M E T O D I K A. Obsah: Úvod 4

Transkript

1 M E T O D I K A pro uplatnění zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení, a o změně zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech (zákon o podpoře výstavby družstevních bytů) a nařízení vlády č. 465/2005 Sb., vydané na základě zmocnění uvedeného v zákoně o podpoře výstavby družstevních bytů Obsah: Úvod 4 Kapitola první: Základní informace o zákonu o podpoře výstavby družstevních bytů a prováděcím nařízení vlády č. 465/2005 Sb. 4 Kapitola druhá: Bytové družstvo jako příjemce podpory podle zákona o podpoře výstavby družstevních bytů Založení a vznik bytového družstva podle obchodního zákoníku Zvláštní požadavky na úpravu poměrů bytového družstva jako příjemce podpory Další podmínky a omezení, které je povinno bytové družstvo jako příjemce podpory dodržovat ve své činnosti a hospodaření Stanovy bytového družstva, které je příjemcem podpory, upravené podle požadavků zákona o podpoře výstavby družstevních bytů 21 Kapitola třetí: Žádost o poskytnutí podpory a její projednávání, uzavření smlouvy, podmínky pro zahájení čerpání podpory bytovým družstvem 31 1

2 3.1. Dokumentace nutná k předložení žádosti o poskytnutí podpory, postup při podávání žádosti o poskytnutí podpory a při jejím projednávání Úkony bytového družstva po uzavření smlouvy o poskytnutí podpory Další úkony bytového družstva a podmínky, které jsou předpokladem pro čerpání podpory podle uzavřené smlouvy o poskytnutí podpory 34 Kapitola čtvrtá: Kolaudace výstavby družstevních bytů, zúčtování podpory se Státním fondem rozvoje bydlení a vyúčtování výstavby se členy bytového družstva Podmínky stanovené zákonem o podpoře výstavby družstevních bytů ve vztahu ke kolaudaci výstavby družstevních bytů postavených s podporou Postup při finančním zúčtování poskytnuté podpory se Státním fondem rozvoje bydlení Postup při finančním vyúčtování výstavby družstevních bytů postavených s podporou podle zákona o podpoře výstavby družstevních bytů mezi bytovým družstvem a členy účastnícími se na výstavbě 36 Kapitola pátá: Zvláštní podmínky, které musí bytové družstvo jako příjemce podpory na výstavbu družstevních bytů dodržovat. Veřejnoprávní kontrola poskytování podpory Zvláštní podmínky, které musí bytové družstvo jako příjemce podpory dodržovat Veřejnoprávní kontrola poskytování podpory 38 Kapitola šestá: Obecné technické aspekty výstavby družstevních bytů Metodika přípravy realizace bytové výstavby Technický dozor investora 55 Vzory: Vzor č. 1: Přihláška za člena zakládaného bytového družstva, které má být příjemcem podpory ze Státního fondu rozvoje bydlení podle zákona o podpoře výstavby družstevních bytů 71 2

3 Vzor č. 2: Přihláška (dodatek k přihlášce) za člena již existujícího bytového družstva, které přizpůsobilo své stanovy zákonu o podpoře výstavby družstevních bytů a má být příjemcem podpory ze Státního fondu rozvoje bydlení 73 Vzor č. 3: Žádost o poskytnutí podpory ze Státního fondu rozvoje bydlení na výstavbu družstevních bytů 75 příloha 1: Prohlášení bytového družstva dle 4 odst. 1 zákona o podpoře výstavby družstevních bytů 78 příloha 2: Čestné prohlášení bytového družstva dle 5 odst. 2 písm. a) zákona o podpoře výstavby družstevních bytů 79 příloha 3: Čestné prohlášení dodavatele stavby 80 Vzor č. 4: Stanovy bytového družstva přizpůsobené požadavkům zákona o podpoře výstavby družstevních bytů 81 Vzor č. 5: Nezbytné změny stanov stávajícího bytového družstva pro přizpůsobení stanov požadavkům zákona o podpoře výstavby družstevních bytů 98 Text zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů 110 Text nařízení vlády č. 465/2005 Sb., vydaného na základě zmocnění uvedeného v zákoně o podpoře výstavby družstevních bytů 122 3

4 Úvod Dnem 1. října 2005 nabyl účinnosti zákon č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení, a o změně zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, (zákon o podpoře výstavby družstevních bytů), dále jen zákon o podpoře výstavby. Následně bylo vydáno prováděcí nařízení vlády č. 465/2005 Sb., vydané na základě zmocnění uvedeného v zákoně o podpoře výstavby družstevních bytů, dále jen nařízení vlády, které nabylo účinnosti dnem 1. ledna Účelem nového zákona je vytvořit právní prostor pro výstavbu družstevních bytů za finanční účasti členů bytových družstev a s podporou ze Státního fondu rozvoje bydlení, dále jen Fond. Podpora se bude skládat současně z dotace ve výši ,- Kč na 1 byt a ze zvýhodněného úvěru, jehož maximální výše na 1 byt může činit ,- Kč. Obecně lze konstatovat, že rozsah výstavby nájemních bytů není v současné době uspokojivý. Nový zákon má přispět k oživení bytové výstavby nájemního typu za využití tradiční družstevní formy, která má v České republice a jejích předchůdcích více než 160 letou tradici. Družstevní forma může být i do budoucnosti perspektivní formou bydlení pro mnoho domácností se středními příjmy a vhodně spojuje finanční účast členů družstva se státní pomocí na bytové výstavbě, přičemž jsou zachována poměrně široká uživatelská práva a účast členů nájemců na rozhodování i kontrole činnosti a hospodaření družstva. Zákon o podpoře výstavby však v tomto případě vymezil způsob nakládání s bytovými domy a družstevními byty určitými omezeními, jejichž cílem je zajistit stabilitu této formy nájemního bydlení a návratnost finančních prostředků poskytnutých ze strany státu jako úvěr. K vydání nového zákona je nezbytné poznamenat, že i v současné době je sice stále platná vyhláška č. 136/1985 Sb., o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní a individuální bytové výstavbě a modernizaci rodinných domků, ve znění pozdějších předpisů, podle níž byla poskytována finanční, úvěrová a jiná pomoc také dřívějším stavebním bytovým družstvům, avšak podpora na výstavbu družstevních bytů se již podle této vyhlášky neposkytuje vzhledem ke zcela změněné situaci ve společnosti a v národním hospodářství po roce KAPITOLA PRVNÍ Základní informace o zákonu o podpoře výstavby družstevních bytů a prováděcím nařízení vlády č. 465/2005 Sb. Zákon o podpoře výstavby upravuje záležitosti spojené s podporou výstavby družstevních bytů z Fondu. Jde o jednotlivé formy výstavby družstevních nájemních bytů, jejichž nájemci se mohou stát výlučně členové bytového družstva, které je příjemcem podpory podle zákona o podpoře výstavby, jestliže se na této výstavbě finančně podílejí svou majetkovou účastí v družstvu (dalšími členskými vklady). 4

