ZNALECKÝ POSUDEK. č. 598/10/2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 598/10/2016 O ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 celku nemovité věci - pozemky zapsané na LV 17 pro katastrální území Svojek, obec Svojek, okres Semily a o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 celku nemovité věci - pozemky zapsané na LV 101 pro katastrální území Svojek, obec Svojek, okres Semily. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská Brno Stanovení návrhu ceny obvyklé Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice Bohuslavice 219 telefon: kvirenc@tiscali.cz Počet stran: 22 včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Bohuslavicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění nemovitosti dle platného cenového předpisu ke dni ocenění nemovitosti a návrhu ceny obvyklé. 2. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Svojek Svojek Kraj: Liberecký Okres: Semily Obec: Svojek Katastrální území: Svojek Počet obyvatel: 173 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 108,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 17 a č.101 ze dne snímek katastrální mapy - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - realitní server - skutečnosti a výměry zjištěné znalcem při místním šetření dne Vlastnické a evidenční údaje LV 17 1/6 Fejfar Lubomír, Košťálov 186, Košťálov 1/6 Fejfar Miroslav, Svojek 14, Svojek 1/2 Jakšl Tomáš, Na Široké 2382/29, Ostrava 1/6 Válková Lenka, Bělá 112, Bělá LV 101 1/24 Fejfar Lubomír, Košťálov 186, Košťálov 1/24 Fejfar Miroslav, Svojek 14, Svojek 1/8 Jakšl Tomáš, Na Široké 2382/29, Ostrava - 2 -

3 3/4 Konopáč Josef, Na Olešce 434, Semily 1/24 Válková Lenka, Bělá 112, Bělá 6. Celkový popis nemovité věci Jedná se o soubor zemědělských pozemků, pozemků ostatní plocha (způsob využití - neplodná půda a ostatní komunikace), který se nachází mimo zastavěnou část sídelní části obce. Soubor pozemků je umístěn 300 m JV od centra obce (Obecní úřad) vlevo od silnice procházející obcí ve směru výjezdu na Novou Paku. Přístup na pozemek je vlevo z asfaltové komunikace navazující na výše uvedené silnici procházející obcí. Obec Svojek leží 7 km severozápadně od Nové Paky vlevo od silnice Bělá - Jilemnice. V obci je pouze základní občanská vybavenost. Veškeré kulturní, sportovní a společenské dění včetně pracovních příležitostí je směřováno do okolních měst (Nová Paka, Semily, Jilemnice, Vrchlabí). Správní centrum Semily je vzdáleno 10 km SZ a je běžně dostupné hromadnou dopravou. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV Pozemky LV Ocenění trvalých porostů 2.1. Porosty - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 17 Jedná se o soubor zemědělských pozemků (orná půda a trvalý travní porost), pozemků ostatní plocha (způsob využití - neplodná půda a ostatní komunikace), který se nachází mimo zastavěnou část sídelní části obce. Soubor pozemků je umístěn 300 m JV od centra obce (Obecní úřad) vlevo od silnice procházející obcí ve směru výjezdu na Novou Paku. Soubor pozemků je umístěn v místní části Na vzdolině v kopcovitém terénu. Přístup na pozemek je z nezpevněné polní komunikace umístěné na hřbetnici a vedoucí ze severní části obce. Další přístup na pozemek je v JZ části vlevo z asfaltové komunikace navazující na silnici procházející obcí přes pozemek p.č.702/12 (LV 101 spoluvlastnický podíl ve výši 1/8 vlastníka oceňované nemovité věci). Pozemky tvoří jednotný celek souboru osmi pozemků protáhlého tvaru o rozloze cca 600m x 50m. Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah II Místní komunikace, dráhy regionální, dráhy speciální, vzletové a -0,40 přistávací dráhy letišť v délce od m do m P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. sídelní části obce v nezastavěném území -0,15 P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem -0,05 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,240 4 i = 1 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace Upr. cena [Kč/m 2 ] - 4 -

5 4 odst ,- 0,240 1,000 25,92 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 30,- Kč / m 2. 30,- Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - ostatní komunikace 600/16 277,00 30, ,- Ostatní stavební pozemek - celkem 277,00 m ,- Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 639/ ,00 2,56 2, ,56 orná půda 643/ ,00 3,38 3, ,94 orná půda 643/ ,00 4,90 4, ,60 orná půda 643/ ,00 4,83 4, ,84 orná půda 643/ ,00 1,35 1, ,70 trvalý travní 643/ ,00 4,83 4, ,96 porost trvalý travní 643/ ,00 2,56 2, ,64 porost trvalý travní porost 643/ ,00 1,35 1, ,75 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: ,00 m ,99 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 4,27 0,25 1,07 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha 634/2 318,00 1,07 340,26 9 odst. 5 ostatní plocha ,00 1,07 107,- 9 odst. 5 ostatní plocha 639/ ,00 1, ,54 Jiné pozemky - celkem 1 940,00 m ,80 Pozemky LV 17 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,79 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemky LV 17 - zjištěná cena = ,89 Kč 1.2. Pozemky LV 101 Jedná se o soubor zemědělských pozemků (orná půda a trvalý travní porost), pozemků ostatní plocha (způsob využití - ostatní komunikace), který se nachází mimo zastavěnou část sídelní části obce. Soubor pozemků je umístěn 300 m JV od centra obce (Obecní úřad) vlevo od silnice procházející obcí ve směru výjezdu na Novou Paku. Soubor pozemků je umístěn v místní části Na - 5 -

6 vzdolině v kopcovitém terénu. Přístup na pozemek je z nezpevněné polní komunikace umístěné na hřbetnici a vedoucí ze severní části obce. Další přístup na pozemek je v JZ části vlevo z asfaltové komunikace navazující na silnici procházející obcí. Pozemky tvoří jednotný celek souboru sedmi pozemků protáhlého tvaru o celkové délce cca 1100m a o šířce cca 5m. Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah II Místní komunikace, dráhy regionální, dráhy speciální, vzletové a -0,40 přistávací dráhy letišť v délce od m do m P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. sídelní části obce v nezastavěném území -0,15 P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem -0,05 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,240 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,- 0,240 1,000 25,92 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 30,- Kč / m 2. 30,- Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - 600/17 14,00 30,00 420,- ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha /1 87,00 30, ,- ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha /2 208,00 30, ,- ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha - ostatní komunikace ,00 30, ,- Ostatní stavební pozemky - celkem 723,00 m ,- 4 i = 1 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] - 6 -

7 orná půda 639/ ,00 2,56 2,56 880,64 orná půda 639/ ,00 1,24 1,24 251,72 orná půda 639/ ,00 1,33 1,33 41,23 trvalý travní 702/ ,00 2,56 2,56 957,44 porost trvalý travní 702/ ,00 1,24 1,24 130,20 porost orná půda 702/ ,00 3,38 3,38 486,72 orná půda 702/ ,00 4,90 4,90 401,80 orná půda 702/ ,00 4,83 4, ,10 orná půda 702/ ,00 1,35 1,35 248,40 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 2 737,00 m ,25 Pozemky LV výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,25 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 8 Pozemky LV zjištěná cena = 3 902,78 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Porosty Jedná se o porost na pozemku p.č.639/4, vzniklý převážně spontánně náletem. Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] 20 roků 10,00 ks Listnaté stromy I , % 4 032, ,- Součet: ,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 0,150 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 20) * 0,800 Celkem - okrasné rostliny = 4 838,40 Kč Porosty - celkem: 4 838,40 Kč Porosty - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 4 838,40 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Porosty - zjištěná cena = 2 419,20 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV ,90 Kč 1.2. Pozemky LV ,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Porosty 2 419,20 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 2 419,20 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV ,90 Kč 1.2. Pozemky LV ,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Porosty 2 419,20 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 2 419,20 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Osmdesátčtyřitisíctřicet Kč Porovnání s obdobnými typy nemovitých věcí: 1. porovnávaná nemovitá věc: Zemědělský pozemek v lokalitě 5 km JV se srovnatelným disp. řešením. Samostatný pozemek

9 Velikost pozemku m 2. + lepší dispozice a umístění v rámci regionu Nemovitá věc je nabízena v přepočtu za částku 22,-Kč/m porovnávaná nemovitá věc: Zemědělský pozemek v lokalitě 5 km JV se srovnatelným disp. řešením. Samostatný pozemek. Velikost pozemku m 2. + lepší dispozice a umístění v rámci regionu Nemovitá věc je nabízena v přepočtu za částku 23,-Kč/m porovnávaná nemovitá věc: Zemědělský pozemek v lokalitě 5 km JV se srovnatelným disp. řešením. Samostatný pozemek. Velikost pozemku m 2. + lepší dispozice a umístění v rámci regionu Nemovitá věc je nabízena v přepočtu za částku 23,-Kč/m porovnávaná nemovitá věc: Zemědělský pozemek v lokalitě 3 km SZ se srovnatelným disp. řešením. Samostatný pozemek. Velikost pozemku 1782 m 2. + lepší dispozice a umístění v rámci regionu - menší velikost Nemovitá věc je nabízena v přepočtu za částku 17,-Kč/m porovnávaná nemovitá věc: Zemědělský pozemek v lokalitě 2 km Z se srovnatelným disp. řešením. Jedná se o soubor zemědělských pozemků. Pozemky jsou umístěny ve třech lokalitách. Velikost pozemku m 2. + lepší dispozice, srovnatelné umístění v rámci regionu Nemovitá věc je nabízena v přepočtu za částku 18,-Kč/m 2. Z hlediska trhu s nemovitými věcmi jsou v dané lokalitě realizovány prodeje srovnatelných typů nemovitých věcí v rámci regionu. V současné době lze sledovat mírný převis nabídky nad poptávkou. Kladné stránky oceňované nemovité věci: umístění v rámci obce, pozemky ve funkčním celku Záporné stránky nemovité věci: spoluvlastnický podíl Určení jednotlivých práv a závad s nemovitou věcí spojených: Při vypracování znaleckého posudku nebyla zjištěna jiná práva a jiné závady oceňované nemovité věci, mimo omezení vlastnických práv, která jsou uvedena v oddílu C listu vlastnictví č.17 a č.101 ze dne pro katastrální území Svojek

10 Stanovení návrhu ceny obvyklé nemovité věci: Na základě výše uvedených skutečností a na základě porovnání s cenami realizovanými nebo nabízenými realitními kancelářemi při prodeji obdobných typů nemovitých věcí v dané lokalitě je stanoven návrh ceny obvyklé nemovité věci v přepočtu za 1m 2 ve výši 4,10,-Kč/m 2 (tj ,- Kč). Návrh ceny obvyklé je stanoven bez omezení uvedených v oddílu C listu vlastnictví č.17 a č.101. Návrh ceny obvyklé stanovuji ve výši ,- Kč. V Bohuslavicích Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice Bohuslavice 219 telefon: kvirenc@tiscali.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č. Spr 3477/2005 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 598/10/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace

11 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 17 a č.101 ze dne Snímek katastrální mapy 4 Fotodokumentace

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -