Oceňování při likvidaci pojistné události

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování Oceňování při likvidaci pojistné události Bakalářská práce Autor: Lukáš Vácha Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha Duben, 2014

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Řevnicích, dne..... Lukáš Vácha

3 Poděkování Rád bych vyjádřil hluboké poděkování vedoucímu práce, panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D., za trpělivost, ochotu a cenné rady při řešení nejasností při zpracování.

4 Anotace Tématem bakalářské práce je Oceňování při likvidaci pojistné události. Bakalářská práce se skládá ze tří částí, část teoretická, praktická a analytická. V teoretické části je cílem autora seznámit čtenáře s historií pojišťovnictví, platnou legislativou pojišťovnictví v ČR včetně základních pojmů, druhů a typů pojištění a samotnou likvidací pojistné události. V závěru teoretické části se čtenář seznámí s metodami oceňování. Druhá část, praktická, obsahuje dva odborné odhady nemovitostí rodinný dům a bytový dům. Poslední částí je část analytická, ve které je provedena analýza realitního trhu, oblast jihovýchodně od Prahy. Klíčová slova: Pojištění Pojistná událost Pojistné plnění Oceňování Annotation The theme of the bachelor thesis is Valuing the claims settlement. The bachelor thesis consists of three parts - a teoretical, a practical and an analytical part. The author's aim in the theoretical part is to acquaint the readers with the history of insurance system, the actual legislature in Czech republic, including the basic terminology, the types of insurance and the insurance claim settlement itself. The readers will be familiarized with the valuating methods in the final part. Second part, the practical one, includes two property valuation reports - valuation of a family house and an apartment house. There is carried out an analysis of the real estate market in the last, analytical part of the thesis. The analysis is related to a district located in the southeastern direction from Prague. Keywords: Insurance Insured accident Insurance payment Valuation

5 Obsah OBSAH 5 ÚVOD 7 A. TEORETICKÁ ČÁST 8 1. Úvod do pojišťovnictví Historie pojištění a pojišťovnictví Historie pojišťovnictví v českých zemích Platná legislativa pojišťovnictví v ČR Vymezení základních pojmů v pojišťovnictví Druhy pojištění Typy pojištění Stanovení pojistné hodnoty majetku Likvidace pojistné události Pojistná událost Likvidace pojistné události Místní šetření Dokumentace k pojištění Zjištění příčiny škodní události Výše pojistného Výše pojistného plnění Oprava majetku Výměna dílu nebo konstrukce za jiný shodný prvek Zvláštní plnění Metody oceňování Metoda porovnávací Metoda příjmová Metoda nákladová 29 B. PRAKTICKÁ ČÁST Tržní ocenění rodinného domu Tržní ocenění bytového domu 52 C. ANALYTICKÁ ČÁST Analýza realitního trhu, oblast jihovýchodně od Prahy Úvod Lokalita Vývoj na trhu nemovitostí Rezidenční nemovitosti Komerční nemovitosti 80 5

6 6.6. Pozemky Závěr analýzy trhu Závěr 85 Seznam použité literatury 86 6

7 Úvod Tato bakalářská práce je sepsána na téma Oceňování při likvidaci pojistné události a je rozdělena na tři hlavní části, kterými jsou: Teoretická část, která se zabývá pojišťovnictvím, likvidací pojistných škod a oceňováním Praktická část, která obsahuje dva odborné odhady nemovitostí rodinného domu a bytového domu Třetí část, která analyzuje realitní trh v oblasti jihovýchodně od Prahy První, teoretická část, je rozdělena na tři podkapitoly. V první podkapitole seznamuje autor čtenáře s historií pojištění a pojišťovnictví ve světě a v českých zemích, dále jsou v této části blíţe rozebrány druhy a typy pojištění, vymezení základních pojmů v pojištění, platná legislativa pojišťovnictví v ČR a stanovení pojistné hodnoty majetku. Ve druhé podkapitole je rozepsán vlastní postup likvidace pojistné události, kde se čtenář blíţe seznámí s místním šetřením při pojistné události, potřebnou dokumentací, zjištění příčiny škodní události a výší pojistného plnění. V podkapitole třetí jsou blíţe rozepsány metody oceňování, metoda porovnávací, příjmová neboli výnosová a nákladová metoda. Druhá část, praktická, se zabývá odborným odhadem rodinného domu a bytového domu a stanovením obvyklých (trţních) cen. Seznamuje s postupy ocenění, vlastním výpočtem a uţitím oceňovacích metod (porovnávací, příjmová / výnosová, nákladová). Poslední a třetí část, analytická, seznamuje čtenáře s analýzou realitního trhu jihovýchodně od Prahy, převáţně ve 2. polovině roku Jsou zde přiblíţeny ceny bytů, rodinných a bytových domů, rekreačních objektů, komerčních nemovitostí jako jsou sklady a haly a v neposlední řadě s cenou pozemků. Dále je v analýze popsán předpokládaný trend na trhu nemovitostí pro rok Cílem bakalářské práce je seznámení s problematikou v pojišťovnictví a především s likvidací pojistné události, způsobu jakým lze majetek pojistit, výpočtem škody a bliţším upřesněním jak při likvidaci pojistné události postupovat. 7

8 A. Teoretická část 1. Úvod do pojišťovnictví Pojišťovnictví dnešní doby je jedno z nejdůleţitějších odvětví trţní ekonomiky a jeho význam s postupem času stále značně roste. Počátky pojištění a pojišťovnictví obecně můţeme hledat jiţ v dávných dobách starověku. Od těchto dob se však populace značně a neudrţitelně rozrostla v politickém, sociálním a technickém růstu a to má za následek vyšší míru různých rizik, proto se společnost snaţí zmírnit poptávkou po pojistné ochraně a úhradě škod nahodile vzniklé události. Pojištění samo o sobě nedokáţe nahodilým událostem předcházet nebo je eliminovat, ale umoţňuje finančně kompenzovat ztráty či úrazy které těmito událostmi vznikly. Z hlediska ekonomického se jedná o vytvoření rezervy, která slouţí k následné úhradě vzniklé škody. Pojištění je důleţité zejména v době krize, kdy firma, jednotlivec či rodina většinou nedisponují takovými finančními rezervami, aby sami dokázali vzniklou situaci zvládnout Historie pojištění a pojišťovnictví Pojištění vzniklo jiţ v dávných dobách, kdy byli lidé suţování strachem, obavami a nejistotou. Důkazy o existenci různých druhů pojištění, ţivotní či majetku, máme uţ z dob starověku. Jsou dochovány zmínky o tom, ţe jisté skupiny lidí se finančně zabezpečovali pro případy invalidity, úmrtí a pohřbů. Dobře byl v té době propracován jiţ i systém financování staveb. Výzkumné práce o dějinách uvádějí, ţe jiţ ve starém Egyptě (cca okolo roku 2500 př.n.l.) uzavírali kameníci mezi sebou dohody o krytí výdajů na pohřby z příspěvků které pravidelně vybírali. Zhruba z doby před cca 2000 lety př.n.l. se dochovaly záznamy ze staré Babylónie na hliněných destičkách o sdruţení majitelů velbloudů, toto zabezpečovalo členy proti ztrátám z provozování obchodu a dopravy. Staří Féničané např. vymysleli jisté dopravní pojištění na lodě a náklady. Z Athén (cca okolo roku let př.n.l.) jsou zmínky o jistém sociálním pojištění, kdy docházelo k odškodnění lidí zmrzačených z bojů za svoji vlast. V Evropě mezi stoletím v době rozvoje obchodu a řemesel začaly vznikat větší skupiny s potřebou sdruţování v zájmu přeţití. Vytvářely se rodinné svazky (tzv. gildy) a z nich s postupem času vznikly řemeslnické cechy. Význam těchto cechů se udrţel aţ do 18. 8

9 století. Tyto cechy zakládaly mistrovské a tovaryšské pokladnice nebo bratrstva aby podpořili členy v případě nemocí a při poskytování pohřebného. První dochovaná pojistná smlouva je ze dne 13. dubna 1379 a byla podepsána v italské Pise, jednalo se o zahájení éry námořního pojištění. Největší systém na pojištění LLOYDS vznikl jiţ v roce 1687 v kavárně Edwarda Lloyda. Zde se scházeli kupci, makléři či námořníci a Edward Lloyd zde pro ně organizoval výměnu informací. Na základě veškerých těchto informací vybudoval největší informační centrum o pohybu lidí, zboţí a o haváriích a jejich pojištění Historie pojišťovnictví v českých zemích V době kdy byly české země součástí habsburské monarchie, byly za největší nebezpečí povaţovány poţáry. Poţáry ohroţovaly majetek bohatých i chudých bez rozdílů a velmi často také přinášely ztrátu pracovních příleţitostí, v té době především zemědělství, a proto vyţadovalo velkou ochranu. Marie Terezie se velmi zasazovala svými podpisy a patenty o zakládání pojišťoven. Na počátcích se však snaţila poškozeným pomáhat různými dobročinnými akcemi. Právní úprava pojištění a pojišťovnictví byla v českých zemích upravena patentem císaře Františka I. z roku 1819, tímto patentem se povolovalo pojištění jako soukromé podnikání. Vznikly Pojišťovací společnost Přístav-Komárno, Zemská poţární pojišťovna a Vzájemná poţární pojišťovna pro Horní Rakousy. Do těchto prvních fází zakládání pojišťoven spadá i zaloţení První české vzájemné pojišťovny v Praze (rok 1827) a Moravsko-slezské vzájemné pojišťovny Brno (rok 1830). Česká burţoazie hospodářsky sílila a proto pociťovala stále větší potřebu vlastní pojišťovny specializované ţivotním pojištěním. Do té doby toto ovládaly pojišťovny vídeňské, terstské a okrajově i budapešťské. V roce 1869 vznikly v Praze první dvě české pojišťovny a to Slavia a Praha. Obě pojišťovny fungovaly jako ţivotní pojišťovny, avšak Slavia byla původně zaměřena na 3 oblasti pojištění na doţití, pojištění na úmrtí a třetí oblast tzv. spolky pro vzájemné dědění. Pojišťovna Praha zůstala do konce své existence pouze ryzí pojišťovnou a zaměřila se na vybraný okruh osob. Slavia rozšířila své působení i mimo Čechy, na Moravu a následně i na jihovýchod Evropy, Srbsko a Rusko. Stále ale byly na prvním místě, co do počtu pojistných smluv, pojišťovny Německé říše. Od přelomu Století bylo ţivotní pojištění nejvýznamnějším druhem pojištění v Rakousku Uhersku, předstihlo i pojištění poţární. 9

10 V období před 1. světovou válkou dochází k dalšímu rozvoji pojišťoven a nárůstu jejich počtu. Ve válce došlo k mírnému zakolísání, ale po jejím skončení se začalo dobře rozvíjet. Do roku 1945 působilo v Československu přes 700 pojišťoven a různých pojišťovacích spolků. V roce 1945 došlo ke znárodnění pojišťoven a jejich počet se omezil na pět. V roce 1948 byla vytvořena jedna státní pojišťovna a v roce 1968 v souvislosti s federalizací byla rozdělena na Českou státní pojišťovnu a Slovenskou státní pojišťovnu. Pojišťovnictví v našich podmínkách prošlo specifickým vývojem v období uplatňování centrálně řízené ekonomiky. V době po vydání Zákona o pojišťovnictví v roce 1991 (zákonem byly vytvořeny podmínky pro zrušení monopolu dřívější České státní pojišťovny) začaly vznikat zcela nové pojišťovny. Došlo k obnovení pojistného trhu, který je charakteristický působením řady pojišťoven, které nabízí značné mnoţství pojistných produktů, obnovení existence regulačního státního orgánu. V roce 2004 se české pojišťovnictví stalo součástí Jednotného evropského pojišťovacího trhu Platná legislativa pojišťovnictví v ČR Zákony 1 Zákon č. 277/2009 Sb. zákon o pojišťovnictví Zákon č. 377/2005 Sb. o doplňkovém dohledu nad bankami, spořitelními a úvěrními druţstvy, institucemi elektronických peněz, pojišťovnami a obchodníky s cennými papíry ve finančních konglomerátech a o změně některých dalších zákonů (zákon o finančních konglomerátech) Zákon č. 38/2004 Sb. o pojišťovacích zprostředkovatelích a samostatných likvidátorech pojistných událostí a o změně ţivnostenského zákona (zákon o pojišťovacích zprostředkovatelích a likvidátorech pojistných událostí) Zákon č. 37/2004 Sb. o pojistné smlouvě a o změně souvisejících zákonů (zákon o pojistné smlouvě) Zákon č. 168/1999 Sb. o pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou provozem vozidla a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o pojištění odpovědnosti z provozu vozidla) 1 Ministerstvo financí ČR [online]. c [cit Dostupné z: 10

11 Vyhlášky 2 Vyhláška č. 40/2013 Sb., o náleţitostech nabídky pojištění důchodu Vyhláška č. 433/2009 Sb., o způsobu předkládání, formě a náleţitostech výkazů pojišťovny a zajišťovny, ve znění vyhlášky č. 359/2010 Sb., kterou se mění vyhláška č. 433/2009 Sb., o způsobu předkládání, formě a náleţitostech výkazů pojišťovny a zajišťovny, a vyhlášky č. 424/2012 Sb., kterou se mění vyhláška č. 433/2009 Sb., o způsobu předkládání, formě a náleţitostech výkazů pojišťovny a zajišťovny, ve znění vyhlášky č. 359/2010 Sb. Vyhláška č. 434/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o pojišťovnictví, ve znění vyhlášky č. 326/2013 Sb., kterou se mění vyhláška č. 434/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o pojišťovnictví Vyhláška č. 205/1999 Sb., kterou se provádí zákon č. 168/1999 Sb., o pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou provozem vozidla Vyhláška č. 582/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o pojišťovacích zprostředkovatelích a likvidátorech pojistných událostí 1.4. Vymezení základních pojmů v pojišťovnictví Pojištění Jedná se o právní vztah potvrzený smlouvou, kdy na sebe pojišťovna přebírá závazek pojistitele s pojistníkem, ţe mu poskytne pojistné plnění za událost, která odpovídá pojistným podmínkám uvedeným ve smlouvě (pojišťovna přebírá na sebe krytí předem dohodnutého rizika). Pojistník, který se zavazuje hradit pojistné, i pojištěnec mohou být jednotlivci nebo právnické osoby. Podpojištění Je-li v době vzniku pojistné události pojistná částka stanovená pojištěným niţší neţ pojistná hodnota věci nebo souboru věcí, má pojistitel právo sníţit své plnění nebo i zvláštní plnění ve stejném poměru, v jakém je pojistná částka k pojistné hodnotě. 2 ČNB, Právní předpisy [online]. c [cit Dostupné z: /pravni_predpisy.html 11

12 Pojistitel Subjekt (pojišťovna), k jehoţ předmětu podnikání patří provozovat pojišťovací činnost na základě povolení Ministerstva financí. Má zejména právo na pojistné a povinnost vyplatit pojistné plnění v případě pojistné události. Pojistník Pojistník je ten, kdo uzavřel s pojistitelem pojistnou smlouvu. Má právo dispozice s pojistnou smlouvou a povinnost platit pojistné. Pojištěný Pojištěný je ten, na jehoţ majetek, ţivot, zdraví a nebo odpovědnost za škodu se pojištění vztahuje. V případě pojistné události má právo na pojistné plnění, není-li stanoveno jinak. Poškozený Ten, kdo utrpěl škodu, za kterou jiný podle platných právních předpisů odpovídá. Počátek pojištění Počátek pojištění je čas, kdy začíná platit pojištění. Je uvedený formou data na pojistné smlouvě. Od této doby má pojistník právo na plnění v případě škodné události. Začátek lze sjednat od libovolné doby. Doba pojištění Doba pojištění nebo-li také pojistná doba. Jedná se o časové období, na které se pojištění sjednává. Pokud během doby pojištění dojde k pojistné události, vzniká povinnost pojistitele plnit. Pojistná smlouva Písemná dohoda mezi pojistitelem a pojistníkem, kterou se obě strany zavazují plnit podmínky pojištění. Právní dokument potvrzující, ţe tento vztah vznikl dobrovolně z vůle obou stran. Je vyhotovena písemnou formou dle platných právních předpisů. Obsahuje konkrétní pojistné podmínky a podmínky na realizaci konkrétního pojistného rizika. Pojistné podmínky Podmínky zpracované pojistitelem pro uzavírání pojistných smluv pro jednotlivá pojistná odvětví, pro skupiny těchto odvětví nebo pro jednotlivé typy pojištění uzavíraných v rámci 12

13 pojistného odvětví, zejména všeobecné pojistné podmínky, zvláštní nebo doplňkové pojistné podmínky. Pojistná částka V pojistné smlouvě dohodnuté nejvyšší plnění z pojistné události, event. z několika pojistných událostí za určité časové období. Můţe být vyuţívána i jako základ pro výpočet pojistného. V pojištění osob je základem pro stanovení výše pojistného plnění. Pojistná událost Je nahodilá skutečnost, se kterou je spojen vznik povinnosti pojistitele plnit. Její konkretizaci určují všeobecné pojistné podmínky a smluvní ujednání. Škodná událost Jedná se o skutečnost, ze které vzniká škoda a která by mohla být důvodem vzniku pojistné události. Likvidace pojistné události Jedná se o soubor činností spojených s vyřizováním pojistné události, který počíná zahájením šetření nutného ke zjištění povinnosti pojišťovny plnit v rozsahu této povinnosti a končí stanovením výše pojistného plnění. Pojistné plnění Peněţní částka vyplacená pojišťovnou jako náhrada vzniklé škody v souladu s pojistnou smlouvou a pojistnými podmínkami. Likvidátor Likvidátor pojistné události je pracovník pojišťovny, který je pověřený k likvidacím pojistných událostí, tzn., ţe je jeho náplní práce prošetření škod klientů pojišťoven a vypracování návrhů na jejich odškodnění. Vinkulace pojištění Vázání výplaty pojistného plnění na dohodnuté podmínky, zpravidla ve prospěch věřitele pojištěného. Jde o zastavení pohledávky, jejímţ předmětem je pojistné plnění. Co je All risk All risk je pojištění proti všem rizikům. Pouţívá se zejména u havarijního pojištění či pojištění zásilek, ale stále častěji se pouţívá i u majetkového pojištění. Je zaloţeno na 13

14 principu, ţe pojištěním je kryta kaţdá věcná (hmotná) škoda, která není ve smlouvě vyloučena. Opakem je pojištění vyjmenovaných rizik, kde je ve smlouvě přesně definováno, na jaké škody se pojištění vztahuje. Nová cena Nová cena věci, tj. částka odpovídající nákladům na znovupořízení nové věci stejného druhu a kvality. Časová hodnota Pro účely stanovení pojistného plnění se vypočítá jako nová cena věci, sníţená o částku odpovídající stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení. Časová hodnota vyjadřuje cenu, kterou měla věc bezprostředně před pojistnou událostí. Co je Flexa Je název pouţívaný pro základní skupinu ţivelního pojištění, která zahrnuje poţár, úder blesku, výbuch a pád letadla. Označení vychází z počátečních písmen anglických slov Fire, Lightning, Explosion, Aviation. Pojistný podvod Trestný čin podle Zákona č. 140/1961 Sb. 250a 3 - Pojistný podvod spáchá ten, kdo při sjednávání pojistné smlouvy nebo při uplatnění nároku na plnění z takové smlouvy uvede nepravdivé nebo hrubě zkreslené údaje nebo podstatné údaje zamlčí a rovněţ ten, kdo úmyslně vyvolá pojistnou událost, nebo kdo stav vyvolaný pojistnou událostí udrţuje v úmyslu zvýšit vzniklou škodu. Odnětím svobody na šest měsíců aţ tři léta nebo peněţitým trestem bude pachatel potrestán, způsobí-li tímto činem na cizím majetku škodu nikoliv malou. Odnětím svobody na dvě léta aţ osm let bude pachatel potrestán, spáchá-li tento čin jako člen organizované skupiny, způsobí-li takovým činem na cizím majetku značnou škodu nebo jiný zvlášť závaţný následek. Odnětím svobody na pět aţ dvanáct let bude pachatel potrestán, způsobí-li tímto činem na cizím majetku škodu velkého rozsahu. Riziko Nahodilá, nenadálá událost, která pro většinu lidí znamená určitý projev nejistoty, zejména ve vztahu k výsledku dané situace. 3 Business center.cz, 250a Pojistný podvod [online]. c [cit ]. ISSN Dostupné z: 14

15 Smluvní ujednání Pro smluvní strany závazná ustanovení pojistné smlouvy specifikující konkrétní pojistný vztah v návaznosti na pojistné podmínky i s povolenými odchylkami. Spoluúčast V pojistných smlouvách se sjednává spoluúčast pojištěného na škodě, o jejíţ výši se pak sniţuje pojistné plnění. Výluky z pojištění Věci nebo rizika, které jsou vyňaty z pojistného krytí. Škody na nich či jimi způsobené pojišťovna nebude hradit. Některé z nich nelze připojistit za zvýšené pojistné Druhy pojištění Hlavními pojišťovacími částmi, kterými se pojišťovny zabývají nejvíce a zaměřují se na ně, jsou ţivotní a neţivotní pojištění. Ţivotní pojištění, jak název napovídá, se zaměřuje pojištěním na ţivoty a osoby. Neţivotní pojištění se vztahuje především na ochranu majetku a na pokrytí finančních ztrát či jiných specifických pojištění. Ţivotní pojištění Zaměstnanecké motivační produkty Majetkové pojištění Ţivelní pojištění vyjmenovaná rizika x all risk Pojištění pro případ poškození vodou z vodovodního zařízení Pojištění přerušení provozu Pojištění pro případ škod způsobených krádeţí či loupeţným přepadením Neţivotní pojištění Majetkové pojištění Pojištění odpovědnosti Pojištění technických rizik Pojištění vozidel Pojištění přepravy Pojištění finančních rizik Pojištění ţivotní 15

16 Ţivotní pojištění Ţivotní pojištění chrání jednotlivce a jeho rodinu před finančními důsledky nejrůznějších ţivotních situací. Mezi nejdůleţitější patří ţivotní pojištění proti riziku smrti, riziku trvalé invalidity či smrti úrazem. Na české trhu existují dva základní druhy ţivotních pojištění > rezervotvorné ţivotní pojištění (investiční a kapitálové) a rizikové ţivotní pojištění. Investiční ţivotní pojištění je zaloţeno na stejných principech jako Kapitálové ţivotní pojištění s tím rozdílem, ţe zde výše pojistného plnění zcela závisí na výnosech z investování rezerv pojistného a dalších prostředků. Charakteristickým rysem tohoto pojištění je skutečnost, ţe pojišťovna negarantuje ţádný výnos a celé investiční riziko (včetně kursového rizika u fondů zahraničních cenných papírů) tedy v plné míře nese pojistník. 4 Kapitálové ţivotní pojištění je ţivotní pojištění s tvorbou rezervy pro případ smrti. Měsíční platby se dělí na pojistné a spořící sloţku. Díky spořící sloţce se tak měsíční platby s časem zmenšují. Pojišťovny klienty neinformují, jak je s prostředky zacházeno. Smluvená částka je vyplacena v případě klientovi smrti nebo po dosaţení věku uvedeného ve smlouvě. 5 Riziková ţivotní pojištění kryjí základní riziko, tedy riziko smrti. Jejich součástí tedy není ţádná spořicí sloţka. Veškeré zaplacené pojistné jde na krytí rizik. Rizikové ţivotní pojištění je vhodné především pro ty, kteří chtějí zabezpečit blízké v případě smrti, aby byli schopni vyrovnat případné závazky, které po sobě dotyčný zanechá. Kromě pojištění proti riziku smrti můţe krýt pojistka i další rizika (úraz, trvalá invalidita, a jiné). Neţivotní pojištění Neţivotní pojištění (dříve také riziková pojištění) je charakteristické tím, ţe nám umoţňuje krytí celé škály pojistných událostí, které nespadají do pojištění ţivotního. Jedná se především o veškerá pojištění majetku (odcizení, vandalství, ţivelná, apod.), úrazové pojištění osob, pojištění odpovědnosti za škodu nebo také pojištění léčebných výloh. Jedná se o typy pojištění, u kterých není zřejmé, jestli pojistná událost nastane nebo ne Typy pojištění pojištění domácnosti (nejedná se o pojištění bytu - myšleno zdí, podlahy a stropu) pojištění nemovitosti (nebo také pojištění stavby) 4 Wikipedia, Investiční životní pojištění *online+. Poslední změna v 21:47. *cit Dostupné z: 5 Wikipedia, Kapitálové životní pojištění *online+. Poslední změna v 13:20. *cit Dostupné z: 16

17 pojištění odpovědnosti za škodu havarijní pojištění Pojištění domácnosti Pojištění domácnosti můţe sjednat kdokoliv kdo bydlí v domácnosti nebo je majitelem nemovitosti. Toto pojištění sniţuje finanční výdaje na znovupořízení majetku zapříčiněné ţivelnými (poţár, povodeň či záplava, údery blesku, výbuch, vichřice, krupobití, atd.) i neţivelnými (krádeţe, úmyslná poškození) katastrofami. Předmětem pojištění jsou movité věci, které tvoří soubor zařízení domácnosti a slouţí k jejímu provozu (nábytek, koberce, osvětlení, kuchyňské přístroje, pračka atd.) nebo k uspokojování potřeb členů domácnosti (audiovizuální a výpočetní technika, foto technika, sportovní výbava, staroţitnosti, cennosti, knihy, oblečení atd.). Dále jsou předmětem pojištění příslušenství a stavební součásti přiléhající k vnitřním prostorám bytu (plovoucí podlaha, kuchyňská linka včetně vestavěných spotřebičů, obklady stěn a stropů, tapety, malby apod.). Pojištění nemovitosti Pojištění nemovitosti lze sjednat na rodinné domy, bytové domy, bytové jednotky a nebytové jednotky, ale dále i na rekreační objekty (chaty, chalupy, rekreační domky) či jiné stavby, které jsou součástí pozemku, nebo pozemků, které jsou funkčně spojeny s pozemkem, na němţ leţí pojištěná budova (ploty, bazény, skleníky, apod.). Pojištění budovy je však moţné sjednat jiţ v době, kdy se stavba staví. Pojištěn je i stavební materiál nebo objekty které jsou na staveništi dočasně a jsou nutné k vybudování pojištěné budovy. Tyto objekty musí být ale na pozemcích, které tvoří jeden funkční celek, na němţ leţí i pojištěná budova. Pojištění nemovitostí slouţí jako zajištění finanční náhrady v případě škod na výše uvedených nemovitostech, a to v osobním i druţstevním vlastnictví. Pojištění nemovitosti kryje pouze škody, které utrpí stavby jako takové, tedy např. promočené zdi, porušení statiky, rozbitá střecha, atd. Lze je ale pojistit i proti vandalismu, krádeţi či vloupání. Pojišťovny nabízí nepřeberné mnoţství variant pojištění nemovitostí. Pojištění odpovědnosti za škodu Pojištění odpovědnosti nás ochrání při škodě, kterou způsobíme v zaměstnání, povolání nebo v běţném ţivotě. Slouţí ke krytí škod, které vznikly třetí osobě činností pojištěné osoby díky nedokonalosti lidských smyslů, neznalosti, nedbalosti, 17

18 nezkušenosti či jiných dalších selhání. V podstatě lze říci, ţe z kterékoliv činnosti člověka mohou vznikat škody jiným subjektům. Havarijní pojištění Havarijní pojištění slouţí ke krytí škod na motorových vozidlech, a to i v případě, zda je řidič neovlivnil, nebo zcela či částečně ovlivnil. Základem je tedy pojištění havárie (rozbití nárazem), riziko kolize, dále také ţivelná nebezpečí, odcizení vozidla, vandalismus, strojní pojistná nebezpečí nebo také pojištění asistenčních sluţeb Stanovení pojistné hodnoty majetku Aby bylo moţné stanovit pojistnou částku majetku, je nejdříve nutné vypočítat pojistnou hodnotu v době uzavření pojistné smlouvy. Při sjednávání pojištění majetku rozlišujeme tři druhy cen pojišťovaných věcí. Nová (reprodukční) cena je cena, za kterou lze v daném místě a v daném čase věc stejnou nebo srovnatelnou znovu pořídit jako věc stejnou nebo novou. Časová cena je novou hodnotou věci, sníţená o částku odpovídající stupni opotřebení či jiného znehodnocení dané věci. Časová cena se pouţije v případě, kdy není moţné sjednat pojištění na novou hodnotu, popřípadě kdy pojistník o takový způsob pojištění poţádá. Dohodnutá cena moţno i cena obvyklá, je stanovena v pojistné smlouvě Nemovitosti se ve většině případů pojišťují na cenu novou. Pouze v případě, ţe je ve Všeobecných pojistných podmínkách stanoveno doporučení jiné (např. stavby starší 20 let a bez rekonstrukce), pouţívá se ceny časové. Pokud však není moţné stanovit hodnotu věci přesně (např. dle dokumentace, plánů), stanovuje tuto dohodnutou cenu na vlastní odpovědnost pojištěný. Pro standardní typy majetků (byty, rodinné domy, apod.) mají pojišťovny stanovenou základní metodiku, díky které stanovení pojistné hodnoty majetku je zjednodušené a standardizované. Vyuţívají k tomu připravených formulářů nebo si pojišťovaný můţe tuto cenu zjistit sám pomocí internetového sjednání pojištění. V případě sloţitějších staveb, které jsou nadrozměrné či atypické, si pojišťovny přizvou k ocenění specialistu (odhadce, znalce), který odborně stanoví přesnou pojistnou hodnotu. Způsob, jakým se provede ocenění, musí být ale v souladu se Všeobecnými pojistnými podmínkami, 6 DUCHÁČKOVÁ Eva. Principy pojištění a pojišťovnictví. Praha: Nakladatelství Ekopross. 3. vydání, 2009, 224 s. ISBN,

19 tzn. ţe pojistná částka má vyjadřovat pojistnou hodnotu budovy. Pojistná částka se stanoví na základě ocenění pojištěné budovy. Není li moţné stanovit pojistnou hodnotu, stanoví tuto hodnotu na vlastní odpovědnost pojištěný Likvidace pojistné události Abychom si ujasnili, co přesně znamená pojistná událost a jaký je její význam, je potřeba si ji nejprve přesněji definovat, uvést její charakteristiku a upřesnit úlohu likvidátora pojistných událostí Pojistná událost Pojistná událost je taková nahodilá skutečnost, kdy pojištěnému nebo jiné oprávněné osobě vzniká právo na pojistné plnění a povinnost pojistitele plnit. Pojistná událost je tedy taková událost, kterou byla postiţena osoba nebo majetek. Charakter daného postiţení ale musí odpovídat pojistné smlouvě která byla sjednána. Pojistné plnění je pojištěnému tedy poskytnuto pouze v tom případě, kdy daná pojistná událost splňuje veškeré podmínky pojištění, znamená to tedy, ţe je v souladu se Všeobecnými pojistnými podmínkami a případnými dalšími smluvními ujednáními pojistitele. Pro plnění je podstatné i to, zda daná událost vznikla v období, na které bylo pojištění sjednáno Likvidace pojistné události Likvidace pojistné události (škody) je souhrn několika postupů, díky nimţ je zajištěna příčina a rozsah škody. Na základě těchto zjištění je moţné poskytnout pojistné plnění, tedy vyplatit pojistníka (peněţní formou). Likvidace škody se ujímá specialista - likvidátor, odhadce nebo znalec, který provede místní šetření, zhotoví zápis a fotodokumentaci. Pokud nejsou klientem podané informace zcela úplné, je likvidátor povinen tyto dokumenty doplnit. Postup likvidace škody můţeme rozdělit do čtyř hlavních fází: Nahlášení škodní události Posouzení pojistné události pojišťovnou Ověření škody likvidátorem Vlastní likvidace pojistné události 7 ORT Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 100 s. ISBN ORT Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 100 s. ISBN

20 1. fáze - nahlášení škodní události Pokud dojde ke škodné události, na kterou se váţe pojištění, je potřeba ji bezodkladně nahlásit pojistiteli (pojišťovně). Nahlášení je moţné provést několik způsoby telefonicky, pomocí vyplnění formuláře na webových stránkách pojišťovny, písemným formulářem a osobním nahlášením na pobočce pojišťovny. V případě telefonického či internetového nahlášení škodné události se však jedná pouze o předběţné hlášení, nenahrazuje tedy povinnost doloţit vyplněný tiskopis. Důleţité je vědět, ţe by pojištěný neměl likvidovat poškozené věci a vše by měl nechat ve stavu jak to je a vyčkat na příchod povolané osoby (likvidátora pojišťovny), která provede prohlídku. V případě, ţe tak není moţné učinit a nelze čekat a nic nedělat, např. u značných poškození statiky staveb kde je nutné zajištění, zatopení objektů kde se musí odčerpat voda nebo při poškození střechy a zabránění zatékání do konstrukce domu, je v těchto případech potřeba udělat kvalitní a dostatečnou fotodokumentaci. Fotodokumentace následně slouţí jako podklad se zaznamenaným poškozením pro řešení likvidace. Vhodné je také sepsat seznam veškerých poškozených nebo zničených věcí a případně u nich odhadnout i cenu. U věcí se stářím do dvou let by měly být doloţeny účtenky. Jestliţe je podezření ţe došlo k trestnému činu, např. loupeţi nebo úmyslnému poškození (např. poţár), je nutné zavolat Policii která se zúčastní vyšetřování. V případě, ţe se v domě nacházely např. značné cennosti či staroţitnosti, je vhodné mít jejich dostatečnou fotodokumentaci či dokonce znalecké posudky, ve většině případů toto pojišťovny po klientech poţadují. Bez doloţení mohou být problémy s vyplacením či dokonce můţe být vyplacení zcela zamítnuto. Nejčastější příčiny škodných událostí: poţár úder blesku záplava nebo povodeň výbuch vichřice sesunutí půdy či zeminy lavina krupobití pád pod tíhou sněhu zřícení stromů 20

21 2. fáze - posouzení pojistné události pojišťovnou Ve druhé fázi je pojišťovna povinna posoudit, zda se jedná o pojistnou událost dle platných Všeobecných podmínek smlouvy a zda je vše splněno. Jestliţe pojišťovna pojistnou událost posoudí tak, ţe se o ni nejedná, sdělí toto pojištěnému a celý případ je tímto uzavřen. To znamená, ţe událost nezapadá do definovaných škod a nekryje tím vzniklé škody. Pojištěnému tak není vyplacena ţádná náhrada škody. Pokud pojišťovna vyhodnotí ţádost kladně, tzn. zjistí ţe se jedná o škodnou událost, která zapadá do stanovených podmínek, je povinna se jí dále zabývat a prošetřovat, přidělí ji evidenční číslo a zařadí ji do databáze řešených škodných událostí. V dalším vývoji bude stanovena příslušná částka na odškodnění a vyplacení pojištěnému. 3. fáze ověření škody likvidátorem Ve třetí fázi dochází k ověření škody likvidátorem, tzn. ţe provede obhlídku nebo prohlídku. Jeho úkolem je provedení místního šetření, zjištění rozsahu škod, jaké byly jejich příčiny a navrhne způsob jejich odstranění. A právě v této fázi přichází na řadu jako nezávislý konzultant a odborník odhadce, který likvidátorovi pomůţe odborně zajistit a zhodnotit veškerý rozsah a důsledek škod. 4. fáze vlastní likvidace pojistné události V poslední, čtvrté fázi, dochází k vlastní likvidaci pojistné události likvidátorem. Likvidátor vypočítá pojistné plnění pojistné události ze zjištěných skutečností a výše pojistného plnění je před odesláním překontrolována revizorem (hlavní likvidátor), který je znovu povinen prověřit, zda postup likvidátora byl v souladu s pojistnou smlouvou, pojistnými podmínkami a příslušnými zákony. V případě ţe došlo ke škodám většího rozsahu, je výpočet odeslán likvidační komisi. Po odsouhlasení je klient písemně informován o výsledku likvidace pojistné události a pojistné plnění je odesláno podle údajů uvedených klientem v hlášení pojistné události Místní šetření Místní šetření při likvidaci pojistné události je rozdílné např. oproti místnímu šetření pro zajištění úvěru banky nemovitou zástavou. Je to z toho důvodu, ţe při zajištění úvěru (pokud není daný úvěr určen pro rekonstrukci stavby) se oceněná nemovitost nemění a zůstává obvyklé stejná. Po pojistné události je však zcela normální, ţe majitel nemovitosti po odchodu odhadce nebo znalce, přikročí co nejdříve k opravě škody a stav, při jakém jej odhadce 21

22 ohledal, jiţ tak nikdy nebude vidět. Je tedy vhodné a i praxí je to doloţené, ţe mimo konkrétního formuláře příslušné pojišťovny, kterým se analyzují a definují zjištěné škody, vést si vlastní formulář. Tento formulář by měl být podrobnější, poslouţí následně k případnému doloţení podrobnějších zjištěných skutečností ze šetření a nedojde tím k jejich opomenutí. Kaţdý fakt můţe následně poslouţit ke zjištění přesné příčiny pojistné události. Další neocenitelnou pomůckou je digitální fotoaparát, tím zajistíme mnoho fotografií celků či detailů Dokumentace k pojištění Veškerou dokumentaci, která je potřebná pro zpracování posudku pro pojistnou událost, můţeme rozdělit obecně do tří částí. 1) Dokumentace příslušné pojišťovny, liberační protokol, pojistná smlouva, apod. 2) Dokumentace od poškozeného (pojištěného), tím se rozumí stavební dokumentace od stavby či staveb, rozhodnutí o kolaudaci, veškerá potvrzení o revizích (komíny, elektroinstalace, plynovod, apod.). Výše uvedené dokumenty jsou dle stavebního zákona i podle dalších předpisů povinny a proto ji musí mít poškozený v pořádku připravenou. Pro případ o jednání o ceně při pojistném plnění je moţné vyuţít i faktur za dodání a provedení stavebních úprav (dodání a montáţ zařizovacích předmětů stavby, obklady, kuchyně a další podobné vybavení). Podstatné však je, ţe úpravy nesmí podléhat stavebnímu řízení. 3) Dokumentace z jiných rozdílných zdrojů, např. od různých orgánů či institucí. Těmito dokumenty nepochybně podloţíme vznik pojistné události. Jedná se např. o správu povodí, odkud získáme informace, zda v daném období a místě došlo k zasaţení povodní, nebo meteorologické stanice, které uvedou, zda mohlo dojít vlivem vichřice či krupobití k poškození majetku ORT Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 100 s. ISBN ORT Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 100 s. ISBN

23 2.5. Zjištění příčiny škodní události Zjistit příčinu škodní události je i pro zkušeného technika (odhadce, znalce) velmi sloţité a v mnoha případech můţe zabrat větší časový interval. Tuto práci lze označit téměř jako práci detektiva a vyţaduje značné zkušenosti v oboru. Odhadce nesmí opomenout ţádné skutečnosti a musí být při ohledání poškozeného místa velmi pečlivý a pozorný. Odhadce musí zjistit, zda nedošlo např. k poţáru díky vadě na elektroinstalaci, nedopalku cigarety nebo od upadlé svíčky. Nejčastěji se ale odhadce setkává s případy, kdy je potřeba posoudit např. příčiny poškození konstrukcí nebo i jejich zřícení, např. nadměrnou vlhkostí, nerovnoměrným sedáním konstrukcí, velkými změnami teplot a vlhkosti, špatná technologie provedení, apod Výše pojistného Kaţdý klient by si měl při uzavírání smlouvy důkladně zkontrolovat, zda smlouva o pojištění obsahuje veškeré náleţitosti, resp. veškeré potenciální ţivelné pohromy či jiná rizika. V případě, ţe ve smlouvě nejsou obsaţena, není proti nim klient pojištěn. Daná výše pojistného resp. cena pojištění, závisí na mnoha faktorech: typ pojištěné stavby lokalita a stav nemovitosti šíře rizik zda je pojištění zaloţeno na hodnotu novou nebo časovou na pojišťovnou poskytnutých slevách Náhrada škody by samozřejmě měla být v takovém rozsahu, aby za ni bylo moţné pořídit stavbu či nemovitost buď novou (ve srovnatelné kvalitě), a nebo ji zcela opravit do stavu původního před poškozením. Výjimku tvoří byty v druţstevním či osobním vlastnictví, které se pojišťují na trţní hodnotu Výše pojistného plnění Pojistné plnění je částka (finanční obnos), kterou pojišťovna při pojištění vyplácí v případě vzniklé pojistné události. Příjemcem pojistného plnění je oprávněná osoba, kterou je obvykle přímo pojištěný (který můţe ale i nemusí být totoţný s plátcem pojistného pojistníkem). U ţivotního pojištění jím je v případě smrti pojištěného tzv. obmyšlený. Důleţitou roli také hraje to, kdy a kde k pojistné události došlo. To musí splňovat smlouvou stanovené období, tzn. od počátku pojištění do té doby, na kterou je pojištění sjednané. 23

24 Velikost pojistného plnění se stanovuje dle pojistných podmínek a platných zásad likvidace pro jednotlivé druhy pojistných událostí a platných předpisů cenových i právních, podle konstrukce u jednotlivých druhů pojištění. 11 Odstranění poškození na nemovitém majetku je moţné provést několika následujícími způsoby Oprava majetku V případě, ţe jsou některé stavební díly nebo konstrukce poškozené tak, ţe jsou schopny opravy do původního stavu před poškozením, je potřeba toto sdělit, resp. doporučit pojišťovně a pojištěnému. Zároveň se stanoví příslušný postup opravy a vyčíslí se náklady na příslušnou opravu. K tomuto výpočtu lze pouţít následující vzorec: VMU = NO + (C 1 C 2 ) Legenda: VMU = výše majetkové újmy NO = náklady na opravu C 1 C 1 = cena věci před poškozením = cena věci po opravě Při samotné opravě majetku (věci) můţe samozřejmě dojít i ke zvýšení její ceny, ale i ke sníţení ceny. Nesmí, nebo nemělo by ale nikdy dojít k tomu, aby újma na majetku přesáhla cenu věci před poškozením (C 1 ). Níţe uvedu pravidla ve čtyřech bodech, ze kterých toto vyplývá. 1) Cena věci je rovna ceně před poškozením. Výše majetkové újmy (VMU) se rovná nákladům na opravu. C 1 = C 2 C 1 - C 2 = 0 Z tohoto nám vyplývá ţe VMU = NO 11 DUCHÁČKOVÁ Eva. Principy pojištění a pojišťovnictví. Praha: Nakladatelství Ekopross. 3. vydání, 2009, 224 s. ISBN,

25 2) Cena věci je po opravě niţší (věc byla znehodnocena), neţ jaká byla cena věci před poškozením. Výše majetkové újmy (VMU) se rovná nákladům na opravu (NO), zvýšeným o zhodnocení. C 1 > C 2 C 1 - C 2 > 0 Z tohoto nám vyplývá ţe VMU = NO + (C 1 C 2 ) 3) Věc je po opravě zhodnocena a je tedy její cena vyšší neţ před poškozením. Výše majetkové újmy (VMU) se rovná nákladům na opravu (NO), sníţeným o zhodnocení. C 1 < C 2 C 1 - C 2 < 0 Z tohoto nám vyplývá ţe VMU = NO + (C 1 C 2 ) 4) V tomto bodě uvaţujeme věc která je neopravitelná, a nebo náklady na její opravení značně převyšují cenu věci před poškozením. U takových neopravitelných věcí ale můţou být pouţitelné zbytky, tzn. např. kovy či další zbytky materiálů, které se následně prodají do sběru. V těchto případech se tedy výše majetkové újmy (VMU) rovná ceně věci před jejím poškozením (C 1 ), které budou sníţeny o hodnotu pouţitelných zbytků (Z). NO > C 1 Z tohoto nám vyplývá ţe VMU = C 1 - (Z R) Legenda: VMU = výše majetkové újmy NO = náklady na opravu C 1 Z R = cena věci před poškozením = pouţitelné zbytky = náklady na jejich realizaci 25

