ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 722/2011 Ocenění bytové jednotky č. 696/14 zapsaná na listu vlastnictví LV č. 1795, v budově č.p. 696 zapsané na LV č. 1794, stojící na pozemku st.parc.č. 1279, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 4220/ na společných částech domu a pozemku. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č (bytová jednotka), LV č (bytový dům) a LV č (pozemek) pro obec Stod, katastrální území Stod u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - jih. Objednatel posudku: EURODRAŢBY.CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Účel posudku: Podklad pro draţbu Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráţí Plzeň Posudek obsahuje 17 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení tržní hodnoty 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty 2.2. Metoda porovnávací 2.3. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav bytové jednotky 3.2. Aplikace metod Metoda věcné hodnoty Porovnávací hodnota Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení trţní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitého majetku kterým je nemovitost bytová jednotka č.696/14 zapsaná na listu vlastnictví LV č. 1795, v budově č.p. 696 zapsané na LV č. 1794, stojící na pozemku st.parc.č. 1279, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 4220/ na společných částech domu a pozemku. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č (bytová jednotka), LV č (bytový dům) a LV č (pozemek) pro obec Stod, katastrální území Stod u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - jih Podklady dodané objednatelem Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Stod ze dne Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu draţby 1.3. Podklady zajištěné znalcem Aktuální výpis z katastru nemovitostí LV č (bytová jednotka) pro k.ú.stod ze dne Informace z katastru nemovitostí LV č (bytový dům a pozemek) pro k.ú. Stod ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v drţení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umoţněna Stanovení tržní hodnoty Trţní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně pouţitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíţeno v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Konvenční stanovení trţní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichţ pouţití je součástí metodiky pouţívané v ČKOM. Pouţité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání trţních cen ( cen realizovaných na trhu ) 3

4 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti sníţená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaloţit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běţné údrţby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou ţivotnost Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je zaloţena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichţ ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je moţno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou pouţity tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatíţení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. č. koeficient ozn. 1 Lokalita K1 2 Typ stavby K2 3 Stáří K3 4 Garáţ K4 5 Velikost K5 6 Vybavení K6 7 Zdroj nabídky K Strategie postupu ocenění V našem případě hodnocené nemovitosti budou pouţity dvě hlavní metody pouţívané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch, metrů uţitných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude pouţito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude pouţita metoda porovnávací, jenţ dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je zaloţena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichţ prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je moţné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude pouţito podkladů z vlastní databáze nebo z důvěryhodných zdrojů. 4

5 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Stod Gruber Jaroslav, Nádraţní 696, Stod Adresa nemovitosti: Nádraţní ul. Název katastrálního území: Stod Název obce: Stod Název okresu: Plzeň jih List vlastnictví: LV č Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva: - Zástavní právo smluvní pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím, budoucí pohledávky do celkové výše ,- Kč, ACM Money Česká Republika, a.s., Čimická 780/61, Praha 8, Čimice, Praha 81. Listina: smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Zástavní právo smluvní, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu draţby neovlivňuje hodnotu předmětu draţby, protoţe v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká Poloha a charakteristika nemovitosti Bytový dům je postavený v zastavěné centrální části obce Stod při místní komunikaci v ul. Nádraţní, blízko náměstí obce. Bezprostřední okolí je zastavěné převáţně původními panelovými domy z 80 tých let (sídlištní zástavba), kde převládá funkce bytová. Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné a i s moţností parkování. Oceňovaný bytový dům je vyuţíván pro bydlení (bez nebytových prostor). Hlavní vstup do domu je orientován z východní strany, bez zadního vstupu. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén) a má 6 nadzemních podlaţí, v kaţdém podlaţí tři bytové jednotky. Okolí je hodnoceno jako udrţované, vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako méně udrţované (v přízemní části). Objekt byl dán do uţívání v 80 tých letech, v posledních letech byla provedena revitalizace domu (zateplení, plastová okna, výtah apod.), dům je v udrţovaném stavu. Dům je napojen na veškeré dostupné inţenýrské sítě. Obec Stod je začleněna územně pod okres Plzeň jih a náleţí pod Plzeňský kraj. Stod je také obcí s rozšířenou působností. Obec Stod se rozkládá asi 21 kilometrů jihozápadně od centra Plzně. Na katastrálním území má nahlášený trvalý pobyt asi 3570 obyvatel. Stod se dále dělí na dvě části, konkrétně to jsou: Lelov a Stod. V obci mohou děti docházet na základní školu vyššího stupně a pro menší děti je k dispozici škola mateřská. Pro vyuţití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a stadion. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Stod se nachází nemocnice, mají zde lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a dva stomatologové. Kromě toho je zde umístěn i ústav sociální péče a domov s pečovatelskou sluţbou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněţ policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou vyuţívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází ţeleznice a je zde i ţelezniční zastávka. Pracovní příleţitost částečná. 5

6 Popis a stav bytové jednotky Bytová jednotka 1+1 se sociálním zázemím se nachází v 5 nadzemním podlaţí (4. patro) bytového domu. Vstup do bytu je ze společné chodby naproti výtahu. V bytě se nachází předsíň (v předsíni koberec na PVC), z předsíně je vstup vpravo do koupelny, ze ní WC (umakartové jádro, PVC), rovně z předsíně do kuchyně (na podlaze PVC, kuchyňská linka, plynový sporák, okno na západ), vlevo z předsíně do pokoje (na podlaze koberec na PVC, okno na západ). Byt má plastová, je v původním stavu, průměrně udrţovaném, jiţ morálně zastaralém stavu. K dispozici lodţie v mezipatře domu. Dům je montovaný, panelový, základy domu jsou bet. vč. izolací proti zemní vlhkosti, obvodové a vnitřní stěny jsou panelové, stropy jsou ţelbetonové prefa, střecha je plochá, klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, schodiště je ţelezobetonové prefa a stupně jsou teracové. Vnější stěny jsou zatepleny, omítky jsou stříkané s nátěrem, vnitřní omítky jsou stěrkové, vytápění je ústřední teplovodní z centrálního zdroje, kanalizace a vodovod jsou standardního provedení, el. instalace je provedena v rozvodu 220 V, bleskosvod je osazen, teplá voda je z centrálního zdroje. Byt je trvale uţíván pro bydlení. Pozemky K dané nemovitosti náleţí spoluvlastnický podíl o velikosti 4220/ na parcele č o výměře 245 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č Jedná se o pozemek zastavěný bytovým domem čp Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku, která je trvale uţívána pro bydlení, v původním, jiţ morálně zastaralém stavu, nevyţaduje však dalších investic pro zachování provozuschopnosti. Bytový dům je revitalizovaný Aplikace metod Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota bytové jednotky vč. podílu na společných částech domu a pozemcích, podpůrně použita cena zjištěná dle platného cenového předpisu. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Příslušenství stavby a pozemky a) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] st.parc.č ,00 54, ,25 Součet ,25 Úprava ceny příloha č. 21: pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu 5 % 6

7 Úprava ceny celkem 5 % + 669,46 Mezisoučet ,71 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu uţití): * 1,3140 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,15 Pozemky - zjištěná cena = ,15 Kč Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku b) Pozemky = ,15 Kč Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem ,15 Kč Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt, jednotka č. 696/14-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Plzeňský kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 30 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: celkem: = 42,22 m 2 Podlahová plocha bytu: = 42,22 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: = 1,40 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,40 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 42,22 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,40 m 2 * 0,10 = 0,14 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 42,36 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaţí nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt II -0,10 nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodţie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etáţové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údrţbou II 1,05 Koeficient pro stáří 30 let: 0,90 7

8 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,90 = 0,851 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - převaţující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, sluţby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 sluţeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší neţ je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,100 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 niţší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,851 * 1,100 * 0,900 = 0,842 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,842 = ,16 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = ,16 Kč/m 2 * 42,36 m 2 = ,46 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,46 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,15 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlast. podílu: ,15 Kč * / = ,53 Kč Byt, jednotka č. 696/14 - zjištěná cena = ,99 Kč Věcná hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: šestsetdeset tisíc korun českých 8

