Znalecký posudek č /2010

Transkript

1 Znalecký posudek č /2010 č.j. 025 EX 19480/08 O obvyklé ceně nemovitostí objektu bydlení č.p. 104 včetně příslušenství na St. 112 a pozemku na St. 112 o ploše 202 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsané na LV 169 vše v katastrálním území Vinaře, v obci Vinaře, okres Kutná Hora, kraj Středočeský ve vlastnictví Herák Lukáš, Pod Nádraţím 286, , Čáslav, RČ /0844. Objednatel posudku: JUDr. Jan Grosam Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/ Praha 6 Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Rozmarýnová Trutnov tel.: Ocenění obsahuje 9 stran a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. Jeden výtisk je uloţen v archivu odhadce. Trutnov, Vyhotovení č.

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit objekt bydlení č.p. 104 včetně příslušenství na St. 112 a pozemku na St. 112 o ploše 202 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsané na LV 169 vše v katastrálním území Vinaře, v obci Vinaře, okres Kutná Hora, kraj Středočeský ve vlastnictví Herák Lukáš, Pod Nádraţím 286, , Čáslav, RČ /0844. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle ţádných matematických vztahů. Je moţné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. platné ke dni ocenění. Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. 2. Informace o nemovitosti název: Objekt bydlení čp. 104 s příslušenstvím a pozemky adresa: Vinaře 104, , Čáslav kraj: Středočeský okres: Kutná Hora obec: Vinaře katastrální území: Vinaře počet obyvatel obce: Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti povinného. Doporučený dopis se znalci vrátil s poznámkou pošty odstěhoval se Informace o stavebním vývoji znalec získal prohlídkou. Nemovitost nebyla zpřístupněna. Byla provedena fotodokumentace a částečné zaměření. Získané podklady povaţuji dostatečné pro stanovení ceny obvyklé. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení ze č.j. 025 EX 19480/08-16 Výpis z katastru nemovitostí LV 169 ze dne Kopie katastrální mapy z webu nahlíţení do KN Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti jsou ve vlastnictví: Herák Lukáš, Vinaře 104, , Čáslav, RČ /0844 Nemovitosti nemají práva k jiným nemovitostem. Nemovitosti mají omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 2x - částka jednotlivých závad není ve výpise z katastru uvedena, povinný Herák Lukáš - zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč pro Komerční banku a.s., Praha 6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předloţena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti Vesnice Vinaře patří územně do okresu Kutná Hora a náleţí pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Čáslav. Obec Vinaře se rozkládá asi devatenáct kilometrů východně od Kutné Hory a osm kilometrů východně od města Čáslav. Vlastní obec Vinaře se nachází blízko silnice směřující z Čáslavi na Chrudim, a to na odbočce spojující obce Vrdy, Vinice, Vinaře a Ţleby. Úředně ţije v katastru této menší vesnice zhruba 260 obyvatel. Vinaře se dále dělí na dvě části, konkrétně to jsou: Vinaře a Vinice Ves je zaznamenána jiţ r na listinách krále Václava, kdy dal Jan, syn Zdislavův, polovinu vsi řádu německých rytířů. Po smrti manţelky připadla i druhá polovina tomuto řádu. Tak se také stalo, bylo to v roce Po roce 1420 byla ves zabrána světskými a drţena k Lichnici. V této době dostali ves Trčkové, a to dědičně. V roce 1555 jsou Vinaře spolu s Vlačicemi prodány a takto drţeny do roku Později ves připadla ke Ţlebům a v tom drţení zůstala aţ do roku 1850 Pro vyuţití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště. Dále bychom v obci našli knihovnu a Místní obyvatelé mohou vyuţívat plynofikaci i veřejný vodovod. Poloha domu v obci: Dům se nachází v severní části obce na kraji zastavěného území ve svahu skloněném k jihu. Objekt je postaven v zářezu do svahu, kde se zároveň těţil kámen pro stavby v okolí. Zástavba je v této části obce hustá, pozemky na kterých stojí podobné rodinné domy jsou poměrně malé. Uliční čára probíhá ve směru přibliţně východ - západ. okolní domy jsou stejného charakteru vesnických stavení v blízkosti centrálního území obce. Objekt je na poměrně příkrém svahu upraveném do roviny v zářezu. Přístupová komunikace je ve směru uliční čáry nezpevněná málo uţívaná ve svahu cca 10. Okolní objekty jsou podobného charakteru převáţně samostatně stojící v malých rozestupech. Vlastní dům je nebo byl v minulosti uţíván jako rodinný dům. Stáří odhaduji na 80 let. Dům má půdorys obdélníku s přístavbou vstupu, ve kterém je WC, objekt není podsklepený, má jedno nadzemní podlaţí a půdní prostor s volnou půdou. Objekt je volně stojící, se sedlovou střechou. Dům je zděný ze smíšeného zdiva o tl. 60 cm. Stropy jsou trámové s rovným podhledem. Krov je vázaný dřevěný s drobnými deformacemi. Krytina z betonových tašek. Údrţba domu je prováděna dostatečně, objekt se jeví v dobrém technickém stavu s předpokladem menších investic do krátkodobých konstrukcí a modernizace. Dispozizi vzhledem k nepřítomnosti vlastníka nebylo moţno zjistit. Technický stav objektu je odpovídající stáří. Údrţba objektu je dostatečná. Přístup je z nezpevněné komunikace, zpevněná komunikace je od domu cca 100 m. Vodovod je zaveden a, kanalizace je v dosahu před objektem cca 3 m, v obci je budován nový sběrač. Elektřina je zavedena, plyn je není do objektu zaveden, není v dosahu 3 m. Dopravní spojení je po silnici, autobusem, zastávka ţeleznice je ve Vrdech cca 4 km. Občanská vybavenost je v této části obce minimální. Veškerá občanská vybavenost je částečně v Ronově a kompletní v Čáslavi. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 3

4 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům Dům je volně stojící v ulici s podobnými objekty charakterem i velikostí v těsné blízkosti. Základy domu jsou kamenné s nefunkční izolací proti zemní vlhkosti. Zdivo je ze smíšeného zdiva většinou kamenného z místních zdrojů a plných cihel o tl. 60 cm bez zateplení, štít do ulice je vyzděný s drobnými trhlinami původem mělkého zaloţení na svahu. Vnitřní zdivo je plných cihel o tl. 30 cm. Stropy jsou trámové s rovným podhledem. Krytina střechy je z betonových původních. Klempířské konstrukce úplné z pozinku. Vnitřní omítky jsou štukové. Fasáda je stříkaná částečně poškozená zemní vlhkostí. Vnější obklad soklu není proveden pouze cementová stříkaná omítka k terénu Vnitřní obklady předpokládám standardní pórovinové. Schody do podkroví předpokládám dřevěné bez podstupnic, dveře v objektu jsou dřevěné náplňové, okna jsou dřevěná dvojitá špaletová, v přístavbě je jedno okno plastové s izolační dvojsklem. Podlahy obytných místností jsou betonové bez krytin, v ostatních místnostech jsou podlahy betonové rovněţ bez dlaţby. Vytápění není nebo je lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace je 230/380V. Bleskosvod není proveden, vnitřní vodovod předpokládám v rozvodu studená pouze do kuchyně. Ohřev vody neuvaţuji. Plynový rozvod není proveden. Kanalizace předpokládám do jímky s přepadem do trativodu nebo kanalizace. Vybavení kuchyně neuvaţuji. Koupelnu neuvaţuji, WC předpokládám splachovací v přístavbě vstupu. b) Pozemky 1) Pozemky Pozemek je na upraveném do roviny v zářezu příkrého svahu. Vzhledem ke svaţitosti svahu se jedná o riziko. Pozemky jsou oplocené nebo je na hranici objekt, pozemek je v jednom funkčním celku se stavbou. Přístup je z jiţní strany brankou z nezpevněné komunikace. Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. Podlaží: 1. NP a.1.1) Rodinný dům 26a Výška: 2,45 m Zastavěná plocha: 5,1 13,0+6,0 3,2 = 85,50 m 2 Podlažnost: 85,50 / 85,50 = 1,00 Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 4,3 5,1 13,0+2,8 6+3,2 = 305,09 m 3 zastřešení 2,9/2 5,1 13,0+2,8 6+0,3/2 = 113,09 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 418,18 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Vinaře Počet obyvatel: 261 Základní cena (ZC): 4 480, Kč/m 3 Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 4

5 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu II. Poptávka niţší neţ nabídka 0,05 s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost II. Bez vlivu 0,00 (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,950 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 0,00 3 Okolní zástavba a ţivotní prostředí II. Objekty pro bydlení 0,00 4 Obchod, sluţby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport I. Ţádná základní škola 0,03 6 Zdravotní zařízení I. Ţádné zdravotnické zařízení 0,03 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší neţ je průměr v kraji 0,06 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,880 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Stavebně technický stav byl znalcem posouzen jako vyţadující drobné stavební úpravy. Při tlouštce stěn uvaţuji s ekvivalentem 45 cm. Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn I. Typ 1 - Na bázi dřevní hmoty nezateplené 0,08 nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlaţnost III. Hodnota 1 0,02 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. kanal. 0,04 nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné 0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 0,03 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) 0,01 stavbou nebo do 300 m 2 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údrţbou - (předpoklad 0,85 * * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 13 : 0,6 12 provedení menších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,413 i=1 Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 5

6 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,950 0,880 0,413 = 0,345 Základní cena upravená (ZCU = ZC I): 4 480, 0,345 = 1 545,60 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP ZCU): 418, ,60 = ,01 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,01 Kč b) Pozemky b.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. b.1.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 261 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu uţití stavby + 50 % 1,500 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 5 % 0,950 Koeficient změny cen staveb K i : 2,173 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St , 108, ,44 Pozemky zjištěná cena: ,44 Kč Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 6

7 c) Ocenění porovnávací metodou 1. Vinaře RD 5+1, RK CZBG services s.r.o., Tř. 17. Listopadu 238 Prodej RD ve Vinařích k prodeji rodinný dům 3+1 se zahradou na pozemku 721m2 v klidné lokalitě obce Vinaře. Dům je částečně podskllepen, v přízemí se nachází kuchyň, 3 pokoje, společné WC s koupelnou, komora, chodba a veranda. Na pozemku vlastní studna, vytápěno kotlem na tuhá paliva, el. bojler na vodu). Moţnost připojení na IS( kanalizace, voda, plyn). Do Čáslavi je to 9km, kde je veškerá občanská vybavenost. 2. RD Vinaře RD 5+1, RK M&M reality holding a.s. Prodej RD 5+1 o CP m2. Dům je po částečné rekonstrukci a je zčásti podsklepen. K domu náleţí stodola, hospodářské stavení a velká zahrada s přilehlou polností. Volný ihned. Budova: cihlová, Stav objektu: Dobrý, Podlaţí počet: 2, Plocha zastavěná: m 2, Plocha uţitná: 140 m 2, Plocha pozemku: 5111 m 2, Voda: Dálkový vodovod, Odpad: Kanalizace, Elektřina: 380V, Doprava: Autobus, Zařízený: Ne 3. RD Vrdy RD 3+1, RK M&M reality holding a.s. K prodeji zděná budova (kombinace kámen a cihla) o třech místnostech - 90 m2, 16 m2, 14 m2. Střecha - bobrovky, okna dřevěné. Dům je suchý. K budově náleţí velký sklep cca 30 m2 s klenbami, půda - moţnost půdní vestavby a zahrada o výměře 695 m2. Do domu je zavedena elektřina 230V. V obci hlavní řád plynu, vody a kanlizace. Po rekonstrukci k trvalému bydlení nebo k podnikatelským účelům. Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle stáří a vybavení tak, aby se blíţily co nejvíce oceňované nemovitosti. Byly vybrány porovnatelné nemovitosti v lokalitě. Přímo v obci je nabídka nemovitosti k prodeji dostatečná. Při porovnávání nemovitostí je potřeba dále vzít v úvahu vedlejší objekty a velikost pozemků. Nemovitosti byly vybrány z obce a širšího okolí podle podobného technického stavu a velikosti. Za mnoţství je uvaţována uţitná plocha místností v objektu. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Mnoţství (M) K místa K časový K vybav. K nabídka RK Jednotková cena (JC) Váha (V) 1 RD , Kč 105,00 m 2 1,00 1,00 1,00 0, ,05 Kč 1,0 2 RD Vinaře , Kč 140,00 m 2 1,00 0,90 0,80 0, ,57 Kč 1,0 3 RD VRDY , Kč 90,00 m 2 1,00 1,10 1,00 0, ,89 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. K nabídka RK ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 6 648,89 Kč 6 772,84 Kč 6 950,57 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 6 800, Kč Mnoţství: 85,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 7

8 C. Rekapitulace Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč , Kč , Kč a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti podle odborného odhadu znalce činí: , Kč Cena slovy: pětsetosmdesáttisíc Kč b) Omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitosti zrušena: - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 2x - částka jednotlivých závad není ve výpise z katastru uvedena, povinný Herák Lukáš - zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč pro Komerční banku a.s., Praha c) Jiná práva: nezjištěna 0,- Kč d) Jiná rizika a věcná břemena, ostatní: nezjištěna 0,- Kč Závěr: Cena celkem oceňované nemovitosti činí , Kč slovy pětsetosmdesáttisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, Ing. Daniel Jakwerth Rozmarýnová Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 8

9 D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná obecním ţivnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, ţe při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem /2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 98/2010. E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 169 k.ú. Vinaře Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace pohledy, detaily 2 listy 1 list 1 list 1 list Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 9