Předmět ocenění: Znalecký posudek č. 54-4426/17 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. st. 14/1, jehož součástí je rodinný dům č.p. 18 a pozemcích parc.č. 24/1 a 24/2. Obec: Bílov č.p. 18 Okres: Nový Jičín PSČ 743 01 Katastrální území: Bílov Kraj: Moravskoslezský Sídlo katastr. úřadu v Bílovci Identifikační kód: 604402 Vlastník rodinného domu a pozemků: Kudlová Hana 1/2 Matyáš Jaroslav 1/2 Objednatel: Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory Znalecký posudek je zpracován ke dni 8.3.2017. Vypracoval: Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 Tento znalecký posudek obsahuje 14 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě dne 11.5.2017
2 Obsah Úkol... 3 Prohlídka nemovitých věcí... 3 Podklady pro znalecký posudek:... 3 Nález a posudek... 4 Úvod... 4 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav... 6 C. Pozemky... 8 D. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací... 9 E. Omezení vlastnických práv... 10 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí... 13 Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 262/16-63 ze dne 27.1.2017 Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku Fotodokumentace
3 Úkol Na základě usnesení č.j. 024 EX 262/16-63 ze dne 27.1.2017 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 321 pro k.ú. a obec Bílov, okres Nový Jičín. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 321, a to: - pozemek parc.č. st. 14/1 o výměře 137 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Součástí pozemku je rodinný dům č.p. 18 - pozemek parc.č. 24/1 o výměře 115 m 2 zahrada - pozemek parc.č. 24/2 o výměře 120 m 2 ostatní plocha, ostatní komunikace Dále je úkolem znalce uvést: a) příslušenství (včetně movitých věcí, které jsou příslušenstvím nemovité věci). b) existenci zjištěných věcných břemen a nájemních práv s označením, která z nich zohlednil ve výsledné ceně předmětu ocenění a proč. c) zda je nájemné ze zjištěného nájemního práva poskytováno ve výši v místě a čase obvyklé. d) zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene a závazkem povinného z věcného břemene. e) zda-li zjištěná nájemní práva či věcná břemena výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí se uskutečnila dne 8.3.2017 od 10:00 hod. za neúčasti povinné paní Hany Kudlové, objekt nebyl zpřístupněn, byl proveden pouze vnější náhled. Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 321 pro k.ú a obec Bílov, ze dne 27.1.2017. 2. Situační podklady - Kopie katastrální mapy předmětného území vyhotovená Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, KP Nový Jičín, mapový list č. BÍLOVEC 6-5/14 v měřítku 1:1000 ze dne 16.8.2016 3. Ostatní podklady - Darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 6.5.2008 - Fotodokumentace pořízená znalcem dne 8.3.2017 - Informace zjištěné při místním šetření
4 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitou věc a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
5 A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňovaný rodinný dům se nachází v severozápadní části obce Bílov (585 obyvatel), okres Nový Jičín. Rodinný dům je umístěn v souvislé zástavbě rodinných domů při veřejné komunikaci. Centrum obce je ve vzdálenosti cca 150 m jihovýchodním směrem. V obci Bílov se nachází základní občanská vybavenost. Kompletní infrastruktura a síť služeb se nachází ve městě Bílovec, které je od obce Bílov vzdáleno 3 km. Rodinný dům je umístěn v lokalitě s průměrnou dopravní dostupností, napojení na frekventovanou komunikaci dálnici D1, spojující města Ostrava, Brno a Praha je možné ve vzdálenosti 2,5 km. V obci se nacházejí zastávka meziměstské autobusové dopravy. Z hlediska individuálního bydlení se v rámci okresu Nový Jičín jedná o průměrně atraktivní lokalitu. Souhrnné informace o nemovitostech Zastavěná plocha rodinným domem činí 134,16 m 2. Obytná plocha rodinného domu činí 100,62 m 2. Ostatní užitné plochy rodinného domu činí 38,22 m 2. Celková výměra pozemků činí 372 m 2. Příslušenství k rodinnému domu tvoří přípojky inženýrských sítí a oplocení. Toto příslušenství rodinného domu není v posudku oceněno samostatně, existence příslušenství je zohledněna při ocenění pozemků a rodinného domu. Údaje o oceňovaných nemovitých věcech Oceňovaný rodinný dům je umístěn v severozápadní části obce Bílov v zástavbě rodinných domů při veřejné komunikaci. Rodinný dům se nachází na pozemku parc.č. st. 14/1, který spolu s pozemky parc.č. 24/1 a 24/2 tvoří přilehlou zahradu. Pozemek parc.č. 24/2 slouží také jako část nádvoří, ze kterého je přístup k okolním rodinným domům. Pozemky spolu s rodinným domem tvoří jeden funkční celek obdélníkového tvaru. Oceňovaný rodinný dům severní štítovou zdí navazuje na sousední rodinný dům jiného vlastníka, včetně zahrady sousedního domu. Oceňovaný rodinný dům č.p. 18 má neoddělenou zahradu spolu se dvěma dalšími rodinnými domy, a to navazujícím rodinným domem č.p. 4 jež je součástí pozemku parc.č. 14/2 a dále rodinným domem č.p. 145 jež je součástí pozemku parc.č. st. 15. Přístup a příjezd k rodinnému domu je možný z jižní strany ze zpevněné komunikace ve vlastnictví obce. Ke dni ocenění není dle zjištěných informací rodinný dům užíván přibližně 6 měsíců. Rodinný dům byl postaven odhadem v 30. letech minulého století. Dům se nachází v původním stavu po částečných úpravách. V roce 2010 byly osazeny nové vstupní dveře, dále nová fasáda (do 5 let stáří). Dům je napojený na elektrickou a vodovodní síť. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Vytápění zajišťují kamna na tuhá paliva. Ohřev vody zajišťuje el. bojler.