5 Ze zákona o podpoře výstavby vyplývají tyto principy: a) Příjemcem podpory může být - bytové družstvo založené po účinnosti zákona o podpoře výstavby pro účel pořízení družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby (tedy nově založené bytové družstvo, které již při svém zakládání upraví své stanovy v souladu s požadavky zákona o podpoře výstavby), - bytové družstvo již existující (ať vzniklé před nebo po účinnosti zákona o podpoře výstavby), které se rozhodne účastnit se výstavby družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby a za tím účelem upraví své stanovy tak, aby odpovídaly požadavkům zákona o podpoře výstavby. b) Žádný jiný člen bytového družstva než ten, který se zavázal k finanční účasti na výstavbě družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby a plní tyto závazky (případně jeho právní nástupce), nemůže být účastníkem této výstavby či nájemcem družstevního bytu pořízeného s podporou podle zákona o podpoře výstavby, dále též jen družstevní byt pořízený s podporou. c) Družstevní byty pořízené s podporou budou mít charakter družstevních bytů v domech ve výlučném vlastnictví bytového družstva určených k pronájmu členům těchto bytových družstev, kteří se na výstavbě finančně podíleli způsobem podle zákona o podpoře výstavby nebo jejich právním nástupcům. V žádném případě nejde o výstavbu bytů do vlastnictví podle zákona č.72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů. Družstevním bytem pořízeným s podporou se rozumí podle 2 písm. b) zákona o podpoře výstavby: byt v bytovém domě ve vlastnictví bytového družstva, který je určen formou nájmu k uspokojování bytových potřeb člena bytového družstva, případně osob žijících s ním v domácnosti. d) Bytové družstvo jako příjemce podpory není oprávněno změnit družstevní byty pořízené s podporou na byty ve vlastnictví podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, či změnit účel jejich užívání (provést rekolaudaci pro nebytové účely). e) Bytové družstvo jako příjemce podpory nemůže změnit své stanovy v rozporu s požadavky zákona o podpoře. f) Podpora podle zákona o podpoře výstavby je určena výlučně na výstavbu družstevních nájemních bytů do vlastnictví bytového družstva, jejichž nájemci budou výlučně zletilí členové družstva fyzické osoby, kteří se na této výstavbě finančně podíleli způsobem v zákoně uvedeným (či jejich právní nástupci). Požadavek zletilosti nemusí být splněn při přechodu členských práv a povinností děděním. Právnická osoba nemůže být nájemcem družstevního bytu postaveného s podporou. g) Podpora na výstavbu družstevních bytů může být poskytnuta jedině bytovému družstvu - jehož stanovy odpovídají požadavkům stanoveným zákonem o podpoře výstavby, - členové, kteří se mají účastnit na výstavbě těchto družstevních bytů, se musí zavázat ke splacení dalšího členského vkladu za účelem spolufinancování výstavby družstevních bytů s podporou, jehož výše se musí rovnat nejméně 20 % pořizovacích nákladů výstavby připadající na družstevní byt, jehož nájemcem bude konkrétní člen, - bytové družstvo musí po celou dobu, kdy bude vázáno zákonem o podpoře výstavby, splňovat podmínky v tomto zákoně výslovně stanovené (především v záležitostech hospodaření, nakládání s majetkem bytového družstva a nakládání s družstevními byty pořízenými s podporou). 5

6 h) Výše podpory poskytnuté bytovému družstvu podle zákona o podpoře výstavby musí být v souladu s přímo použitelným předpisem Evropských společenství upravujícím podporu malého rozsahu. ch) Nájemné za užívání družstevního bytu pořízeného podle zákona o podpoře výstavy bude mít povahu neziskového nájemného, jehož výše musí být kalkulována způsobem předepsaným v tomto zákoně. i) Bytové družstvo jako příjemce podpory může vykonávat, a tedy ve stanovách může mít uvedenu a v obchodním rejstříku zapsánu pouze takovou činnost či podnikání, kterou zákon o podpoře výstavby pro bytová družstva jako příjemce podpory připouští. j) Bytové družstvo jako příjemce podpory musí přizpůsobit své hospodaření a způsob nakládání s majetkem podmínkám stanoveným v zákoně o podpoře výstavby. k) Bytové družstvo jako příjemce podpory musí počítat s tím, že porušení podmínek, za nichž byla podpora na výstavbu družstevních bytů poskytnuta, bude postihováno podle zvláštních právních předpisů upravujících porušení rozpočtové kázně a finanční kontrolu ve veřejné správě. Způsoby výstavby družstevních bytů, na které bude podpora podle zákona o podpoře výstavby poskytována: - výstavba nového bytového domu s družstevními byty do vlastnictví bytového družstva, - změna dokončené stavby bytového domu ve vlastnictví bytového družstva, jestliže touto změnou stavby vzniknou nové družstevní byty (v zásadě jde o nástavby či vestavby do stávajícího bytového domu ve vlastnictví bytového družstva, jimiž vzniknou nové družstevní byty), - změna dokončené stavby, kterou vznikne bytový dům s družstevními byty. Jde o případy, kdy již existuje dokončená stavba, která není bytovým domem a na této stavbě bude provedena změna stavby tak, že dojde ke vzniku bytového domu s družstevními byty (při přípravě zákona se např. hovořilo o stavbách, které sloužily dříve pro účely armády apod.). Pokud by taková dokončená stavba nebyla ve vlastnictví bytového družstva, mohlo by bytové družstvo provést výstavbu družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby jen v případě, že se tato nemovitost stane vlastnictvím bytového družstva nejpozději do doby stanovené zákonem o podpoře výstavby. Zákon o podpoře výstavby neurčuje přímo výši podpory, nýbrž stanoví pouze její skladbu: - podporou se rozumí současně poskytnutá dotace a zvýhodněný úvěr; podpora je poskytována bytovému družstvu na úhradu nákladů spojených s výstavbou družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby, - výše podpory musí být v souladu s přímo použitelným předpisem Evropských společenství upravujícím podporu malého rozsahu (Nařízení Komise (ES) č. 1998/2006 z , uveřejněné v Úředním věstníku Evropské unie č. L 379 dne , o použití článků 87 a 88 Smlouvy o ES na podporu de minimis), - celková výše dotace na výstavbu družstevních bytů, na které žádá bytové družstvo podporu, se vypočte jako součin počtu těchto družstevních bytů a finanční částky 6