26 2.8.1 Výměna dílu nebo konstrukce za jiný shodný prvek Další moţností je výměna dílu nebo konstrukce za jiný shodný prvek a to v případech, kdy je díl nebo konstrukce tolik poškozena, ţe není moţná její oprava, a nebo se oprava z hlediska nákladů jiţ nevyplatí. V praxi je ale výměna poškozeného dílu za jiný shodný dosti výjimečná a nepřistupuje se k ní tak často. Častým a doporučovaným jevem odhadci je však v praxi výměna dílů nebo konstrukcí za prvky modernější nebo s lepšími vlastnostmi. Při kalkulaci pojistného plnění musí odhadci vypočítat a také zohlednit případné technické zhodnocení. Je však nutné zmínit, ţe takové technické zhodnocení nemusí pojišťovny akceptovat a tedy nemusí tuto výměnu uhradit. Celková výše náhrady prvku musí být v takové výši, která je nutná k uvedení prvku do původního stavu před jeho poškozením. Rozdíly v nákladech na uvedení do teoretického stavu a do stavu s reálnými náklady na opravy musí jiţ uhradit pojištěný. Tuto metodu pouţijeme např. v případech, kdy nemovitosti prošly povodní. V suterénu domu byl instalován pro vytápění kotel na tuhá paliva, avšak po pojistné události si většina majitelů rozmyslí, zda bude toto zastaralé zařízení obnovovat nebo nahrazovat a proto zvolí modernější typ vytápění, a zvolí tedy např. plynový kotel nebo elektrické kotle či kotle kombinované. Dále např. výměna původních dřevěných špaletových oken v domě za EURO okna dřevěná/plastová, apod. Některé části konstrukce stavby mohou být také vyuţity na recyklaci a následně trţní cena těchto zbylých částí musí být odečtena od celkové výše pojistného plnění. Většinou lze vyuţít části ocelových konstrukcí, které byly poškozeny nebo prošly deformací při poţáru. Takto lze vyuţít i např. zbytky ze střech - plechy (měděné, titanzinkové, apod.), zbylé části vnitřní instalace, atd Zvláštní plnění Ve výši pojistného plnění musí být také započteno tzv. zvláštní plnění. Zvláštním plněním se rozumí dle Všeobecných pojistných podmínek právo pojištěného na náhradu nákladů, které byly vynaloţeny na odvrácení nebo zmírnění dopadů dané pojistné události. Přesto platí, ţe součet veškerých plnění z vlastní pojistné události a součet všech zvláštních plnění nesmí přesáhnout 110% součtu všech plnění z vlastní pojistné události. Zvláštní plnění můţe být ale také poskytnuto i v případě, kdy nebylo moţné, nebo se nepodařilo, škodě zabránit a provedená opatření majetku z těchto nákladů selhala. 26

27 Náklady na zvláštní plnění můţeme rozdělit do několika následujících bodů: Náklady vynaloţené před pojistnou událostí Jedná se např. o případy, kdy lze očekávat nebo je očekáván v dané lokalitě vzestup vody a hrozí ohroţení majetku nebo bylo ohlášeno zvýšené povětrnostní riziko, např. vichřice, orkán, apod..v těchto případech majitel zakoupí na své náklady pytle s pískem pro postavení protipovodňové hráze či provede zabezpečení proti ohrození majetku před silným větrem. Tyto náklady mohou být následně po fakturaci zařazeny do zvláštního plnění nebo mimořádných výdajů. Náklady vynaloţené za trvání pojistné události Jedná se o případy, kdy dojde řekněme při povodni k zaplavení sklepa budovy. Majitel proto nečeká do příjezdu likvidátora či odhadce, ale snaţí se zabránit případným větším škodám v průběhu a proto jiţ během této události začne odčerpávat vodu ze sklepa nebo najme dělníky či se jinými moţnými prostředky snaţí majetek ochránit a sníţit tak poškození. Náklady vynaloţené po pojistné události Účelem nákladů vynaloţených po pojistné události je zmírnění následků škody a zabránění zvětšení poškození. Jedná se např. o odstranění bahna při náhlé povodni, odstranění kamení při sesuvu půdy, statické zajištění podmáčených konstrukcí nebo konstrukcí poškozených poţárem, apod ORT Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 100 s. ISBN

28 3. Metody oceňování Odhadce nebo znalec má za úkol vybrat vhodný způsob ocenění majetku, který se bude jevit jako nejoptimálnější a bude cenu majetku co nejpřesněji znázorňovat. Z toho vyplývá, ţe není moţné srovnávat např. byt typu 2+1 nacházející se v Praze a byt stejného typu i velikosti např. v Ostravě. Regiony jsou velmi rozdílné, co se cen týče a z toho důvodu je jasné, ţe se ceny budou lišit a není moţné provést relevantní porovnání. Nemůţeme ale tvrdit, ţe bude i naprosto stejná cena ve všech regionech Prahy. Při volbě metody ocenění je potřeba si uvědomit účel oceňování a vyhledat všechny dostupné a co nejpřesnější informace o majetku a způsobu jeho vyuţívání. Pro oceňování majetku se pouţívají tři uznávané metody ocenění, kterými jsou porovnávací, příjmová a nákladová Metoda porovnávací Jak z názvu vyplývá, jedná se o metodu porovnání trţních cen nemovitostí nebo jiných objektů týkajících se ocenění. Aby bylo moţné metodu porovnání vůbec pouţít, je potřeba mít z minulosti databázi porovnatelných prodaných nemovitostí. Databáze nám poté dá jasnější představu a náhled o tom, v jaké oblasti se dané nemovitosti prodaly a za jakou cenu. Kaţdý odhadce či znalec by si obdobné databáze měl vést nebo alespoň mít přístup ke zpoplatněným databázím. Kaţdá databáze ale můţe být zastaralá, tzn. s jiţ nepřesnými údaji o cenách, a proto je důleţité, aby byly informace o prodejích stále aktualizovány a aby byla větší jistota o pravdivosti informací (např. reálné prodejní ceny z kupních smluv příslušného katastrálního úřadu). Nikde však nenalezneme ţádnou přesnou informaci o tom, jak by měla být databáze vytvářena či jak by měla vypadat a proto si ji odhadci či znalci vytváří dle vlastního uváţení. Samozřejmě nejlepším a nejideálnějším řešením při tvorbě databáze je např. u prodaných nemovitostí, kde by měla být uvedena informace o identifikačních údajích, tzn. kraj, okres, adresa, katastrální území, apod. a zda se jedná o prodej, aukci či draţbu. Dále údaje o rozloze (v m 2 ), kde se nemovitost nachází, dopravní dostupnost, apod. Je samozřejmě logické, ţe informace v databázích se budou dle předmětu ocenění lišit a proto je nutné mít k porovnání alespoň tři nemovitosti, se kterými můţeme oceňovanou nemovitost porovnat. Ale i metoda porovnávací má však svá omezení a nelze ji tedy pouţit k porovnání vţdy. Existují případy, kdy objekt který máme ocenit nelze s ničím porovnat, a nebo jen velmi těţko. U staveb se jedná o zcela ojedinělé objekty, které mohou být na celém území ČR pouze 28

29 v jednom případě nebo jsou tak jedinečné, ţe je nelze přesně porovnat se stavbou jinou. Většinou se jedná o kostely, pomníky, zříceniny apod. U věcí movitých se můţe jednat např. o stroje, které se jiţ přestaly vyrábět nebo které byly vyrobeny na zakázku a pro přesný účel. V takovém případě je vhodné vyuţít jiných oceňovacích metod Metoda příjmová Další metodou pro porovnání je metoda příjmová, nebo také moţno metoda výnosová. Tato metoda se pouţívá, jak z názvu vyplývá, kdy oceňovaný majetek vykazuje nějaký výnos (příjem). Většina potenciálních kupujících takové majetku kupuje s předpokladem budoucího zisku, který je majetek během své ţivotnosti schopen vyprodukovat. V příkladu můţeme uvést nákup bytového domu, kde samozřejmě nájemnici platí nebo budou platit nájemné. V ocenění je nutné také mimo příjmů z nájmů zahrnout také provozní náklady spojené s provozováním bytového domu a vytváření rezerv na rekonstrukce či opravy tohoto domu. Nesmíme také opomenout moţné ztráty způsobené neobsazením veškerých pronajímaných bytů či jiných prostor. Můţe obecně platit, ţe metoda příjmová nebo výnosová nám můţe stanovit cenu vyšší, neţ v případě vyuţití metody porovnávací. To se můţe stát na základě trţních podmínek a ekonomických zákonů či zákonitostí. V tomto důsledku metoda příjmová můţe slouţit jako moţný ukazatel ověření porovnávací metody nebo jako jeden z dalších cenových argumentů. V praxi se tedy můţe přihodit to, ţe někteří z tuzemských nebo zahraničních investorů a kupců (zadavatelů ocenění), mohou vyţadovat, aby byla trţní hodnota doloţena právě oběma těmito metodami, tedy jak porovnávací, tak i výnosovou. I kdyţ se toto můţe zdát diskutabilní, v našem zájmu je přání klienta respektovat a tedy těchto metod vyuţít Metoda nákladová Nákladová metoda v nedávné době slouţila ještě jako hlavní oceňovací metoda. Tato metoda ocenění je zaloţena na výpočtu ceny majetku, za který by bylo moţné oceňovaný majetek pořídit nově a to i včetně nákladů na pořízení pozemku. Na tomto způsobu bylo zaloţeno i oceňování dle cenového předpisu a i dodnes je pouţíváno ke stanovení pojistné hodnoty při likvidaci pojistné události, ale také i k oceňování na trţních principech. 13 ORT Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN

30 U této metody není bohuţel brána v potaz uţitečnost majetku, a proto nemusí vţdy odráţet trţní hodnotu majetku. Uvedu příklad, kdy se provede výstavba administrativního objektu, bytového domu či jiné stavby v menší obci, daleko od velkých měst. Ve výsledku je to ekonomicky značně neefektivní, avšak náklady na výstavbu jsou velmi podobné jako u výstavby obdobných či stejných budov ve velkém městě. Tato metoda je, vzhledem ke stanovení reprodukční hodnoty majetku, ideální pro stanovení pojistné hodnoty majetku. Avšak díky vývoji cen v průběhu času je důleţité pravidelně pojištěný majetek přeceňovat a následně dle toho aktualizovat pojistné smlouvy a upravovat pojistné hodnoty majetku. 30

31 B. Praktická část 4. Trţní ocenění rodinného domu Objednatel: BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, a.s. Nároţní 2600/ Praha 5 Česká republika Rodinný dům č.p. 923 Uvedeným na listu vlastnictví č. 563, pro katastrální území Řevnice, obec Řevnice, okres Praha - Západ Nacházející se na adrese: Chodská 923, Řevnice Datum ocenění: 19. dubna 2014 Zpracovatel ocenění: Lukáš Vácha, Čajkovského 953, Řevnice 31

32 Toto ocenění o hodnocení vyjadřuje odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Ocenění bylo zpracováno k technickému stavu a právním skutečnostem platným ke dni místního šetření 19. dubna Zpracovatel si je vědom, ţe ocenění má slouţit pouze pro zpracování bakalářské práce a není mu známo nic o tom, ţe by slouţila k jiným účelům. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, na listu vlastnictví č. 563, pro katastrální území Řevnice, obec Řevnice, okres Praha - Západ. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou ocenění. Zpracovatel ocenění chápe trţní cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována současná výhodnost obchodu. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (26. dubna 2014) uţíván výhradně k bydlení majitelů objektu. Majetek je v absolutním vlastnictví, není pronajat, zastavěn, nebo omezen věcným břemenem. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování jsem vzal v úvahu následující faktory: polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení; opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. 32

33 Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Popis lokality Oceňovaný majetek RD č.p. 923 se nachází nedaleko Prahy v obci Řevnice, okres Praha Západ, kraj Středočeský, ulice Chodská. Jedná se v posledních letech o velmi dobrou, oblíbenou a vyhledávanou lokalitu k bydlení, ale léta i k rekreačnímu bydlení, postupně se rozvíjející s postupující výstavbou rodinných domů či menších bytových domů. Město Řevnice je umístěno v údolí Brdských lesů u řeky Berounky. V obci je k dispozici veškerá potřebná základní občanská vybavenost školy, školky, lékař, pošta, obchody (supermarkety) a sluţby. Ve městě je zastávka příměstského autobusu s konečnou stanicí v Praze Zličíně. Hlavní dopravní obsluţnost však zajišťuje ţeleznice, koridor Praha Beroun Plzeň, s velkou četností spojů příměstských vlaků. Ve špičce cca po 15 minutách a mimo špičku 2x do hodiny. Výhledový horizont lze hodnotit jako průměrný, lokalita je většinou jiţ zastavěna, lze předpokládat stagnaci další výstavby. Oceňovaný majetek Podle skutečností zjištěných při místním šetření i podle dodaných podkladů poskytnutých majiteli domu je jedinou činností v domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek není tedy primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic by nebránilo tomu, aby byl dům vyuţit ke komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Oceňovaný majetek tvoří funkční celek pozemků s RD. Veškeré jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v další části ocenění. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, parc.č a 2924, které spolu tvoří jeden funkční celek. Pozemky jsou situovány ve městě Řevnice v lokalitě za vodou na levé části břehu řeky Berounky a jsou v zastavěné oblasti rodinnými domy či rekreačními objekty. Pozemek parc.č o rozloze 128m 2 je na katastru nemovitostí veden jako zastavěná plocha a nádvoří a je zcela zastavěn RD č.p Pozemek parc.č o rozloze 693m 2 je zahrada, zhruba obdélníkového tvaru. Pozemky jsou oplocené zděným plotem s dřevěnými plaňkami, ke dni ocenění upravené a zcela zasíťované veřejnými sítěmi (elektro, vodovod, kanalizace, plynovod). Na pozemku okolo domu se nachází zpevněná betonová plocha (chodník) o šíři cca 1 metr. Pozemky jsou přístupné z veřejné, štěrkem zpevněné, komunikace ve vlastnictví 33

34 města Řevnice. Vzhledem k tomu, ţe všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 821 m 2. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Na pozemku parc. č se nachází menší dřevěná kůlna slouţící jako sklad nářadí a dále zděná garáţ pro jeden osobní automobil. Garáţ je přízemní, nepodsklepená, krytá plochou střechou. Do garáţe je zavedena elektroinstalace, světlo a elektrické zásuvky. Garáţ je přístupná přímo z ulice Chodská. Stavba garáţe byla vybudována v době výstavby RD, její stav je dobrý, odpovídající stáří. Garáţ je zaloţena na betonových pasech, svislé konstrukce zděné z plných pálených cihel, strop rovný, omítky hladké štukové, 2x okno dřevění zdvojené, vrata ocelová výklopná. Venkovní úpravy: Přípojka kanalizace provedena z trub kameninových vedená z domu do uličního řadu vedeného v ose ulice Chodská Přípojka vody provedená z PE trubek z vodovodního řadu vedeného z ulice Chodská Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řadu vedeného v ulici Chodská. Propojení mezí RD a garáţí je podzemním kabelem. Přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného na hranici pozemku, HUP v plotě Zpevněné plochy betonové Venkovní schodiště do domu z prostého betonu Obrubníky z prostého betonu Plot zděný s dřevěnými plaňkami Vrátka na pozemek svařovaná z ocelových profilů s dřevěnými plaňkami Trvalé porosty Na zahradě se nachází několik původních starých stromů a různé křoviny, které jsou průběţně prořezávány a upravovány. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty. Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně stojící, zděný, třípodlaţní (1.PP, 1.NP, 2.NP), většinově podsklepený objekt krytý plochou střechou vykazující půdorysný tvar zalomeného obdélníka se vstupní 34

35 částí verandy při severní (uliční) stěně domu. Expozice-intravilán levobřeţní části města Řevnice, souvislá zástavba lokality za vodou, úplné inţenýrské sítě, přístup po nezpevněné cestě, konfigurace terénu mírně sklonitá k jihu. V objektu RD řešeného jako jednogenerační je vyuţitelná bytová sestava 6+1/B/T, přičemţ v 1.PP je vyuţito jako technické s kotelnou TUV plynové, sklady a prádelnou. Objekt byl údajně dle kolaudačního rozhodnutí dokončen a kolaudován v roce 1982, přičemţ stavební povolení bylo vydáno v roce V průběhu ţivotnosti byla prováděna pouze běţná údrţba a opravy, dílčí úpravy v souvislosti s plynofikací z roku , 1.PP domu nese znaky dílčí nedokončenosti ještě k datu prohlídky, a to zejména v poloţkách úprav povrchů (ze značné části chybí vnitřní omítky stěn a stropů včetně finálních vrstev podlah - jen základní betonová mazanina). Tyto i další okolnosti výbavy a provedení jsou zohledněny v dalším postupu a zařazení. Objekt RD ani jiné součásti a příslušenství nemovitostního souboru při čp. 923 nejsou k datu ocenění jakkoli úplatně pronajaty a jsou v běţném uţívání. Místnosti v jednotlivých podlaţích RD: 1.PP - suterén: chodba u schodů, kotelna, uhelna, 3 sklady, spíţ. 1.NP - přízemí: zádveřní chodba, veranda, vnitřní chodba, obývací pokoj, loţnice, kuchyně, koupelna, WC. 2.NP - 1.patro: spojovací chodba, koupelna, WC, 4x pokoj, balkon. Konstrukční řešení a vybavenost Základy RD jsou betonové, pasové. Nosné zdivo je klasické, cihelné či zděné o tloušťce 450mm. Stropy jsou rovné, hurdiskové s betonovou roznášecí vrstvou. Střecha je plochá s mírným spádem do odvodňovacího potrubí. Krytinou jsou tavené asfaltové pásy, střecha izolována. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Fasáda ze zateplovacího systému (polystyren tl. 10mm) s tenkovrstvou omítkou. Vnější obklady se nevyskytují. Vnitřní obklady standardní keramické v kuchyni, koupelnách a na WC. Schody běţné betonové. Dveře běţné typizované na bázi dřevěné hmoty do ocelových zárubní, plné i prosklené. Okna EURO plastová s izolačním dvojkslem. Podlahy obytných místností keramické dlaţby a cementový potěr + betonová mazanina (PP). Vytápění ÚT s teplovodním rozvodem radiátory zajišťuje plynový kotel. Dům je vybaven bleskosvody. Zdrojem teplé vody je boiler + kombi zdroj plynové karmy. Kuchyně je vybavena běţnou kuchyňskou linkou s plynovým sporákem, digestoří, ledničkou. Koupelna 35

36 obsahuje vanu, sprchu, umyvadlo a WC. V domě koupelna v 1.NP a 2.NP. Záchod standardní, splachovací. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Toto vyuţití musí splňovat veškeré právní předpisy. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci města Řevnice. Oceňovaný majetek byl postaven a kolaudován v roce 1982, po rekonstrukci oken, střechy a fasády a ke dni ocenění nachází se ve stavu, který umoţňuje jeho bezproblémové vyuţívání z technického hlediska. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čím by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránili pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Ocenění Stanovení trţní hodnoty pozemku Pří stanovení trţní hodnoty pozemku jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemku souvisejících s oceněním RD jsem porovnal tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za 1 m 2 pozemku. V případě nabídek pozemků, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem, který odráţí obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále zohledněny skutečnosti jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle 36

