ZNALECKÝ POSUDEK č. 319/16 o obvyklé ceně podílu id. 1/15 na nemovitých věcech - pozemku p.č. 2530/94, 2530/95, 2530/191, 2530/192, 2666, 2667, 2894/63 a 2894/64, s příslušenstvím, LV číslo 918, katastrální území Boršice u Buchlovic, obec Boršice, okres Uherské Hradiště a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 2526/3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 5108/09-32 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 16.11.2016 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 23.11.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/15 na nemovitých věcech - pozemku p.č. 2530/94, 2530/95, 2530/191, 2530/192, 2666, 2667, 2894/63 a 2894/64, s příslušenstvím, LV číslo 918, katastrální území Boršice u Buchlovic, obec Boršice, okres Uherské Hradiště a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Boršice 687 09 Boršice Kraj: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Obec: Boršice Katastrální území: Boršice u Buchlovic Počet obyvatel: 2 191 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 300,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 510,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.11.2016 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 11.11.2016, LV číslo 918, k.ú. Boršice u Buchlovic - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace od paní Svobodové, tel. 519 440 713 - společnost Patria Kobylí a.s,. (www.vinozkobyli.cz) - informace od pana Hříbala, tel. 603 233 826, (www.vinoandre.cz) - informace od pana Tomčala, tel. 775 965 076, (www.tomcala.com) - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Barthová Jana, Severní 1170, 36301 Ostrov 1/15 Čeladníková Milena, Hrubínova 173/8, Předměstí, 41201 Litoměřice 3/30 Farming s.r.o., Rybná 716/24, Staré Město, 11000 Praha 1 2/15 Hranická Ludmila, Mírové náměstí 516/1, Vítkovice, 70300 Ostrava 6/150 Janíček Ladislav, Chodovská 236/6, 36225 Nová Role 1/15 Koloděj Pavel Mgr. Bc., MBA, Makovského 1177/1, Řepy, 16300 Praha 6 4/15 Levá Jana, Kostelní 900/12, 41002 Lovosice 3/30 Levová Hana, Brněnská 967/24, Severní Předměstí, 32300 Plzeň 1/15 Oslislo Jiří, Dr. Malého 2361/9, Moravská Ostrava, 70200 Ostrava 6/150 Oslizlo Antonín, Těšínská 138/35, Slezská Ostrava, 71000 Ostrava 6/150 Oslizlo Jaroslav, Keramická 603/17, Hrušov, 71100 Ostrava 6/150 Oslizlo Rostislav, Muglinovská 334/81, Muglinov, 71200 Ostrava 6/150 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Barthová Jana Nařízení exekuce - Janíček Ladislav Nařízení exekuce - Levová Hana Nařízení exekuce - Oslizlo Antonín Nařízení exekuce - Oslizlo Rostislav Zahájení exekuce - Hranická Ludmila Zahájení exekuce - Oslizlo Antonín Zahájení exekuce - Oslizlo Rostislav Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v lokalitě Vrchní Staré hory. Jedná se o mírně svažité pozemky, užívané jako vinice. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem. Z výpisu z KN je z kapacitních důvodů přiložena pouze první a poslední stránka. 8. Základní pojmy a metody ocenění Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se - 3 -
porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí - porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi - výnosová- se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky jsou mírně svažité. Příjezd je po nezpevněné, polní cestě. Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky, vzletové a přistávací dráhy letišť -0,50 v délce do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. sídelní části obce v nezastavěném území -0,15 P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem -0,05 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + P i) = 0,180 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 510,- 0,180 1,000 91,80 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha 2530/94 21,00 91,80 1 927,80 4 odst. 3 ostatní plocha 2530/95 27,00 91,80 2 478,60 Ostatní stavební pozemky - celkem 48,00 4 406,40 4 i = 1-5 -
Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] vinice 2530/191 31010 435,00 16,52 40,00 23,13 10 061,55 vinice 2530/191 30850 923,00 9,67 40,00 13,54 12 497,42 vinice 2530/192 30850 744,00 9,67 40,00 13,54 10 073,76 vinice 2530/192 31010 354,00 16,52 40,00 23,13 8 188,02 vinice 2666 31010 176,00 16,52 40,00 23,13 4 070,88 vinice 2667 31010 183,00 16,52 40,00 23,13 4 232,79 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 2 815,00 m 2 49 124,42 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 6 - jiné pozemky - ostatní pozemky 9 odst. 6 510,- 0,04 20,40 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 6 ostatní plocha 2894/63 14,00 20,40 285,60 9 odst. 6 ostatní plocha 2894/64 14,00 20,40 285,60 Jiné pozemky - celkem 28,00 571,20 Pozemky - zjištěná cena = 54 102,02 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty Na pozemku p.č. 2530/191, 2530/192, 2666 a 2667 se nachází vinice. Stáří vinice bylo odhadnuto. Viničné porosty: příloha č. 37. Název Výměra/ Stáří Jedn. cena Úprava Cena Počet Komerční vinice 2 815 25 15,- 42 225,- Součet 42 225,- Celkem - vinice: = 42 225,- Kč Trvalé porosty - zjištěná cena = 42 225,- Kč - 6 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 54 102,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 54 102,- Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty 42 225,- Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 42 225,- Kč Celkem 96 327,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 96 327,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 54 102,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 54 102,- Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty 42 225,- Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 42 225,- Kč Celkem 96 327,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 96 327,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 96 330,- Kč slovy: Devadesátšesttisíctřistatřicet Kč - 7 -
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, - 8 -
vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Podle sdělení paní Svobodové, tel. 519 440 713 nakupovala společnost Patria Kobylí a.s. pozemky na vinohrad za částku 8,- Kč/m2 v roce 2015 2. Prodej sadu, vinice 2 707 m2 Kyjov, okres Hodonín 150 000 Kč (55 Kč za m2) Doporučujeme zajímavou investiční nabídku prodeje pozemku vinice a sadu v rámci insolvenčního řízení nejvyšší nabídce. Pozemek se nachází v zahrádkařské lokalitě navazující na stávající zástavbu v lokalitě Újezd - Vrchní Čtvrtě. Na pozemku dřevěná chatička, pozemek udržovaný s vinicí s několika set hlavami. Více informací u makléře. Celková cena: 150 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 516,8 Kč měsíčně Cena za m2: 55 Kč Poznámka k ceně: prodej v rámci insolvenčního řízení nejvyšší nabídce ID zakázky: Npo0227 Aktualizace: 13.10.2016 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 2707 m2 3. Podle sdělení pana Hříbala, tel. 603 233 826, koupil loni pozemky s 20 letým vinohradem za částku 50,- Kč/m2 v roce 2015. 4. Podle sdělení pana Tomčaly, tel. 775 965 076, cena vinohradu s pozemkem by se mohla pohybovat kolem 50,- Kč/m2 Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 50,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: - 9 -
Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Barthová Jana Nařízení exekuce - Janíček Ladislav Nařízení exekuce - Levová Hana Nařízení exekuce - Oslizlo Antonín Nařízení exekuce - Oslizlo Rostislav Zahájení exekuce - Hranická Ludmila Zahájení exekuce - Oslizlo Antonín Zahájení exekuce - Oslizlo Rostislav Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí z toho podíl id. 1/15: slovy: Desettisíc Kč 150 000,- Kč 10 000,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 23.11.2016-10 -
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 319/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 75/15. - 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -