Zánik nájmu bytu. Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra práva a veřejné správy. Bakalářská práce. Miroslav Vykouk. Autor:

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra práva a veřejné správy Zánik nájmu bytu Bakalářská práce Autor: Miroslav Vykouk Právní administrativa v podnikatelské sféře Vedoucí práce: Mgr. Jan Pekáč Praha duben, 2012

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci na téma Zánik nájmu bytu zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Mostě dne: Miroslav Vykouk

3 Poděkování Na tomto místě bych chtěl poděkovat Mgr. Janu Pekáčovi za jeho rady, podněty, trpělivost a čas věnovaný při konzultacích během zpracování mé bakalářské práce.

4 Anotace Tématem bakalářské práce bylo zánik nájmu bytu. V práci byly analyzovány veškeré způsoby zániku nájmu bytu, ke kterým můţe v českém právním řádu dle současné platné a zároveň účinné právní úpravy dojít, a to jak obecné důvody zániku právního vztahu, tak také zvláštní důvody, typické pro nájemní právní vztah, kde předmětem je byt. Důvody zániku nájmu bytu byly v práci rozděleny na absolutní způsoby zániku nájmu bytu a na způsoby relativní. Zvláštní důraz byl kladen na způsob zániku nájmu prostřednictvím výpovědi pronajímatele nájemci s přivolením a bez přivolení soudu, který je v praxi nejfrekventovanější a nevýraznějším důkazem ochranářské pozice nájemce v právním vztahu dle občanského zákoníku. V souvislosti s tímto způsobem zániku nájmu bytu byl zmíněn téţ institut bytové náhrady. V bakalářské práci bylo zejména poukázáno na výrazné změny, ke kterým v problematice zániku nájmu bytu došlo v letech 2007 a 2011, kdy byly realizovány významné novely občanského zákoníku. V závěru bakalářské práce je potom nastíněna právní úprava zániku nájmu bytu podle nového občanského zákoníku, který jiţ prošel celým legislativním procesem a nabývá účinnosti dnem

5 Annotation The subject of this thesis is an extinction of a flat rental. There were analyzed all forms of the extinction of flat rental which can occur in the Czech legal system according to the current valid and at the same time effective legislation, including general reasons of the extinction of a legal relation, and special reasons which are typical for lease legal relation concerning a flat. In the thesis the reasons of the extinction of a flat rental were divided into absolute forms of the extinction and relative forms. Special emphasis was put on the form of extinction by means of lessor s notice given to the lessee with and without the consent of the court, which is the most frequent and the most distinctive evidence of the protective position of a lessee in legal relation according to the civil code. In connection with this form of a flat rental extinction was mentioned an institute of flat substitute. In the thesis were mainly accentuated distinctive amendments which were realized in the field of flat rental extinction in the years 2007 and 2011, when significant amendments of the civil code were implemented. In the conclusion of the thesis is suggested a legal modification of the flat rental extinction according to the new civil code, which has already undergone the whole legislative process and comes into effect on 1 st January 2014.

6 Obsah Úvod 3 1. Nájem bytu obecně Základní pojmové znaky nájemní smlouvy Vymezení pojmu byt a jeho zakotvení v právních předpisech ČR 6 2. Historický vývoj nájmu bytu Úprava nájmu v římském právu Úprava nájmu v období do roku Způsoby zániku nájmu bytu 9 4. Absolutní zánik nájmu bytu Dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem Zánik nájmu bytu uplynutím doby Zánik nájmu bytu výpovědí ze strany nájemce Zánik nájmu bytu výpovědí ze strany pronajímatele Výpověď a její základní náleţitosti Výpověď a její doručení Výpovědní důvody Hrubé porušení dobrých mravů Hrubé porušení povinností nájemce Existence dvou a více bytu na straně nájemce Neuţívání bytu Potřeba pronajímatele Veřejný zájem na opravě bytu nebo domu Zneuţití účelu výpovědi pronajímatelem Byt související s prostory k podnikání Bytová náhrada Zánik nájmu bytu z důvodu nemoţnosti plnění Zánik nájmu odstoupením od smlouvy Zánik nájmu splynutím Zánik nájmu narovnáním Relativní zánik nájmu bytu Soudní rozhodnutí o zrušení společného nájmu Změna vlastnického práva k bytovému domu či bytu Přechod nájmu bytu 39 1

7 Smrt nájemce Trvalé opuštění domácnosti nájemcem Skončení nájmu bytu dohodou o výměně Zvláštní úprava zániku nájmu bytu u některých bytů Byty druţstevní Byty sluţební, zvláštního určení a byty v domě se zvl. určením Obecné vymezení zvláštních druhů bytů Zánik nájmu bytu sjednaného na dobu výkonu práce Zánik nájmu bytu u bytů zvláštního určení a u bytů v domech zvláštního určení Přechod nájmu bytu u zvláštních druhů bytů Srovnání současné právní úpravy s novým občanským zákoníkem Vznik nového občanského zákoníku Změny v oblasti zániku nájmu bytu v NOZ 48 Závěr 53 Seznam literatury 55 2

8 Úvod Při pohledu do současné účinné právní úpravy, tj. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako občanský zákoník nebo OZ ) 1 je problematika nájmu upravena v v části osmé, věnující se závazkovému právu. Konkrétně se jedná o hlavu pátou, hned po úpravě smlouvy kupní, o dílo, o půjčce a výpůjčce. Pokud však jde o četnost výskytu a význam daného smluvního typu, dovolím si tvrdit, ţe nájemní smlouvě můţe konkurovat snad pouze smlouva kupní. Tématem této bakalářské práce tedy bude problematika týkající se smlouvy nájemní, konkrétně problematika zániku nájmu bytu, jakoţto nejvýznamnějšího předmětu nájmu, jemuţ je věnována značná část v občanském zákoníku a nutno dodat, ţe nejen v něm, ale i v jiných právních předpisech, které budou v této bakalářské práci zmíněny. K myšlence psát bakalářskou práci na téma zánik nájmu bytu mne přivedlo hned několik okolností. V prvé řadě jsou to zásadní novely, které významným způsobem měnily úpravu zániku nájmu bytu v nedávné minulosti. Konkrétně se jedná o zákon č. 115/2006 Sb., o registrovaném partnerství a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako ZRP ) 2 a především potom o zákony č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako ZJVN ) 3 a novelu občanského zákoníku č. 132/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen novela z roku 2011 nebo zákon č. 132/2011 Sb. ) 4. Dalším důvodem byla potom koncepce nájmu bytu dle občanského zákoníku, z které je citelně znát snaha zákonodárce chránit slabší stranu tohoto smluvního vztahu, kterou je bezpochyby nájemce, a to zejména z důvodu sociálního aspektu, kdy potřebu bydlení lze zařadit mezi jednu z nejdůleţitějších potřeb vůbec. K dalším důvodům lze zařadit skutečnost, ţe s problematikou zániku nájmu se za ţivot setká de facto kaţdý z nás a domnívám se, ţe by v kaţdém mělo být alespoň minimální právní povědomí o této problematice zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 2 Zákon č. 115/2006 Sb., o registrovaném partnerství a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů 3 Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů 4 Zákon č. 132/2011 Sb., kterým se mění některá ustanovení zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 3

