ZNALECKÝ POSUDEK. č. 42/829/2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 42/829/2012 o ceně nemovitosti - pozemkových parcel č. 163, č. 165/2, č. 165/3, č. 166, č. 732 v obci a katastrálním území Stradouň, vodní plochy č. 124/1, pozemkových parcel č. 125/1, č. 430, ostatních ploch č. 410/5, č. 410/4 v obci a katastrálním území Ostrov a lesního pozemku č v obci Ostrov a katastrálním území Ostrov u Lankškrouna Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Jan Bohutínský Soudní exekutor Ječná Trutnov Účel znaleckého posudku: odhad obvyklé ceny nemovitostí k Spis: Č.j. 158 EX 142/12-36 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni Znalecký posudek vypracoval: Petr Krejcar K. Světlé Dvůr Králové n. L. Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 23 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. Čtvrtý výtisk je uložen v archivu znalce. Ve Dvoře Králové n. L.,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - pozemkových parcel č. 163, č. 165/2, č. 165/3, č. 166, č. 732v obci a katastrálním území Stradouň, vodní plochy č. 124/1, pozemkových parcel č. 125/1, č. 430, ostatních ploch č. 410/5, č. 410/4 v obci a katastrálním území Ostrov a lesního pozemku č v obci Ostrov a katastrálním území Ostrov u Lankškrouna. 2. Základní informace 1.LV 15 Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Stradouň Stradouň Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Stradouň Katastrální území: Stradouň Počet obyvatel: 618 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 2.LV 189 Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Stradouň Stradouň Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Stradouň Katastrální území: Stradouň Počet obyvatel: 618 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 3.LV 54 Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Ostrov Ostrov Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Obec: Ostrov Katastrální území: Ostrov Počet obyvatel: 185 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 2

3 4.LV 102 Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Ostrov Ostrov Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Obec: Ostrov Katastrální území: Ostrov Počet obyvatel: 618 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 5.LV 325 Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Ostrov Ostrov Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Ostrov Katastrální území: Ostrov u Lanškrouna Počet obyvatel: 618 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j) : ZC = C p * 2,0 = 70,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení o nařízení exekuce Č.j. 158 EX 142/12-36 ze dne na majetek na povinné paní Květy Rusnákové výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 15 3 x snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 189 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 54 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV x snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 325 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí skutečnosti a výměry zjištěné na místě 3

4 5. Vlastnické a evidenční údaje LV 15 Rusnáková Květa, B. Němcové 375, Žacléř, podíl 1/2 Petrovská Marie, Olbrachtova 730, Žichlínské Předměstí, Lanškroun, podíl 1/2 LV 189 Rusnáková Květa, B. Němcové 375, Žacléř, podíl 1/8 Petrovská Marie, Olbrachtova 730, Žichlínské Předměstí, Lanškroun, podíl 1/8 Levinský Aleš, Ostrov 10, Chroustovice, podíl 1/2 Čuprová Emilie, Vinary 57, Chroustovice, podíl 1/8 Čupr František, Vinary 57, Chroustovice, podíl 1/8 LV 54 Rusnáková Květa, B. Němcové 375, Žacléř, podíl 1/2 Petrovská Marie, Olbrachtova 730, Žichlínské Předměstí, Lanškroun, podíl 1/2 LV 102 Rusnáková Květa, B. Němcové 375, Žacléř, podíl 1/18 ostatní vlastníci dle přiloženého výpisu z katastru nemovitostí LV 325 Rusnáková Květa, B. Němcové 375, Žacléř 6. Dokumentace a skutečnost Oceňované pozemkové parcely č. 163, č. 165/2, č. 165/3, č. 166, č. 732 se nacházejí v okrajové části obce a katastrálního území Stradouň. Oceňované pozemkové parcely č. 125/1, č. 430, vodní plocha č. 124/1, ostatní plochy č. 410/5, č. 410/4. Oceňovaný lesní pozemek č se nachází v okrajové části obce Ostrov a katastrálního území Ostrov u Lanškrouna. Na oceňovaných nemovitostech se nenachází žádné stavby, venkovní úpravy, ani trvalé porosty. 7. Celkový popis nemovitosti Pozemkové parcely č. 163, č. 165/2, č. 165/3, č. 166, č. 732 se nacházejí v okrajové části obce a katastrálního území Stradouň. Pozemkové parcely č. 125/1, č. 430, vodní plocha č. 124/1, ostatní plochy č. 410/5, č. 410/4. Lesní pozemek č se nachází v okrajové části obce Ostrov a katastrálního území Ostrov u Lanškrouna. 4

5 8. Obsah znaleckého posudku LV Pozemky LV Pozemek LV Pozemky LV Pozemky LV Pozemek 5

6 B. Znalecký posudek Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny jsou použity tyto oceňovací metody: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni , zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek jako druhu a účelu nemovitosti, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, lokalizace, apod. Pokud je metoda porovnávání použita, musí být uvedeny v časovém horizontu optimálně 6 měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí, kdy porovnání je provedeno jak z pohledu technických parametrů, tak i z pohledu ekonomické efektivnosti. Pro zjištění srovnatelných cen jsem provedl cenové porovnání s obdobnými, k datu ocenění prodanými nemovitostmi v databázi realitních kanceláří a na internetu. Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: Žádné kladné stránky oceňovaných nemovitostí Záporné stránky oceňovaných nemovitostí nízká poptávka po takovém to typu nemovitostí nařízení exekuce exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 6

7 Popisy objektů, výměra, hodnocení LV Pozemky Popis: Oceňované pozemkové parcely - orná půda č. 163, č. 165/2, č. 165/3, č. 166 se nacházejí v okrajové části obce a katastrálního území Stradouň. Tyto mají dle výpisu z katastru nemovitostí přiřazeno BPEJ. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění: Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] orná půda ,00 3,75 3, ,50 orná půda ,00 5,46 5, ,66 orná půda 165/ ,00 2,18 2, ,48 orná půda 165/ ,00 2,18 2, ,12 orná půda ,00 5,46 5, ,60 Mezisoučet 6 475, ,36 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem ,36 Pozemky - zjištěná cena = ,36 Kč LV Pozemek Popis: Oceňovaná pozemková parcela - orná půda č. 732 se nachází v okrajové části obce a katastrálního území Stradouň. Dle výpisu z katastru nemovitostí má přiřazeno BPEJ. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění: Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] orná půda ,00 2,89 2,89 809,20 orná půda ,00 2,18 2, ,48 7

8 orná půda ,00 7,28 7,28 596,96 orná půda ,00 5,46 5,46 758,94 Mezisoučet 2 137, ,58 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 5 731,58 Pozemek - zjištěná cena = 5 731,58 Kč LV Pozemky Popis: Oceňovaná pozemková parcela - orná půda č. 125/1 se nachází v okrajové části obce a katastrálního území Ostrov. Dále bylo provedeno ocenění vodní plochy č. 124/1 a ostatní plochy č. 410/5, tato se nachází na okraji tělesa komunikace I/17 Chrudim Vysoké Mýto. Pozemková parcela č. 125/1 má dle výpisu z katastru nemovitostí přiděleno BPEJ. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění: Ostatní stavební pozemek: Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,7310 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,2740 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 6 a) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace, veřejná zpevněná neprašná 28 odst. 6 a) zp. nepr. 35,- 1,00 2,2740 0, ,18 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 6 a) zp. ostatní plocha 410/5 107,00 58, ,26 nepr. Ostatní stavební pozemek - celkem 6 225,26 Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] orná půda 125/ ,00 4,81 4, ,84 orná půda 125/ ,00 5,03 5, ,58 Mezisoučet , ,42 8

9 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem ,42 Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch: Přehled použitých jednotkových cen pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. Přirážka K i K p Upr. cena [Kč/m 2 ] 31 odstavec 5 35,- 0,07 1,000 2,45 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 31 odstavec 5 vodní plocha 124/1 388,00 10, ,- Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 3 880,- Pozemky - zjištěná cena = ,68 Kč LV Pozemky Popis: Oceňovaná pozemková parcela - orná půda č. 430 se nachází v okrajové části obce a katastrálního území Ostrov. Dále bylo provedeno ocenění ostatní plochy č. 410/4, tato se nachází na okraji tělesa komunikace I/17 Chrudim Vysoké Mýto. Pozemková parcela č. 430 má dle výpisu z katastru nemovitostí přiděleno BPEJ. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění: Ostatní stavební pozemek: Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,7310 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,2740 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 6 a) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace, veřejná zpevněná neprašná 28 odst. 6 a) zp. nepr. 35,- 1,00 2,2740 0, ,18 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 6 a) zp. ostatní plocha 410/4 3,00 58,18 174,54 nepr. Ostatní stavební pozemek - celkem 174,54 9

10 Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] orná půda ,00 5,03 5, ,09 orná půda ,00 10,43 10, ,03 orná půda ,00 8,14 8, ,44 Mezisoučet 1 820, ,56 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem ,56 Pozemky - zjištěná cena = ,10 Kč LV Pozemek Popis: Oceňovaný lesní pozemek č se nachází v okrajové části obce Ostrov a katastrálního území Ostrov u Lanškrouna. Na oceňované nemovitosti se nenachází žádné trvalé porosty. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění: Lesní pozemek oceněný dle 30. Název Parcelní číslo SLT Výměra [m2] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] lesní pozemek S 9,00 5,23 5,23 47,07 Mezisoučet 47,07 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Lesní pozemek oceněný dle 30 - celkem 47,07 Pozemek - zjištěná cena = 47,07 Kč 10

11 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení LV Pozemky ,40 Kč celkem ,40 Kč LV 15 celkem ,40 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / ,20 Kč LV Pozemek 5 731,60 Kč celkem 5 731,60 Kč LV 189 celkem 5 731,60 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 8 716,50 Kč LV Pozemky ,70 Kč celkem ,70 Kč LV 54 celkem ,70 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / ,40 Kč 11

12 LV Pozemky ,10 Kč celkem ,10 Kč LV 102 celkem ,10 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / ,30 Kč LV Pozemek 47,10 Kč celkem 47,10 Kč LV 325 celkem 47,10 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 47,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen LV Pozemky ,40 Kč celkem ,40 Kč LV 15 celkem ,40 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / ,20 Kč LV Pozemek 5 731,60 Kč 12

13 celkem 5 731,60 Kč LV 189 celkem 5 731,60 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 8 716,50 Kč LV Pozemky ,70 Kč celkem ,70 Kč LV 54 celkem ,70 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / ,40 Kč LV Pozemky ,10 Kč celkem ,10 Kč LV 102 celkem ,10 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / ,30 Kč LV Pozemek 47,10 Kč celkem 47,10 Kč LV 325 celkem 47,10 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Rekapitulace výsledných cen, celkem 47,10 Kč ,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Šedesátjednatisíctřistašedesát Kč 13

14 Srovnávací hodnota Obvyklé ceny obdobných nemovitostí mají na trhu stagnující, až klesající tendenci v závislosti na lokalitě a parametrech, s ohledem na tržní sílu obyvatelstva. V rozhodném období nejsou na trhu v daných lokalitách nabízeny obdobné pozemky. Dle zjištění znalce se cena zemědělských, vodních a lesních pozemků pohybuje v daných katastrálních územích v rozmezí Kč/m 2. Ceny ostatních ploch s využitím silnice se pohybují v rozmezí Kč/m 2. Na základě těchto skutečností stanovuji, že obvyklá cena nemovitosti činí: zemědělské, vodních a lesních pozemky 11,- Kč/m 2 ostatních plochy s využitím silnice 200,- Kč/m 2. LV parcela č. výměra m 2 Kč/m 2 podíl celkem ,00 Kč 1/ ,50 Kč 165/ ,00 Kč 1/ ,00 Kč 165/ ,00 Kč 1/ ,00 Kč ,00 Kč 1/ ,00 Kč ,00 Kč 1/ ,38 Kč / ,00 Kč 1/ ,00 Kč 125/ ,00 Kč 1/ ,00 Kč 410/ ,00 Kč 1/ ,00 Kč / ,00 Kč 1/18 33,33 Kč ,00 Kč 1/ ,22 Kč ,00 Kč 1/1 99,00 Kč CELKEM ,43 Kč Výsledná cena nemovitostí zapsaných na LV 15, LV 189, LV 54, LV 102, LV 325 po zaokrouhlení činí ,- Kč Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV 15, LV 189, LV 54, LV 102, LV 325 podle odborného odhadu činí ,- Kč slovy: Jednostočtyřicetosmtisícjednostočtyřicet Kč Ve Dvoře Králové n. L.,

15 Petr Krejcar K. Světlé Dvůr Králové n. L. D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové ze dne čj.spr. 2199/98 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 42/829/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 43/

16 E. Seznam příloh výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 15 3 x snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 189 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 54 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV x snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 325 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí 16