7 stanovené nařízením vlády na jeden byt (tj ,- Kč x počet stavěných družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby), - celková výše zvýhodněného úvěru na výstavbu družstevních bytů se vypočte jako součin počtu těchto družstevních bytů a finanční částky stanovené nařízením vlády na jeden byt (tj. maximálně ,- Kč x počet stavěných družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby). Nařízení vlády č. 465/2005 Sb., vydané na základě zmocnění uvedeného v zákoně o podpoře výstavby: Nařízení vlády stanoví způsob výpočtu dotace a úvěru poskytnutých jako podpora podle zákona o podpoře výstavby, postup pro hodnocení souladu výše podpory s přímo použitelným předpisem Evropských společenství upravujícím podporu malého rozsahu a podrobnosti pro splácení úvěru a výši jeho úročení. V rámci toho nařízení vlády stanoví - finanční částku, která se použije pro výpočet dotace podle zákona o podpoře výstavby (částka ,- Kč na jeden byt), - finanční částku, která se použije pro výpočet úvěru podle zákona o podpoře výstavby (maximální částka ,- Kč na jeden byt). Současně nařízení vlády k úvěru poskytovanému v rámci podpory stanoví, že - zvýhodněná úroková sazba úvěru činí 3 % p.a., - poskytnutý úvěr je splatný do 20 let ode dne, kdy bylo započato s jeho čerpáním, - úvěr se splácí v pravidelných měsíčních splátkách zahrnujících jistinu a úrok. Nařízení vlády dává možnost, aby bytové družstvo kdykoliv zaplatilo mimořádnou splátku či splatilo úvěr předčasně. Nařízení vlády rovněž určuje hodnoty pro výpočet nejvyšší přípustné výše podpory bytovému družstvu tak, aby byla v souladu se shora uvedeným předpisem Evropských společenství upravujícím podporu malého rozsahu (de minimis). Výpočet se provádí tak, že celková výše podpory podle tohoto zákona pro hodnocení souladu podpory s tímto předpisem ES se posuzuje jako součet dotace a hrubého ekvivalentu, kterým je současná hodnota úspor vyplývajících ze zvýhodněného úvěru. Podstata omezení výše podpory na úroveň podpory malého rozsahu (de minimis) je, že takováto podpora nepodléhá oznamovací povinnosti ve vztahu ke Komisi ES. Jde o takovou výši podpory z veřejných prostředků, jejíž celková výše jednomu příjemci (v daném případě bytovému družstvu) nepřesáhne částku, která v Kč odpovídá částce EUR v jakémkoli tříletém období. Přepočet se provádí pomocí kurzu vyhlášeného Evropskou centrální bankou platného ke dni poskytnutí podpory. Poznámka: tato podmínka vyplývá z požadavku Evropské komise, podle kterého by navrhovaná podpora ve větší výši byla neslučitelná s komunitárním právem a jednalo by se o nepovolenou podporu podnikání. Zákon o podpoře výstavby a navazující nařízení vlády byly proto schváleny podle principů Nařízení Komise (ES) č. 69/2001, nahrazeného od Nařízením Komise č.1998/2006 o použití článku 87 a 88 Smlouvy o ES na podporu de minimis tj. malého rozsahu, což je podpora, která je komunitárním právem považována za tak malou, že nemůže 7

8 narušovat pravidla volné hospodářské soutěže. Uvedený limit je stanoven Evropskou komisí pro období od (do konce roku 2006 činil EUR dle Nařízení Komise č. 69/2001 z ). KAPITOLA DRUHÁ Bytové družstvo jako příjemce podpory podle zákona o podpoře výstavby družstevních bytů 2.1. Založení a vznik bytového družstva podle obchodního zákoníku Zákonná úprava postavení a právních poměrů družstva Družstvo představuje společenství neuzavřeného počtu členů, které může být založeno za účelem podnikání, ale také k uspokojování zájmů svých členů, tedy za jiným účelem než je podnikání. Takováto činnost má v podstatě nepodnikatelský charakter a typicky lze uvést družstva, která zajišťují potřeby bydlení svých členů. Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen obchodní zákoník ) upravuje postavení družstva obecně, aniž by rozlišoval jednotlivé typy družstev; nepřihlíží tedy ke zvláštnostem jednotlivých typů družstva, nýbrž vychází ze znaků, které jsou všem družstvům společné. Pouze ustanovení 221 odst. 2 obchodního zákoníku definuje bytové družstvo takto: Družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů, je družstvem bytovým. Každé družstvo, ať již bylo založeno za účelem podnikání či pouze za účelem uspokojování zájmů svých členů bez provozování podnikatelské činnosti, se zapisuje do obchodního rejstříku a má tudíž postavení podnikatele ve smyslu 2 odst. 2 obchodního zákoníku. Právní postavení družstva se v některých směrech přibližuje do určité míry obchodním společnostem, proto se pro postavení a právní poměry družstva použijí přiměřeně také některá obecná ustanovení o obchodních společnostech, jak to určuje 260 obchodního zákoníku. Postup při zakládání družstva, kde má stěžejní význam ustavující schůze družstva a přijetí stanov družstva spolu s poměrně stručnou právní úpravou družstva v obchodním zákoníku, dává poměrně široký prostor pro úpravu poměrů družstva ve stanovách každého konkrétního družstva. Tím se zvýrazňuje důležitost stanov jako předpisu, který je jistou obdobou společenské smlouvy mezi družstvem a jeho členy navzájem, upravujícího podrobněji vnitřní poměry družstva, jeho orgány, hospodaření, otázky členství a vztahy mezi družstvem a jeho členy, včetně majetkových vztahů. Uvedeného významu stanov družstva bylo využito také v zákoně o podpoře výstavby při určení požadavků na zvláštní úpravu poměrů bytového družstva jako příjemce podpory ve stanovách. 8

9 Obecně stanovené předpoklady, podmínky a postup pro založení družstva podle obchodního zákoníku se použijí rovněž pro založení bytového družstva, které má být příjemcem podpory podle zákona o podpoře výstavby. Kromě toho musí být při založení bytového družstva, které má být příjemcem podpory podle zákona o podpoře výstavby, splněny také další podmínky předepsané zákonem o podpoře výstavby. Pokud by tyto podmínky nebyly splněny, nic by sice nebránilo vzniku bytového družstva, avšak takové bytové družstvo by nemohlo být příjemcem podpory podle zákona o podpoře výstavby Postup při založení družstva s přihlédnutím k požadavkům zákona o podpoře výstavby Pro založení družstva se vyžaduje konání ustavující schůze družstva. Ještě před tím však musí zájemci o členství provést řadu přípravných kroků. Zpravidla se zájemci dohodnou, kdo z nich se bude věnovat přípravám potřebným pro založení družstva a ustaví např. přípravný výbor nebo se pověří jeden či více uchazečů o členství přípravou ustavující schůze a založení bytového družstva (dále jen přípravný výbor ). V rámci přípravných kroků je vhodné postupovat takto: - soustředí se zájemci o založení bytového družstva, kteří se hodlají účastnit na výstavbě družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby. Musí jít o zletilé fyzické osoby. Kromě toho se může členství v tomto bytovém družstvu ucházet jiné bytové družstvo, pokud se v členské přihlášce zaváže k výkonu činností uvedených v zákoně o podpoře výstavby, - jestliže je zřejmé, že se o členství v družstvu uchází alespoň 5 osob, což je minimální počet členů pro založení a vznik družstva podle 221 odst. 4 obchodního zákoníku, připraví se znění členských přihlášek, aby je uchazeči o členství následně podepsali (viz vzor č. 1), - vypracuje se návrh stanov s náležitostmi předepsanými v obchodním zákoníku upravený podle požadavků zákona o podpoře výstavby a s návrhem se podle potřeby seznámí uchazeči o členství (viz vzor č. 4), - přípravný výbor projedná s notářem jeho přítomnost na ustavující schůzi bytového družstva. Ustavující schůze se vždy musí konat za účasti notáře, protože průběh ustavující schůze družstva se osvědčuje notářským zápisem a dále o rozhodnutí ustavující schůze o schválení stanov se pořizuje notářský zápis (viz. 224 odst. 6 obchodního zákoníku). V další přípravě ustavující schůze bytového družstva se postupuje zpravidla podle pokynů notáře; především se včas před konáním ustavující schůze předají notáři potřebné písemné podklady, zejména návrh stanov bytového družstva, - v dohodě s notářem svolá přípravný výbor ustavující schůzi bytového družstva písemnou pozvánkou, kterou doručí všem uchazečům o členství v bytovém družstvu. Ustavující schůze má zásadní význam pro vznik bytového družstva a liší se svým obsahem od dalších schůzí, které se konají podle stanov přijatých na ustavující schůzi. Této ustavující schůze družstva se účastní a hlasují zde osoby, které podaly přihlášku do bytového družstva. Schůzi svolává a řídí svolavatel, ovšem jako první bod jednání má povinnost provést volbu předsedajícího, který potom dál schůzí řídí. Předsedající nemusí být totožný s budoucím předsedou družstva. V případě ustavující schůze se jedná vždy o schůzi členů, nikoliv delegátů. Delegátský princip může být případně zaveden, a to v případě bytového družstva s větším počtem členů až ve stanovách včetně určení rozsahu pravomocí shromáždění delegátů. 9

10 Ustavující schůze musí určit ve smyslu 224 odst. 2 obchodního zákoníku zapisovaný základní kapitál, schválit stanovy a zvolit představenstvo a kontrolní komisi. Jde-li o malé družstvo, tj. družstvo, které bude mít méně než 50 členů, mohou stanovy družstva podle 245 obchodního zákoníku určit, že působnost představenstva a kontrolní komise plní členská schůze a statutárním orgánem je předseda, popřípadě další člen pověřený členskou schůzí. Tato modifikace pro orgány malého družstva je praktická a v takovém případě ustavující schůze zvolí pouze předsedu, eventuálně také dalšího člena jako místopředsedu. Pro založení družstva se podle obchodního zákoníku vyžaduje, aby uchazeči o členství v alespoň minimální počtu požadovaném dle obchodního zákoníku na ustavující schůzi - schválili stanovy, - zvolili orgány družstva, - zavázali se ke splacení základního členského vkladu ve výši určené stanovami tak, aby souhrn všech základních členských vkladů dosahoval alespoň výše zapisovaného základního kapitálu (tj. kapitálu zapisovaného do obchodního rejstříku), uvedeného ve stanovách. Podle 223 odst. 2 obchodního zákoníku musí zapisovaný základní kapitál činit nejméně 50 tisíc Kč. Základní členský vklad, případně vstupní vklad, musí být splacen do 15 dnů od konání ustavující schůze družstva. Má-li však být zakládané bytové družstvo příjemcem podpory podle zákona o podpoře výstavby, musí se uchazeči o členství, vyjma uchazeče, kterým by bylo jiné bytové družstvo, zavázat také ke splacení dalšího členského vkladu, jímž se budou podílet na financování výstavby družstevních bytů, a to ve výši a způsobem uvedeným ve stanovách Postup pro zápis bytového družstva do obchodního rejstříku Bytové družstvo, stejně jako kterékoliv jiné družstvo, vzniká zápisem do obchodního rejstříku. Postup pro podání návrhu na zápis družstva do obchodního rejstříku předepisuje závazně obchodní zákoník. Před podáním návrhu na zápis družstva do obchodního rejstříku musí být splacena alespoň polovina zapisovaného základního kapitálu. Zákonem č. 216/2005 Sb. došlo k rozsáhlé novelizaci ustanovení obchodního zákoníku o obchodním rejstříku a k novelizaci příslušných ustanovení občanského soudního řádu o řízení ve věcech obchodního rejstříku. Dílčí novelizace těchto ustanovení byla v obchodním zákoníku a v občanském soudním řádu dále provedena zákonem č. 79/2006 Sb. Zákon č. 216/2005 Sb. nabyl účinnosti dnem Současně byla přijata vyhláška Ministerstva spravedlnosti č. 250/2005 Sb., o závazných formulářích na podávání návrhů na zápis do obchodního rejstříku, včetně seznamu přikládaných listin. Tyto formuláře jsou k dispozici u krajského či městského soudu nebo v elektronické podobě na adrese kde jsou přílohy a pokyny k vyplnění formulářů pro jednotlivé právnické osoby. S účinností od musí být návrhy na zápisy do obchodního rejstříku podávány výlučně na předepsaných formulářích podle shora uvedené vyhlášky č.250/2005 Sb. K návrhu na zápis do obchodního rejstříku se musí přiložit listiny uvedené v seznamu přikládaných listin dokládající skutečnosti, které mají být do obchodního rejstříku zapsány a listiny, které se zakládají do sbírky listin. Pro bytová družstva se použije příloha č. 2 vyhlášky č. 250/2005 Sb. Informace o druzích listin, které se přikládají k návrhu na zápis bytového družstva do obchodního rejstříku: 10

11 základní údaje o bytovém družstvu - stejnopis notářského zápisu o ustavující schůzi družstva, - stejnopis notářského zápisu o rozhodnutí ustavující schůze o schválení stanov, - oprávnění k podnikatelské činnosti; v případě, pokud by družstvo mělo ve stanovách uvedenu podnikatelskou činnost, přičemž bytové družstvo, jako příjemce podpory, nesmí mít ve stanovách uvedenu jinou podnikatelskou činnost než připouští zákon o podpoře výstavby, - listina osvědčující právní důvod užívání místností, v nichž je umístěno sídlo družstva, a to výpis z katastru nemovitostí ne starší 3 měsíců osvědčující vlastnické právo k prostorám, do nichž umístilo družstvo sídlo a pokud není vlastníkem, souhlas (spolu)vlastníka těchto prostor nebo správce zmocněného k udělení souhlasu s umístěním sídla a zmocnění tohoto správce, - notářský zápis osvědčující přijetí nebo změnu stanov, statutární orgán - zápis o usnesení členské schůze o zvolení člena představenstva, - zápis o usnesení členské schůze nebo představenstva o zvolení člena představenstva do funkce v představenstvu, - při zápisu člena představenstva nebo fyzické osoby, která je zástupcem člena představenstva právnické osoby, a která je oprávněna jednat jménem člena představenstva podle 238 odst. 2 obchodního zákoníku občana ČR do obchodního rejstříku: výpis z Rejstříku trestů ne starší 3 měsíců. - při zápisu člena představenstva nebo fyzické osoby, která je zástupcem člena představenstva právnické osoby, a která je oprávněna jednat jménem člena představenstva podle 238 odst. 2 obchodního zákoníku - občana jiného členského státu Evropské unie: výpis z Rejstříku trestů ne starší 3 měsíců a výpis z evidence trestů nebo rovnocenný doklad státu, jehož je fyzická osoba občanem vydaným příslušným soudním nebo správním orgánem. Jestliže tento stát příslušný výpis z evidence trestů nebo rovnocenný doklad nevydává, předloží se čestné prohlášení zvoleného člena představenstva učiněné před notářem nebo orgánem členského státu Evropské unie, jehož je občanem, nebo členského státu Evropské unie posledního pobytu, - při zápisu člena představenstva nebo fyzické osoby, která je zástupcem člena představenstva právnické osoby, a která je oprávněna jednat jménem člena představenstva podle 238 odst. 2 obchodního zákoníku, který není občanem ČR ani jiného členského státu Evropské unie: výpis z Rejstříku trestů ne starší 3 měsíců a výpis z evidence trestů nebo odpovídající doklad státu, jehož je člen představenstva občanem a států, ve kterých se po dobu nepřetržitě alespoň 3 měsíců zdržoval v posledních 3 letech; tyto doklady nesmí být starší 3 měsíců, - čestné prohlášení člena představenstva, že 1) je plně způsobilý k právním úkonům, 2) splňuje podmínky provozování živnosti podle 8 zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání, ve znění pozdějších předpisů, 3) splňuje podmínky podle 38l obchodního zákoníku; podpis musí být úředně ověřen, 11

12 - listiny osvědčující vznik plné moci člena představenstva nebo fyzické osoby, která je zástupcem člena představenstva právnické osoby, a která je oprávněna jednat jménem člena představenstva podle 238 odst. 2 obchodního zákoníku, - čestné prohlášení člena představenstva, který je fyzickou osobou, že je členem družstva; podpis musí být úředně ověřen, zapisovaný základní kapitál - doklad o splacení stanovené části zapisovaného základního kapitálu, - prohlášení správce vkladu podle 60 odst. 4 obchodního zákoníku, - doklad o počtu členů družstva, ostatní skutečnosti - informace, sdělení a návrhy rejstříkovému soudu se dokládají listinami jen tehdy, je-li to podle zvláštního zákona povinné anebo chce-li tak navrhovatel učinit dobrovolně z vlastní vůle. závěrečná část - je-li družstvo v řízení o zápis do obchodního rejstříku zastoupeno advokátem, notářem nebo jiným zástupcem, vždy se přikládá plná moc; podpisy osob, které ji jménem družstva udělily, musí být úředně ověřeny. - jestliže se v rámci zápisu družstva zapisují do obchodního rejstříku jiné fyzické nebo právnické osoby, musí navrhovatel doložit: a) písemné prohlášení, z něhož plyne souhlas zapisované fyzické nebo právnické osob(y) se zápisem nebo změnou zápisu do obchodního rejstříku; podpis(y) na prohlášení musí být úředně ověřen(y), nebo b) veřejnou listinu, z níž plyne souhlas této osoby s jejím zápisem do obchodního rejstříku. - je-li navrhovatelem zahraniční osoba, musí navrhovatel přiložit sdělení o doručovací adrese na území České republiky nebo zmocněnce pro přijímání písemností s doručovací adresou v České republice. Poznámka: vzhledem k některým nedostatkům vyskytujícím se v současně platných formulářích pro podávání návrhů do obchodního rejstříku a souvisejícím problémům má v nebližší době dojít k novelizaci vyhlášky č. 250/2005 Sb., resp. příslušných příloh k této vyhlášce; při podávání návrhů do obchodního rejstříku tedy bude potřebné vycházet z těchto změn. Návrh na zápis bytového družstva do obchodního rejstříku musí být podán do 90 dnů od založení bytového družstva. Návrh podává představenstvo a podepisují jej všichni členové tohoto orgánu. U malého bytového družstva podepíše návrh předseda, případně další člen, zvolený členskou schůzí. Pravost podpisu musí být úředně ověřena. Dnem zápisu do obchodního rejstříku vzniká bytové družstvo se všemi právy a povinnostmi Zvláštní požadavky na úpravu poměrů bytového družstva jako příjemce podpory 12

13 Z obecného ustanovení 9 zákona o podpoře výstavby vyplývá, že tento zákon nevytváří speciální druh či typ bytového družstva ve vztahu k právní úpravě družstva v obchodním zákoníku, nýbrž se pouze určují požadavky na úpravu vnitřních poměrů bytového družstva v jeho stanovách. Splnění těchto požadavků představuje jednu ze základních podmínek pro možnost ucházet se o poskytnutí podpory podle zákona o podpoře výstavby. Zákon o podpoře výstavby přitom stanoví podmínky jak pro bytová družstva, která hodlají uskutečnit výstavbu družstevních bytů s podporou podle tohoto zákona, tak pro členy těchto bytových družstev, kteří chtějí získat do nájmu družstevní byt pořízený podle tohoto zákona. Jde o následující podmínky: Trvání existence bytového družstva Podle obchodního zákoníku je možné založit každé družstvo, tedy rovněž bytové družstvo buď na dobu určitou nebo na dobu neurčitou, anebo na dobu do dosažení účelu, k němuž bylo družstvo zřízeno, jak vyplývá z ustanovení 62 ve spojení s 254 odst. 2, písm. d) a e) obchodního zákoníku. Z ustanovení 62 odst. 2 vyplývá, že není-li při založení obchodní společnosti výslovně určeno, že se zakládá na dobu určitou, platí, že byla založena na dobu neurčitou. Toto ustanovení se na základě 260 obchodního zákoníku přiměřeně vztahuje také na založení družstva. Vzhledem k účelu zákona o podpoře výstavby je pro bytové družstvo, které chce být příjemcem podpory podle tohoto zákona, stanovena podmínka, že podporu lze poskytnout pouze bytovému družstvu, které je založeno na dobu neurčitou. V praxi to znamená, že při založení bytového družstva není třeba výslovně uvádět, že je založeno na dobu neurčitou. Smysl zákonného ustanovení spočívá v tom, že naopak při založení nesmí být určeno, že se bytové družstvo zakládá na dobu určitou, jinak by se takové bytové družstvo nemohlo ucházet o podporu na družstevní bytovou výstavbu podle zákona o podpoře výstavby. Tento požadavek lze splnit dvěma způsoby: a) ve stanovách se výslovně (např. v závěrečných ustanoveních) uvede, že se bytové družstvo zakládá na dobu neurčitou, nebo b) ve stanovách se o trvání založeného družstva neuvede nic, což na základě 62 obchodního zákoníku znamená, že je bytové družstvo založeno na dobu neurčitou Členství v bytovém družstvu spojené s výstavbou družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby A. Z obchodního zákoníku vyplývá, že obecně může být členem družstva jak osoba fyzická tak osoba právnická; u osoby fyzické se nestanoví žádné další požadavky (např.věk), vyjma případu, kdy je s členstvím v družstvu spojena povinnost být k družstvu v pracovním vztahu. Ze zákona o podpoře výstavby však vyplývá (viz 10 odst.1 zákona), že členem bytového družstva účastnícím se na výstavbě družstevních bytů podle tohoto zákona může být jedině zletilá fyzická osoba; nejde-li o vznik členství přechodem členských práv a povinností děděním, kdy podmínka zletilosti nemusí být splněna. Ve věci vzniku společného nájmu družstevního bytu manžely a vzniku společného členství manželů platí ustanovení občanského zákoníku stejně jako u jiných družstevních bytů. 13

14 Právnická osoba nemůže být nájemcem družstevního bytu postaveného s podporou podle zákona o podpoře výstavby. Z právnických osob může být členem jedině bytové družstvo, a to za podmínek v zákoně o podpoře výstavby výslovně stanovených. V praxi znamenají ustanovení zákona o podpoře výstavby, pokud jde o členství v bytovém družstvu, že v uvedeném smyslu musí být formulováno ustanovení stanov bytového družstva, jako příjemce podpory (viz. vzory č. 4 a č. 5): - ustanovení stanov o členství fyzických osob se však především u stávajících bytových družstev, které přizpůsobí své stanovy požadavkům zákona o podpoře výstavby, nebude týkat ostatních členů bytového družstva, kteří se výstavby družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby neúčastní, - ustanovení o členství právnických osob se týká všech bytových družstev jako příjemců podpory podle zákona o podpoře výstavby. B. Z obchodního zákoníku vyplývá, že členství v žádném družstvu nemůže vzniknout před splacením základního členského vkladu ve výši určené stanovami, popřípadě, určí-li tak stanovy, splacením jen části tohoto základního členského vkladu, který se nazývá vstupní vklad a jehož výši rovněž určí stanovy. Celá hodnota základního členského vkladu pak musí být splacena způsobem a ve lhůtě určené stanovami, nejpozději však do tří let od vzniku členství (viz. 223 odst. 3 a 6. obchodního zákoníku). Zákon o podpoře výstavby však výslovně stanoví podmínky pro členství fyzické osoby účastnící se na výstavbě družstevních bytů a stejně tak podmínky pro členství jiného bytového družstva, a to a) členem bytového družstva účastnícím se na výstavbě družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby může být jedině taková zletilá fyzická osoba, která se zavázala ke splacení dalšího členského vkladu určeného ve stanovách, nejméně však ve výši rovnající se 20% pořizovacích nákladů družstevního bytu, jehož má být nájemcem (viz. 10 odst. 1 zákona). b) členem může být také jiné bytové družstvo, jestliže jsou splněny podmínky výslovně stanovené v zákoně o podpoře výstavby; toto družstvo není účastníkem výstavby družstevních bytů s podporou, nemůže být ani nájemcem družstevních bytů postavených s podporou, nemá tudíž ani povinnost splatit další členský vklad podle zákona o podpoře výstavby. V praxi to znamená u členství fyzických osob, že ad a) stanovy bytového družstva, které bude příjemcem podpory, určí jako podmínky vzniku členství zletilé fyzické osoby, jde-li o člena účastnícího se na výstavbě družstevních bytů s podporou : - splacení základního členského vkladu ve výši určené stanovami, - závazek ke splacení dalšího členského vkladu ve výši uvedené ve stanovách (nejméně ve výši rovnající se 20 % pořizovacích nákladů družstevního bytu, jehož bude člen nájemcem) a to tak, že splatí zálohovou výši členského vkladu ve lhůtě a ve výši schválené členskou schůzí bytového družstva. Lhůta musí být stanovena tak, aby zálohová výše dalšího členského vkladu byla splacena nejpozději do 60 dnů od uzavření smlouvy o poskytnutí podpory s Fondem; stanovy však mohou určit lhůtu dřívější, - závazek ke splacení rozdílu mezi zálohovou výší dalšího členského vkladu a konečnou výší členského vkladu ve výši a ve lhůtě schválené usnesením členské schůze bytového družstva, která se bude konat po kolaudaci výstavby družstevních bytů a zúčtování poskytnuté podpory s Fondem a bude schvalovat vyúčtování výstavby se členy bytového 14

15 družstva. (V opačném případě bytové družstvo vypořádá přeplatek dalšího členského vkladu se členy způsobem uvedeným v usnesení této členské schůze. Informace k výpočtu dalšího členského vkladu: Zálohová výše dalšího členského vkladu konkrétního člena se vypočte z celkové výše rozpočtových nákladů podle poměru podlahové plochy družstevního bytu, jehož bude člen nájemcem, k podlahovým plochám všech družstevních bytů stavěných s podporou v bytovém domě (viz. 10 odst. 2 zákona o podpoře výstavby). Poznámka: členská schůze, pokud jde o zálohovou výši dalšího členského vkladu - nejdříve předběžně stanoví zálohovou výši dalšího členského vkladu a to nejpozději jeden den před podáním žádosti o poskytnutí podpory Fondu, - poté případně podle potřeby a pokud to bude časově možné (na základě toho, kdy bude zpracován podrobný finanční projekt) upřesní zálohovou výši dalšího členského vkladu na základě podrobného finančního projektu zpracovaného podle projektové dokumentace (viz 5 odst. 5 písm. i) zákona o podpoře výstavby), přičemž tento podrobný finanční projekt musí být předložen Fondu nejpozději do 6 měsíců ode dne uzavření smlouvy o poskytnutí podpory s Fondem. Jestliže by chtělo bytové družstvo upřesnit stanovenou zálohovou výši dalšího členského vkladu podle podrobného finančního projektu, muselo by jej mít zpracován tak, aby členská schůze upřesnila zálohovou výši dalšího členského vkladu včas před lhůtou k jeho splacení (tj. dříve než uplyne 60 dnů od uzavření smlouvy o poskytnutí podpory s Fondem, neboť do této lhůty musí být zálohová výše dalšího členského vkladu splacena). Rozpočtové náklady jsou předpokládané pořizovací náklady spojené s výstavbou družstevních bytů s podporou (viz. 2 písm. e) zákona o podpoře výstavby). Pořizovací náklady spojené s výstavbou družstevních bytů s podporou jsou náklady vyjmenované v ustanovení 2 písm. d) zákona o podpoře výstavby a jsou členěny podle toho, zda jde výstavbu nového bytového domu s družstevními byty, anebo o výstavbu formou změny dokončené stavby (viz. 2 písm. c) zákona o podpoře výstavby). Pořizovací náklady budou známy až po dokončení a kolaudaci výstavby družstevních bytů a následném zúčtování podpory s Fondem; proto také konečná výše členského vkladu bude známa až v této době. To je také důvod, proč se nejdříve usnesením členské schůze před počátkem výstavby družstevních bytů určuje předběžně zálohová výše dalšího členského vkladu, která může být zpřesněna na základě upřesněných rozpočtových nákladů v podrobném finančním projektu zpracovaném podle projektové dokumentace (viz 5 odst. 5 písm. i) zákona o podpoře výstavby). Konečná výše dalšího členského vkladu se vypočte až po kolaudaci výstavby družstevních bytů a zúčtování poskytnuté podpory s Fondem při následném vyúčtování výstavby družstevních bytů pořízených s podporou podle zákona o podpoře výstavby se členy bytového družstva, schváleném usnesením členské schůze. V tomto usnesení členské schůze bude schválena konečná výše pořizovacích nákladů výstavby družstevních bytů a tato částka bude tvořit základ pro výpočet konečné výše dalších členských vkladů pro jednotlivé členy, kteří se na výstavbě družstevních bytů s podporou účastnili. ad b) Pokud jde o případné členství jiného bytového družstva v bytovém družstvu, které má být příjemcem podpory podle zákona o podpoře výstavby, je pouze věcí tohoto bytového družstva zda chce či nechce využít možnosti dané zákonem o podpoře výstavby a zda uvede do svých stanov podmínky také pro členství jiného bytového družstva. Tyto podmínky by musely odpovídat ustanovení 10 odst. 3 zákona o podpoře výstavby, a to buď odkazem na toto zákonné ustanovení, anebo začleněním zákonného znění přímo do stanov. 15

16 Předpokladem členství jiného bytového družstva v bytovém družstvu, které je příjemcem podpory podle zákona o podpoře výstavby je - splacení základního členského vkladu, - sjednání příslušného závazku tohoto člena k zajišťování činností uvedených v 10 odst. 3 zákona o podpoře výstavby; tento závazek by musel být uveden v členské přihlášce, resp. v ujednání tvořícím nedílnou součást členské přihlášky (např. na základě smlouvy) Předmět činnosti a předmět podnikání bytového družstva, které je příjemcem podpory Obchodní zákoník nijak nevymezuje či neomezuje předmět činnosti či předmět podnikání družstva. Družstvo může být založeno za účelem podnikání nebo zajišťování hospodářských, sociálních, anebo jiných potřeb svých členů. Výslovně je pak v ustanovení 221 odst. 2 obchodního zákoníku stanoveno, že družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů, je družstvem bytovým. Tím není vytvářen samostatný typ družstva, ale je vymezeno, že je jím jedině takové družstvo, jehož stěžejní činností je (příp. spolu s další činností či podnikáním) zajišťování bytových potřeb svých členů. Zákon o podpoře výstavby však stanoví požadavek, že bytové družstvo, které bude příjemcem podpory, může mít ve svých stanovách uveden a tedy v obchodním rejstříku zapsán pouze předmět činnosti vymezený v ustanovení 12 odst. 1 tohoto zákona, případně též pouze předmět podnikání vymezený v ustanovení 12 odst. 2 tohoto zákona. Bytové družstvo, které by mělo ve svých stanovách uveden a v obchodním rejstříku zapsán ještě další předmět činnosti či předmět podnikání, než je v těchto ustanoveních zákona o podpoře výstavby vymezen, by nemohlo být příjemcem podpory podle tohoto zákona. Na druhé straně však nemusí bytové družstvo, které je příjemcem podpory, uvést do svých stanov všechny druhy předmětu činnosti uvedené v 12 odst. 1 zákona o podpoře výstavby, nýbrž jen ty činnosti, které bude skutečně vykonávat a zajišťovat. Stejně tak bytové družstvo nemusí do svých stanov zapracovat předmět podnikání uvedený v 12 odst. 2 zákona o podpoře výstavby. V praxi to znamená, že: a) bytové družstvo, které bude zakládáno pro účel výstavby družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby již na ustavující schůzi družstva přijme taková ustanovení stanov o předmětu činnosti a případně o předmětu podnikání, která nepřekračují vymezení (omezení) stanovená v 12 zákona o podpoře výstavby; stanovy přiloží již k žádosti o poskytnutí podpory předložené Fondu nebo je Fondu doloží nejpozději do 6 měsíců po uzavření smlouvy o poskytnutí podpory, b) bytové družstvo, které již existuje a rozhodne se účastnit se výstavby družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby, bude muset schválit potřebné změny svých stanov a nejpozději do 6 měsíců po uzavření smlouvy o poskytnutí podpory předložit Fondu: ba) podle 5 odst. 5 písm. a) zákona o podpoře výstavby stanovy splňující podmínky podle 10 až 12 tohoto zákona; tj. předloží úplné znění stanov po schválení jejich změn členskou schůzí bytového družstva s ověřenými podpisy statutárního orgánu družstva a s dokladem o tom, že toto úplné znění stanov bylo předloženo u příslušného rejstříkového soudu k založení do sbírky listin (např. s vyznačením 16

17 prezentačního razítka rejstříkového soudu na úplném znění stanov nebo na podání rejstříkovému soudu, jímž se zasílá úplné znění stanov), bb) doklad o změně zápisu bytového družstva v obchodním rejstříku, jímž dojde k nahrazení původního dokladu přiloženého podle 5 odst. 2 písm. b) zákona o podpoře výstavby již k žádosti o poskytnutí podpory, pokud se změny stanov dotkly údajů zapisovaných v obchodním rejstříku, což se týká především těchto záležitostí: - podmínky členství pro člena účastnícího se na výstavbě družstevních bytů s podporou (zletilá fyzická osoba, závazek ke splacení dalšího členského vkladu tohoto člena ve smyslu 10 odst. 1 a 2 zákona o podpoře výstavby), - případně též podmínky členství jiného bytového družstva ve smyslu 10 odst. 3 zákona o podpoře výstavby, - předmět činnosti a předmět podnikání bytového družstva, uvedený do souladu s ustanovením 12 zákona o podpoře výstavby Omezení bytového družstva, které je příjemcem podpory, v účasti na podnikání jiných osob a možnost založení či účasti v existujícím zájmovém sdružení právnických osob Zákon o podpoře výstavby výslovně určuje požadavek na úpravu stanov bytového družstva, které bude příjemcem podpory ve dvou záležitostech týkajících se účasti tohoto bytového družstva na činnosti jiných osob (viz. 12 odst. 3 zákona o podpoře výstavby), a to : a) bytové družstvo se nesmí přímo nebo nepřímo podílet na podnikání nebo na jiné činnosti jiných podnikajících osob (fyzických či právnických), nesmí být jejich společníkem nebo členem, b) bytové družstvo může být buď zakladatelem nebo členem zájmových sdružení právnických osob a účastnit se na jejich činnosti. Jde o zájmová sdružení právnických osob zakládaná podle 20f a násl. občanského zákoníku - takovými právnickými osobami je také většina svazů družstev v ČR. Podmínkou však je, že - jde o zájmové sdružení právnických osob, které sdružuje pouze družstva a společenství vlastníků jednotek (vznikající podle zákona o vlastnictví bytů) nebo sdružuje další právnické osoby s obdobnou činností (tj. s činností obdobnou, která je vykonávána družstvy nebo společenstvími vlastníků jednotek), - provozuje-li toto zájmové sdružení také podnikatelskou činnost, může se bytové družstvo stát jeho členem jedině v případě, že nemá v tomto sdružení žádnou majetkovou účast, neručí za jeho závazky a nepodílí se na jeho případné ztrátě (tento právní vztah by měl vyplývat nejen z členské přihlášky do sdružení, ale také ze samotných stanov tohoto sdružení) Použití zisku bytového družstva, které je příjemcem podpory Obchodní zákoník obsahuje výslovná ustanovení vztahující se k zisku družstva (tedy i bytového družstva), a to: - v ustanovení 226 odst. 1 obchodního zákoníku (základní povinné náležitosti stanov družstva) se určuje, že jednou z povinných náležitostí stanov je také ustanovení určující způsob použití zisku a úhrady případné ztráty, 17

18 - v ustanovení 236 odst. 1 obchodního zákoníku se stanoví, že na určení zisku, který má být rozdělen mezi členy, se usnáší členská schůze při projednávání řádné účetní závěrky, v odstavci 2 tohoto ustanovení se dispozitivním způsobem upravuje způsob výpočtu podílu člena na zisku určeném členskou schůzí k rozdělení mezi členy (neurčí-li stanovy jinak) a v odstavci 3 tohoto ustanovení se umožňuje, aby stanovy svěřily členské schůzi působnost k určení jiného způsobu vymezení podílu člena na zisku, který se má rozdělit mezi členy. Zákon o podpoře výstavby však stanoví, že dosažený zisk bytového družstva jako příjemce podpory může být ve stanovách určen jen pro účely výslovně stanovené v 12 odst. 5 zákona o podpoře výstavby. Požadavek zákona o podpoře výstavby ve vztahu k rozdělování dosaženého zisku v praxi pro stanovy bytového družstva znamená, že a) stanovy musí obsahovat výslovné ustanovení o tom, že dosažený zisk bytového družstva se nerozděluje mezi členy a b) dosažený zisk lze použít jedině pro tyto účely: ba) podle 12 odst. 1 písm. a) zákona o podpoře výstavby k organizování přípravy a provádění nebo zajišťování výstavby - družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby, - jiných družstevních bytů než podle zákona o podpoře výstavby, - jiných budov do vlastnictví bytového družstva, včetně souvisejícího pořizování pozemků, budov nebo bytových domů do vlastnictví bytového družstva; bb) podle 12 odst. 1 písm. c) zákona o podpoře výstavby k zajišťování - správy, provozu, údržby, oprav staveb ve vlastnictví bytového družstva, - rekonstrukce, modernizace a jiných změn staveb ve vlastnictví bytového družstva, (nejen staveb pořízených s podporou podle zákona o podpoře výstavby) Další podmínky a omezení, které je povinno bytové družstvo jako příjemce podpory dodržovat ve své činnosti a hospodaření Zákon o podpoře výstavby obsahuje, kromě ustanovení určujících požadavky na úpravu některých záležitostí ve stanovách bytového družstva, které je příjemcem podpory, také další povinnosti tohoto bytového družstva. Jde o povinnosti stanovené v 13 až 15 zákona o podpoře výstavby. Jde o taxativně určená vymezení či omezení v některých věcech týkajících se činnosti a hospodaření bytového družstva jako příjemce podpory (zatěžování majetku bytového družstva, nakládání s majetkem družstva, nakládání s družstevními byty postavenými s podporou podle zákona o podpoře výstavby). Tato zákonná ustanovení je povinno bytové družstvo jako příjemce podpory podle zákona o podpoře výstavby dodržovat po celou dobu, kdy je vázáno ustanoveními tohoto zákona. Ustanovení 13 až 15 zákona o podpoře výstavby platí pro bytové družstvo jako příjemce podpory přímo ze zákona, aniž by byla stanovena povinnost uvést tato omezení do stanov bytového družstva. Bude tedy věcí bytového družstva, zda ve stanovách tyto 18

