s pultovým krovem zakrytým lepenkou, okna jsou plastová, vrata nezteplená plastová, prosvětleno luxfery. OP [m 3 ] JC [Kč/m 3 ] Reprodukční Opotřebení Věcná cena hodnota ,00 % Okresní město Počet obyvatel: Budova:řadová krajní Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Kolín je městem, které má asi obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Kolín v ulici Macharová. Kolín protínají silnice č. 38 vedoucí z Havlíčkova Brodu do Prahy a silnice č. 12 vedoucí z Poděbrad do hl. města Prahy. Hlavní město Praha je poměrně dobře dostupné také díky nedaleké dálnici D11. Železnice je v místě. V Kolíně je vybudovaná továrna na automobily TPCA a řada dalších firem s možností zaměstnání. Dále jsou ve městě služby, úřady, školy, plavecký bazén, obchodní domy. Rizika: Záplavová oblast Nemovitost se dle Kooperativy klasifikace rizika povodeň, záplava nachází v povodňové zóně č. 3 střední - bez vlivu na obvyklou cenu. Po dobu užívání domu majitelem nebyla nemovitost nikdy zaplavena. Ostatní finanční / právní omezení Na LV č je zapsáno zástavní právo exekutorské, zástavní právo soudcovské, zástavní právo smluvní, exekuční příkaz k prodeji, exekuční příkaz k prodeji - k uvedeným zápisům při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o jednopodlažní částečně podsklepený rodinný dům s obytným podkrovím. Původní stáří domu je cca 85 roků, po koupi současnými majiteli byla provedena celková rekonstrukce domu, z původního domu zbyla část obvodových zdí. Jedná se téměř o novostavbu. Venkovní omítky jsou zateplené polystyrenem, chybí pouze konečný nátěr fasády. Oplechování domu je z mědi, střešní krytina je betonová, krov je sedlový s malou valbou, v části pultový. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, dveře plné a prosklené do obložkových zárubní, okna jsou plastová a dřevěná střešní. Na podlahách jsou v podkroví dřevěné podlahy a dlažba, v 1.NP plovoucí laminátová krytina a keramická dlažba. Sklep je bez omítek, je zde dlažba, cihelné schody, strop keramický. Vytápění je ústřední plynovým kotlem s přípravou TUV. V koupelně v 1.NP je sprchový kout, umyvadlo, WC kombi. V koupelně v podkroví je akrylátová vana, umyvadlo. WC je samostatné. V podkrovních pokojích jsou vestavěné skříně. Schody jsou betonové s textilní krytinou. V podkroví je nezasklená lodžie, dlažba na podlaze. V 1.NP je terasa, část nezastřená se vstupem na zahradu. Dům je ve velmi dobrém technickém stavu s pravidelnou údržbou

4 Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 40 cm + zateplení 3. Stropy s rovným podhledem, SDK 4. Střecha sedlový krov a sklonitá střecha 5. Krytina betonová tašková 6. Klempířské konstrukce měděný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky kontaktní zateplovací systém 9. Vnější obklady sokl - keramické obklady 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody betonové 12. Dveře plné a prosklené 13. Okna plastová s izolačním 14. Podlahy obytných vlýsky, plovoucí podlahy dvojsklem místností 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení plynovým kotlem 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody plynový kotel s přípravou TUV 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace veřejná kanalizace 23. Vybavení kuchyně kuchyňská linka, varná deska, 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, sprchový vestavěné spotřebiče kout 25. Záchod splachovací 2 x 26. Ostatní běžné digestoře a odvětrání, vestavěné skříně Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP 29,26 m 2 9,45 m 2 sklep 17,10 m 2 0,50 8,55 m 2 sklep 1,80 m 2 0,50 0,90 m 2 1.NP 85,24 m 2 58,75 m 2 zastřešený vstup 1,80 m 2 0,50 0,90 m 2 zádveří 2,40 m 2 1,00 2,40 m 2 chodba 2,30 m 2 1,00 2,30 m 2 koupelna s WC 3,20 m 2 1,00 3,20 m 2 pokoj 23,40 m 2 1,00 23,40 m 2 kuchyň 18,90 m 2 1,00 18,90 m 2 terasa 15,30 m 2 0,50 7,65 m 2 podkroví 95,25 m 2 57,60 m 2 pokoj 12,50 m 2 1,00 12,50 m 2 pokoj 20,20 m 2 1,00 20,20 m 2 pokoj 10,40 m 2 1,00 10,40 m 2 koupelna 3,60 m 2 1,00 3,60 m 2 WC 0,90 m 2 1,00 0,90 m 2 chodba 7,50 m 2 1,00 7,50 m 2 lodžie nezasklená 5,00 m 2 0,50 2,50 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: Kč Hlavní stavby: Kč Ostatní stavby: Kč Ostatní stavby: Kč Pozemky: Kč Věcná hodnota celkem: Kč - 4 -

5 Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Kolín, ulice k Vinici 116, , Nabídka - prodej kompletně a velmi vkusně zrekonstruovaného patrového rodinného domu 4+kk+terasa s obytnou plochou 116 m2 a pozemkem o celkové výměře 193 m2. Dům se nachází v klidné části města Kolín v ulici K Vinici nedaleko centra. V přízemí domu se nachází dvě propojené místnosti obývací pokoj s kuchyní (kde jsou připraveny všechny rozvody, odpady a zásuvky pro instalaci kuchyňské linky), komora, prostorná koupelna s vanou a přípojkami pro pračku, samostatná toaleta, schodiště do patra a kotelna s novým plynovým kotlem VAILLANT. V podkroví jsou tři pěkné pokoje, prostorné WC se střešním oknem s možností vybudování úložných prostor. Dále má dům nová plastová okna, nové vchodové i interiérové dveře vč. obložek, nové plovoucí podlahy a dlažby, novou střechu, fasádu a zateplení. Dům je napojen na elektřinu, plyn, obecní vodovod a kanalizaci. Zahrádka za domem je obklopena cihlovou zdí a poskytuje dostatečné soukromí. Volný ihned. K1 Zdroj ceny - 0,70 K2 Velikosti objektu - menší 1,02 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - po rekonstrukci 1,00 K5 Celkový stav - průměrný 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Kolín, Písečná ulice 94, , Nabídka - prodej přízemního rodinného domu 3+1 s celkovou užitnou plochou 94 m2, podsklepený se zahradou, v klidné části Kolína 5, na Zálabí v Písečné ulici. Současnou užitnou plochu lze rozšířit půdní vestavbou. Za domem je hezká udržovaná zahrada osázená ovocnými stromy a se zděnou kůlnou. Cihlový dům je v zachovalém stavu, ale do budoucna je potřeba počítat s rekonstrukcí. Z ulice je vjezd do krytého parkovacího stání. Dům je napojen na městský vodovod a kanalizaci, elektřinu a plyn. Vytápění je kotlem na pevná paliva a jedny kamna WAW. Ohřev TUV je plynovou karmou. Rodinný dům se nachází ve velmi klidné lokalitě města nedaleko lesoparku Borky s širokou možností sportovního a relaxačního vyžití. V blízkém okolí je veškerá občanská vybavenost K1 Zdroj ceny - 0,70 K2 Velikosti objektu - větší 0,95 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - bez rekonstrukce 1,10 K5 Celkový stav - průměrný 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Kolín, Zličská ulice 120, , Nabídka - prodej krásného domu v Kolíně na výjimečném místě u lesa. Dům se nachází na okraji zástavby rodinných domů a sousedí pouze s jedním domem. Na zahradu a do domu je možné využít dvě příjezdové cesty. Dům je v původním stavu určen k rekonstrukci. V přízemí se nachází tři prostorné místnosti a koupelna s toaletou. V podkroví je jedna veliká místnost a půda. Dům je částečné podsklepen. K1 Zdroj ceny - 0,70 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - bez rekonstrukce 1,10 K5 Celkový stav - průměrný 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 5,14 % Variační koeficient po úpravách: 2,18 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 126 m 2 Porovnávací hodnota Kč - 5 -

6 Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitní serveru realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. Všechny se nacházejí ve shodném městě a v podobných lokalitách. Mají srovnatelný počet užitných ploch i velikost pozemků. První nemovitost je po rekonstrukci, druhá a třetí srovnatelná nemovitost je bez rekonstrukce pouze se základní údržbou. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: m Kč/m 2 zahrada: 681/ m Kč/m 2 Celkem: 298 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 4,00 % Kč Obvyklá cena pozemků: Kč Upravená obvyklá cena: Kč Započitatelná plocha: 126m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti. 2 Fotodokumentace nemovitosti. 3 Srovnatelné nemovitosti 3 Objednávka provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby Č.j.:968/2014-A ze dne Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Současní spoluvlastníci získali oceňované nemovitosti na základě kupní smlouvy v r.2002 kupní cena nezjištěna. Jednotková cena v současném stavu včetně pozemků: ,00 Kč : 126,00 m 2 = ,00 Kč/m 2 zaokrouhleno ,00 Kč/m 2. Výhody: - město s úplnou občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi v místě - dům je téměř novostavbou v dobrém technickém stavu - blízkost Prahy a dálnice D11 Nevýhody: - dokončit venkovní fasádu - 6 -

7 Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni Posudek o ceně byl vypracován podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6597/7 znaleckého deníku. Certifikovaný dne Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo , ev.č. 059/97 s platností do a recertifikován dne číslo certifikátu 0003 s platností do V Čáslavi dne Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov Čáslav mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou

8 List vlastnictví č

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 Snímek katastrální mapy

22 Mapa oblasti

23 Mapa města

24 Fotodokumentace Celková situace Pohled z ulice -JV Pohled z ulice - V Pohled z ulice - SV Pohled ze zahrady Pohled k vratům

25 Venkovní terasa Garáž Garáž - vjezd Pergola Přístřešek na dřevo Lodžie v podkroví

26 Kuchyň v 1.NP Pokoj v 1.NP Koupelna v 1.NP Zádveří v 1.NP Koupelna v P Pokoj v P

27 Srovnatelné nemovitosti

28 - 28 -

29 - 29 -