37 územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, existence věcných břemen či jiných omezení, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s RD indikovaná porovnávací metodou je: ,- A je kalkulována následovně: 821 m 2 x 2674,55 = ,55 Podrobný popis a výpočet ke stanovení trţní hodnoty pozemku je uveden níţe v tabulce. Oceňovaný pozemek TABULKA I - POZEMEK Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Chodská 923 Řevnice Řevnice Řevnice Řevnice Parcelní číslo 2923, 2924 Adresa pozemku Chodská 923 Řevnice Řevnice Řevnice Řevnice Katastrální území Řevnice Řevnice Řevnice Řevnice Řevnice Obec Řevnice Řevnice Řevnice Řevnice Řevnice Okres Praha - Západ Praha - Západ Praha - Západ Praha - Západ Praha - Západ B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m 2 v tisících Prodejní cena X , , , ,00 celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 X 3 039, , , ,30 Datum transakce Korekce 0, Upravená hodnota 2 735, , , ,30 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Prodej Prodej Nabídka Korekce 0, Upravená hodnota 2 461, , , ,30 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce

38 Upravená hodnota Existence věcných břemen Bez věcných břemen 2 461, , , ,30 Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce Upravená 2 461, , , ,30 hodnota Vyuţití podle Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům územního plánu Korekce Upravená 2 461, , , ,30 hodnota Územní Ano Ano Ano Ano Ano rozhodnutí Korekce Upravená 2 461, , , ,30 hodnota Jiná právní Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou omezení a závazky Korekce Upravená hodnota 2 461, , , ,30 D. Technické parametry Lokalita Dobrá Horší Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1, Upravená 2 584, , , ,30 hodnota Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce Upravená 2 584, , , ,30 hodnota Svaţitost Rovinný Rovinný Mírně svaţitý Mírně svaţitý Rovinný Korekce 1 1,05 1,05 1 Upravená 2584, , , hodnota Dostupnost Uplná Uplná Uplná Uplná Uplná inţenýrských sítí Korekce Upravená 2 584, , , ,30 hodnota Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce Upravená 2 584, , , ,30 hodnota Dopravní obsluţnost Autobus, vlak Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná Korekce Upravená 2 584, , , ,30 hodnota 38

39 Dopravní dostupnost a parkování Dobré Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Korekce Upravená 2 584, , , ,30 hodnota Nutnost demolice Ne Ne Ne Ne Ne stávajících objektů Korekce Upravená 2 584, , , ,30 hodnota Jiná technická Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno korekce Korekce Upravená hodnota 2 584, , , ,30 E. Ostatní parametry Velikost pozemku 821 Menší Větší Obdobná Obdobná Korekce 1,1 0, Upravená 2 843, , , ,30 hodnota Moţná viz. územní plán Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota 2 843, , , ,30 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 2 674, , , , ,30 hodnota 1 m2 Rozloha pozemku 821 Celková porovnávací hodnota ,94 Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy RD, které byly v okrese Řevnice v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, tuto skutečnost jsem zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. 39

40 Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je: ,- Podrobný popis a výpočet ke stanovení trţní hodnoty je uveden níţe v tabulce. TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti RD Řevnice č.p. 923 RD Řevnice RD Řevnice RD Lety Parcelní číslo 2923, 2924 Adresa nemovitosti Chodská 923 Nádraţní Husova Praţská Katastrální území Řevnice Řevnice Řevnice Dobřichovice Obec Řevnice Řevnice Řevnice Lety Okres Praha - Západ Praha - Západ Praha - Západ Praha - Západ B. Údaje o pozemku přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem , , ,00 C. Základní údaj pro porovnání m 2 celkové zastavěné plochy podlaţí ,55 Počet srovnávacích jednotek 317, Prodejní cena celkem X Prodejní cena bez ceny ,05 pozemku , ,45 Cena za 1 porovnávací jednotku X 9 792, , ,54 Datum transakce Korekce

41 Upravená hodnota 9 792, , ,54 D. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Nabídka Korekce 1 1 0,95 Upravená hodnota 9 792, , ,86 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce Upravená hodnota 9 792, ,05 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne ,86 Korekce Upravená hodnota 9 792, , ,86 Vyuţití podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Korekce Upravená hodnota 9 792, ,05 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano ,86 Korekce Upravená hodnota 9 792, , ,86 Jiná právní omezení a Ne Ne Ne Ne závazky Korekce Upravená hodnota 9 792,36 E. Technické parametry 5 979,05 Lokalita Dobrá Porovnatelná Porovnatelná Lepší ,86 Korekce 1 1 0,95 Upravená hodnota 9 792, , ,52 Technický stav objektu Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Korekce 1 1,05 1 Upravená hodnota 9 792, , ,52 Technická vybavenost budovy Průměrná Průměrná Průměrná Průměrná Korekce Upravená hodnota 9 792, , ,52 Funkční vyuţitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá 41

42 Korekce Upravená hodnota 9 792, , ,52 Další moţný rozvoj nemovitosti Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Korekce Upravená hodnota 9 792, , ,52 Dopravní obsluţnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota 9 792, , ,52 Dopravní dostupnost a parkování Autobus, vlak Obdobná Obdobná Obdobná Korekce Upravená hodnota 9 792, , ,52 Atraktivita objektu Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota 9 792, , ,52 Jiná technická korekce N/A N/A N/A N/A Korekce Upravená hodnota 9 792, , ,52 F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Obdobná Obdobná Obdobná Korekce Upravená hodnota 9 792, ,00 Jiná korekce N/A N/A N/A ,52 Korekce Upravená hodnota 9 792,36 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky , , , , , ,52 Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) ,06 Hodnota pozemku ,55 Celková porovnávací ,61 hodnota 42

43 Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Abychom stanovili trţní hodnotu předmětného majetku v jeho aktuálním stavu, je nutné odečíst hodnotu, která odpovídá fyzickému opotřebení majetku a případným funkčním nebo ekonomickým nedostatkům. Technické opotřebení je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů, nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikována nákladovou metodou je: ,- NÁKLADOVÁ METODA Název Rodinný dům, Chodská 923, Řevnice Číslo pozemku 2923, 2924 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 32 let Efektivní stáří po rekonstrukci 25 let Ekonomická ţivotnost 50 let Zastavěná plocha 128 m 2 Počet podlaţí 1 podzemní, 2 nadzemní Celková zastavěná plocha 128 m 2 Koeficient vyuţitelnosti 0,85 Celková podlahová plocha 317,26 m 2 Celkový obestavěný prostor 957,66 m 3 Jednotkové reprodukční náklady 5000 /m 3 Reprodukční náklady celkem

44 Fyzické opotřebení - 25% Funkční nedostatky - 5% Ekonomické nedostatky 0% Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno Výpočet obestavěného prostoru: 1.PP + 1.NP + 2.NP + balkon + střecha = 9,63 10,12 (0,1+2,62)+9,83 10,32 6,15+7,9 2,01 4,14+2,5 1,18 1,00 = 957,66 m 3 Závěr Závěrečné hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 19. dubna Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace () Váha (%) Váţený průměr () Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno Oceňovaný majetek je běţným typem nemovitostí a proto předpokládejme, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 90 %. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám 44

45 slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha pouze 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut na volném trhu ke dni 19. dubna 2014, je reprezentována částkou: ,- (slovy: pětmilionůčtyřistadvacettisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potencionálního majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. Omezující podmínky a předpoklady Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţen celý, nebo část tohoto ocenění jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě ocenění předpokládají, 45

46 ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto ocenění, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Toto ocenění bylo vypracováno pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto ocenění. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v tomto ocenění. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 14 Přílohy: - Výpis z katastru nemovitostí - Snímek katastrální mapy - Mapa oblasti - Fotodokumentace objektu 14 ORT Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl 1 : Oceňování na tržních principech. První vydání. Praha: Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s., s. ISBN

47 Výpis z katastru nemovitostí Informace o pozemku Parcelní číslo: 2923 Obec: Řevnice [539643] Katastrální území: Řevnice [745375] Číslo LV: 563 Výměra [m 2 ]: 128 Typ parcely: Parcela katastru nemovitostí Mapový list: KMD Určení výměry: Graficky nebo v digitalizované mapě Druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba Budova s číslem popisným: Řevnice [145378]; č.p. 923; rodinný dům Stavba stojí na pozemku: p.č Stavební objekt: č.p. 923 Ulice: Chodská Adresní místa: Chodská č.p. 923 Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Podíl Maštalíř. 1/4 Maštalíř 1/4 Maštalířová 1/4 Maštalířová. 1/4 Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany. Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ. Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení. Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy. 47

48 Informace o pozemku Parcelní číslo: 2924 Obec: Řevnice [539643] Katastrální území: Řevnice [745375] Číslo LV: 563 Výměra [m 2 ]: 693 Typ parcely: Parcela katastru nemovitostí Mapový list: KMD Určení výměry: Graficky nebo v digitalizované mapě Druh pozemku: zahrada Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Podíl Maštalíř O. 1/4 Maštalíř M 1/4 Maštalířová J 1/4 Maštalířová A. 1/4 Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany. Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ. Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení. Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy. 48

49 Snímek z katastrální mapy 49

50 Mapa oblasti 50