9 Ochrana nájemního vztahu, v němţ je předmětem byt, je upravena v mezinárodních dokumentech, jimiţ je Česká republika s ohledem na čl. 10 Ústavy ČR vázána. Zmínit lze kupříkladu čl. 11 Mezinárodního paktu o hospodářských, sociálních a kulturních právech, jeţ hovoří o právu kaţdého jednotlivce na přiměřenou ţivotní úroveň zahrnujíc v to krom jiného i byt. 5 Úprava není zahrnuta v Listině základních práv a svobod. Důleţitost ochrany však v minulosti jiţ několikrát judikoval Ústavní soud ČR. Ochrana je pochopitelně patrná i z vnitrostátní právní úpravy. Základními body ochrany nájmu bytu je potom taxativní výčet způsobů zániku nájmu bytu a dále potom institut bytové náhrady, který je nerozdílně spojen s většinou způsobů zániku nájmu bytu. Cílem mé bakalářské práce bude analyzovat jednotlivé způsoby zániku nájmu bytu dle stávající právní úpravy ČR v kontextu historie, současné a budoucí právní úpravy, se zaměřením na problematiku výpovědi nájemce a pronajímatele, zejména pak otázku náleţitosti výpovědi a jejího doručování druhé straně. Úvodní část řeší samotné zakotvení nájemního vztahu do systému českého právního řádu a dále pohled do historie úpravy a vývoje tohoto významného právního vztahu. Stěţejní část práce bude reflektovat jednotlivé způsoby zániku nájmu bytu. Tato část bude rozdělena na čtyři základní kapitoly. V první budou vyjmenovány způsoby zániku nájmu bytu, v druhé části bude blíţe pojednáno o tzv. absolutních způsobech zániku nájmu bytu s důrazem na zánik prostřednictvím podané výpovědi. Třetí část bude naopak pojednávat o relativních způsobech zániku nájmu. V poslední části bude potom analyzována zvláštní úprava zániku nájmu u některých bytů. Závěr práce bude obsahovat srovnání současné účinné právní úpravy zániku nájmu bytu s přijatou úpravou, jeţ je obsaţena v dlouho očekávaném a diskutovaném novém občanském zákoníku, který vstoupil v platnost dne jako z.č. 89/2012 Sb, a nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2014 (dále jen jako nový občanský zákoník nebo NOZ ). 6 K dosaţení cíle bakalářské práce, tedy rozboru a zhodnocení jednotlivých způsobů zániku nájmu bytu, které jsou upraveny v občanském zákoníku, bude v práci vyuţita zejména analýza s následnou komparací jednak jednotlivých způsobů mezi sebou a jednak také jednotlivých názorů z řad odborné veřejnosti. Zmíněná komparace bude doplněna o relevantní interpretaci právních předpisů a soudních rozhodnutí výkladem jazykovým systematickým a v neposlední řadě potom výkladem doktrinálním, který bude tvořen především nejrůznějšími právními periodiky. V práci pochopitelně nebudou chybět vlastní názory autora bakalářské práce na tuto problematiku. 5 Čl. 11 Mezinárodního paktu o hospodářských, sociálních a kulturních právech 6 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, který nabývá účinnosti dnem

10 1. Nájem bytu obecně 1.1. Základní pojmové znaky nájemní smlouvy Nájemní smlouva patří mezi základní závazkové vztahy, které český právní řád upravuje. Pod pojmem závazek je moţno dle I. Pelikánové rozumět v uţším smyslu subjektivní povinnost, která je obsahem určitého závazkového vztahu a která zatěţuje subjekt tohoto vztahu, jejţ nazýváme povinným nebo dluţníkem. 7 Závazkový vztah potom jednoznačně vymezuje 488 OZ: Závazkovým vztahem je právní vztah, ze kterého věřiteli vzniká právo na plnění (pohledávka) od dlužníka a dlužníkovi vzniká povinnost splnit závazek. 8 Základní úprava tohoto závazkového institutu je obsaţena v 663 aţ 684 občanského zákoníku. Nájemní smlouvu lze charakterizovat jako smlouvu, na jejímţ základě pronajímatel přenechává za úplatu nájemci určitou věc, aby ji dočasně uţíval nebo z ní bral uţitky. 9 Z výše uvedeného jsou patrné základní pojmové znaky tohoto právního vztahu. Jsou jimi přenechání uţívání, resp. braní uţitků, dále určitá věc, dočasnost a úplatnost. Pokud jde o přenechání uţívání, zde je zapotřebí zmínit, ţe chce-li subjekt nerušeně uţívat určitou věc, ať jiţ movitou či nemovitou, musí k tomu předmětu mít určité oprávnění. 10 Tím v daném případě pochopitelně není vlastnické právo, neboť to má i nadále pronajímatel. U tohoto právního vztahu je to právo vyplývající z nájemní smlouvy. V souvislosti s přijetím NOZ se počítá i s novelou zákona č. 265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, kdy se bude do listu vlastnictví v operátu příslušného katastrálního úřadu, na ţádost nájemce a se souhlasem vlastníka bytu, zapisovat toto právo vyplývající z nájemní smlouvy. Pokud jde o věc jako základní pojmový znak nájemního vztahu, zde lze přenechat jak věc movitou, kupříkladu knihu či automobil, tak také věc nemovitou, kupříkladu pozemek, či stavbu. Předmětem občanskoprávních vztahů můţe být téţ byt, o němţ bude pojednávat tato bakalářská práce. 7 PELIKÁNOVÁ I., Obchodní právo. Obligační právo komparativní rozbor. 4. díl, Praha: ASPI, 2009, s zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 9 PLECITÝ, V., VRABEC, J., SALAČ, J. Základy občanského práva. 5. upravené vydání. Plzeň: Aleš Čeněk, s.r.o., 2010, s SELUCKÁ, M. Nájem a podnájem bytu. Brno: CP Books, a.s s

