Kč. ZNALECKÝ POSUDEK č. 6320/240. odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 6320/240 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: rozestavěná stavba Na pozemku parc. č.: st.224 Pozemky parc. č.: st.224, 462/95 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Jozef Csörgö, Bory 37, Bory, 1 / 1 Vlastník pozemku: Jozef Csörgö, Bory 37, Bory, 1 / 1 Katastrální území: Svatý Mikuláš LV č.: Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Svatý Mikuláš Část obce: Svatý Mikuláš Ulice: Číslo orientační: Objednatel: EURODRAŽBY. CZ, a.s. Čimická 780/ Praha 8 Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) / Kč Jedná se vhodnou lokalitu k bydlení v blízkosti Kutné Hory. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: Poznámka: dobře Nemovitost / jednotka je v době ocenění pronajatá. Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: , , Dobrovítov 27 fax.: Čáslav .: mbartunek@centrum.cz Datum: podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 17 stran textu včetně 10 stran příloh.

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Středočeský Obec, část obce: Svatý Mikuláš Katastrální území: Svatý Mikuláš Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 0 1 počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: 196 m 2 obestavěný prostor: 862 m 3 podlahová plocha - obytná část 127 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano 1 stáří původní / další životnost: 3 80 opotřebení celkové: 4 % technický stav stavby: Novostavba (do 5 let stáří) vytápění: Ústřední / etážové - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st.224, č. 462/95 - zahrada, Oceňované pozemky jsou rovinné pravidelného obdélníkového tvaru. Jsou napojitelné na elektro, vodovod z vlastní studny, kanalizace do žumpy. Kanalizace je přislíbena obcí. Přístup je z provizorně zpevněné komunikace č. 462/15 a č. 476/30 - orná půda, ač pozemky nejsou zapsané na LV, předpokládám bezproblémový přístup - PK 476/2 je ve vlastnictví Obce Svatý Mikuláš. výměra pozemků celkem: 700 m 2 jednotková cena 400 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -

3 Obec Počet obyvatel: 769 Budova: volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Svatý Mikuláš je obcí, která má asi 770 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Svatý Mikuláš. Správním centrem je město Kutná Hora, nemovitost od něj je vzdálena asi 9 km. Svatý Mikuláš leží při silnici č. 2 vedoucí mezi městy Kutná Hora a Přelouč. Železnice je v Kutné Hoře. Nemovitosti jsou umístěny v nově vznikající lokalitě rodinných domů na severním okraji obce. V místě je řada neobsazených oddělených pozemků pro stavbu RD. Jen některé jsou však alespoň částečně zasíťované a přístupné tj. jako je oceňovaný. Rizika: Ostatní omezení K zástavnímu právu u České spořitelny a.s. Praha uvedenému na LV č při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Nemovitost se nachází jižním rohem v ochranném pásmu venkovního vedení vysokého napětí. Podle informací ze stavebního úřadu Záboří nad Labem je možné pro kolaudaci objektu udělit výjimku z umístění v ochranném pásmu od ČEZ - distribuce. Popis / dispozice: Jedná se o rodinný dům v katastru nemovitostí zapsán jako rozestavěný. Oceňuji v současném stavu. Rodinný dům je zděný nepodsklepený jednopodlažní. Krov je sedlový zakrytý taškovou krytinou Bramac. Oplechování je standardní, okna jsou zdvojená plastová, dveře plné do obložkových zárubní, na podlahách je dlažba, plovoucí podlahy, beton. V koupelně je vana akrylátová, sprchový kout, dlažba, dvojumyvadlo, obklady. V kuchyni je plynová varná deska na PB, vestavěná trouba, digestoř, na podlaze dlažba. Vytápění domu je ústřední krbovými kamny s výměníkem. Součástí domu je garáž, venkovní terasa. Dům je v katastru nemovitostí zapsaný jako rozestavěná stavba, není zkolaudovaný. Dům není dokončený - chybí část obložek dveří, stropy nejsou z půdy řádně zatepleny, chybí část podbití střechy, terasa je nedokončená, chybí venkovní úpravy - oplocení pozemku apod. Současní nájemci provedli část prací sami na své náklady - zřídili ústřední vytápění, položili v části domu plovoucí podlahy. V lokalitě je jen provizorně zpevněná komunikace a veřejné osvětlení. Veřejná kanalizace a vodovod jsou Obcí Svatý Mikuláš přislíbeny, nyní nejsou. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází studna kopaná (v technické místnosti uvnitř domu), přípojky elektro a kanalizace, žumpa, pilíř elektro. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné z cihel Porotherm tl.44 cm 3. Stropy keramické, sádrokarton 4. Střecha sedlový krov 5. Krytina betonová Bramac 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky zateplená fasáda bez konečného nátěru 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody chybí 12. Dveře plné a prosklené 13. Okna plastová s izolačním 14. Podlahy obytných plovoucí podlaha dvojsklem místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu propan - butan 22. Kanalizace žumpa 23. Vybavení kuchyně kuchyňská linka, spotřebiče, varná deska, digestoř 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, sprchový kout, vana 25. Záchod splachovací 26. Ostatní krbová kamna s výměníkem - 3 -

4 Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 196,02 m 2 127,40 m 2 chodba 2,80 m 2 1,00 2,80 m 2 technická místnost 3,60 m 2 1,00 3,60 m 2 koupelna s WC 6,40 m 2 1,00 6,40 m 2 chodba 7,20 m 2 1,00 7,20 m 2 pokoj 17,20 m 2 1,00 17,20 m 2 pokoj 13,40 m 2 1,00 13,40 m 2 pokoj 21,20 m 2 1,00 21,20 m 2 pokoj 27,20 m 2 1,00 27,20 m 2 kuchyňský kout 10,90 m 2 1,00 10,90 m 2 terasa 35,00 m 2 0,50 17,50 m 2 21,60 m 2 0,00 0,00 m 2 Zhodnocení nájemního vztahu Typ smlouvy: nájemní smlouva Doba nájmu: na dobu určitou do Výše nájmu: ,00 Kč bez služeb Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: Kč Hlavní stavby: Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Kč Věcná hodnota celkem: Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Svatý Mikuláš, okr. Kutná Hora 120, , Naše společnost Vám zprostředkuje v sousedství příjemného okolí zámku Kačina poblíž lesoparku v obci Svatý Mikuláš rodinný dům 3+1/G zast. 120m^(2) po rekonstrukci se zahradou 562m^(2), celková výměra pozemku 792 m^(2). Půdní prostor je připraven pro případnou vestavbu o 120m^(2). Od roku 2008 zde probíhala rozsáhlá rekonstrukce: nová střecha včetně krovů, všechna okna v plastu, nové masivní dveře s borovicovými obložkami, kompletní rekonstrukce kuchyně a koupelny, včetně rozvodů elektřiny. Dům je celý podsklepen, v těchto prostorách se nacházení 3 technické místnosti, garáž, dílna, prádelna, kotelna se skladem uhlí. Garáž i kancelář je vytápěná, slouží jako sklad materiálu. Topení je ústřední na hnědé uhlí s dopravníkem a zásobníkem, který vydrží 3 dny. Topení lze připojit na plyn. Na zahradě je nadzemní bazén s připojením na filtraci, dále 16 m^(2) zastřešené posezení, psí kotec a příprava na garážové stání se zámkovou dlažbou. Zahrada má i okrasnou část se vzrostlými stromky a keři. Dům má jednak vlastní studnu hloubka 8 m a zároveň je napojen na obecní vodovod. Odpad je řešen septikem. Obec Svatý Mikuláš se nachází 7 km severovýchodně od Kutné Hory, v obci je mateřská škola, obchod i sportovní hřiště. Okolí obce je vhodné pro cykloturistiku, houbaření, vycházky. K1 Zdroj ceny - 0,80 K2 Velikosti objektu - podobná 1,00 K3 Poloha - shodná 1,00 K4 Provedení a vybavení - dobré - po rekonstrukci 0,95 K5 Celkový stav - výborný 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00-4 -

