ZNALECKÝ POSUDEK. č. 571/28/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 571/28/2015 O ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 celku nemovité věci - pozemky zapsané na LV 28 pro katastrální území Kunčina, obec Kunčina, okres Svitavy. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská Brno Stanovení návrhu ceny obvyklé Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice Bohuslavice 219 telefon: kvirenc@tiscali.cz Počet stran: 11 včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Bohuslavicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění nemovitosti dle platného cenového předpisu ke dni ocenění nemovitosti a návrhu ceny obvyklé. 2. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kunčina Kunčina Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Kunčina Katastrální území: Kunčina Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně IV 1,01 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 275,26 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 28 ze dne snímek katastrální mapy - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - realitní server - skutečnosti a výměry zjištěné znalcem při místním šetření dne Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci pozemku: AGRO Kunčina a.s., RČ/IČO: , Kunčina 290, Kunčina, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 4 pan Jaromír Ševčík, nám.míru 96/31, Tvrdonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 6. Celkový popis nemovité věci Jedná se o soubor zemědělských pozemků, pozemku vodní plocha a pozemku ostatní komunikace, - 2 -

3 který se nachází na okraji zastavěné části sídelní části obce. Pozemek je umístěn 1,3 km od centra obce (Obecní úřad) vlevo od asfaltové komunikace (silnice č.36823) procházející obcí ve směru na Dětřichov. Přístup na pozemek je z výše uvedené silnice. Obec Kunčina leží 2,5 km severně od Moravské Třebové při silnici č V obci je pouze základní občanská vybavenost. Veškeré kulturní a společenské dění je směřováno do okolních měst. Správní centrum Svitavy je vzdáleno 10 km JZ a je běžně dostupné hromadnou dopravou. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 28 část Pozemky LV 28 část Pozemky LV 28 část Pozemky LV 28 část 4 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Porosty - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 28 část 1 Jedná se o soubor zemědělských pozemků, které se nachází na okraji zastavěné části sídelní části obce. Pozemky jsou umístěny 1,3 km od centra obce (Obecní úřad) vlevo od asfaltové komunikace (silnice č.36823) procházející obcí ve směru na Dětřichov vlevo od Kunčinského potoku v souboru zemědělsky obhospodařovaných pozemků. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda ,00 7,38 60,00 11, ,42 orná půda ,00 5,95 60,00 9, ,60 orná půda ,00 5,95 60,00 9, ,56 orná půda ,00 7,38 60,00 11, ,61 orná půda ,00 5,95 60,00 9, ,36 orná půda ,00 7,38 60,00 11, ,19 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: ,00 m ,74 Pozemky LV 28 část 1 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = ,74 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Pozemky LV 28 část 1 - zjištěná cena = ,44 Kč 1.2. Pozemky LV 28 část 2 Jedná se o soubor zemědělských pozemků v druhu pozemku trvalý travní porost, v které se nachází na okraji zastavěné části sídelní části obce. Pozemky jsou umístěny 1,3 km od centra obce (Obecní úřad) vlevo od asfaltové komunikace (silnice č.36823) procházející obcí ve směru na Dětřichov v prostoru mezi Kunčinským potokem, silnicí č a objektem č.p.69. Jedná se o nebonitované zemědělsky obhospodařované pozemky. Ocenění - 4 -

5 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 769/2 135,00 8,11 60,00 12, ,30 porost trvalý travní 771/2 93,00 8,11 60,00 12, ,14 porost trvalý travní porost 771/ ,00 8,11 60,00 12, ,54 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 6 301,00 m ,98 Pozemky LV 28 část 2 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = ,98 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Pozemky LV 28 část 2 - zjištěná cena = ,74 Kč 1.3. Pozemky LV 28 část 3 Jedná se o pozemky, které se nachází na okraji zastavěné části sídelní části obce. Pozemky jsou umístěny 1,3 km od centra obce (Obecní úřad) vlevo od asfaltové komunikace (silnice č.36823) procházející obcí ve směru na Dětřichov. Pozemky jsou umístěny v prostoru mezi Kunčinským potokem, silnicí č a objektem č.p.69. Jedná se o pozemek p.č.2892/2 v druhu pozemku ost.plocha/ost.komunikace, který tvoří část nezpevněné přístupové komunikace z hlavní silnice. Dále se jedná o pozemek p.č.773/2 ve zjednodušené evidenci (původ Pozemkový katastr) - pozemek je umístěn před domem č.p.69 na pozemku p.č.767/2 dle KN. Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné -0,55 parky) P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. sídelní části obce v nezastavěném území -0,15 P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem -0,05 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,