11 1.2. Vymezení pojmu byt a jeho zakotvení v právních předpisech ČR Nájem bytu, a tím pádem také zánik nájmu bytu, je upraven primárně v 685 aţ 718 OZ. Občanský zákoník však na ţádném místě obecně závazný výklad pojmu byt nepodává. S definicí si lze vypomoci zákonem č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako ZVB ), konkrétně 2 písm. b) podle kterého: Pro účely tohoto zákona se rozumí bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. 11 Dle mého názoru velmi přesvědčivě pojem byt vymezuje téţ vyhláška č. 137/1998 Sb., o obecných technických poţadavcích na stavbu, kde podle 3 písm. l): byt je soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen. 12 Pojem byt v minulosti vymezila téţ judikatura, a to především Nejvyššího soudu ČR. Ačkoliv v českém právním systému tendujícímu ke kontinentálnímu právnímu systému není judikatura vyjma některých rozhodnutí Ústavního soudu závazná, slouţí rozhodnutí především Nejvyššího soudu ČR jako významné vodítko při náhledu na určitou problematiku. V rozhodnutí sp.zn. 2 Cdon 1010/97 ze dne judikoval Nejvyšší soud ČR, ţe: Pojmovým znakem bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu 118 odst. 2 OZ je účelové určení místností, které byt tvoří, k trvalému bydlení, dané pravomocným kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu. Existence uvedeného rozhodnutí je pak logicky předpokladem toho, aby určité místnosti mohly být předmětem občanskoprávních vztahů jako byty je pojmovým znakem bytu jako občanskoprávní kategorie. 13 Byt je tedy předmětem občanskoprávního vztahu ve smyslu 118 odst. 2 OZ. Základním předpokladem je existence pravomocného kolaudačního rozhodnutí stavebního úřadu. Soudy totiţ dlouhodobě dovozují, ţe jestliţe pronajatý prostor není bytem podle stavebně právních předpisů, je smlouva o nájmu bytu neplatná podle 685 OZ. 14 Nutno dodat, ţe tato ustálená praxe začíná být v posledních letech prolamována, a to v situacích, kdy šlo o dlouhodobé nerušené faktické uţívání fakticky uzpůsobených prostor. Nejvyšší soud ČR dal v rozhodnutí 11 2 písm. b) zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony, ve znění pozdějších předpisů 12 3 písm. l) vyhlášky č. 137/1998 Sb., o obecných technických poţadavcích na stavbu 13 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne , sp. zn. 2 Cdon 1010/ ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník II Komentář. 2.vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s

12 sp.zn. 28 Cdo 1796/2007 ze dne přednost faktickému stavu před stavem kolaudovaným. 15 Problematice nájmu bytu se nevěnuje pouze občanský zákoník. Z dalších předpisů lze jmenovat zákon o jednostranném zvyšování nájemného a zákon o registrovaném partnerství. Z dalších zákonů, jeţ se věnují bytové problematice, lze uvést zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorám a doplňují některé zákony, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako ZVN ) Historický vývoj nájmu bytu Následující kapitola bude stručně reflektovat historický vývoj nájmu bytu. Tato kapitola by měla především vyzdvihnout význam této problematiky s ohledem na stáří a důleţitost tohoto institutu Úprava nájmu v římském právu Pojem nájem byl znám jiţ v období římského práva. Právě závazkové právo je povaţováno za největší přínos, který římské právo přineslo světu. J. Kincl uvádí, ţe v římském právu se nájemní smlouva nazývala locatio conductio rei. Dle tehdejší právní úpravy byla tato smlouva definována jako smlouva, při které jedna strana postupuje straně druhé do detence nějakou individuálně určenou věc, aby ji strana druhá uţívala po určitou dobu za sjednanou úplatu. 17 O nájmu bytu ještě tehdy nebylo hovořeno. Nájemní smlouvy se týkaly povětšinou pracovních sil. Jiţ tehdy však existovala kupříkladu úprava prodlouţení nájmu v případech, kdy došlo k uplynutí doby trvání nájemního vztahu. V těchto případech se mělo za to, ţe smlouva pokračuje. V tehdejší právní úpravě nebyla zmíněna výpověď, avšak šlo od nájemní smlouvy odstoupit či za zánik nájemní smlouvy bylo povaţováno uplynutí doby, na kterou bylo sjednáno. S ohledem na shora uvedené je patrné, ţe základy celé právní úpravy nájemní smlouvy pocházejí právě z období Říma. Nutno však dodat, ţe se ještě nejednalo o nájem bytu. 15 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne , sp. zn. 28 Cdo 1796/ Zákon 72/1994 Sb. kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorám a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů 17 KINCL, J., URFUS, V., SKŘEJPEK, M. Římské právo. 2. doplněné a přepracované vydání. Praha: C.H. Beck s

