Privatizační kuchařka Obsah :

Transkript

1 Motto : Privatizace bytového fondu není jen otázka ekonomická, ale je to také podpora demokracie. Vlastník bytové jednotky se chová mnohem zodpovědněji nejen ke společným prostorům v domě, ale i k okolí domu. Pro řadu vlastníků BJ jsou shromáždění SVJ či schůze BD první reálné zkušenosti se základy demokracie. V řadě případů poprvé zažívá, že se nerozhoduje direktivně, ale že rozhoduje většina. Že svůj sebelepší názor musí umět nejen prezentovat, ale i obhájit proti názoru druhých. Privatizační kuchařka Obsah : 1. Představení společnosti Murom a.s. 2. Referenční projekty privatizace bytového fondu (BF) 3. Varianty řešení prodeje BF (výhody/nevýhody) 4. Kroky vedoucí k podpisu KS 5. Kroky po převední BF na privatizační BD 6. Modelová kalkulace řešení a harmonogram řešení 7. Nejčastější dotazy Přílohy : výpis z OR certifikát ISO vypracoval : Ing Vladislav Vlasák vladislav.vlasak@ .cz

2 1. Představení společnosti Murom a.s. společnost založena 1992 základní jmění 195 mil Kč hlavní předměty činnosti : privatizace BF certifikát ISO správa nemovitostí certifikát ISO realitní činnost správa pohledávek 2. Referenční projekty Privatizace BF - privatizace BF společnosti ČEZ rozsah : 2200 BJ celá ČR, cca 150 mil Kč způsob privatizace - realitní faktoring (odkoupení s podmínkami) privatizační cena cca 1200 Kč/m2 realizace stav projektu : ukončen - privatizace BF města Znojma název projektu: rozsah : 2500 BJ, cca 500 mil Kč způsob privatizace - prodej po BJ s garancí odkupu zbytkového portfolia privatizační cena cca 4000 Kč/m2 realizace stav projektu : 60% - privatizace BF MČ Praha 2 název projektu: rozsah : 2000 BJ, cca 3,5 mld Kč způsob privatizace - prodej po BJ s garancí odkupu zbytkového portfolia privatizační cena cca Kč/m2 realizace stav projektu : podpis smlouvy 10/2013

3 3. Varianty řešení prodeje BF (výhody/nevýhody) : A) Prodej BF jedinému zájemci Stávající vlastník Nevýhody : Protesty stávajících nájemníků, kteří chtějí byty do OV Město nebo podnik vlastní bytový fond Politicky neprůchozí řešení Nový vlastník prodej jedinému subjektu za nejvyšší cenu Výhody : Nejvyšší kupní cena Peníze ihned B) Prodej bytů stávajícím nájemníkům Stávající vlastník Nevýhody : Velká administrativní náročnost Město nebo podnik vlastní bytový fond Zbytkové portfolio bytů - dodatečné náklady Peníze až po prodeji bytů, cca 2 roky Prostředník I samotné zahájení procesu prodeje je někdy zdlouhavé (ZVZ) Realitní kancelář Nespokojení nájemníci, kteří nemají možnost nabýt byt do OV Výhody : Spokojení stávající nájemníci, kteří mají možnost nabýt Nový vlastník byt do OV Stávající nájemníci bytů C) Realitní faktoring Stávající vlastník Výhody : Jeden partner řešení Město nebo podnik vlastní bytový fond Peníze ihned Žádný zbytkový fond Prostředník Spokojení všichni stávající nájemníci, protože si mohou vybrat, zda Partner projektu chtějí byt do OV nebo zůstat v BD Nový vlastník Stávající nájemníci bytů

4 4. Kroky vedoucí k podpisu KS 1. Společnost Murom založí privatizační BD a pošle nabídku na obec na odkup BF s podmínkami za cenu určenou ZP s podmínkami : - po dobu privatizačního procesu nezvyšovat nájem - převézt na oprávněné nájemníky za stejnou částku Kč za m2/bytu jako při nákupu ( mimo daní, kolků a poplatků) - provádět jednotlivé privatizační kroky v termínech určených v KS pod sankcí - uhradit KC před podpisem KS - po dobu privatizačního procesu provozovat v místě informační kancelář - po dobu privatizačního procesu provozovat www projektu 2. Rada a Zastupitelstvo projedná a schválí/neschválí 3. Obec oznámí záměr prodat BF 4. Úhrada KC 5. Podpis KS 5. Kroky po převední BF na privatizační BD Nejpozději : 1. Do 6 měsíců od převedení vlastnictví vypracovat a vložit do KN - PV 2. Do 8 měsíců od převední vlastnictví předat oprávněným nájemníkům nabídku na vstup do BD s 6 měsíční lhůtou 3. Do 14 měsíců od převední vlastnictví nájemníkům, kteří projeví zájem umožnit vstup do BD 4. Do 1 měsíce od doručení žádosti družstevníka o převod do OV převod do OV zrealizovat 5. Do 1 měsíce v domech, kde budou více než 3 vlastníci BJ založit SVJ. Pozn : v případě, že nejsou vypracovány znalecké posudky, je možné do cca 2 měsíců vypracovat ZP.

5 6. Modelová kalkulace řešení a harmonogram řešení a. kalkulace : Název projektu : Název BD : Rozsah : Mil-byt, družstvo 300 BJ Cena volné BJ : Kč/m2 Privatizační cena : 8500 Kč/m2 nebo (závazek investice do domu do 2 let) Průměrná BJ: 65 m Kč Rozsah v Kč : 166 mil Kč b. harmonogram - prezentace řešení do schválení v Radě a Zastupitelstvu do úhrada KC a podpis KS do

6 7. Nejčastější dotazy : I. Jaké má nájemník možnosti po převodu domů na BD? Nájemník má tři možnosti a záleží to pouze na něm : 1. Může si byt koupit do OV 2. Může se stát členem BD a vlastit byt formou družstevního poddílu 3. Může zůstat dál nájemníkem BD II. Jaké jsou garance, když bude chtít zůstat nájemníkem? Nájemník má tyto tři garance : 1. Zákon - prodejem nezaniká nájemní smlouva. 2. Kupní smlouva - nabyvatel (BD) se v KS zavazuje, že po dobu privatizace (2 roky) nezvýší stávající nájemné 3.Stanovy BD - obecně je nájemné v BD nižší než tržní,protože BD není za účelem zisku, ale správy majetku Pozn. Záleží na nastavení prodejní ceny, ale v řadě případů může nájemné i klesnout, protože součet (platba úvěru+platba fo+správa) je nižší než současné nájemné III. Kolik bude stát vstup do BD? Kč IV. Co když přestane nájemník platit, kdo nese toto riziko? Po dobu privatizace (2 roky) nese toto riziko zakladatel BD společnost Murom a.s. V. Jaké jsou garance, že společnost (BD) dodrží povinnost nabídnout nájemníkům odkoupit byt? jsou tyto garance : 1. Zákon - zákonem je dané, že předkupní právo má nájemník, nikdo jiný. 2. Smlouva - v kupní smlouvě jsou definovány podmínky kupní smlouvy, jejich nesplnění způsobuje neplatnost ks odpočátku. 3. Smluvní pokuta - každé nesplnění smluvních kroků (PV,nabídka,lhůty apod.) je vázáno na smluvní pokutu. 4. Banka - na nákup poskytuje BD úvěr banka. Plnění KS kontroluje i banka. 5. Zástava - město může mít vedle banky zástavu na každou BJ a vždy odsouhlasit každý převod.