6 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,150 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,26 0,150 1,000 41,29 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha /2 209,00 41, ,61 ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha - ostatní komunikace 773/2 dle ZE 53,00 41, ,37 Ostatní stavební pozemky - celkem 262,00 m ,98 Pozemky LV 28 část 3 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = ,98 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Pozemky LV 28 část 3 - zjištěná cena = 2 704,50 Kč 1.4. Pozemky LV 28 část 4 Jedná se o pozemky, které se nachází na okraji zastavěné části sídelní části obce. Pozemky jsou umístěny 1,3 km od centra obce (Obecní úřad) vlevo od asfaltové komunikace (silnice č.36823) procházející obcí ve směru na Dětřichov. Pozemky jsou tvoří koryto vodního toku Kunčinský potok. Jedná se o pozemek p.č.2963/3 v druhu pozemku vodní plocha a o pozemky p.č.769, p.č.771/1, p.č.771/2 ve zjednodušené evidenci (původ Pozemkový katastr), které jsou umístěny na pozemku p.č.2963/2 dle KN. Ocenění Pozemky rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněné dle 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zatřídění Zákl. cena Upr. cena [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 8 odst. 4 - pozemky vodních nádrží a vodního toku 8 odstavec 4 275,26 0,07 1,00 19,27 Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 8 odstavec 4 vodní plocha 2963/3 36,00 19,27 693,72 8 odstavec 4 vodní plocha 769 dle 52,00 19, ,04 ZE 8 odstavec 4 vodní plocha 771/1 dle 826,00 19, ,02 ZE 8 odstavec 4 vodní plocha 771/2 dle ZE 33,00 19,27 635,91 Pozemky rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 947,00 m ,69 Pozemky LV 28 část 4 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = ,69 Kč i = 1-6 -

7 podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Pozemky LV 28 část 4 - zjištěná cena = 4 562,17 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Porosty Jedná se listnaté porosty umístěné podél přístupové nezpevněné komunikace v prostoru mezi Kunčinským potokem, silnicí č Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] 50 roků 6,00 ks Listnaté stromy I , , ,- Součet: ,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 0,250 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 20) * 0,900 Celkem - okrasné rostliny = ,50 Kč Porosty - celkem: ,50 Kč Porosty - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,50 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Porosty - zjištěná cena = ,38 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 28 část ,40 Kč 1.2. Pozemky LV 28 část ,80 Kč 1.3. Pozemky LV 28 část ,50 Kč 1.4. Pozemky LV 28 část ,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,90 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Porosty ,40 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem ,40 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 28 část ,40 Kč 1.2. Pozemky LV 28 část ,70 Kč 1.3. Pozemky LV 28 část ,50 Kč 1.4. Pozemky LV 28 část ,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Porosty ,40 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem ,40 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jednostosedmdesátjednatisícdvěstěsedmdesát Kč - 8 -

9 Porovnání s obdobnými typy nemovitých věcí: 1. porovnávaná nemovitá věc: Zemědělský pozemek v lokalitě 1,5 km V se srovnatelným disp. řešením. Jedná se o soubor dvou zemědělských pozemků v lokalitě Staré Město. Velikost pozemku 5923 m 2. + srovnatelná dispozice a umístění v rámci regionu Nemovitá věc je nabízena v přepočtu za částku 25,-Kč/m porovnávaná nemovitá věc: Zemědělský pozemek v lokalitě 8 km JV se srovnatelným disp. řešením. Jedná se o soubor zemědělských pozemků v lokalitě Gruna. pozemky jsou umístěny ve třech lokalitách. Velikost pozemku m 2. + srovnatelná dispozice a umístění v rámci regionu Nemovitá věc je nabízena v přepočtu za částku 17,-Kč/m porovnávaná nemovitá věc: Zemědělský pozemek v lokalitě 10 km JV se srovnatelným disp. řešením. Jedná se o soubor zemědělských pozemků v lokalitě Městečko Trnávka. Pozemky jsou umístěny ve dvou lokalitách. Velikost pozemku m 2. + srovnatelná dispozice a umístění v rámci regionu Nemovitá věc je nabízena v přepočtu za částku 10,-Kč/m porovnávaná nemovitá věc: Zemědělský pozemek v lokalitě 10 km JV se srovnatelným disp. řešením. Jedná se o soubor zemědělských pozemků v lokalitě Městečko Trnávka. Pozemky jsou umístěny ve třech lokalitách. Velikost pozemku 7490 m 2. + srovnatelná dispozice a umístění v rámci regionu Nemovitá věc je nabízena v přepočtu za částku 12,-Kč/m 2. Z hlediska trhu s nemovitými věcmi jsou v dané lokalitě realizovány prodeje srovnatelných typů nemovitých věcí v rámci regionu. V současné době lze sledovat mírný převis nabídky nad poptávkou. Kladné stránky oceňované nemovité věci: umístění v rámci obce, pozemky ve funkčním celku Záporné stránky nemovité věci: spoluvlastnický podíl Určení jednotlivých práv a závad s nemovitou věcí spojených: Při vypracování znaleckého posudku nebyla zjištěna jiná práva a jiné závady oceňované nemovité věci, mimo omezení vlastnických práv, která jsou uvedena v oddílu C listu vlastnictví č.28 ze dne pro katastrální území Kunčina

10 Stanovení návrhu ceny obvyklé nemovité věci: Na základě výše uvedených skutečností a na základě porovnání s cenami realizovanými nebo nabízenými realitními kancelářemi při prodeji obdobných typů nemovitých věcí v dané lokalitě je stanoven návrh ceny obvyklé nemovité věci v přepočtu za 1m 2 ve výši 11,-Kč/m 2 (tj ,-Kč). Návrh ceny obvyklé je stanoven bez omezení uvedených v oddílu C listu vlastnictví č.457. Návrh ceny obvyklé stanovuji ve výši ,- Kč. V Bohuslavicích Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice Bohuslavice 219 telefon: kvirenc@tiscali.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č. Spr 3477/2005 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 571/28/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace

11 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 28 ze dne Snímek katastrální mapy 3 Fotodokumentace nemovitosti