13 2.2. Úprava nájmu v období do roku 1964 Pokud jde o právní úpravu 19. století, jiţ tehdy byl pojem výpověď pouţíván, ačkoliv v právní úpravě nebyl výslovně zakotven. Podle tehdejšího civilního soudního řádu byly známy dva druhy výpovědi, a to soudní výpověď a výpověď mimosoudní. Rozdíl mezi nimi spočíval pouze ve formě podání. Jednalo se však o instituty procesního práva, nikoliv hmotně právního jako v současnosti. 18 M. Hulmák konstatuje, ţe obsah tehdejších předpisů byl velice podobný a pokud jde o úpravu hmotně právní, tak ta byla podobná dnešní úpravě nájmu bytu. Především se jedná o stanovení výpovědních důvodů a dále pak o otázku regulace nájemného. 19 Období po roce 1948 bylo charakterizováno tím, ţe úprava hospodaření s byty je upravena zvláštními zákony přímo pojednávajícími o této problematice. Kontrola hospodaření byla obdobně jako u mnoha jiných otázek ze strany státu velice důkladná. Velký význam v tomto období měl tzv. střední občanský soudní řád, který rozčlenil řízení ve věcech chráněného a nechráněného nájmu. Výpovědní důvody měl na starosti ministr spravedlnosti, který je stanovil ve vyhlášce. 20 Výše uvedené období bylo ukončeno v roce 1964, kdy byla uzavřena kodifikace občanského práva, která nahradila předchozí, spojenou se soukromým vlastnictvím bytového fondu. V tomto období však přestala úprava nájmu existovat, neboť jej nahradila úprava osobního uţívání. Tento stav přetrvával aţ do roku 1991, kdy byla provedena rozsáhlá novelizace občanského zákoníku, která se dotkla výrazně téţ právní úpravy nájmu bytu. Touto novelizací bylo transformováno právo osobního uţívání bytu na nájem bytu, který tak byl nově upraven v občanském zákoníku. Dále došlo touto novelizací ke včlenění obecné úpravy nájmu bytu, jeţ byla výrazně inspirována úpravou nájmu v tehdejším středním občanském zákoníku. Zároveň byl zrušen dříve přijatý zákon o hospodaření s byty. 21 Zejména v období po konci druhé světové války, které je nerozlučně spojeno s nástupem komunistické nadvlády, je patrný politický vliv v podobě zvýšeného zájmu a kontroly uţívání bytu. To se pochopitelně odrazilo i do otázky zániku nájmu bytu. Nutno však dodat, ţe od počátku úpravy nájemní smlouvy nedošlo k výraznějším posunům v otázce nájmu bytu, 18 KŘEČEK, S., HRUBÝ, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Komentář k ustanovením 711 a 711a občanského zákoníku.. Praha: Linde a.s s ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník II Komentář. 2.vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s KŘEČEK, S., HRUBÝ, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Komentář k ustanovením 711 a 711a občanského zákoníku.. Praha: Linde a.s s ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník II Komentář. 2.vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s

14 zejména co se týče výpovědních důvodů, ty byly v obdobné úpravě známy uţ v první republice. Jiţ tehdy bylo známo rozdělení výpovědních důvodů na ty ze strany pronajímatele, tak ty ze strany nájemce. Současná právní úprava je tak de facto pouhým pokračování předchozích právních úprav. Základem byla úprava prvorepubliková a potom především úprava prostřednictvím novelizace z roku O dalších výrazných změnách, které způsobil zákon o jednostranném zvyšování nájemného či které dost moţná způsobí nový občanský zákoník, bude pojednáno v následujících kapitolách. 3. Způsoby zániku nájmu bytu Výše byla zmíněna charakteristika nájemního vztahu s důrazem na vymezení pojmu byt a dále byl stručně nastíněn historický vývoj nájmu bytu v českých právních předpisech. Obecně kaţdý právní vztah má zakotven jak svůj počátek, tak alespoň částečně vymezen svůj průběh a nepochybně upraven téţ svůj konec, přesněji řečeno zánik. U nájmu bytu tomu není jinak. Význam zániku nájmu bytu je umocněn faktem, ţe nájem bytu je chráněný právní vztah, coţ v minulosti přesvědčivě a důrazně konstatoval Ústavní soud. 22 Zánikem nájmu bytu tedy zanikají práva a povinnosti k bytu a ty jiţ následně nelze vykonávat a uţ vůbec ne vynucovat. Pokud i přesto dojde k jejich realizaci, nastupuje sekundární právní povinnost, tedy především otázka náhrady škody a bezdůvodného obohacení. 23 Problematika zániku nájmu bytu je upravena především v 710 a 711 OZ. Nutno však dodat, ţe to nejsou jediné způsoby zániku nájmu bytu. M. Selucká zmiňuje, ţe samotný zánik nájmu lze chápat jako absolutní zánik předmětného vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem, kdy nájem bytu nepřechází na nikoho dalšího a byt je tak volný a nebo jako zánik nájmu bytu mezi nájemcem a pronajímatelem, kdy však práva a povinnost z nájmu bytu přecházejí na základě právně relevantních skutečnosti na osobu jinou. První případy nazývá právní doktrína absolutními způsoby zániku nájmu bytu a druhé potom způsoby relativními Rozhodnutí Ústavního soudu ze dne , sp. zn. IV. ÚS 524/2003: České nájemní právo bytů je postaveno na výrazné ochraně nájemníků. Tato skutečnost se projevuje zejména při zániku nájemního vztahu, a to jednak přesně vymezenými důvody, pro které lze soudně přivolit k výpovědi z nájmu bytu, jednak je ochrana nájemníků zajištěna tím, že nájemník není povinen se z bytu vystěhovat, dokud nemá zajištěnu odpovídající bytovou náhradu. Tato zvýšená ochrana je motivována zejména sociálními důvody, protože bydlení slouží k uspokojování jedné z nejzákladnějších lidských potřeb, a jako taková má mnohaletou tradici. Nicméně jak již Ústavní soud několikrát konstatoval ve svých rozhodnutích, i když v poněkud jiné souvislosti, není přípustné přenášet sociální zátěž jedné skupiny lidí (nájemníci) na skupinou druhou (pronajimatelé). 23 FIALA, J., KORECKÁ, V., KURKA, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha: Linde a.s s SELUCKÁ, M. Nájem a podnájem bytu. Brno: CP Books, a.s s

15 Mezi absolutní způsoby zániku nájmu bytu tak patří: Dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem Uplynutí doby, na kterou byl nájemní vztah sjednán Výpověď ze strany nájemce Výpověď ze strany pronajímatele Ukončení výkonu práce pro zaměstnavatele Smrt nájemce Zánik z důvodu nemoţnosti plnění Odstoupení od smlouvy Splynutí Narovnání Mezi relativní způsoby zániku nájmu bytu potom patří: Soudní rozhodnutí o zrušení společného nájmu Změna vlastnického práva k bytovému domu Přechod nájmu bytu Skončení nájmu bytu dohodou o výměně Následující kapitoly budou reflektovat jednotlivé způsoby zániku nájmu bytu, ať uţ absolutní, tak relativní. Některé výše jmenované důvody, jeţ souvisí se zvláštními druhy bytů budou upraveny v kapitole č. 6, která o těchto druzích bude pojednávat. 4. Absolutní zánik nájmu bytu Kompletní výčet absolutních způsobů zániku nájmu bytu je uveden v předchozí kapitole. Z výčtu je patrné, ţe jich je oproti relativním způsobům, většina a pokud jde o frekvenci výskytu, tak většina drtivá Dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem Jako první způsob absolutního zániku nájmu bytu upravuje občanský zákoník dohodu mezi pronajímatelem a nájemcem, konkrétně v 710 odst. 1 OZ: Nájem bytu zanikne písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem nebo písemnou výpovědí. 25 Systematickým výkladem dovozuji, ţe zákon tomuto způsobu zániku bytu dává přednost před výpověďmi jednotlivých stran právního vztahu. M. Hulmák to odůvodňuje tím, ţe uzavřením odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 10

16 dohody dochází k předejití následným soudním sporům, coţ není jev ţádoucí. 26 Upřednostněním dohody před výpovědí dává zákonodárce najevo význam zásady autonomie vůle stran, jejíţ součástí je nepochybně právo účastníků právního vztahu tento vztah ukončit. Novelou č. 132/2011 Sb., bylo toto ustanovení doplněno o skutečnost, ţe nájem zanikne téţ jiným způsobem stanoveným tímto zákonem. 27 Domnívám se, ţe má zákonodárce na mysli ukončení nájemního vztahu sjednaného na dobu práce nájemce. Dohodu lze kvalifikovat jako dvoustranný právní úkon, na který dopadá úprava obecné části občanského zákoníku, především potom 34 a násl. OZ. Dohoda tedy musí splňovat obecné podmínky týkající se právních úkonů, zejména poţadavek určitosti, svobody, váţnosti a srozumitelnosti. Dohoda by tedy měla obsahovat jasný záměr ukončit nájemní vztah. Je vyloučena taková dohoda, která by byla uzavřena za nápadně nevýhodných podmínek či v tísni. Domnívám se, ţe se takové dohody vyskytují, avšak ústředním problémem u těchto dohod je obtíţné prokazování existence tísně či nevýhodných podmínek. Zákonodárce stanovil pro dohodu pronajímatele a nájemce o ukončení nájemního vztahu obligatorně písemnou podobu. Písemnou podobu však nepodmiňuje nutností podpisů na téţe listině, popř. nutnosti uzavřít takovouto dohodu formou notářského zápisu. Stejně jako u uzavření nájemní smlouvy, kde je předmětem byt, je vyloučena moţnost ústního, popř. konkludentního ukončení nájemního vztahu. Problematiku konkludentního jednání směřujícímu k ukončení nájemního vztahu řešil v minulosti téţ Nejvyšší soud ČR. Typickým případem můţe být faktické vystěhování nájemce z bytu. Nejvyšší soud ČR v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 451/2000 ze dne konstatoval, ţe faktické vystěhování nezakládá zánik nájemního vztahu a ten tak trvá i nadále. 28 V dohodě musí být stanoveno, ke kterému dni nájemní vztah končí. Nejjednodušší a nejméně pochybností vyvolávající způsob je stanovení konkrétního dne, kdy nájemní vztah zaniká. Vedle určení konkrétního dne lze ukončení nájemného vztahu směřovat téţ k uplynutí určitého období. V souvislosti s ustanovením 36 odst. 1 OZ lze směřovat zánik právního vztahu ke splnění určité podmínky 29. Tato podmínka nesmí být nemoţná. Lze si tak představit situaci, kdy se pronajímatel s nájemcem dohodne, ţe nájemní vztah bude ukončen ve chvíli, kdy pronajímatel obstará nájemci bytovou náhradu. Taková podmínka je nepochybně 26 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník II Komentář. 2.vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 132/2011Sb. 28 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne , sp. zn. 26 Cdo 451/2000: K zániku práva nájmu bytu nemůže dojít konkludentním jednáním nájemce (např. faktickým odstěhováním se z bytu); právní vztah nájmu bytu tedy trvá i po odstěhování se nájemce odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 11

17 splnitelná, avšak domnívám se, ţe vzhledem ke skutečnosti, ţe je pro nájemce nesmírně výhodná, tak také je velmi výjimečná. Dohodu lze téţ uzavřít v podobě soudního smíru dle 67, popř. 99 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako OSŘ ) 30. Soudní smír má jednak hmotně právní účinky, tak také účinky procesně právní, tedy účinky pravomocného soudního rozhodnutí. 31 Zajímavé situace přináší právní vztahy, kde je na jedné ze stran pluralita subjektů. Na straně pronajímatele přichází v úvahu jednak vlastnictví v podobě společného jmění manţelů a jednak v rámci podílového spoluvlastnictví. U společného jmění manţelů se v tomto případě bude jednat o správu majetku dle 145 odst. 2 OZ, kde bude zapotřebí souhlasu druhého manţela pod sankcí relativní neplatnosti. Dle rozhodnutí Krajského soudu v Ústí nad Labem sp. zn. 10 Co 1043/2007 ze dne platí, ţe: Občanský zákoník ani jiný právní předpis pro takový souhlas nestanoví žádnou formu, takže souhlas může být učiněn v jakékoliv právně relevantní formě, z níž bude zřejmý projev vůle druhého (bývalého) manžela, resp. jeho souhlas s takovou dispozicí. Souhlas tedy může být učiněn písemně, ústně, před zamýšleným úkonem, případně i dodatečně po již učiněném úkonu, anebo i mlčky. 32 U podílového vlastnictví je rozhodující většina, proto k platně uzavřené dohodě dojde tehdy, kdyţ projeví souhlas nadpoloviční většina. U plurality na straně nájemce obecně platí, ţe zánik nájmu dohodou uzavřenou jedním z nájemců zakládá zánik pouze pro tohoto nájemce. U společného nájmu manţelů je situace sloţitější. Pod sankcí relativní neplatnosti jsou manţelé povinni uzavřít dohodu oba společně Zánik nájmu bytu uplynutím doby Podle 710 odst. 3 OZ: V případě, že nájem bytu byl sjednán na dobu určitou, skončí také uplynutím této doby. 33 Stěţejní podmínkou je tedy sjednání nájmu na dobu určitou. U nájmu na dobu neurčitou nepřichází uplynutí doby pochopitelně v úvahu. Novela č. 132/2011 Sb., nové začlenila do výše uvedeného ustanovení větu, dle které v případě, smlouva nestanoví jinak, nájem se neprodluţuje dle 676 odst. 2 OZ. 30 Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů 31 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník II Komentář. 2.vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s Rozhodnutí Krajského soudu v Ústí nad Labem sp. zn. 10 Co 1043/2007 ze dne odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 12

18 Sjednání doby trvání nájemního vztahu není obligatorní podmínkou pro platnost nájemní smlouvy. Dle 686 odst. 2 OZ není-li doba nájmu dohodnuta, má se za to, ţe smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou. 34 Zákonem o jednostranném zvyšování nájemného došlo k výrazné změně v oblasti sjednání doby nájemního vztahu, zejména potom v oblasti prodluţování nájmu. Klíčovým ustanovením této změny je aplikace ustanovení 676 odst. 2 OZ, dle kterého: Užívá-li nájemce věci i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věci nebo na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto dobu. 35 Před účinností výše uvedeného zákona toto ustanovení platilo i na nájemní vztahy, kde předmětem nájmu je byt. M. Selucká zmiňovala, ţe takové případy v ţádném případě nešlo hodnotit jako konkludentní uzavření nájemní smlouvy, nýbrţ toliko jako pokračování původního nájemního vztahu. 36 Aktuální znění občanského zákoníku aplikaci tohoto ustanovení dle 686a odst. 6 OZ vylučuje. Jak uvádí J. Zlámal, jde o změnu, která oslabuje postavení nájemce ve vztahu k pronajímateli. 37 K prodlouţení nájmu bytu lze tedy přistoupit toliko smluvním ujednáním obou stran. Osobně zastávám názor, ţe i přesto, ţe dochází k oslabení pozice nájemce v právním vztahu, je tato změna změnou směrem k lepšímu. Předchozí právní stav v mnoha případech navozoval stav právní nejistoty, kdy nebylo mnohdy jisté, zda vztah obnoven bude či nikoliv. Otázkou pro mne zůstává, proč je toto ustanovení zařazeno do ustanovení týkajícího se kauce. Obdobně jako u zániku nájmu bytu dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem i u zániku nájmu uplynutím doby není stanoveno právo nájemce na bytovou náhradu. To platí pro všechny případy s výjimkou ustanovení 6 odst. 3 zákona č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník: Zanikne-li nájem bytu sjednaný na dobu určitou delší deseti let uplynutím této doby, má nájemce právo na bytovou náhradu, pokud po uzavření nájemní odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 36 SELUCKÁ, M. Nájem a podnájem bytu. Brno: CP Books, a.s s ZLÁMAL, J. Nájem bytu po novelizaci občanského zákoníku. Bulletin advokacie č.6. s

19 smlouvy nastanou na jeho straně takové závažné okolnosti, že na něm není možno spravedlivě požadovat vyklizení bytu bez náhrady Zánik nájmu bytu výpovědí ze strany nájemce Výpověď jsou pochopitelně oprávněni podat jak pronajímatel, tak nájemce. Vzhledem ke skutečnosti, ţe problematika výpovědi ze strany pronajímatele je podstatně sloţitější a aktuálnější vzhledem k novele v roce 2007, bude nejprve pojednáno o výpovědi, kterou podává nájemce. Ta totiţ neprošla v poslední době ţádnými výraznými změnami. Dle 710 OZ: Nájem bytu zanikne písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem nebo písemnou výpovědí. V písemné výpovědi musí být uvedena lhůta, kdy má nájem skončit. Výpovědní lhůta nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce. Výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhému účastníkovi, pokud není dále stanoveno jinak 39 Obdobně jako u dohody je stanovena obligatorně písemná forma. S formou se plně ztotoţňuji, neboť výpověď je dle mého názoru velmi významným úkonem s výrazným zásahem do práv a povinností, a dále také z důvodu, ţe jde o právní úkon jednostranný. Obsah výpovědi musí naplňovat jednak obecné náleţitosti dle 582 OZ, tak také náleţitosti dle ustanovení týkajících se nájemní smlouvy, kde předmětem je byt. J. Fiala vyjmenovává základní náleţitosti výpovědi, kterými jsou projev vůle nájemce ukončit nájemní vztah, písemná forma úkonu a dobu, ke které má být nájemní vztah ukončen. 40 Zákonodárce tedy opět zatíţil sankcí neplatnosti případnou absenci písemné formy. Neplatnosti, a to absolutní, podléhá téţ výpověď, v níţ není dostatečně konkretizována výpovědní lhůta. Podmínky výpovědní lhůty jsou stanoveny ve shora zmíněném ustanovení. Jedná se především o stanovení délky, která je minimálně tři měsíce a dále podmínka, ţe lhůta musí končit ke konci kalendářního měsíce. Jak jiţ bylo uvedeno v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne , sp. zn. 26 Cdo 451/ , odstěhování nelze povaţovat za podání výpovědi. V případě faktického vystěhování je tak nájemce povinen i nadále hradit náklady za uţívání bytu, i kdyţ reálně se v něm nezdrţuje odst. 3 zákona č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 40 FIALA, J., KORECKÁ, V., KURKA, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha: Linde a.s s Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne , sp. zn. 26 Cdo 451/

20 Vůbec klíčovou otázkou celé problematiky výpovědi nájemního vztahu ze strany nájemce je otázka doručení výpovědi, poněvadţ platí základní pravidlo, ţe výpověď je perfektní v okamţiku doručení druhé smluvní strany, zde pronajímateli. V takových situacích postačí, dojde-li výpověď do dispoziční sféry vlivu pronajímateli. Nájemce tak není povinen prokazovat osobní převzetí. Zajímavou je otázka, kdy není znám pobyt pronajímatele, pokud jde o doručení výpovědi. Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. Cpjn 202/2008 ze dne : Nájemci, jehož pobyt není znám, lze k ochraně jeho zájmů souvisejících s nájmem bytu ustanovit hmotně právního opatrovníka ( 29 občanského zákoníku) pro doručení výpovědi z nájmu bytu a pro úkony navazující na výpověď z nájmu bytu. Hmotně právnímu opatrovníku nájemce přísluší v rozsahu vymezených opatrovnických práv a povinností zastupovat nájemce v soudních řízeních. 42 Toto rozhodnutí dopadá i na situaci obrácenou, kdy není znám pobyt pronajímatele. Ta je však v praxi dosti výjimečná. Z hlediska doručování lze nájemci jedině doporučit takové doručování, ze kterého mu bude pořízen jakýkoliv hmotný důkaz, ţe výpověď skutečně doručil na danou adresu. Ideálním případem je buď osobě doručit výpověď a zaţádat o potvrzení o převzetí od pronajímatele, popř. poslat výpověď doporučeně s dodejkou nebo postačí pouze doporučeně s ponecháním si podacího lístku jako dokladu o poslání zásilky. V případě plurality subjektů na straně nájemce je opět nutné rozlišovat, zda-li pluralitu tvoří manţelé či nikoliv. U společného jmění manţelů je zapotřebí výpověď podaná oběma manţeli, popř. jednoho s výslovným souhlasem druhého jinak je výpověď stiţena relativní neplatností. 43 U společného nájmu bytu je oprávněn kaţdý podat výpověď, opět s účinky pouze ke své osobě. 44 U výpovědi dané nájemcem nepřicházívá úvahu právo na bytovou náhradu. To je další z odlišujících znaků mezi oběma typy výpovědí. Dalším je potom obligatorní výslovné stanovení výpovědního důvodu. Jak bude uvedeno níţe, u výpovědi dané pronajímatele musí být uveden výpovědní důvod. Tato povinnost nikterak nezatěţuje nájemce, který ţádný výpovědní důvod uvádět nemusí. 42 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. Cpjn 202/2008 ze dne odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů: Obvyklou správu majetku náležejícího do společného jmění manželů může vykonávat každý z manželů. V ostatních záležitostech je třeba souhlasu obou manželů; jinak je právní úkon neplatný odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů: Běžné věci, týkající se společného nájmu bytu, může vyřizovat každý ze společných nájemců. V ostatních věcech je třeba souhlasu všech; jinak je právní úkon neplatný. 15

21 4.4. Zánik nájmu bytu výpovědí ze strany pronajímatele Následující kapitola bude pojednávat o zániku nájmu bytu výpovědí ze strany pronajímatele. Jedná se bezpochyby o nejvýznamnější způsob zániku bytu, a to jednak z důvodu, ţe je zdaleka nejpouţívanější a jednak z důvodu, ţe jde o významný zásah do práv a povinností nájemce. Právě problematika výpovědi nájemního vztahu ze strany pronajímatele prošla s nabytím účinnosti zákona o jednostranném zvyšování nájemného výraznými změnami. Tou základní je bezpochyby oprávnění pronajímatele dát výpověď nájemci v určitých, zákonem přesně vymezených případech, bez přivolení soudu, coţ do příchodu zmíněného zákona nebylo moţné a všechny takto podané výpovědi podléhaly svolení ze strany soudního orgánu Výpověď a její základní náležitosti Pro pronajímatele, obdobně jako pro nájemce, platí ustanovení 710 odst. 2 OZ, podle kterého musí být výpověď písemná, s výpovědní lhůtou ne kratší neţ tři měsíce od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi druhému účastníkovi právního vztahu. 46 Taktéţ zde platí, ţe nedodrţení těchto podmínek je stiţeno sankcí v podobě absolutní neplatnosti podané výpovědi. Krom náleţitostí dle 710 a 711 OZ musí výpověď splňovat také podmínky pro právní úkony stanovené v obecné části občanského zákoníku. Mezi takové podmínky patří zejména svoboda, váţnost, srozumitelnost, určitost právního úkonu. Pokud jde o určitost, je zapotřebí aby výpověď obsahovala přesné označení bytu, kterého se výpověď týká. Neobsahovala by ho totiţ, byla by dle M. Selucké taková výpověď absolutně neplatná dle 37 odst. 1 OZ. 47 Problematika určitosti se dále dotýká těch situací, kdy by ve výpovědi byla označena jenom část bytu. I v těchto případech by výpověď dle mého názoru byla absolutně neplatná. Zajímavou problematikou je ustanovení 39 OZ: Neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům. 48 Problematika pouţití tohoto ustanovení ve spojení s 3 odst. 1 OZ 49 dopadá kupříkladu na situace, kdy mezi naplněním výpovědního důvodu a podáním výpovědi uplyne nepřiměřeně 45 KŘEČEK, S., HRUBÝ, J. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Komentář k ustanovením 711 a 711a občanského zákoníku.. Praha: Linde a.s s odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 47 SELUCKÁ, M. Nájem a podnájem bytu. Brno: CP Books, a.s s zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 49 3 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů: Výkon práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy. 16

22 dlouhá doba. Nejvyšší soud ČR konstatoval v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 1125/2007 ze dne , ţe: S odvolacím soudem se lze ztotožnit i v názoru, že při úvaze, zda výpověď z nájmu bytu je, v rozporu s dobrými mravy přihlíží soud též k době, která uplynula od porušení povinností zakládajících výpovědní důvod podle 711 odst. 1 písm. d) OZ. 50 M. Hulmák dále zdůrazňuje, ţe pouţití institutu dobrých mravů na výpověď pronajímatele je nutno zváţit téţ s ohledem na důvody, pro něţ se pouţití tohoto institutu doţaduje nájemce, kupříkladu sociálně-rodinné poměry, ale dále také všechny rozhodné okolnosti na straně pronajímatele. 51 Svědčí o tom i ustálená rozhodovací praxe Nejvyššího soudu ČR. 52 Jednou ze základních podmínek je výpovědní lhůta. Jak jiţ bylo uvedeno výše, absence výpovědní lhůty způsobuje absolutní neplatnost výpovědi. Pokud jde o délku, zákonodárce stanovil pouze minimální hranici, která je tři měsíce. Z dikce zákona je patrné, ţe není vyloučena delší výpovědní lhůta. Otázkou je, jak hodnotit výpověď, která obsahuje výpovědní lhůtu kratší. Judikatura hodnotí takto stanovenou lhůtu jako důvod k neplatnosti výpovědi. 53 Písemná forma a výpovědní lhůta jsou obecnými náleţitostmi kaţdé výpovědi. Další podmínky se jiţ však liší s ohledem na to, zda-li výpověď podléhá přivolení soudu či nikoliv. Pokud přivolení soudem podléhá, k výše uvedeným podmínkám přibude akorát výpovědní důvod. Pokud však přivolení soudem nepodléhá, tak navíc krom podmínek u výpovědi podléhající přivolení soudu přibývají ještě poučení nájemce o moţnosti podat do šedesáti dnů ţalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu, a pokud nájemci podle tohoto zákona přísluší bytová náhrada, závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu. 54 Novelou č. 132/2011 Sb., došlo ke změně v pravidlech pro právo na bytovou náhradu, kdy nově jiţ nemusí výpověď obsahovat závazek pronajímatele zajistit nájemci bytovou náhradu. V ustanovení 711 odst. 3 OZ byla doplněna věta: Nájemce je povinen byt vyklidit do 15 dnů ode dne zajištění přístřeší. 55 Oproti předchozí právní úpravě tedy nedochází ke změně práva nájemce na bytovou náhradu s výjimkou rodiny s nezletilými dětmi, kde téţ bytovou náhradou je obligatorně přístřeší. 50 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1165/2007 ze dne ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník II Komentář. 2.vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4040/2007 ze dne ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník II Komentář. 2.vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 55 KŘEČEK, S. Aktuální přehled změn v bytovém právu po novele OZ č. 132/2011. Bulletin advokacie č.7-8. s