9 Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků Kč Foto Stod, Plzeň jih ,00 m2, 3.NP Nabídková cena Předmětem prodeje je byt 1+1 ve druhém patře panelového domu. Podlahová plocha bytu je 42 m2. Byt je v původním, ale udržovaném stavu. Plastová okna, nová zateplená fasáda. OV. Volné ihned Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena ,- 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0, ,- Kč/m2 Stod, Plzeň jih ,00 m2, 3.NP Nabídková cena Nabízíme k prodeji byt v os. vlastnictví s dispozicí 1+1 s obytnou 42 m2 v obci Stod, okr. Plzeň-jih. Byt ležící ve třetím podlaží panelového domu prošel výraznou rekonstrukcí, v bytě jsou plastová okna, nové rozvody vody, nová topná tělesa, zánovní rohová kuch. linka, k bytu náleží lodžie, která je v mezipatře, samotný dům je zateplen a disponuje novou fasádou. Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena ,- 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0, ,- Kč/m2 Stod, Plzeň jih ,00m2, 2.NP Nabídková cena Naše společnost Vám zprostředkuje prodej pěkného bytu 1+1 v cihlovém domě po kompletní rekonstrukci (plastová okna, zateplení fasády, nový vodovod,nová střecha,nové vchodové dveře,atd.). V bytě je kuchyňská linka s el.sporákem, (možnost přenechání nábytku). Byt má oddělené wc. Na podlahách je PVC a koberce. Min. náklady na bydlení. Okna směřují do pěší zóny.. Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena ,- 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 0,90 0, ,- Kč/m2 Maximum ,-Kč/m2 Minimum ,-Kč/m2 Průměrná cena ,-Kč/m2 Užitná plocha 42,00m2 Porovnávací cena pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek ,- Kč Porovnávací hodnota byla zjištěna pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek. Z výše uvedených skutečností je navrţena porovnávací hodnota nemovitosti na : ,- Kč Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: pětsetsedmdesát tisíc korun českých 9

10 Rekapitulace Věcná hodnota: Porovnávací hodnota: ,00 Kč, slovy: šestsetdeset tisíc korun českých ,00 Kč slovy: pětsetsedmdesát tisíc korun českých Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je vyuţívaná pro bydlení. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné vyuţívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlíţet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky bytová jednotka je trvale uţívána pro bydlení, bytový dům je po revitalizaci, bezprostřední okolí je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, se zelení, v blízkosti dětské hřiště, dobré moţnosti parkování, v blízkosti náměstí obce. Slabé stránky současná poptávka na trhu s nemovitostmi po bytech v panelových domech je výrazně menší neţ jejich nabídka, zejména po bytech v původním stavu s umakartovým jádrem. Vzhledem ke zjištěným skutečnostem pro stanovení odhadu trţní hodnoty nemovitosti v příslušné lokalitě je doporučeno navrhnout obvyklou cenu nemovitosti mezi hodnotou věcnou a porovnávací s mírně větší vahou na hodnotu porovnávací. Na základě zjištěných skutečností stanovuji návrh tržní hodnoty dané nemovitosti a příslušenství jako celku ke dni Slovy: pětsetosmdesát tisíc korun českých ve výši: ,00 Kč V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráţí Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 722/2011 znaleckého deníku. 10

11 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, ţe: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného trţního ocenění, výše odměny nezávisí na dosaţených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace Mapy 11

12 Schéma bytu (bez rozměrů, bez měřítka) vstup do bytu Z předsíně do kuchyně z kuchyně do předsíně kuchyně 12

13 Koupelna WC Obývací pokoj Lodţie v mezipatře společné prostory 13

14 Pohled východní, vstup do domu chodník u vstupu Pohled východní pohled severní 14

15 5.4. Doklady 15

16 16

17 17