5 Svatý Kateřina 90, , Prodej rodinného domu 3+1 k bydlení i rekreaci na pozemku 2007 m2 v obci Svatá Kateřina, Kutnohorsko. V přízemí kuchyně, obývací pokoj, ložnice a dětský pokoj, koupelna s WC. Půda vhodná k vestavbě. Dále v domě dílna s garáží, prádelna. Na pozemku se nachází stodola s chlévem a malým sklípkem. Velký dvůr a zahrada. Ze sítí elektřina, voda z vlastní studny, jímka, lze se napojit na obecní vodovod a kanalizaci před domem. Dům vhodný k rekonstrukci. K1 Zdroj ceny - 0,80 K2 Velikosti objektu - podobná 1,00 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - průměrné 1,10 K5 Celkový stav - dobrý 1,00 K6 Vliv pozemku - větší 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Chotusice, okr. Kutná Hora 99, , Nabízíme Vám ke koupi pěkný rodinný dům zkolaudovaný v roce 2011, který se nachází na okraji obce Chotusice u Čáslavi. Dispozice domu je 3+kk s možností rozšíření obytných místností na půdě. Velmi příjemná je zimní zahrada a užitečná prostorná garáž (27 m2) s el. vraty. Zdícím materiálem byl zvolen Porotherm, střecha je pokryta betonovými taškami, okna jsou plastová. Vytápění zajištěno kombinací kamen umístěných v obývacím pokoji a plynovým kotlem (není využíván). Pro ohřev teplé vody slouží elektrický bojler. V celém domě položena plovoucí podlaha, mimo koupelny, chodby a zimní zahrady, kde je podlaha keramická. Dům je napojen na vodovod a kanalizaci. Veškerá občanská vybavenost v obci. K1 Zdroj ceny - 0,80 K2 Velikosti objektu - podobná 1,00 K3 Poloha - lepší 0,90 K4 Provedení a vybavení - výborné - novostavba 0,95 K5 Celkový stav - dobrý 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 7,36 % Variační koeficient po úpravách: 1,10 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 127 m 2 Porovnávací hodnota Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitního serveru realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. První porovnatelná nemovitost se nachází ve shodné lokalitě, další dvě jsou v podobných lokalitách. Technický stav nemovitostí je dobrý. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: m Kč/m 2 orná půda: 462/ m Kč/m 2 Celkem: 700 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 0,00 % 0 Kč Obvyklá cena pozemků: Kč Upravená obvyklá cena: Kč Započitatelná plocha: 127 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: Kč/m 2-5 -

6 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti. 2 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Současný vlastník získal oceňované nemovitosti na základě kupní smlouvy ze dne s právními účinky vkladu ke dni za kupní cenu 1,1 mil. Kč a následně byl objekt vlastníkem téměř dokončen. Jednotková cena v současném stavu: ,00 Kč : 166,50 m 2 = ,00 Kč/m 2 zaokrouhleno ,00 Kč/m 2. Nemovitost v této hodnotě by byla dle mého názoru dobře obchodovatelná, a to i z důvodu umístění v obci s dobrou dostupností do Kutné Hory a Kolína. Dům umožňuje rozsahem užitných ploch bydlení jedné rodiny. Kontrolní propočet: ,00 Kč/m 2 - obytné plochy hlavní 6.000,00 Kč/m 2 - obytné plochy vedlejší (terasa, garáž) Cena pozemku v místě 400,00 Kč/m 2 Jednotkové ceny uvažuji nižší v důsledku nedokončenosti některých stavebních prvků na domě. Užitné plochy: obytné plochy hlavní 109,90 m 2 (zaokr.110,00 m 2 ) obytné plochy vedlejší (terasa, garáž) 56,60 m 2 (zaokr.57,00 m 2 ) pozemky - výměra 700,00 m 2 Stavby: obytné plochy hlavní 110,00 m 2 x ,00 Kč/m 2 = ,00 Kč obytné plochy vedlejší 57,00 m 2 x 6.000,00 Kč/m 2 = ,00 Kč Pozemek: 700,00 m 2 x 400,00 Kč/m 2 = ,00 Kč Celkem: Zaokrouhle ,00 Kč ,00 Kč Výhody - obec s částečnou občanskou vybaveností - dobrá dostupnost do okolních měst Nevýhody - nedokončené některé prvky domu - chybí zasíťování lokality (pouze elektro) - 6 -

7 Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni Posudek o ceně byl vypracován podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6320/240 znaleckého deníku. Certifikovaný dne Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo , ev.č. 059/97 s platností do a recertifikován dne číslo certifikátu 0003 s platností do Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov Čáslav mbartunek@centrum.cz, Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou

8 List vlastnictví - 8 -

9 - 9 -

10 Snímek katastrální mapy

11 Mapa oblasti

12 Mapa obce

13 Fotodokumentace Příjezdová komunikace Pohled JV Pohled Z- nedokončené římsy Pohled JV - nedokončené římsy Pohled JZ Terasa

14 Kuchyň Koupelna Technická místnost se studnou a vodárnou Krbová kamna v pokoji Pokoj Pokoj

15 Srovnatelné nemovitosti

16 - 16 -

17 - 17 -