23 O výpovědních důvodech bude pojednáno níţe. Pokud jde o poučení o moţnosti podat ţalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu, tak zde opět jako u předchozích podmínek je její absence stiţena absolutní neplatností. Zákonodárce stanovil pro moţnost podání této ţaloby lhůtu šedesát dní od doručení výpovědi. Příslušným soudem při posuzování těchto ţalob bude okresní soud, v jehoţ obvodu se byt nachází. 56 Ţaloba má pro danou situaci velký význam. Jednak se jedná o jedinou moţnost, kdy soud zkoumá naplnění důvodů dle 711 a dále podáním ţaloby není nájemce povinen byt vyklidit, dokud nebude pravomocně rozhodnuto. M. Hulmák však zmiňuje, ţe nájemce nemusí prokazovat naléhavý právní zájem na určení neplatnosti. 57 Novelou z roku 2011 byla stanovena povinnost soudu určit v případě přivolení soudu téţ délku výpovědní doby. Výpovědní lhůta v těchto případech počne běţet první den měsíce následujícího po právní moci rozhodnutí soudu. 58 Poměrně zajímavou otázkou je, zda-li šedesátidenní lhůta je lhůtou promlčecí či prekluzivní. Druhá jmenovaná moţnost se v občanském zákoníku vyskytuje jen zcela výjimečně. Nicméně v tomto případě z povahy věci vyplývá, ţe by mělo jít právě o prekluzivní lhůtu. K této moţnosti se přiklání i odborná veřejnost 59 nicméně poukazuje na dosti nepřesvědčivé jazykové znění citovaného ustanovení, kde zcela absentuje slovní spojení, ţe právo zaniká. Prekluzi lze dle mého názoru dovodit téţ ze skutečnosti, ţe povinnost vyklidit daný byt je vázána toliko na včasné podání ţaloby Výpověď a její doručení Základní podmínkou pro to, aby výpověď dostála zamýšlených účinků, je její doručení do dispoziční sféry nájemce. Pojem dispoziční sféra nájemce obdobě jako u pronajímatele neznamená nutně, ţe si ji druhá strana musí přečíst. Klíčové je zde umoţnění si ji přečíst. Judikatura Nejvyššího soudu je v této otázce zcela ustálená. Lze tak uvést kupříkladu rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 864/2005 ze dne : Účinnost adresných jednostranných hmotně právních úkonů v režimu občanského zákoníku předpokládá, že projev vůle dojde, resp. je doručen adresátovi, tj. že se dostane do sféry jeho dispozice ( 45 odst.1 OZ). Slovní spojení dostane do sféry jeho dispozice nelze vykládat ve smyslu procesně právních předpisů. Je jím třeba rozumět konkrétní možnost nepřítomné osoby seznámit se s jí písm. i) zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů 57 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník II Komentář. 2.vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s KŘEČEK, S. Aktuální přehled změn v bytovém právu po novele OZ č. 132/2011. Bulletin advokacie č.7-8. s Tamtéţ. 18

24 adresovaným právním úkonem. Právní teorie i soudní praxe takovou možností chápe nejen samotné převzetí písemného hmotně právního úkonu adresátem, ale i ty případy, jestliže doručením dopisu či telegramu, obsahujícího projev vůle, do bytu adresáta či do jeho poštovní schránky popřípadě i vhozením oznámení do poštovní schránky o uložení takové zásilky, nabyl adresát hmotně právního úkonu objektivní příležitost seznámit se s obsahem zásilky. Přitom není nezbytné, aby se adresát skutečně seznámil s obsahem hmotně právního úkonu, dostačuje, že měl objektivně příležitost tak učinit. 60 V praxi jsou dle mého názoru nejvhodnější celkem tři varianty. Ideální variantou je osobní předání výpovědi, které nájemce písemně potvrdí, ţe ji převzal. Další vhodné varianty jsou prostřednictvím pošty, a to doporučeně či ještě v lepším případě doporučeně s dodejkou. Důvod těchto variant je prostý, neboť důkazní břemeno u případného soudního jednání v otázce doručení výpovědi nese pronajímatel. Otázka neznámého pobytu jiţ byla částečně řešena výše u výpovědi nájmu bytu ze strany nájemce. Lze snad ještě dodat, ţe řešení prostřednictvím opatrovníka v sobě skrývá komplikaci v podobě povahy jednotlivých úkonů, kdy doručení ţaloby je úkonem procesně právním, zatímco výpověď je, jak jiţ bylo výše řečeno, úkon hmotně právní. V zájmu ţalobce je tak dle mého názoru podat podnět k soudu, aby ustanovil opatrovníka k hmotně právním úkonům. U plurality na straně nájemců lze zmínit otázku doručování výpovědi v případě, ţe nájemci jsou manţelé. K této problematice se jiţ vícekrát vyjádřil Nejvyšší soud ČR. Postačí, kdyţ jeden z manţelů výpověď převezme a druhý se s ní seznámí Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 864/2005 ze dne Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2357/1999 ze dne : výpověď z nájmu bytu, datovaná , netoliko (podle obsahu) směřovala proti oběma žalovaným - společným nájemcům bytu, ale také jim oběma byla dána. V souzené věci bylo totiž po skutkové stránce zjištěno (a není zpochybněno), že tato výpověď byla v písemné formě jako doporučená poštovní zásilka adresovaná společně oběma žalovaným (tj. v podobě jediné zásilky), odeslána na adresu jejich bydliště, kde se oba zdržovali, že doručovanou listinu osobně převzal jeden z adresátů (první žalovaný) a bezprostředně poté se s jejím obsahem seznámila (přečtením) i druhá žalovaná (spoluadresátka), jíž první žalovaný písemnost ukázal. Právní názor odvolacího soudu, že výpověď z nájmu (jako adresovaný hmotně právní úkon) tímto způsobem došla do sféry dispozice obou jejích adresátů, je v souladu s výkladem přijatým v ustálené soudní praxi. 19