SUBURBANIZACE DENSIFIKACE REGENERACE

Transkript

1 SUBURBANIZACE DENSIFIKACE REGENERACE Rozvoj zástavby na hranici kompaktního města a metropolitního regionu Udržitelný rozvoj území a nástroje pro jeho usměrňování Inovativní produkt v rámci projektu OPPA Praha Adaptabilita: Vzděláváním k rozvoji environmentálně vyspělých staveb Modul 5- Udržitelné stavění a navrhování staveb Ing. arch. Tereza Benterari a kol. (MS architekti) 03/2014

2 2

3 Obsah 1 ÚVOD Popis stávající negativní situace VÝVOJ SITUACE VÝVOJ PŘÍMĚSTSKÉHO OSÍDLENÍ Předválečný vývoj Poválečný vývoj Postsocialistická suburbanizace Počátky suburbánního rozvoje ( ) Nástup velkých developerů ( ) Využívání nových produktů pro financování bydlení ( ) Gradace suburbanizace (2002 ) KLÍČOVÉ JEVY SUBURBANIZACE, PROCESY A AKTÉŘI Významné stavební firmy působící v suburbánní zóně Jevy Aktéři- partneři územního rozvoje DŮSLEDKY PROCESU SUBURBANIZACE Dopady suburbanizace na krajinu a urbanismus metropolitních regionů Dopady suburbanizace na město a život ve městě Dopady suburbanizace na život v metropolitním regionu- na orp Dopady - architektura a urbanismus STANOVENÍ MOŽNOSTI FORMY REGULACE ROZSAHU ZÁSTAVBY, VYBAVENOSTI, INFRASTRUKTURY Nezávazné nástroje územního rozvoje / strategický plán / Analytická část strategie územního rozvoje Návrhová část strategie územního rozvoje Právně závazné nástroje k ovlivnění výstavby / územní plánování / Zpracování dokumentace územního a regulačního plánu Realizace územní koncepce Stavební řád Ochranná pásma Daňové podmínky Způsoby financování jednotlivých projektů

4 Plánovací smlouva Technické podmínky zástavby Možnosti architekta při navrhování PRINCIPY A PŘÍKLADY SOUČASNÉHO URBANISMU-NOVÉ TRENDY Z POHLEDU UDRŽITELNÉHO ROZVOJE ÚZEMÍ Souhrn příkladů ze zahraničí- obecně přístupy Principy trvale udržitelného rozvoje v současné praxi Efektivní hustota osídlení Nabídka různých typů bydlení Rozmanitost městských funkcí Veřejné prostory Ekologie Voda Rozvoj městské zeleně Ekologické stavební materiály v parteru sídel Doprava Participace obyvatel TRENDY V ČR / NOVÉ EKOČTVRTĚ/ SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY

5 1 ÚVOD V současné době nás trápí nejen v České republice, ale i v celé Evropě / příp. celosvětovém měřítku / zásadní problém a to je rozpínání zastavěných a zastavitelných ploch a anarchické rozsévání individuálního bydlení a průmyslu do krajiny. Tyto jevy jsou protikladem udržitelného stavění, o které chceme jako architekti usilovat. Dotýkají se a převrací koncepci města jako soudržného celku, mění jeho identitu a organizaci. Pojem "udržitelné město"se v zájmu ekonomiky prostoru zaměřuje na racionální hustotu osídlení. Základní princip je založen na pojetí kompaktního města, které funguje na principu "krátkých vzdáleností". Vyšší hustota poté umožňuje větší mobilitu a lepší dostupnost služeb. / athénská charta z roku 1933/. Udržitelný rozvoj vyžaduje změnu v každodenní praxi a předefinování městských projektů. Orientuje se zejména na integrovanou ekologickou infrastrukturu, možnost rekuperace dešťových vod a zacházení s energiemi. Architektura, urbanismus a krajina jsou prvoplánem podporujícím tyto aspekty prostřednictvím veřejných prostorů (náměstí, parků, nábřeží, ) 1. Na řešení problému neexistuje plošně platný recept, ale je nutné se vždy dívat na projekty z lokálního měřítka a vzhledem ke kontextu vzniku a prostředí. Úkolem architekta by mělo být v normálně fungující společnosti stát po boku místního politika / starosty / a pomáhat mu tvořit a definovat zadání projektu, cíle, kterého chce dosáhnout. 1.1 Popis stávající negativní situace Současná negativní situace v pražském kontextu posledních desetiletí je dána hlavně vývojem bydlení v socialistické době, nabídkou bydlení na sídlišti a porevolučním vývojem, tzn. posledních 20 let spojenou s touhou občana po rodinném domku. Většina projektů velkých developerů, hlavních hráčů na trhu je realizována v příměstské zóně (za hranicí kompaktně zastaveného území Prahy), ale některé dokončené anebo plánované projekty se vyskytují i v rámci kompaktního města. Tito velcí developeři, kteří začínali menšími sídelními projekty rodinných domů v metropolitním regionu, se nyní orientují na rozsáhlejší zástavbu na hranici kompaktní pražské zástavby. Jedná se o menší sídliště např. Zličín od Ekospolu bez vybavenosti původních pražských sídlišť z doby socialismu. 1 Zdroj: Mocová, A. 2010: Veřejné prostory v nových obytných souborech I- IV, dostupné na www. habilab.cz 5

6 Obr.1- Central Group- Zličín, zdroj: 2 VÝVOJ SITUACE VÝVOJ PŘÍMĚSTSKÉHO OSÍDLENÍ Předválečný vývoj Obce v blízkém zázemí hlavního města prošly v minulém století třemi etapami rozdílného vývoje. Do druhé světové války se Praha a její zázemí vyvíjely podobným způsobem jako ostatní aglomerace západní a střední Evropy. V období první republiky Praha rostla především příchodem obyvatelstva z venkova a menších měst. Významnou příjmovou zónu pro dělnické obyvatelstvo představovaly nouzové kolonie (Votrubec 1959) i několik kolonií dělníků továren Dormitzer, Portheim, Przibram, Ritter a Ringhofer (Kohout, Vančura 1986). Zároveň se město rozpínalo rezidenční i průmyslovou výstavbou do nejbližšího okolí. Výstavba probíhala především za hranicí tehdejší Prahy. Město v krátké době obklopovala nová předměstí. V období mezi válkami bylo realizováno na okraji Velké Prahy více než 30 projektů ucelených čtvrtí rodinných domků. Rostl i počet obyvatel a domů ve vzdálenějších a prostorově odlehlejších obcích pražského zázemí, zejména dobře dostupných železniční dopravou. Například Černošice nebo Klánovice sloužily jako rekreační lokality a sezónní sídla pro zámožnější část pražské společnosti (Linhart, Rak, Voženílek 1977, s. 99). Prvorepublikové suburbanizační tendence jsou dokumentovány jak v předválečné literatuře (Ullrich a kol. 1938, Král 1946), tak i v pozdějších obdobích. Musil a Ryšavý (1983, s. 514) označují období prvních čtyřiceti let 20. století za klasickou fázi suburbanizace našich velkoměst. 2.2 Poválečný vývoj Špatná bytová situace byla v prvních poválečných desetiletích zhoršována komunistickou politikou kontroly populační velikosti velkých měst. Například v období bylo v Praze postaveno necelých 9 tisíc bytů, což je méně než roční bytová výstavba ve 30. letech. Výstavba bydlení byla oživena až ve druhé polovině 50. let. Pestrá mozaika forem předválečného bydlení byla nahrazena výstavbou sídlišť panelových domů na okraji města a později i ve volné krajině připojených obcí. Možnosti výstavby bytů byly v novém komunistickém státě ovlivňovány zcela odlišnými podmínkami. V 50. letech byla pod politickým tlakem převedena do vlastnictví státu většina nájemních domů, proběhla kolektivizace zemědělství a zestátnění půdy. Půdní fond byl určen především zemědělské výrobě, zestátněny byly i stavební firmy. Například pouze v roce 1948 bylo zestátněno v Praze asi 1200 stavebních firem a postupně sloučeno do velkých státních podniků (Kohout, Vančura 1986, s. 172). Rozvoj suburbánního bydlení byl znemožněn nejen malou nabídkou pozemků, ale i nedostatkem finančních prostředků a stavebního materiálu na výstavbu rodinného domu. V poválečném období nefungovaly ani sociální podněty pro suburbanizaci, jako separace bohatších obyvatel od chudších a snaha bydlet mezi sousedy stejné příjmové i sociální vrstvy (Musil 1967, s. 64). Atraktivitu bydlení v zázemí města komplikovala obtížná dostupnost Prahy, podvybavenost technickou i sociální infrastrukturou. Přestěhování z pražského bytu znamenalo jeho definitivní ztrátu a opětovné získání bydlení v hlavním městě bylo velmi obtížné. Suburbanizační tendence byly v socialistickém Československu zcela zastaveny. Hampla Kühnl (1993, s. 65) označili tento nepřirozený trend ve vývoji Prahy jako kontrametropolizaci. Namísto populačního růstu Prahy 2 Zdroj: Ouředníček, Possová: Suburbánní bydlení v Pražském městském regionu: etapy vývoje a prostorové rozmístění 6

7 a jejího zázemí byla atraktivita hlavního města vyjádřena pouze zvyšující se dojíždˇkou za prací. Specifickým prvkem životního stylu Pražanu se stal víkendový únik z města do chat a chalup v zázemí Prahy, který částečně vyjadřoval vzrůstající preference bydlení ve zdravějším prostředí. Každá třetí pražská domácnost vlastnila objekt druhého bydlení (Lichtenberger 2002, s. 238). Hlavní funkcí pražského zázemí tak nebylo bydlení, ale rekreace. Největší rozvoj zaznamenávala území s dobrým přírodním prostředím, především kolem Vltavy, Berounky a středočeských lesů, kde se rozvíjela tradice chatařství a chalupářství. Víkendové a prázdninové aktivity chatařů a chalupářů přispěly k udržení společenského života mnoha malých obcí nejen v zázemí Prahy, ale v celém Česku. Po roce 1989 se stala určitá část chat a chalup přechodným nebo trvalým bydlením především starší populace. Růst obcí v zázemí Prahy byl od 60. let významně ovlivňován nástroji územního plánování.koncepce rozvoje osídlení v bývalém Československu byly většinou určitou modifikací přístupu,které pocházely ze západoevropské geografie, prostorového plánování nebo regionální ekonomie. Východiskem koncepce osídlení v bývalém Československu se stala teorie centrálních míst Waltera Christallera. Christallerova teorie byla základem pro uspořádání sídelní sítě např. v Německu (Christaller 1941, Gröning, Wolschke-Bulmann 1987, Hofmeister 1994). Socialistické územní plánování však tuto teorii využilo pro vytvoření sítě středisek osídlení. Ve střediscích obvodního a místního významu byla soustředěna většina investic do technické a sociální infrastruktury (Sýkora 2001). Tato střediska měla sloužit i pro obyvatele okolních obcí tzv. spádového území. Vedle střediskových sídel byla vymezena nestředisková sídla trvalého významu a ostatní nestředisková sídla. Zavedení střediskové sídelní soustavy, jejíž cílem byla koncentrace investic primárně do středisek obvodního (popř. místního) významu, směřovalo k postupné likvidaci nestřediskových sídel. Je pozoruhodné, že řada nepreferovaných sídel se přesto rozvíjela rychlejším tempem než vybrané střediskové obce. Na druhou stranu je zcela zřejmý dopad střediskové soustavy osídlení na vznik vnitřních periferií (Musil 2002), v nichž se nacházela i velká část obcí Středočeského kraje. Centrální rozhodování o míře investic do jednotlivých obcí, jejich koncentrace do střediskových lokalit měly dlouhodobé následky v chátrajícím fyzickém prostředí malých obcí a zapříčinily nepřímo i trvalé změny v demografické struktuře a sociálním statusu těchto lokalit. Podobným vývojem prošly nejen obce v zázemí Prahy, ale i sídla ležící uvnitř administrativních hranic města. I dnes můžeme pozorovat u některých původních vesnických jader v okrajových částech města nebo včleněných do socialistických sídlištˇ chátrající bydlení, relativně starou venkovskou strukturu i nižší sociální status obyvatelstva. Obce, které byly připojeny k Praze v roce 1974 a na jejichž území již nebyla realizována naplánovaná sídlištní zástavba, patřily donedávna mezi typické periferie českého osídlení s nedostatečnou kvalitou bydlení i chybějící infrastrukturou. Řada takových lokalit prošla v transformačním období výrazným přerodem, který souvisí s novou komerční i rezidenční výstavbou. 2.3 Postsocialistická suburbanizace Etapizace suburbánní výstavby Situace po roce 1989 přinesla do české ekonomiky, politiky i společnosti řadu nových prvků. Některé z nich přispěly k pokračování přerušeného prostorového rozvoje hlavního města. Významně se začaly měnit podmínky pro bytovou výstavbu (Sýkora 1996, Perlín 2002) i státní bytová politika (Musil 1995). Důležitou roli pro rozvoj suburbánní výstavby sehrálo zmírnění ochrany zemědělského půdního fondu, restituce půdy jejím původním vlastníkům, zakládání nových stavebních firem i realitních kanceláří a aktivity nově vzniklých developerských společností. Restituovaná zemědělská půda byla v pražském zázemí jen částečně pronajímána 7

