Znalecký posudek č /12 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení. pro exekutora Mgr.

Transkript

1 Znalecký posudek č /12 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) Předmět ocenění: pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Rodinný dům č.p. 21 na pozemku parc.č. St. 28 a pozemky parc.č. St. 28, 42, 166/1 a 166/2. Obec: Obědkovice č.p. 21 Okres: Prostějov PSČ Kraj: Olomoucký Katastrální území: Obědkovice Identifikační kód: Vlastník stavby a pozemků: Benada Miroslav Objednavatel: Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/ Ostrava-Mariánské Hory Znalecký posudek je zpracován ke dni Vypracoval: Ing. František Vlček 30. dubna Ostrava 1 verze ACONS 10.27, platná od Tento znalecký posudek obsahuje 14 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě dne

2 2 Obsah Úkol znalce... 3 Prohlídka nemovitosti... 3 Podklady pro znalecký posudek:... 3 Nález a posudek... 4 Úvod... 4 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav... 6 Rekapitulace nákladových cen... 8 C. Pozemky... 9 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací E. Omezení vlastnických práv Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 5064/09-83 ze dne Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek Fotodokumentace

3 3 Úkol znalce Na základě usnesení č.j. 024 EX 5064/09-83 ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 60 pro k.ú. Obědkovice, obec Obědkovice, okr. Prostějov. Úkolem znaleckého posudku je: Ocenit nemovitosti zapsané na LV č. 60, a to: - rodinný dům č.p. 21 na pozemku parc.č. St pozemek parc.č. St. 28 o výměře 410 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 42 o výměře 901 m 2 zahrada - pozemek parc.č. 166/1 o výměře 580 m 2 orná půda - pozemek parc.č. 166/2 o výměře 1506 m 2 orná půda Dále je úkolem znaleckého posudku ocenit uvedené nemovitosti včetně příslušenství a ocenit případné práva a závady s nemovitostí spojené, dále ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a dále stanovit výslednou (obvyklou) cenu nemovitosti ke dni zpracování znaleckého posudku. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne od hod. Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Obědkovice, obec Obědkovice, list vlastnictví č. 60, vyhotovený dálkovým přístupem, dne Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území 3. Ostatní podklady - informace zjištěné při místním šetření - fotodokumentace pořízená znalcem dne Znalecký posudek č /04 ze dne vypracovaný Ing. Miroslavem Dvořákem

4 4 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právní vady se v tomto případě na nemovitosti nevyskytují. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

5 5 A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Samostatně stojící rodinný dům se nachází v centrální části obce Obědkovice (282 obyvatel), okr. Prostějov, v zástavbě rodinných domů podél veřejné komunikace, které prochází napříč celou obcí. V obci se nachází z občanské vybavenosti pouze obecní úřad, sportovní zařízení a obchod s potravinami. Kompletní občanská vybavenost a služby se nacházejí ve městě Prostějov ve vzdálenosti 14 km severozápadním směrem. Rodinný dům je umístěn v lokalitě se špatnou dopravní dostupností, napojení na rychlostní komunikaci č. R46, spojující města Vyškov, Prostějov a Olomouc je možné ve vzdálenosti cca 12 km. Ve městě se nachází zastávka meziměstské hromadné dopravy. V rámci okresu Prostějov se z hlediska individuálního bydlení jedná o málo atraktivní lokalitu s nedostatkem pracovních příležitostí. Souhrnné informace o nemovitosti: Souhrnná velikost pozemků je m 2. Zastavěná plocha rodinným domem a hospodářskou budovou činí cca 206 m 2. Obytná plocha rodinného domu je 78 m 2. Ostatní užitné plochy 1.PP rodinného domu a hospodářské budovy činí 70 m 2. Údaje o oceňovaném rodinném domě Ke dni ocenění je dům užíván majitelem nemovitostí panem Miroslavem Benadou k bydlení. Rodinný dům je napojen na veřejnou elektrickou, vodovodní a plynovodní síť. Odpadní vody jsou svedeny do septiku. Vytápění je zajištěno kotlem na tuhá paliva s rozvody ÚT. Rodinný dům byl postaven odhadem na počátku 20. století. V posledních letech byly na rodinném domě provedené částečné úpravy byla osazená nová plastová okna, byla započata rekonstrukce podkroví a hygienických prostor. V současnosti se rodinný dům nachází ve zhoršeném stavebně-technickém stavu s nedostatečnou údržbou. Tvar pozemků je obdélníkový. Pozemky tvořící zahradu jsou mírně svažité s orientací k severu. Přístup a příjezd k domu je možný průjezdem ze severní strany ze zpevněné veřejné komunikace. Na pozemku parc.č. St. 28 se rovněž nachází hospodářská budova, která z jižní strany navazuje na rodinný dům a která není zapsána v katastru nemovitostí. Vzhledem k jejímu stavu, velikosti a využití má hospodářská budova vliv na výslednou cenu, a proto ji v posudku oceňuji.

6 6 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1. Budovy: Výčet budov 1.1. Rodinný dům č.p Hospodářská budova bez č.p./č.e. Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rodinný dům č.p. 21 Jedná se o jednopodlažní, částečně podsklepený, řadový rodinný dům s nevyužívaným půdním prostorem. V domě se nachází jedna bytová jednotka o dispoziční velikosti 3+1. Popis provedení konstrukcí a vybavení: Oceňovaný dům je založen na kamenných nebo betonových základech pravděpodobně bez izolace proti půdní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel tl. do 45 cm. Strop nad 1.PP je klenbový, nad 1.NP je strop dřevěný trámový s podhledem. Střecha je sedlová krytá pozinkovaným plechem. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádu omítky jsou vápenné štukované a jsou provedeny pouze ve dvorní části domu. Fasádu uličního průčelí tvoří přiznané zdivo. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Podlahy jsou betonové kryté koberci. V koupelně je provedena keramická dlažba. Okna jsou v uličním průčelí plastová s izolačním dvojsklem, ve dvorním průčelí jsou okna dřevěná špaletová. Vstupní dveře z dvorní části jsou prosklené. V koupelně se nachází vana, WC je s nádržkou. V domě je proveden rozvod vody, avšak v rámci nedokončené rekonstrukce nebyly instalovány výtokové baterie a umývadlo. Rodinný dům byl postaven odhadem na počátku 20. století. V posledních letech byly na rodinném domě provedené částečné úpravy byla osazená nová plastová okna, byla započata rekonstrukce podkroví a hygienických prostor. V současnosti se rodinný dům nachází ve zhoršeném stavebně-technickém stavu s nedostatečnou údržbou. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.podzemní podlaží (20 m 2 ) m nadzemní podlaží (100 m 2 ) m půda m Celkový obestavěný prostor m

7 7 Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 1 Bytové prostory 1. PP. sklep m NP. kuchyň m pokoj m pokoj m chodba m pokoj m koupelna m komora m Výměra 1. NP. m VÝMĚRA CELKEM m Stáří budovy: = 112 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč Podlaží Výchozí cena 1.podzemního podlaží (20 m 2 ) Kč Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (100 m 2 ) Kč Výchozí cena k Kč Stavební index % Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2012 Kč Rok uvedení do provozu 1900 Plánovaná životnost roků 150 Opotřebení % Cena k roku 2012 Kč Zaokrouhlení Kč Cena zaokrouhlená Kč Hospodářská budova bez č.p./č.e. Jedná se o jednopodlažní hospodářskou budovu, která z jižní strany navazuje na rodinný dům č.p. 21. Hospodářská budova slouží ke skladování. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Střecha je sedlová, krytá pálenými taškami. Fasádu tvoří přiznaná zděná konstrukce. Podlahy v hospodářské budově jsou betonové nebo nezpevněné, hliněné. Fasádní otvory jsou vyplněny sklobetonovými tvárnicemi. Hospodářská budova je napojena na elektrickou síť a ke dni ocenění se nachází ve zhoršeném stavebně-technickém stavu.

8 8 Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (86 m 2 ) m půda m Celkový obestavěný prostor m Počet nadzemních podlaží: 1 Stáří budovy: = 112 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (86 m 2 ) Kč Výchozí cena k Kč Stavební index % Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2012 Kč Rok uvedení do provozu 1900 Plánovaná životnost roků 150 Opotřebení % Cena k roku 2012 Kč Zaokrouhlení Kč Cena zaokrouhlená Kč Rekapitulace 1.1. Rodinný dům č.p. 21 Kč Hospodářská budova bez č.p./č.e. Kč Budovy Kč Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Kč Stavby celkem Kč

9 9 C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Obědkovice Katastrální území: Obědkovice Vlastník stavby a pozemků: Benada Miroslav 1. Pozemky ve funkčním celku s rodinným domem (parc.č. St. 28 a 42) Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované stavební pozemky, obdobné velikosti v rozmezí od 150 do 400 Kč/m 2. Parcela č. Výměra m 2 Druh Cena za m 2 Cena celkem St zastavěná plocha a nádvoří 150 Kč Kč zahrada 150 Kč Kč Výpočet ceny Výměra pozemků m Směrná cena pozemků Kč/m Výchozí cena pozemků Kč Pozemky celkem (po zaokrouhlení) Kč Zemědělské pozemky (parc.č. 166/1 a 166/2) Směrná cena zemědělských pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované zemědělské pozemky, obdobné velikosti v rozmezí od 15 do 30 Kč/m 2. Parcela č. Výměra m 2 Druh Cena za m 2 Cena celkem 166/1 580 orná půda 20 Kč Kč 166/ orná půda 20 Kč Kč