19 záležitosti upraví či nikoliv, tedy zda je do stanov zařadí opakováním zákonného textu, nebo jen odkazem na ustanovení 13 až 15 zákona o podpoře výstavby. Některá omezení podle ustanovení 13 až 15 zákona o podpoře výstavby se vztahují na bytové družstvo, které je příjemcem podpory a na jeho majetek jako celek; jmenovitě jde o nakládání s majetkem bytového družstva podle 14 zákona o podpoře výstavby Některá omezení podle ustanovení 13 až 15 zákona o podpoře výstavby se vztahují výlučně na majetek pořízený s podporou podle zákona o podpoře výstavby, jmenovitě omezení zatěžování majetku pořízeného s podporou stanovená v 13 zákona o podpoře výstavby a omezení při nakládání s družstevními byty postavenými s podporou stanovená v 15 zákona o podpoře výstavby. Lze doporučit, aby stanovy v případě, že nebudou opakovat uvedená zákonná ustanovení ve stanovách, obsahovaly v těchto věcech alespoň odkazy na zákonná ustanovení, byť to zákon o podpoře výstavby nepřikazuje, neboť je to v zájmu informovanosti členů orgánů bytového družstva i samotných členů bytového družstva. Jde o následující podmínky či omezení pro bytové družstvo, které je příjemcem podpory: Omezení možnosti zatěžovat majetek bytového družstva podle 13 zákona o podpoře výstavby Omezení stanovené v 13 zákona o podpoře výstavby se vztahuje pouze na nemovitý majetek bytového družstva jako příjemce podpory, který byl pořízen s podporou podle zákona o podpoře výstavby. Na ostatní majetek bytového družstva (ať movitý či nemovitý) se toto omezení nevztahuje. Omezení týkající se zatěžování nemovitého majetku pořízeného s podporou určuje zákon o podpoře výstavby takto: a) zákaz zatěžovat nemovitý majetek družstva pořízený s podporou - právem odpovídajícím věcnému břemenu, - zástavním právem, - nebo zatěžovat tento majetek jiným zajištěním závazků; b) zákaz uvedený pod písm. a) neplatí v případě, že jde o zajištění závazků bytového družstva, které vznikly - v souvislosti s výstavbou družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby anebo - z důvodů závazků spojených s činností bytového družstva, která spočívá v zajišťování správy, provozu, údržby a oprav staveb ve vlastnictví bytového družstva (ať jde o stavby pořízené s podporou podle zákona o podpoře výstavby či nikoliv), c) bude-li pro účely uvedené pod písm. b) sjednávat bytové družstvo zástavní smlouvu, vyžaduje zákon o podpoře výstavby k jejímu uzavření předchozí souhlas členské schůze bytového družstva (tento požadavek rovněž platí přímo ze zákona aniž by bylo nutné tuto působnost zahrnovat do ustanovení o členské schůzi; z praktických důvodů však lze považovat za vhodné ve stanovách tuto působnost členské schůze rovněž vyjmenovat). 19

20 Omezení možnosti nakládat s majetkem bytového družstva podle 14 zákona o podpoře výstavby Omezení týkající se nakládání s majetkem bytového družstva, které je příjemcem podpory, se vztahuje na veškerý majetek tohoto družstva, nikoliv tedy jen na majetek pořízený s podporou podle zákona o podpoře výstavby. Jde o záležitosti týkající se: a) omezení investování na kapitálovém trhu: aa) bytové družstvo, které je příjemcem podpory, je oprávněno pořizovat si běžné a vkladové účty u bank, ab) bytové družstvo, které je příjemcem podpory, je oprávněno investovat svůj majetek pouze do - dluhopisů taxativně vyjmenovaných v 14 odst.1 písm. a) zákona o podpoře výstavby a hypotečních zástavních listů, přičemž hodnota těchto cenných papírů jednoho emitenta nesmí přesáhnout 10 % finančního majetku bytového družstva; to platí rovněž o dluhopisech, za jejichž splacení se zaručila jediná osoba - nemovitostí a věcí movitých, ac) bytové družstvo, které je příjemcem podpory, nesmí emitovat dluhopisy. b) omezení ve sféře zajišťování závazků, poskytování půjček a darů: bytové družstvo, které je příjemcem podpory, nesmí - zajišťovat závazky jiných osob (ať právnických či fyzických), - poskytovat půjčky a úvěry, - poskytovat dary, s výjimkou poskytnutí daru zaměstnanci nebo členovi za obvyklých podmínek nebo poskytnutí sociální pomoci zaměstnanci či členovi; lze doporučit, aby možnost poskytování daru zaměstnanci či členovi upravil na základě zmocnění ve stanovách vnitřní předpis družstva schválený členskou schůzí. c) zákazu převést, zastavit či pronajmout svůj podnik nebo jeho část Podnikem se podle obchodního zákoníku rozumí soubor hmotných, jakož i osobních a nehmotných složek podnikání. K podniku náleží věci, práva a jiné majetkové hodnoty, které patří podnikateli a slouží k provozování podniku nebo vzhledem ke své povaze mají tomuto účelu sloužit. Podnik je věc hromadná. Z uvedeného vyplývá, že ustanovení v 14 odst. 3 písm. c) zákona o podpoře výstavby by se vztahovalo pouze na takové bytové družstvo, které by využilo možnosti podnikat podle 12 odst. 2 zákona o podpoře výstavby, protože podnik nepřichází v úvahu v případě, že bytové družstvo neprovozuje podnikání. Pokud by bytové družstvo podnikalo, platil by pro ně tedy zákaz uzavřít smlouvu, na jejímž základě dochází k převodu podniku nebo jeho části, nebo uzavřít smlouvu o nájmu podniku nebo jeho části (jde o smlouvu o prodeji podniku upravenou v 476 až 488a obchodního zákoníku a smlouvu o nájmu podniku upravenou v 488b až 488i obchodního zákoníku) či smlouvu o zřízení zástavního práva k podniku nebo jeho části (tj. podniku či jeho části jako věci hromadné, tvořené souborem věcí, práv a jiných majetkových hodnot sloužících k provozování podniku); členská schůze by nesměla schválit uzavření takové smlouvy (která 20