ZNALECKÝ POSUDEK č. 6375/25 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 36 Na pozemku parc. č.: st.60 Pozemky parc. č.: st.60, 72/2 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Luboš Dřínka, Vaculíkova 531/8, 63800 Brno, 1 / 1 Vlastník pozemku: Luboš Dřínka, Vaculíkova 531/8, 63800 Brno, 1 / 1 Katastrální území: Valdíkov LV č.: 353 Kraj: Kraj Vysočina Okres: Třebíč Obec: Valdíkov Část obce: Valdíkov Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, IČ:25023217 Čimická 780/61 181 00 Praha 8 tel.: 800 900 490 28.1.2014 / 28.1.2014 1 400 000 Kč O bydlení v rodinných domech s dobrou dostupností do větších měst je zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703, 327 312 689,327 314 331 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 6.2.2014... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 17 stran textu včetně 10 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Kraj Vysočina Obec, část obce: Valdíkov Katastrální území: Valdíkov Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 1 3 počet bytových jednotek / typy 2 3+1, 3+1 zastavěná plocha 1NP: 131 m 2 obestavěný prostor: 1 351 m 3 podlahová plocha - obytná část 221 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 000 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: 44 50 opotřebení celkové: 47 % technický stav stavby: Neudržovaná - k částečné rekonstrukci vytápění: Ústřední / etážové - plyn typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: 2005 / 2006 provedené dílčí rekonstrukce: střecha, fasáda, zateplení, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Oceňované pozemky jsou téměř rovinné. Pozemky jsou napojené na elektro a plyn. Voda je ze studny a kanalizace do žumpy na vlastním pozemku. Přístup k oceňovaným nemovitostem je ze silnice pozemek č. 726/1 ve vlastnictví Kraje Vysočina. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází oplocení k ulici, poškozené oplocení jihozápadně, plotová vrátka a vrata, zpevněné plochy, pilíř HUP, přípojka plynu, studna, přípojka vody, žumpa, přípojka kanalizace, okrasné porosty, zděná udírna, jáma na biologický odpad, zděné kolny, 2x garáž pro osobní auto, ovocné a okrasné porosty. výměra pozemků celkem: 953 m 2 jednotková cena 200 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
Obec Počet obyvatel: 106 Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Valdíkov je obec ležící na severovýchod od okresního města Třebíč, v kraji Vysočina. Rozkládá se v kraji zvaném Podhorácko, v předhůří Českomoravské vrchoviny. Obec samá, je rozložena v mírné dolině, na břehu rybníka valdíkovského, který má rozlohu 16.7 ha a společně s rybníkem opatským o rozloze 12.9 ha., který se rozkládá pod obcí a tvoří dominantu krajiny. V obci je OÚ a zastávka autobusů. Do Třebíče je cca 10,00 km, na dálnici D1 je cca 20,00 km, do Jihlavy cca 50,00 km, do Brna cca 60,00km. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch ČS a.s. a k nařízení exekuce při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice: Prohlídka nemovitostí nebyla umožněna, ocenění provádím na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. Zákona o veřejných dražbách. Prohlídka byla provedena jen z vně domu a dále z ústní informace p. Perného Petra, který byl vlastníkem nemovitostí před současným vlastníkem p. Dřínkou. Pan Perný Petr provedl nástavbu 3.NP bez dokončení, jen hrubou stavbu, přístavba schodiště nové fasádní omítky a rekonstrukci bytu v 2.NP včetně zřízení nového ÚT s kotlem na plyn. Po převodu nemovitostí na p. Dřínku v roce 2007 byly údajně rozvody ÚT, radiátory a další vybavení bytu v 2.NP vybourané a odvezené z rodinného domu. Konstrukce a vybavení Jedná se o zděný v části podsklepený třípodlažní rodinný dům. Původní objekt byl vystavěn kolem roku 1970. Cca v letech 2005-2006 byla provedena nástavba 3.NP a přístavba schodiště, dále byla provedena rekonstrukce bytu v 2.NP a nové fasádní omítky. 1.NP obsahuje bytovou jednotku o velikosti 3+1 vytápěný ÚT s kotlem na tuhá paliva, umístěným v 1.PP. Byt je v původním stavu bez rekonstrukce. 2.NP obsahuje druhou bytovou jednotku o velikosti 3+1 údajně zrekonstruovanou v roce 2005-2006. Provedené rozvody ÚT, radiátory a další vybavení bytu v 2.NP bylo údajně vybourané a odvezené z rodinného domu. 3.NP obsahuje jen hrubou stavbu třetího bytu o velikosti 3+1. Dřevěný mansardový krov je pokrytý bonským šindelem, okna jsou dřevěná špaletová a v 3.NP jsou okna zdvojená. Výměry podlahových - užitných ploch stanoveny ze zastavěných ploch, 3.NP je bez vlivu na cenu, jen náklady na dokončení. Název Popis Název Popis 1. Základy kámen, beton s izolací 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy hurdiskové 4. Střecha mansardový krov 5. Krytina bonský šindel 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné štukové 8. Fasádní omítky břízolitové stříkané 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody teraco 12. Dveře hladké plné a prosklené 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných PVC, keramická dlažba místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody studené a teplé 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace z kuchyně, koupelny a WC 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák, odsavač 24. Vnitřní vybavení vana, umyvadlo 2x, sprchový kout 2x 25. Záchod WC kombi 2x 26. Ostatní chybí - 3 -
Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP 53,40 m 2 21,00 m 2 sklepy 42,00 m 2 0,50 21,00 m 2 1.NP 130,90 m 2 104,00 m 2 byt 3+1 104,00 m 2 1,00 104,00 m 2 2.NP 120,68 m 2 96,00 m 2 byt 3+1 96,00 m 2 1,00 96,00 m 2 3.NP 120,68 m 2 0,00 m 2 byt - hrubá stavba 96,00 m 2 0,00 0,00 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 5 402 688 Kč Hlavní stavby: 2 873 690 Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: 190 600 Kč Věcná hodnota celkem: 3 064 290 Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Trnava okres Třebíč 226,00 813 2 095 000 9 270 0,73 6 741 rodinný dům 4+1 s garáží, velkou zahradou a zahradním domkem v obci Trnava, 6km od Třebíče a 15km od Velkého Meziříčí a dálnice D1. Dům je zateplený, podsklepený, s dílnou a garáží na dálkové ovládání, terasou s pergolou, větší zahradou 700m2 s ovocnými stromky. Na zahradě je postavená zděná chata s krbem, sklepem a studní s užitkovou vodou. Dispozice domu: sklep - 2 místnosti, uhelna a kotelna. 1 NP - obývací pokoj, kuchyň, prádelna, WC. 2 NP - pokoj, ložnice, menší pokoj, koupelna s vanou a WC. Okna jsou plastová, podlahy lité, dlažba a koberce. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,90 K2 Velikosti objektu - podobná 1,00 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - podobné 1,00 K5 Celkový stav - lepší 0,80 K6 Vliv pozemku - menší výměra 1,01 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Třebíč 250,00 178 1 690 000 6 760 0,90 6 114 Vnitřní řadový RD 5+1 s garáží v Třebíči na ulici 9.května. V 1.NP se nachází garáž, kotelna, sklep, 2.NP byt 2+1, soc.zařízení, 3.NP byt 3+1, nová koupelna, výstup do kryté verandy a na dvorek, kde je zděný sklad, schody na terasu. Voda obecní, topení plynové. Nutná částečná rekonstrukce. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,90 K2 Velikosti objektu - větší počet užitných ploch 0,95 K3 Poloha - lepší 0,95 K4 Provedení a vybavení - horší 1,05 K5 Celkový stav - horší 1,01 K6 Vliv pozemku - menší výměra 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00-4 -
Vladislav 250,00 916 1 900 000 7 600 0,80 6 111 Řadový rodinný dům 4+1(možno přebudovat na 6+2) v obci Vladislav. K domu přináleží zahrada - 142 m2 se stěnou z jabloní, krbem, altánkem a foliovníkem. Kolaudace domu proběhla v roce 1993. Dům má sedlovou střechu, na které je pálená taška. Velká lodžie - 10m2 je orientována na jih. Zastavěná plocha je 130 m2. Celý dům je podsklepený (kotelna, prádelna, dílna, skladové prostory), sklepy navazují na garáž. Při vstupu do předsíně je vybudován velký úložný prostor. Prostornou chodbou vejdeme do velkého obytného prostoru, ve kterém se nachází jídelna, pracovna a obývací pokoj. Z jídelny je přístupná terasa na zahradě. V přízemí se nachází také samostatná kuchyň, koupelna se sprchou a samostatné WC. V 1. nadzemním podlaží jsou 3 ložnice, chodba, koupelna a samostatné WC. Ve 2. nadzemním podlaží je velká podkrovní místnost a dvě menší. V jedné zabudovány odpady a přívod vody - možnost zřízení kuchyně. Schodiště je kovové se dřevěnými stupnicemi. Podlahy v domě jsou z keramické dlažby, dřevotříska s kobercem, v ložnicích plovoucí podlaha a v podkroví beton. Vytápění je řešeno ústředním topením, možno použít pevná paliva, elektřinu i plyn. Okna jsou kovová s hliníkovými rámy a dvojsklem. Střešní okna jsou dřevěná. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,90 K2 Velikosti objektu - větší počet užitných ploch 0,95 K3 Poloha - lepší 0,95 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,90 K5 Celkový stav - horší 1,10 K6 Vliv pozemku - podobná výměra 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 13,24 % Variační koeficient po úpravách: 4,69 % Průměrná cena 6 322 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 221 m 2 Porovnávací hodnota 1 397 162 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky nemovitostí www.sreality.cz. V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že jsou nadhodnocené. První nabízená nemovitost se nachází v podobném sídle, jedná se o rodinný dům v podobném technickém stavu s podobným počtem užitných ploch. Druhá nabízená nemovitost se nachází v lepším sídle, a třetí nabízená nemovitost je v lepším technickém stavu, s větším počtem užitných ploch. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 60 131 m 2 200 Kč/m 2 zahrada: 72/2 822 m 2 200 Kč/m 2 Celkem: 953 m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 353 ze dne 9.1.2014. 2 Kopie katastrální mapy www.cuzk.cz. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti a obce 2 Srovnatelné nemovitosti 3-5 -
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Kladné vlivy - obec Valdíkov je vhodné sídlo pro rodinné bydlení - rodinný dům obsahuje dvě bytové jednotky a třetí byt je v hrubé stavbě - dům s velkým počtem užitných ploch - bezproblémový přístup - na pozemku dvě garáže pro osobní auta Záporné vlivy - nebyla umožněna prohlídka, dům pro více rodin. - 6 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 28.1.2014 Posudek o ceně byl vypracován 6.2.2014 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6375/25 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 6.2.2014 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 7 -
List vlastnictví - 8 -
- 9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
Fotodokumentace Severní pohled Západní pohled Jihozápadní pohled Jižní pohled Jihovýchodní pohled Celková situace - 11 -
Zděné kolny za domem Zděné garáže za domem Průhled zahradou za domem Zadní vstup do domu - 12 -
Mapa oblasti - 13 -
Mapa obce - 14 -
Srovnatelné nemovitosti - 15 -
- 16 -
- 17 -