odboru dozoru a kontroly veřejné správy Ministerstva vnitra č. 42/2009

Transkript

1 Stanovisko odboru dozoru a kontroly veřejné správy Ministerstva vnitra č. 42/2009 Označení stanoviska: Náležitosti záměru obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku a následky zveřejnění vadného záměru Právní předpis: zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení) Ustanovení: 39 odst. 1 Související práv. předpisy: 118 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník 3 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. (zákon o vlastnictví bytů) Klíčová slova: záměr obce, právní úkony obce, dispozice s majetkem obce, nemovitosti, byty a nebytové prostory jako jednotky Datum zpracování: 1. listopad 2009 Zpracoval(a): JUDr. Adam Furek projednáno s odborem legislativy a koordinace předpisů Schválili: Mgr. Petr Prokop v. r., vedoucí oddělení dozoru JUDr. Miroslav Brůna v. r., vedoucí oddělení legislativněprávního Ing. Marie Kostruhová, v. r., ředitelka odboru Dotaz: Jaké jsou náležitosti záměru obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku (zejména pokud jde o identifikaci nemovitostí)? Jaké jsou následky zveřejnění vadného záměru? Stanovisko: Podle 39 odst. 1 zákona o obcích je obec povinna svůj záměr prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku zveřejnit po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní úkon od počátku

2 neplatný. Obec je povinna ve svém záměru označit nemovitost údaji podle zvláštního zákona, přičemž poznámka pod čarou odkazuje na ustanovení 5 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů. Ustanovení 39 odst. 1 zákona o obcích je třeba vykládat podle jeho smyslu (účelu), kterým je předem informovat třetí osoby o zamýšleném majetkoprávním úkonu (prodej, směna, darování, pronájem nebo výpůjčka), aby se mohly k právnímu úkonu vyjádřit a případně předložit své nabídky. Ze zveřejněného záměru proto musí jednoznačně určitě vyplývat vůle obce realizovat konkrétní majetkoprávní úkon. Z tohoto důvodu je nezbytné, aby záměr dostatečně určitě zamýšlený majetkoprávní úkon vymezil a určil též předmět tohoto majetkoprávního úkonu. Dostatečně určité vymezení právního úkonu zpravidla v praxi nevyvolává větší obtíže. Lze doporučit, aby ze zveřejněného záměru vyplývaly podstatné náležitosti zamýšleného právního úkonu, které jsou v době přijetí záměru známy. Zákon dále vyžaduje přesné a nade všechnu pochybnost jednoznačné označení předmětu právního úkonu, tj. konkrétní nemovitosti. Zákon o obcích v tomto směru usnadňuje situaci, když požaduje označení nemovitosti údaji podle zvláštního zákona, přičemž tímto zákonem je třeba rozumět právě katastrální zákon. Podle našeho názoru by měl zveřejněný záměr obsahovat též základní podmínky, za nichž má být majetkoprávní úkon realizován, jestliže o nich bylo rozhodnuto již při přijetí záměru; v tomto případě postačí, pokud zveřejněný záměr na tyto podmínky odkáže obecně spolu s informací, kde je možné se s nimi seznámit. Zda neuvedení těchto předem schválených podmínek ve zveřejněném záměru bude znamenat porušení zákona, by musel vždy v konkrétních souvislostech posoudit příslušný soud. Nezveřejnění záměru postihuje zákon o obcích absolutní neplatností majetkoprávního úkonu. Problematické jsou ovšem případy, kdy obec záměr zveřejní, avšak toto zveřejnění neobsahuje všechny předepsané náležitosti, resp. toto zveřejnění neodpovídá všem výše uvedeným náležitostem, a je proto vadné. V tomto případě je na místě rozlišovat mezi nezveřejněním záměru a jeho vadným zveřejněním. Jestliže obec záměr vůbec nezveřejní, je následný právní úkon neplatný vždy. Jestliže však obec záměr zveřejní, avšak z obsahového hlediska nedostatečně (vadný záměr), bude na místě vždy zkoumat, zda tyto vady jsou takové intenzity, aby neurčitost jimi způsobená ve svém důsledku vyvolala situaci, jako by ke zveřejnění záměru vůbec nedošlo. Pouze v takovém případě vadný záměr způsobuje neplatnost

3 následného právního úkonu. Jestliže vady zveřejněného záměru nejsou takové intenzity, aby ve svém důsledku znamenaly nezveřejnění záměru, bude zveřejnění sice vadné, nicméně nebude způsobovat neplatnost následného právního úkonu. Při posuzování dostatečné určitosti zveřejněného záměru je třeba přihlédnout též ke skutečnosti, že obsah následně učiněného právního úkonu (např. obsah smlouvy) musí odpovídat zveřejněnému záměru (odpovídat musí právní úkon i konkrétní nemovitost, která je předmětem právního úkonu). Případy, kdy obec v záměru uvede úmysl nakládat pouze s částí nemovitosti, avšak uzavřená smlouva se týká celé nemovitosti, nebo případy, kdy obec v záměru uvede úmysl nakládat s celou nemovitostí, avšak majetkoprávní úkon se týká pouze části nemovitosti, pak nutně způsobují, že zveřejněný záměr nelze ve vztahu k uzavřené smlouvě považovat za odpovídající, a vzhledem k tomu, že uzavřená smlouva neodpovídá učiněnému právnímu úkonu, bude tento právní úkon absolutně neplatný (nedošlo ke zveřejnění záměru ve vztahu k následně uzavřené smlouvě). Zpravidla nejčastější vadou zveřejňovaných záměrů bývá neúplné označení nemovitosti podle katastrálního zákona. Zákon o obcích požaduje, aby označení nemovitosti bylo dostatečně určité, přičemž požadavku dostatečné určitosti vyhovuje označení náležitostmi podle 5 katastrálního zákona. Je však otázkou, zda ve všech případech, kdy obec nemovitost neoznačí všemi náležitostmi podle 5 cit. zákona, jde o takovou vadu, která by se svými důsledky rovnala nezveřejnění záměru. Podle našeho názoru nebude mít nedostatečné označení nemovitosti podle katastrálního zákona za následek neplatnost majetkoprávního úkonu tehdy, jestliže je nemovitost dostatečně identifikovatelná s ohledem na konkrétní místní okolnosti (např. uvedení parcelního čísla pozemku, ale opominutí katastrálního území, jestliže je nesporné, o který pozemek se jedná) a jestliže se navazující právní úkon (např. uzavřená kupní smlouva) týká skutečně této konkrétní nemovitosti. Ze samotného odlišného označení nemovitosti v záměru a v následné kupní smlouvě půjde-li o identickou nemovitost nelze bez dalšího dovozovat, že právní úkon bude neplatný. Ve specifickém případě, ve kterém je úmyslem obce prodat pouze část pozemku, je podle našeho názoru třeba, aby ze zveřejněného záměru vyplýval nejen úmysl nakládat jen s částí pozemku (tj. označení právního úkonu), ale též přesné označení části, s níž bude disponováno. Nebude nutné, aby obec vždy pořizovala geometrický plán již před zveřejněním záměru; zpravidla postačí, pokud tuto část určí

4 jiným dostatečně určitým způsobem, např. místním názvem či jiným způsobem umožňujícím jasnou identifikaci části pozemku. Zákon o obcích nestanoví lhůtu, ve které je třeba od zveřejnění záměru učinit daný majetkoprávní úkon (smlouvu), aby bylo možno považovat podmínku předchozího zveřejnění podle 39 odst. 1 za splněnou (tj. lze-li po uplynutí delšího časového úseku ještě považovat zveřejněný záměr ve vztahu k majetkoprávnímu úkonu za aktuální ). O svém záměru učinit určitý majetkoprávní úkon rozhoduje obec za konkrétních, předem daných a známých podmínek. Při určení lhůty, která může uplynout mezi zveřejněním záměru a právním úkonem lze proto rozlišovat dva případy: Jestliže zveřejněný záměr stanoví konkrétní dobu, ve které má být majetkoprávní úkon učiněn, bude třeba na majetkoprávní úkon učiněný po této lhůtě hledět jako na úkon, jehož realizaci nepředcházelo zveřejnění záměru (obec si sama stanoví omezující podmínku aktuálnosti zveřejněného záměru). Jestliže záměr konkrétní dobu, ve které je třeba majetkoprávní úkon učinit, nestanoví, lze mít za to (též s ohledem na obecnou zásadu soukromého práva, podle níž výkon práv a povinností nesmí být v rozporu s dobrými mravy - 3 obč.zák. a související 39 obč. zák. [neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům]), že majetkoprávní úkon učiněný při větším časovém odstupu od zveřejnění záměru bude úkonem bez zveřejněného záměru tehdy, jestliže se podstatným způsobem změnily podmínky, které byly dány v době zveřejnění záměru, resp. v době rozhodování příslušného orgánu o přijetí záměru. Vzhledem k neexistenci výslovného ustanovení zákona publikované judikatury je však třeba každý takový případ posuzovat individuálně a se zřetelem ke všem konkrétním okolnostem (např. právní složitost majetkoprávního úkonu apod.). Pro úplnost je třeba dodat, že ustanovení 39 odst. 1 zákona o obcích je třeba vztáhnout i na dispozice s byty (s výjimkou nájmů těchto bytů podle 39 odst. 3 zákona o obcích) a nebytovými prostory ve vlastnictví obce, které byly vymezeny jako jednotky podle zákona o vlastnictví bytů. Předmětem občanskoprávních vztahů jsou kromě věcí, práv a jiných majetkových hodnot též byty a nebytové prostory (srov. 118 občanského zákoníku), jsou-li vymezeny jako jednotky podle zákona o vlastnictví bytů (s vlastnictvím jednotky je pak spojeno spoluvlastnictví společných částí domu, přičemž s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky přechází též spoluvlastnictví společných částí domu; není-li byt nebo nebytový prostor vymezen jako jednotka podle zákona o vlastnictví bytů, není samostatným předmětem právních vztahů a zásadně sleduje právní osud nemovitosti, ve které se nachází).

5 Podle 3 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů se právní vztahy k jednotkám řídí, pokud tento zákon nestanoví jinak, ustanoveními občanského zákoníku a dalších právních předpisů, které se týkají nemovitostí. Z tohoto ustanovení tedy vyplývá, že i v případě dispozice s byty nebo nebytovými prostory vymezenými jako jednotky podle zákona o vlastnictví bytů bude třeba aplikovat 39 odst. 1 zákona o obcích a záměr zveřejnit (Nepůjde-li o pronájem takového bytu, kde je nutnost zveřejnění záměru vyloučena výslovným ustanovením 39 odst. 3 zákona o obcích). Poznámky: - stanovisko popisuje právní stav ke dni zpracování - stanovisko není právně závazné, neboť k závazným výkladům je oprávněn pouze příslušný soud