10 10 Výpočet ceny Výměra pozemků m Směrná cena pozemků Kč/m Výchozí cena pozemků Kč Pozemky celkem (po zaokrouhlení) Kč

11 11 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je nabídka výrazně vyšší, než je poptávka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu zhoršenému stavebně-technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je velmi obtížně obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze získané prostřednictvím internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti Stav objektu Cena objektu [Kč] Datum Užitná plocha v m 2 Cena na m 2 nabídky prodeje podl.plochy [Kč] Rodinný dům, Tištín, okr. Prostějov Zhoršený 105 m Rodinný dům, Dobromilice, okr. Prostějov Rodinný dům, Čechovice, okr. Prostějov Rodinný dům, Doloplazy, okr. Prostějov Rodinný dům, Klenovice na Hané, okr. Prostějov Zhoršený 120 m Zhoršený 150 m Zhoršený 90 m Zhoršený 100 m Vyhodnocení oceňované nemovitosti vzhledem ke srovnatelným nemovitostem: Oceňovaná nemovitost je plně srovnatelná s obdobnými srovnatelnými rodinnými domy nacházejícími se jihovýchodním směrem od města Prostějov. Vybavením a stavem se řadí do nižší cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. S ohledem na individuální bydlení se v rámci okresu Prostějov jedná o málo atraktivní lokalitu se špatnou dopravní dostupností a dostupností občanské vybavenosti. Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, rodinné domy obdobné velikosti v průměru od až Kč. Negativní vliv na cenu rodinného domu má jeho umístění v lokalitě s konfliktními skupinami obyvatelstva

12 12 Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů, odhaduji srovnatelnou hodnotu objektů včetně pozemků ve výši: Kč/m 2 za obytnou plochu rodinného domu (78 m 2 ) Kč/m 2 za užitnou plochu hospodářské budovy a 1.PP rodinného domu (70 m 2 ) tj. celkem Kč E. Omezení vlastnických práv Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní právo smluvní ve výši Kč s příslušenstvím ve prospěch Českomoravské stavební spořitelny, a.s. Zástavní právo smluvní ve výši Kč s příslušenstvím ve prospěch Českomoravské stavební spořitelny, a.s. Zástavní právo exekutorské ve prospěch společnosti CETELEM ČR, a.s. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ve výši Kč ve prospěch Finančního úřadu v Prostějově. Zástavní právo exekutorské ve výši Kč ve prospěch České pojišťovny a.s. Zástavní právo exekutorské ve výši ,50 Kč ve prospěch Českomoravské stavební spořitelny, a.s. Zástavní právo exekutorské ve výši ,57 Kč ve prospěch společnosti CP Inkaso s.r.o. Usnesení soudu o nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Mgr. Martina Tunkla - viz. výpis z katastru nemovitostí oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.

13 13 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 5064/09-83 ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 60 pro k.ú. Obědkovice, obec Obědkovice, okr. Prostějov. Úkolem znaleckého posudku je: Ocenit nemovitosti zapsané na LV č. 60, a to: - rodinný dům č.p. 21 na pozemku parc.č. St pozemek parc.č. St. 28 o výměře 410 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 42 o výměře 901 m 2 zahrada - pozemek parc.č. 166/1 o výměře 580 m 2 orná půda - pozemek parc.č. 166/2 o výměře 1506 m 2 orná půda Nákladová cena po opotřebení 1.1. Rodinný dům č.p. 188 Kč Hospodářská budova Kč Budovy Kč Pozemky ve funkčním celku se stavbami (parc.č. St. 28 a 42) Kč Celkem Kč Srovnávací hodnota staveb včetně pozemků parc.č. St. 28 a 42 Kč Srovnávací hodnota zemědělských pozemků (parc.č. 166/1 a 166/2) Kč Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří objektu, s ohledem na umístění nemovitosti v málo atraktivní lokalitě se špatnou dopravní dostupností, zhoršený stavebně-technický stav rodinného domu a hospodářské budovy, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí takto: 1. Rodinný dům včetně hospodářské budovy a pozemků parc.č. St. 28 a 42: Kč 2. Zemědělský pozemek parc.č. 166/1: Kč 3. Zemědělský pozemek parc.č. 166/2: Kč

14 14 Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j. Spr pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna Ostrava 1 V Ostravě dne