8 k hospodaření transformovaných zemědělských družstev, v některých případech zůstávala ležet ladem a později, zvláště v atraktivních příměstských lokalitách, se začala převádět na stavební pozemky určené pro rezidenční výstavbu. Transformační období dělí Ouředníček, Possová na základě objemu a intenzity výstavby na území Pražského městského regionu na čtyři etapy: 1. Počátky suburbánního rozvoje v letech Nástup velkých developerů v letech Využívání nových produktů pro financování bydlení v letech Gradace suburbanizace v posledním období ( ) Podobné rozdělení etap vývoje suburbánního bydlení především s ohledem na nástroje územního plánování provedl Radim Perlín (2002). Tři období rezidenční i komerční výstavby s přelomovými lety 1993 a 1997 vymezil Luděk Sýkora (2001) Počátky suburbánního rozvoje ( ) Na počátku 90. let 20. století v Praze ještě doznívala výstavba bytů v panelových domech, která byla zahájena koncem 80. let např. Jihozápadní Město a Černý Most. Realizovaly se ale i nové projekty (Possová 2004). V letech o třetinu převyšovala intenzita bytové výstavby v Praze nad zázemím. Pouze desetina dokončených bytů v Pražském městském regionu připadala na zázemí Prahy. Absolutní počet dokončených bytů v Praze v letech byl v důsledku popsaných trendů značně vysoký, srovnatelný s rokem 2004, naopak hodnoty pro dokončené byty v zázemí byly v tomto i dalším období prozatím nízké. Intenzita bytové výstavby v Praze výrazně poklesla, absolutní počet dostavených bytů v rodinných domcích na počátku 90. let byl dokonce nižší než v 1. polovině 80. let (Sýkora 1996). Od roku 1991 zaznamenala bytová výstavba v Praze výrazný pokles zejména v počtu zahájených bytu (Sýkora 1996, Horáková 2002). Na počátku 90. let se snížila bytová výstavba nejen v Praze, ale i v zázemí. Jedním z důvodů tohoto poklesu bylo zastavení rady projektu připravovaných za socialismu (Sýkora 2001). Na počátku 90. let 20. století došlo ke znovuoživení suburbanizace v pražském zázemí. Perlín (2002) uvádí, že pro první období suburbánní výstavby byly typické malé projekty bytové výstavby, teprve v období se začaly realizovat velké projekty, které byly dokončeny až v polovině 90. let. Výstavba byla zajištˇována zpravidla individuálně na jednotlivě dostupných pozemcích. V tomto období začaly vznikat nové stavební společnosti zaměřené na masovou výstavbu bydlení, které měly v následujících letech odlišný vývoj. Některé stavební společnosti nebyly úspěšné a zkrachovaly (H-systém), jiné se v následujících obdobích osvědčily a rozvinuly relativně rozsáhlou výstavbu bytů, domů a přípravu parcel. Pokles počtu nově postavených bytů na počátku 90. let je jedním z projevů ústupu státu z finanční spoluúčasti na nové bytové výstavbě (Sunega 2005). Pomalý rozvoj rezidenční suburbanizace byl zapříčiněn velmi malou státní podporou bytové výstavby a úzkou vrstvou bohatších lidí, popř. také malou nabídkou stavebních pozemků. Poptávka po bydlení v rodinných domcích byla výrazně omezená značným rozdílem mezi cenami nemovitostí a příjmy domácností (Sýkora 1996). Pouze nejvyšší příjmová kategorie domácností mohla pokrýt náklady na koupi rodinného domku ze svých zdrojů. Tato vrstva obyvatel vyhledávala zpravidla nadstandardní rodinné domy s velkými pozemky. Teprve v roce 1993 bylo zavedeno stavební spoření, které představuje kombinaci spořícího a úvěrového produktu včetně možnosti získání státní podpory. Stavební spoření se (s využitím poskytovaných výhod) mohlo 8

9 odrazit v nové bytové výstavbě až na konci následujícího období. Hypoteční úvěry v tomto období ještě neexistovaly. Na druhou stranu tu byly faktory, které pozvolný rozvoj suburbanizace podporovaly. Lze za ně považovat úbytek bytového fondu zejména v centrálních a vnitřních částech města, jelikož v období socialismu docházelo k postupnému chátrání a ztrátě obytné způsobilosti těchto domu zanedbáváním jejich údržby. To bylo posíleno v 90. letech ještě snižováním podílu rezidenční funkce v těchto lokalitách, tentokrát především v důsledku komercializace (Sýkora 2001). Některé byty v centrálních částech Prahy byly vyjmuty z bytového fondu a přetvořeny na kanceláře či ubytovací zařízení. Jako push faktor působil i proces deregulace nájemného započatý v roce Nástup velkých developerů ( ) V letech poklesla intenzita bytové výstavby v hlavním městě oproti předchozímu období na třetinu. Ani v zázemí Prahy nedochází k výraznému nárůstu počtu dokončených bytů, zvyšuje se však váha zázemí v rámci městského regionu. V Praze bylo dokončeno nejméně bytů za celé patnáctileté období (méně než bytů ročně). Absolutní hodnoty pro dokončené byty v celém městském regionu jsou v tomto období srovnatelné s předchozím obdobím. Celá čtvrtina dokončených bytů však připadá na zázemí Prahy (tab. 6.1). V polovině 90. let se dokončují projekty bydlení, které jsou v blízkosti větších sídel anebo v tradičních rozvojových lokalitách, popřípadě v blízkosti významných dopravních tras (Perlín 2002). Jsou zahajovány a dokončovány první projekty větších úspěšných stavebních firem. Společnost Central Group v roce 1997 dokončila první projekty bytové výstavby v zázemí Prahy v Psárech a Všestarech (celkem 140 bytu). Společnost Ekospol v tomto období začíná připravovat parcely pro výstavbu domu včetně výstavby kompletních inženýrských sítí v roce1996 v zázemí Prahy a o rok později i v Praze (celkem 98 parcel). Do nabídky nového bydlení je postupně zařazováno větší množství bytů v bytových domech. Sýkora (1999, s. 87) odůvodňuje větší poptávku po bydlení v bytech jejich nižší cenou, měnícím se životním stylem mladého obyvatelstva a tradicí evropského bydlení v kompaktním městě. Pro výstavbu nových bytů v tomto období ještě nebyly vytvořeny efektivní investiční pobídky Perlín 2002). Státní podpora individuálních stavebníků byla omezená, stavební spoření se začalo projevovat až na konci tohoto období. V České republice byly legislativní podmínky pro fungování hypotečních úvěrů vytvořeny v roce Rozšíření hypotečního úvěrování pro financování výstavby nebo koupě domu či bytu však nemělo tak rychlý průběh jako v případě stavebního spoření (Sunega 2005). Důvodem byly zejména vysoké úrokové sazby na počátku druhé poloviny 90. let, ale rovněž obava ze zadlužení na dlouhou dobu nebo nejistota z budoucího vývoje úrokových sazeb. Ukázalo se, že pokud nemá klient kromě nadprůměrných příjmů další finanční hotovost nebo jinou nemovitost, kterou by mohl ručit, má malou šanci hypoteční úvěr získat. Příjmy umožňující splácení hypotečních úvěrů mělo podle odhadu jen asi 5 % obyvatelstva (Ptáček 1996). Finanční dostupnost bydlení pro domácnosti s nízkými a středními příjmy byla nedostačující. Poklesla poptávka po nadstandardních domech na velkých pozemcích, neboť nejvyšší příjmová kategorie domácností svou touhu bydlet ve vlastním domě realizovala v předchozím období Využívání nových produktů pro financování bydlení ( ) Na konci 90. let dochází k mírnému oživení bytové výstavby v Praze a k expanzi rozvoje suburbánního bydlení v zázemí. Výrazně vzrostla intenzita bytové výstavby především v okrese Praha-západ. V Praze se intenzita bytové výstavby zvýšila na dvojnásobek oproti předchozímu období, přesto nedosahuje hodnot jako na počátku 90. let. Zatímco v předchozím období ( ) bylo v Pražském městském regionu dokončeno zhruba bytů za rok, v letech bylo vystaveno více než bytu ročně, z toho téměř čtvrtina bytu v zázemí. Stavební rozvoj se soustředil spíše do menších a vzdálenějších lokalit. V tomto období jsou opuštěny projekty na nové velké investiční akce výstavby několika stovek domu a bytu (Perlín 2002). Zpravidla jde o menší projekty několika rodinných domů nebo skupin domu nebo o individuální 9

10 výstavbu jednotlivých stavebníků. Postupně se dokončují některé zahájené nebo rozestavěné projekty. Společnosti Central Group a Ekospol v průběhu těchto let dokončily více než 670 bytů v Praze a více než 440 bytů v mnoha obcích zázemí města. Obě společnosti připravily řádově stovky parcel pro individuální projekty stavebníků. Větší počet individuálních stavebníků mohlo realizovat výstavbu nového rodinného domu díky podpoře ze strany státu. Hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření se stávají dostupnějšími i pro domácnosti se středními příjmy. K většímu rozšíření hypotečního úvěrování přispěla státní podpora v podobě úrokové dotace k hypotečním úvěrům poskytnutým fyzickým osobám na pořízení vlastního bydlení (zpočátku pouze nového bydlení), později i na pořízení staršího bydlení do vlastnictví pro mladé lidi do 36 let veku (Sunega 2005). Protože nabídka nových bytu byla omezená, byla výstavba nového rodinného domu na konci 90. let jediným řešením pořízení nového bydlení s použitím hypotečních úvěrů Gradace suburbanizace (2002 ) Od roku 2002 můžeme pozorovat v zázemí nový boom bytové výstavby, ale i v Praze je zaznamenán větší rozvoj. V posledním sledovaném roce 2004 výrazně stoupl počet dokončených domů v Praze i jejím zázemí. Intenzita bytové výstavby v pražském zázemí se oproti prvním sledovaným obdobím více než ztrojnásobila. Třetina dokončených bytů v posledních třech letech v Pražském městském regionu připadá na zázemí Prahy (tab. 6.1), což je nejvíce ze všech sledovaných vývojových etap. Ve srovnání s minulými obdobími značně sílí podíl bytu dokončených v zázemí Prahy, přestože se stavební společnosti orientují i na výstavbu bytu v kompaktním městě. Atraktivními pro nové bydlení se v současné době stávají vetší obce v zázemí. Opět se začínají realizovat větší projekty nejen rodinných, ale i bytových domů. Bytová výstavba stavebních společností Central Group a Ekospol vzrostla. V Praze bylo těmito firmami dokončeno bytů (z toho polovina v rámci kompaktního města) a v zázemí více než 600 bytů. V současné době jsou plánovány anebo zahájeny rozsáhlé projekty výstavby rodinných i bytových domů. Příkladem jsou Suchdol, Průhonice, Hostivice, Roztoky u Prahy. Prostředky vyplácené formou státní podpory ke stavebnímu spoření dnes tvoří největší podíl z celkového objemu přímých státních výdajů v oblasti bydlení (Sunega 2005). Hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření jsou dostupné širšímu okruhu zájemců a jsou masivně využívány. Hlavním důvodem je prudký pokles úrokových měr u těchto produktů. S platností od roku 2004 byly upraveny podmínky stavebního spoření zejména snížení výše státní podpory a prodloužení celkové doby spoření, po kterou se nesmí nakládat s vklady, aby se získal nárok na státní příspěvěk (Sunega 2005). Na trhu jsou žádány nové rodinné domy i bytové domy nejen v příměstské zóně, ale i ve vnějším městě (v kompaktně zastaveném území). 10

11 3 KLÍČOVÉ JEVY SUBURBANIZACE, PROCESY A AKTÉŘI 1.1 Významné stavební firmy působící v suburbánní zóně Mezi důležité aktéry rozvoje suburbánní zástavby patří velké stavební firmy. Zejména výstavba větších rezidenčních okrsků nebo celých sídel může na rozdíl od drobných projektů podstatně změnit charakter původních venkovských sídel. Jako příklad jsme vybrali několik úspěšných i neúspěšných developerů, kteří významně ovlivnili vývoj suburbánní výstavby v Pražském městském regionu. Rozsáhlou rezidenční výstavbu a rozvoj sociální i technické infrastruktury nabízela v polovině 90. let společnost H-Systém (vznik 1993) projektováním středně- až malometrážních bytů na malých pozemcích především v severozápadním zázemí města. Přestože společnost H-Systém uzavřela smlouvu s více než zákazníky o výstavbě a převodu poměrně levných rodinných a atriových domů do osobního vlastnictví, za dobu své existence dokončila jen 30 domu. H-Systém provedl projektové přípravy a inženýrské sítě v některých lokalitách. Na podzim roku 1997 společnost, která ještě v září 1997 investovala do pozemku, projektu a stavěla sítě, zkrachovala. V listopadu 1998 byl na H-Systém vyhlášen konkurz. Situaci stavebníků se snažilo zachránit nově založené družstvo Svatopluk a několik dalších společností, které v dalších letech dostavěly radu domu. Většina klientu firmy H-Systém však přišla jak o peníze, tak o možnost bydlení ve vybraných lokalitách. V roce 2004 byly osoby z vedení společnosti odsouzeny za podvod. Aféra způsobila dlouhotrvající nedůvěru ke stavebním společnostem a vedla spíše k realizaci malých a snadno kontrolovatelných projektu nebo k individuální výstavbě formou dílcích dodávek stavebních prací. Příkladu neúspěšné anebo nerealizované výstavby je více. Záměrem společnosti Harby (Harmonické bydlení) byla výstavba satelitního městečka Včelník s 230 rodinnými domy v Nové Vsi pod Pleší s rozsáhlou občanskou vybaveností. Společnost Západního Města připravovala na jihozápadě Prahy výstavbu projektu Západní Město, kde mělo být postaveno řadových domků a nízkopodlažních bytových domu. V těchto případech se uskutečnila pouze část výstavby (Včelník) nebo se vůbec nezačalo stavět (Západní Město). Mezi nejvýznamnější stavební společnosti, které působí na současném trhu, patří firmy Central Group a Ekospol. Tyto společnosti se zaměřují na výstavbu rodinných i bytových domu včetně přípravy parcel výstavbou inženýrských sítí. Většina projektů je realizována v příměstské zóně (za hranicí kompaktně zastaveného území Prahy), ale některé dokončené anebo plánované projekty se vyskytují i v rámci kompaktního města. Central Group Největším dokončeným projektem fimy Central Group (založená 1994) do roku 2003 byla rozsáhlá výstavba rodinných domů v obci Hostivice západně od Prahy (podle informací Společnost nabízí výstavbu bytu, rodinných domu i prodej pozemku. Realizované projekty se nacházejí ve více než dvaceti lokalitách Pražského městského regionu. Největším bytovým projektem v České republice po roce 1989 je výstavba bytových domu společností Central Group na Zahradním Meste. V současnosti představuje tato firma největšího developera na poli bydlení v Praze a okolí a pravděpodobně i v celé České republice. Poslední nabídky společnosti počítají nejen s rozvojem bydlení, ale obsahují i sportovní a sociální infrastrukturu. Většina projektu je budována ve větších a vybavených sídlech. 11

12 Obr.č.2- Typ počátečního developmentu fi. Central group Průhonice u Prahy- Zámecká čtvrt 3 Obr.č.3- Typ současného developmentu firmy Central group- Praha 5 Dalejský park Tab.č. 1- Dokončené projekty fi. Central group, prezentované na Praha 8 - Březiněves 2006 Praha 6 - Nebušice 2003 Praha 10 Pitkovice 2001 Hlubočinka u Prahy Lokalita Jižní zahrady Lokalita U Purkrabského háje Lokalita K Pitkovičkám Lokalita Borovina 2009 Praha 8 - Březiněves 2006 Praha 9 Prosek 2003 Praha 10 Kolovraty 2001 Praha 8 Čimice Lokalita U Bořanovického lesa II. Lokalita Prosecké centrum Lokalita Na Července Lokalita Na Výhledech 2009 Praha 5 - Stodůlky 2006 Hostivice u Prahy 2003 Praha 8 Ďáblice 2001 Říčany u Prahy Lokalita Rezidence Dalejský park Lokalita U Obory II. Lokalita Pod Ďáblickým hájem Lokalita Marvánek 2009 Praha 5 - Stodůlky 2006 Praha 5 - Slivenec 2003 Průhonice u Prahy 2001 Praha 10 Uhříněves Lokalita Nové Stodůlky Lokalita Za Farou Lokalita Zámecká čtvrť Lokalita U Rybníka 2009 Praha 5 - Řeporyje 2006 Praha 5 - Košíře 2003 Praha 4 Šeberov 2001 Psáry u Prahy Lokalita Nad Údolím Lokalita Mlynářka Lokalita Na Proutcích I Lokalita Přírodní zátiší 2009 Praha 10 - Pitkovice 2006 Hostivice u Prahy 2003 Praha 10 Křeslice 2001 Praha 9 Újezd n. Lesy Lokalita Nové Pitkovice Lokalita Vilová čtvrť Lokalita U Přírodního parku Lokalita Oplanská 2009 Líbeznice u Prahy 2005 Praha 10 - Křeslice 2003 Praha 8 Ďáblice 2001 Praha 10 Křeslice Lokalita Nová Bašť Lokalita U Fantova mlýna Lokalita Šenovská Lokalita K Průhonicům 2008 Praha 5 - Řeporyje 2005 Praha 10 - Dubeč 2003 Praha 4 Libuš 2001 Praha 10 Benice 3 Zdroj: 12

13 Lokalita Nad Údolím Lokalita Ul. Na Ovčáckém Lokalita K Jezírku Lokalita Na Výsluní 2008 Praha 10 - Dubeč 2005 Praha 10 Vršovice 2003 Hostivice u Prahy 2001 Praha 10 Lipany Lokalita K Pramenu Lokalita Přípotoční Lokalita Vilová čtvrť Lokalita Ke Koupališti 2008 Praha 9 - Újezd nad Lesy 2005 Praha 5 Stodůlky 2003 Praha 8 Dolní Chabry 2000 Praha 5 Slivenec Lokalita Zahradní čtvrť Lokalita Klausova Lokalita Spořická Lokalita Mramorová 2008 Praha 10 - Zahradní Město 2005 Praha 6 Suchdol 2003 Praha 4 Libuš 2000 Praha 8 Dolní Chabry Lokalita Rezidence Park Hostivař Lokalita Výhledy Lokalita K Lesu Lokalita Drahanské údolí 2008 Praha 10 - Pitkovice 2005 Hostivice u Prahy 2002 Praha 8 Dolní Chabry 2000 Praha 5 Slivenec Lokalita Panský dvůr Lokalita Sadová Lokalita Nad Drahanským údolím Lokalita Vyhlídka 2008 Praha 10 - Pitkovice 2005 Praha 4 Písnice 2002 Hovorčovice u Prahy 1999 Praha 5 - Slivenec Lokalita Panský dvůr Lokalita Nad Modřanskou roklí Lokalita Zahradní čtvrť Lokalita Mramorová 2008 Praha 10 - Pitkovice 2005 Praha 10 Horní Měcholupy 2002 Praha 9 Koloděje 1999 Praha 10 Kolovraty Lokalita Nové Pitkovice Lokalita Hostivařský háj Lokalita U Zámeckého parku Lokalita Na Července 2008 Praha 5 - Radlice 2005 Líbeznice u Prahy 2002 Praha 10 Uhříněves 1998 Říčany u Prahy Lokalita Rezidence Panorama Lokalita Nová Bašť Lokalita Sluneční čtvrť Lokalita Brána Říčan 2007 Praha 4 - Šeberov 2005 Průhonice u Prahy 2002 Hostivice u Prahy 1998 Horní Jirčany Lokalita V Ladech Lokalita Zámecká čtvrť Lokalita U Obory Lokalita Za Chalupami 2007 Praha 8 - Březiněves 2005 Praha 5 Stodůlky 2002 Praha 10 Uhříněves 1997 Psáry u Prahy Lokalita U Bořanovického lesa Lokalita Nad Dalejským údolím Lokalita Bystřičná Lokalita Za Vápenkou 2007 Praha 4 - Kunratice 2005 Praha 5 Stodůlky 2002 Praha 4 Hrnčíře 1997 Všestary u Říčan Lokalita Rezidence Nad Skálou Lokalita Nad Dalejským údolím Lokalita U Rozkoše Lokalita Všestary 2007 Praha 10 - Kolovraty 2004 Praha 10 - Kolovraty 2002 Praha 8 Dolní Chabry Lokalita Lipany Lokalita U Hřiště Lokalita Nad Drahanským údolím 2007 Praha 10 Zahradní Město 2004 Praha 8 Dolní Chabry 2002 Praha 8 Dolní Chabry Lokalita Nové Zahradní Město Lokalita Nad Drahanským údolím Lokalita V Zátiší 2006 Praha 4 - Hrnčíře 2003 Praha 8 Dolní Chabry 2001 Praha 10 Kolovraty Lokalita Ul. Zadní Lokalita Nad Úvozem Lokalita Vilová čtvrť 13

14 2009 Praha 8 - Březiněves 2006 Praha 6 - Nebušice 2003 Praha 10 Pitkovice 2001 Hlubočinka u Prahy Lokalita Jižní zahrady Lokalita U Purkrabského háje Lokalita K Pitkovičkám Lokalita Borovina 2009 Praha 8 - Březiněves 2006 Praha 9 Prosek 2003 Praha 10 Kolovraty 2001 Praha 8 Čimice Lokalita U Bořanovického lesa II. Lokalita Prosecké centrum Lokalita Na Července Lokalita Na Výhledech 2009 Praha 5 - Stodůlky 2006 Hostivice u Prahy 2003 Praha 8 Ďáblice 2001 Říčany u Prahy Lokalita Rezidence Dalejský park Lokalita U Obory II. Lokalita Pod Ďáblickým hájem Lokalita Marvánek 2009 Praha 5 - Stodůlky 2006 Praha 5 - Slivenec 2003 Průhonice u Prahy 2001 Praha 10 Uhříněves Lokalita Nové Stodůlky Lokalita Za Farou Lokalita Zámecká čtvrť Lokalita U Rybníka 2009 Praha 5 - Řeporyje 2006 Praha 5 - Košíře 2003 Praha 4 Šeberov 2001 Psáry u Prahy Lokalita Nad Údolím Lokalita Mlynářka Lokalita Na Proutcích I Lokalita Přírodní zátiší 2009 Praha 10 - Pitkovice 2006 Hostivice u Prahy 2003 Praha 10 Křeslice 2001 Praha 9 Újezd n. Lesy Lokalita Nové Pitkovice Lokalita Vilová čtvrť Lokalita U Přírodního parku Lokalita Oplanská 2009 Líbeznice u Prahy 2005 Praha 10 - Křeslice 2003 Praha 8 Ďáblice 2001 Praha 10 Křeslice Lokalita Nová Bašť Lokalita U Fantova mlýna Lokalita Šenovská Lokalita K Průhonicům 2008 Praha 5 - Řeporyje 2005 Praha 10 - Dubeč 2003 Praha 4 Libuš 2001 Praha 10 Benice Lokalita Nad Údolím Lokalita Ul. Na Ovčáckém Lokalita K Jezírku Lokalita Na Výsluní 2008 Praha 10 - Dubeč 2005 Praha 10 Vršovice 2003 Hostivice u Prahy 2001 Praha 10 Lipany Lokalita K Pramenu Lokalita Přípotoční Lokalita Vilová čtvrť Lokalita Ke Koupališti 2008 Praha 9 - Újezd nad Lesy 2005 Praha 5 Stodůlky 2003 Praha 8 Dolní Chabry 2000 Praha 5 Slivenec Lokalita Zahradní čtvrť Lokalita Klausova Lokalita Spořická Lokalita Mramorová 2008 Praha 10 - Zahradní Město 2005 Praha 6 Suchdol 2003 Praha 4 Libuš 2000 Praha 8 Dolní Chabry Lokalita Rezidence Park Hostivař Lokalita Výhledy Lokalita K Lesu Lokalita Drahanské údolí 2008 Praha 10 - Pitkovice 2005 Hostivice u Prahy 2002 Praha 8 Dolní Chabry 2000 Praha 5 Slivenec Lokalita Panský dvůr Lokalita Sadová Lokalita Nad Drahanským údolím Lokalita Vyhlídka 2008 Praha 10 - Pitkovice 2005 Praha 4 Písnice 2002 Hovorčovice u Prahy 1999 Praha 5 - Slivenec Lokalita Panský dvůr Lokalita Nad Modřanskou roklí Lokalita Zahradní čtvrť Lokalita Mramorová 14

15 2008 Praha 10 - Pitkovice 2005 Praha 10 Horní Měcholupy 2002 Praha 9 Koloděje 1999 Praha 10 Kolovraty Lokalita Nové Pitkovice Lokalita Hostivařský háj Lokalita U Zámeckého parku Lokalita Na Července 2008 Praha 5 - Radlice 2005 Líbeznice u Prahy 2002 Praha 10 Uhříněves 1998 Říčany u Prahy Lokalita Rezidence Panorama Lokalita Nová Bašť Lokalita Sluneční čtvrť Lokalita Brána Říčan 2007 Praha 4 - Šeberov 2005 Průhonice u Prahy 2002 Hostivice u Prahy 1998 Horní Jirčany Lokalita V Ladech Lokalita Zámecká čtvrť Lokalita U Obory Lokalita Za Chalupami 2007 Praha 8 - Březiněves 2005 Praha 5 Stodůlky 2002 Praha 10 Uhříněves 1997 Psáry u Prahy Lokalita U Bořanovického lesa Lokalita Nad Dalejským údolím Lokalita Bystřičná Lokalita Za Vápenkou 2007 Praha 4 - Kunratice 2005 Praha 5 Stodůlky 2002 Praha 4 Hrnčíře 1997 Všestary u Říčan Lokalita Rezidence Nad Skálou Lokalita Nad Dalejským údolím Lokalita U Rozkoše Lokalita Všestary 2007 Praha 10 - Kolovraty 2004 Praha 10 - Kolovraty 2002 Praha 8 Dolní Chabry Lokalita Lipany Lokalita U Hřiště Lokalita Nad Drahanským údolím 2007 Praha 10 Zahradní Město 2004 Praha 8 Dolní Chabry 2002 Praha 8 Dolní Chabry Lokalita Nové Zahradní Město Lokalita Nad Drahanským údolím Lokalita V Zátiší 2006 Praha 4 - Hrnčíře 2003 Praha 8 Dolní Chabry 2001 Praha 10 Kolovraty Lokalita Ul. Zadní Lokalita Nad Úvozem Lokalita Vilová čtvrť Ekospol Společnost Ekospol (založená 1992) se zaměřuje na přípravu parcel včetně výstavby inženýrských sítí a v menší míře rovněž na výstavbu bytu nebo rodinných domu. Firma realizovala výstavbu přibližně v deseti příměstských lokalitách. Mezi první dokončené projekty patří vybudování infrastruktury pro výstavbu rodinných domů v Šestajovicích. Významnější je dokončená a plánovaná výstavba bytových jednotek přímo v Praze ( Investice firmy Ekospol v Roztokách u Prahy představuje největší současný developerský projekt v bezprostředním zázemí Prahy, realizovaný na celkové ploše m 2. 15

16 Obr.4,5 - Typ současného developmentu fi. Ekospol Horní Měcholupy IIa Panorama Kyje II Jevy 5 Obecné podmínky rozvoje suburbanizace Za nejdůležitější pravidla hry, která ovlivnila znovuoživení suburbánní výstavby v 90. letech 20. Století patří v prvé řadě celá řada změn v legislativě. Tyto změny se týkají nejen nového nastavení kompetencí jednotlivých aktérů (vlastníků pozemků a nemovitostí, samosprávy a státní správy, plánovačů, podnikání v území atp.), ale zejména míry nastavení některých politik přímo se vztahujících k územnímu rozvoji. Kromě restitucí pozemků, zavedení trhu s nemovitostmi, vzniku řady společnosti zabývajících se developerskými aktivitami, byly postupně vytvořeny i podmínky na straně poptávky, která byla podmíněna dostatečně solventní klientelou v některých ekonomicky silnějších částech republiky a zavedením nástrojů hypotečního úvěrování v polovině 90. let. Vedle toho je za stěžejní podmínky pro rozvoj suburbanizace možné považovat i snižující se ochranu zemědělského půdního fondu, decentralizaci státní správy, bytovou politiku zaměřenou především na podporu vlastnického bydlení, regionální politiku směřující k podpoře komerční výstavby na zelené louce, ale i například relativně dostatečnou vybavenost některých obci sociální infrastrukturou. Všechny uvedené podmínky rozvoje suburbanizace pramení do značné míry z přechodu státního zřízení z totalitního na demokratické, centrálně řízené ekonomiky na tržní a centralizovaného rozhodováni na decentralizované. Tím se do značné míry změnila i pozice a síla aktérů rozhodujících v území, snížila se role regulace, plánování a kontroly na národní a regionální úrovni a většina kompetenci byla přesunuta na lokální úroveň se zvýšenou mocí nad územím pro lokální samosprávy, ale i občanskou společnost a nově vznikající skupinu vlastníků pozemků a soukromých firem podnikajících v zázemí měst. Vycházíme z názoru, že většina těchto pravidel hry je nastavena správně a je výsledkem politického konsensu. Na druhé straně je zřejmé, že nejjednodušší cestou k ovlivnění nebo zamezení některých negativních projevů suburbánního rozvoje je právě změna těchto pravidel hry. Jedná se zejména o tyto oblasti: - odděleni výkonu státní správy a samosprávy - přeneseni zodpovědnosti za vydávání územně plánovací dokumentace na nadobecní úroveň - výrazná redukce sítě stavebních úřadů - změny v bytové politice podpora nájemního bydlení, podpora revitalizace starších bytů - sídelní politika návrat ke střediskové soustavě obcí a omezovaní toků investic do sociální a technické infrastruktury malých obci - podpora podnikání a přímých investic, regionální politika důsledně upřednostňování revitalizace území před záborem nezastavěného území - zvýšená ochrana zemědělského půdního fondu. 4 Zdroj: 5 Zdroj: Špačková, P., Feřtrová, M.,Ouředníček, M.: Analýza aktérů suburbánního rozvoje 16

17 Relativně nově se na národní úrovni nastavení pravidel územního rozvoje věnuje Politika územního rozvoje, která udává obecná pravidla územního plánování pro ČR a určuje požadavky a rámce pro konkretizaci úkolů územního plánováni s ohledem na udržitelný rozvoj území. Tento dokument územně plánovací dokumentace se však suburbánnímu procesu a pravidlům pro nakládání s územím věnuje na velmi obecné úrovni. Zásady územního rozvoje tato pravidla zpřesňuji pro území jednotlivých krajů, dosud však nejsou pro řadu krajů zpracovány. Postupně se tematika suburbanizace a urban sprawl začíná promítat i do řady strategických a koncepčních dokumentů (např. Strategie regionálního rozvoje, Politika územního rozvoje, Kohezní politika: Osídleni v České republice, Zprava MŽP - Urban Sprawl, Zásady urbánní politiky). Požadavek a tlak na výstavbu bytů v příměstských obcích je jednoduše statisticky doložitelný. Do devadesátých let bylo v České republice stavěno přes bytů ročně. Z toho byla slabá čtvrtina v rodinných domech, ostatek tvořila bytová výstavba z 97% zabezpečovaná panelovými technologiemi v rámci systému KBV (komplexní bytové výstavby), který ke každému bytu plánoval příslušnou kapacitu ve škole, jeslích, obchodech a službách, a zahrnoval i základní technickou vybavenost. Po zastavení panelové výstavby klesl roční počet výstavby bytů na 12,6 tisíc v roce 1995 a od té doby se postupně zvyšoval s podporou bytového spoření a hypoték. Rozhodující formou se stala výstavba rodinných domů do soukromého vlastnictví (meziročně se pohybuje mezi 50-60% všech bytů), ale i bytů, (které tvoří dnes sotva jednu třetinu nových bytů). V roce 2007 překročila výstavba bytů poprvé čtyřicet tisíc (41,6 tisíc bytů). V důsledku krize sice došlo k poklesu v zahajovaných stavbách. V bytech v rodinných domech o cca 20% v bytových domech však již o 27%. Proto podíl rodinných domů stále stoupá, a to je i odpověď na podíl a intenzitu suburbanizace. Velká města ( Praha ) na svém území neměla a nemají připravené lokality pro masivní výstavbu rodinných domů, nebo jen ve velmi nedostatečném množství, a tak se většina této výstavby děje v malých obcích v jejich okolí. Tento trend je nejtypičtější v Praze, respektive v jejím okolí, které se stalo největším staveništěm republiky. Je však jasně patrný i v okolí dalších velkých měst. Součástí této bytové výstavby až na výjimky nejsou stavby občanské a technická a dopravní infrastruktura je budována jen v nejmenším možném rozsahu, jaký je nezbytný pro získání stavebního povolení pro konkrétní bytový nebo rodinný dům. Důležité je zde konstatovat, že rodinné domy stavěné v této době nepředstavují venkovská stavení se zemědělským provozem, ale obsahují vlastně městské dispozice bytů a zahrada je většinou využívána jen jako okrasná. To přirozeně vyvolává požadavek na další funkce sídla řešené mimo vlastní dům a pozemek rodinného domu, které nejsou při povolování a výběru vhodné lokality často posuzována ani budoucím uživatelem, ani obcí při schvalování konkrétní stavby. Bohužel komplexnost území není často řešena ani většími developery, kteří jsou vedeni snahou především maximalizovat zisk z prodeje domů na jimi parcelované ploše. Zkušenost z minulého vývoje a stávající krize snad vytvoří prostor na lepší přípravu jednotlivých nových projektů a pokles poptávky povede k zvýšení nároků budoucích uživatelů pří výběru nejen domu, ale i jeho umístění a vybavení obce a její napojení na celo-regionální vazby. Závěrem lze konstatovat, že proces desurbanizace je zákonitý a bude pokračovat ve významné míře. Existují však nástroje na jeho ovlivňování a regulaci. Taková to regulace je žádoucí a pro předcházení krizových situací přímo nezbytná. Měla by přinést dlouhodobě značné ekonomické úspory obcím i jejich obyvatelům. Praxe však zatím těchto nástrojů užívá nedostatečně a neefektivně. Pokusme se proto zmapovat hlavní nástroje, které jsou k dispozici. Strategický plán rozvoje obce, uzemní a regulační plán, plánovací smlouvu, daňové nástroje, ekonomické nástroje, technické a normativní limity a politiky architektury. Nástroje níže popsané mají popsat sloužit a být užívány ve prospěch trvale udržitelného rozvoje obcí i jejich symbiózy s jádrovým městem. 17

18 3.3 Aktéři- partneři územního rozvoje 6 Aktéři: Developer / obecně investor/ Jsou všichni ti, co v území budou investovat. Je jím bezesporu obec sama, její obyvatelé, vlastníci stávajících nemovitostí a pozemků a podnikatelé, kteří rozvoj obce, výstavbu domů v ní realizují s podnikatelským zájmem: postavit a prodat, nebo pronajmout. U této poslední skupiny, která rozsahem investic často představuje velmi významný vstup do obce, je zájem soustředěn na rychlou realizaci vložených prostředků a často nezohledňuje dlouhodobé důsledky investice pro rozvoj celého území a spokojenosti jeho obyvatel. Krajský úřad - odbor ÚP Orgán vyššího územního celku, uplatňující krajské / příp. celostátní / zájmy, zastupující správce jednotlivých složek prostředí a jeho vybavení: ochrana prostředí, kulturního dědictví, ochrana zdraví, sociální péče, doprava, poskytovatelé energií, spojů, vodohospodářské organizace a další. Samostatnou významnou částí jsou příslušné orgány pověřené ze zákona pořizováním některých dokumentů a schvalováním jednotlivých zásahů v území: stavební úřady, autorizovaní inspektoři, finanční úřady a podobně. Krajský úřad - odbor ŽP Orgán ochrany životního prostředí vyššího územního celku, uplatňující krajské / příp. celostátní / zájmy, správci jednotlivých složek prostředí a jeho vybavení. Další krajské orgány vyšších územních celků, uplatňující krajské / příp. celostátní / zájmy, správci jednotlivých složek prostředí a jeho vybavení: ochrana prostředí, kulturního dědictví, ochrana zdraví, sociální péče. Občanská sdružení, občanské iniciativy Vznikají všude tam, kde je stávající struktura státní správy a samosprávy pociťována jako nedostatečná nebo nedostatečně hájící některé skupinové zájmy, nebo názory. Jejich uplatnění v procesu schvalování se může stát velmi komplikovanou překážkou a jejich argumentace a motivace je někdy těžko technickými argumenty porazitelná. Na druhou stranu může být touto cestouupozorněno na zatím opomenuté hledisko a prosazeno jeho uplatnění. 6 Zdroj: Fibiger, J.: Jak na suburbanizaci / Stručný návod pro starosty, zastupitele, úředníky a občany/ Špačková, P., Feřtrová, M., Ouředníček, M.: Analýza aktérů suburbánního rozvoje 18

19 ORP ŽP / obec s rozšířenou působností / Vlastníci Jsou neopomenutelní účastníci všech rozhodovacích procesů, ať již jejich zájem je více uživatelský a dlouhodobý, nebo podnikatelský, směřující k zhodnocení soukromého vlastnictví. Stávající obyvatelé Jsou základní a rozhodující skupinou. S přenosem zodpovědností jsou zastoupeni v orgánech správy, ale pro většinu rozhodovacích kroků jsou neopomenutelnými partnery a konec konců budou přijatými rozhodnutími ovlivněny jejich životní podmínky. Většina změn by měla být realizována v jejich prospěch, je potřeba aby je přijali, podpořili a aby jim rozuměli. Noví obyvatelé Jsou často na začátku imaginární, nebo teoretičtí. Zejména developer u nich bude zkoumat zejména solventnost na zaplacení investice. Přesto právě oni nejvíce ovlivní stávající atmosféru obce, jejich spokojenost, jejich sociální a ekonomické postavení determinují podmínky při zapojení do života obce. Falešná prezentace obce nebo její vize pro nové občany může přinést dlouhodobé problém a následnou i opakovanou imigraci. Pořizovatel ÚP Starosta / obecní úřad, samospráva / Jejich role je nezastupitelná a ve většině kroků rozhodující. Přitom na její členy jsou kladeny značné nároky, na které nejsou její členové připraveni: vyhovět občanům a splnit volební očekávání, obhájit dlouhodobou koncepci a umět zajistit její technické zpracování od odborníků, prosadit ji proti často odlišným zájmům ostatních orgánů, developerům a vlastníkům a najít kompromisní a přitom přijatelné řešení. Přitom udržet podmínky trvale udržitelného rozvoje obce a aktivní péče o společné vystavěné prostředí, které bude sloužit tím či jiným způsobem všem partnerům územního rozvoje. Podrobněji k jednotlivým aktérům: Územní plánovač Odborní zpracovatelé dokumentací, průzkumů, analýz, návrhu strategie rozvoje, konceptů územních a regulačních plánů a podobně musí sehrát nejen roli zpracovatele, ale i facilitátora (mediátora) celého procesu od formulace zadání, přes vznik vize a jejího zpracování do dokumentace, výběru z možných řešení, až k popularizaci a prosazení přijatých koncepcí a jejich realizaci. Role pořizovatele územního plánu V rámci institucionální analýzy byly identifikovány dva přístupy k funkci pořizovatele územně plánovací dokumentace. Jednak se v praxi setkáváme s čistě úřednickým pasivním výkonem funkce, kdy úředník pociťuje,že jako pořizovatel nemá větší pravomoci, jak výslednou podobu ÚP ovlivnit. Úkolem je pro něj pouze zajistit soulad se všemi právními předpisy a řešení obsahové stránky územního plánu by se měl zabývat územní plánovač (urbanista) a obec. Obec mohou pořizovatelé na některé nedostatky pouze upozornit a doporučit ke zvážení (např. v případě plánování výstavby bude chybět sociální infrastruktura a naroste dopravní zatížení), ale větší pravomoci podle svých slov nemají. V druhém případě jde o aktivní přístup k pořizování ÚP. Pořizovatel dohlíží na legislativní stránku procesu pořízení ÚP, jehož součástí je i určitá kontrola jeho věcné stránky. Má v tomto případě kompetence a vědomosti, kterými může ovlivnit rozhodnutí hlavního aktéra (zastupitelstva obce) a být určitým oponentem projektanta a budoucích stavebníků. Využívají při tom podle jejich slov neformální (legislativně nevynutitelné) prostředky, jakými mobilizovat a upozornit zastupitelstvo na určité chyby v navrhovaném územním plánu. V argumentaci se cítí silnější než zpracovatel (nejsou na obci přímo závislí), často poukazují na hrozbu zdržení projednávání ÚP v případě negativního stanoviska DO (např. v případě zařazení příliš velkého rozsahu rozvojových lokalit). Avšak i u těchto aktivních pořizovatelů bylo zmiňováno, že mají úředníci zákonem omezené pravomoci. Osvojení jednoho z přístupů je závislé čistě na individualitě osoby a částečně na politickém prostředí v daném regionu. 19

20 Obecně hodnotí aktéři přenesení zodpovědnosti za pořizování územního plánu z obcí na úřady obcí s rozšířenou působností (ORP) pozitivně. Úředník (ve srovnání se zastupitelstvem obce) se snadněji orientuje v procesních postupech, je v této oblasti odborníkem, a projednání pořízení územního plánu je tak zajištěno lépe. Pořizovatelé identifikují tyto další problémy, se kterými se při své činnosti setkávají: (i) Pořizovatel odpovídá za formální náležitosti, koordinaci stanovisek a v důsledku i za kvalitu stanovisek DOSS a v některých případech poukazují na špatné zkušenosti s určitými institucemi, které nejsou schopné kvalitní stanovisko sestavit. Druhým problémem je v některých regionech personální obsazení úřadu územního plánování: úřady nejsou schopni najít kvalifikované zaměstnance, chybí jim specialisté na různé obory (GIS, životní prostředí, památková péče a další). Částečně si to vysvětlují nedostatečným platovým ohodnocením zaměstnanců. Létající pořizovatel Pořizovatelem územního plánu nemusí být úředník orgánu územního plánování, ale také certifikovaný odborník (se zkouškou zvláštní způsobilosti) fungující na komerční bázi. Využití této možnosti se územně poměrně diferencuje: odhadem mezi % obcí v různých regionech pořizuje územní plán s využitím létajícího pořizovatele. Obecně má nově zavedený institut létajícího pořizovatele své obhájce i odpůrce. Pořizovatel pracuje obvykle poměrně rychle, pružně a na zakázku dané obce, ochotně ji vyhoví v jejích požadavcích. Někteří respondenti zmiňují, že řada z nich je odborně erudovaných, zásadových a obci dobře poradí. Někteří pořizovatelé--úředníci také oceňují existenci létajících pořizovatelů z čistě pragmatických důvodů: šetří jim práci v době,kdy většina obcí pořizuje nové územní plány. Na druhé straně však aktéři upozorňují na dva hlavní problémy vyplývající z jejich činnosti. Někteří pořizovatelé si sjednávají mnoho zakázek najednou a tím trpí kvalita jejich práce (mj. neprojednávají dostatečně územní plány s veřejností, což později vede ke konfliktům v místní společnosti). Druhý problém souvisí s jejich určitou závislostí na zadavateli práce (obci). V některých případech jsou územní plány nebo jejich změny pořizovány z podnětu konkrétních investorů, kteří hodlají v obci stavět. Existují pak případy, kdy létající pořizovatel nefungoval jako určitý typ regulátora v území, neřešil důsledky mohutné výstavby a byl ochoten pořídit takový územní plán, který ji dovoluje (příklad obce v zázemí Českých Budějovic, a jehož ÚP počítá s územím pro bydlení o ploše 20 hektarů a pro nějž úředník odmítl takový ÚP plán pořídit). Orgány ochrany zemědělského půdního fondu a životního prostředí Nejdůležitějšími dotčenými orgány při tvorbě územního plánu jsou podle většiny oslovených aktérů orgán ochrany zemědělského půdního fondu (krajský úřad, odbor životního prostředí) a částečně i orgán ochrany životního prostředí (úřad ORP, odbor životního prostředí). Výkon státní správy se i v tomto případě regionálně diferencuje. V některých krajích úřad reprezentují silní odborníci, kteří dokážou své postoje k ochraně ZPF prosadit i přes nedokonalou legislativu. V jiných regionech jsou úředníci smířeni s tím, že jejich pravomoci jsou omezené, a vykonávají striktně úřednickou roli. Někteří pořizovatelé poukazují na to, že krajští úředníci nevyjíždění do terénu, neznají řešené území a nemohou tak kvalifikovaně rozhodovat. Opět se tedy ukazuje význam lidského kapitálu: závisí tedy na konkrétním úředníkovi, zda je schopen využívat existující legislativu a své postoje dobře argumentovat. Na druhé straně aktéři zmiňují také roli územního plánovače ve vztahu k vyjádřením krajského úřadu jakožto dotčeného orgánu: podle jejich názoru záleží taktéž na šikovnosti projektanta a schopnosti využití navrhovaných rozvojových ploch odůvodnit. V případě úřadu obce s rozšířenou působností (ORP) je vnímaná pozice v procesu tvorby ÚP slabší. Jako problematické bývá označováno zejména posouzení ochrany krajinného rázu, zejména proto, že jde o hůře uchopitelný obecný koncept bez jasné metodiky posuzování a někteří úředníci mají problém vytvořit jasné stanovisko, se kterým by uspěli. 20