6 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1. Stavby: Výčet budov 1.1. Rodinný dům č.p. 18 1.1. Rodinný dům č.p. 18 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o rodinný dům, který je částečně podsklepený s jedním nadzemními podlažím a nevyužívaným podkrovím. Oceňovaný rodinný dům navazuje severní štítovou zdí na rodinný dům č.p. 4 ve vlastnictví jiného vlastníka. V domě se nachází jedna bytová jednotka o dispoziční velikosti 3+1 s hygienickým zařízením a technickým zázemím. Oceňovaný rodinný dům má dva samostatné vchody, jeden vede do bytu 3+1, který je propojen s podkrovím a sklepem. Druhý vchod vede do oddělené části rodinného domu s dvěma místnostmi. Dům je založen na betonových základech. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Střecha je sedlová, krytá pálenými taškami. Stropy v rodinném domě jsou nad všemi podlažími dřevěné. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádu tvoří vápenná omítka. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Podlahy jsou dřevěné, kryté PVC a dřevěnými deskami. Dveře jsou dřevěná hladké. Okna jsou dřevěná dvojitá špaletová. V koupelně se nachází vana, a umyvadlo, WC je samostatné. V kuchyni se nachází plynový sporák s PB láhví (v domě není proveden rozvod zemního plynu). Vytápění zajišťují kamna na tuhá paliva. Ohřev vody zajišťuje el. bojler. Ke dni ocenění se rodinný dům nachází v průměrném stavebně-technickém stavu. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.podzemní podlaží (55 m 2 ) m 3 114.66 1.nadzemní podlaží (134 m 2 ) m 3 804.96 Celkový obestavěný prostor m 3 919.62 Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 1
7 Stáří budovy: 2017-1935 = 82 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč 166 090.08 Podlaží Výchozí cena 1.podzemního podlaží (55 m 2 ) Kč 502 210.80 Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (134 m 2 ) Kč 1 229 710.56 Výchozí cena k 1.1.2000 Kč 1 898 011.44 Stavební index % 150.00 Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2017 Kč 2 847 017.16 Rok uvedení do provozu 1935 Plánovaná životnost roků 100 Opotřebení % 50.00 Cena k roku 2017 Kč 1 423 508.58 Zaokrouhlení Kč -8.58 Cena zaokrouhlená Kč 1 423 500.00
8 C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR, se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy, stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Nutno podotknout, že v tomto případě se jedná o ocenění nezastavěných pozemků. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Bílov Katastrální území: Bílov Vlastník pozemků: Kudlová Hana 1/2 Matyáš Jaroslav 1/2 Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky ve funkčním celku s rodinným domem, stavební pozemky v rozmezí od 100 do 400 Kč/m 2. Pozemky ve funkčním celku s RD Parcela č. Výměra m 2 Druh Cena za m 2 Cena celkem St. 14/1 137 Zastavěná plocha a nádvoří 300 Kč 41 100 Kč 24/1 115 Zahrada 300 Kč 34 500 Kč 24/2 120 Ostatní plocha, ost. komunikace 300 Kč 36 000 Kč CELKEM 111 600 Kč Výměra pozemků - celkem m 2 372.00 Výsledná cena pozemků - celkem Kč 111 600.00
D. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Po rodinných domech uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě u srovnatelných rodinných domů nabídka srovnatelná s poptávkou. S přihlédnutím k umístění rodinného domu, vybavení a k technickému stavu a vybavení jsem názoru, že oceňovaná nemovitá věc je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný rodinný dům, tyto rodinné domy: 9 Typ objektu, lokalita srovnatelného rodinného domu Rodinný dům, Bílovec, okr. Nový Jičín Rodinný dům, Pustějov, okr. Nový Jičín Rodinný dům, Mankovice, okr. Nový Jičín Stav objektu Užitná plocha v m 2 Průměrný 100 m 2 Průměrný 150 m 2 Průměrný 120 m 2 Rodinný dům, Skřípov, okr. Opava Průměrný 158 m 2 Cena objektu [Kč] Cena na m 2 podl.plochy [Kč] 1 530 000 15 300 1 260 000 8 400 1 341 000 11 175 1 169 100 7 399 Datum nabídky prodeje 2017 2017 2017 2017 Vyhodnocení oceňovaného rodinného domu vzhledem ke srovnatelným domům: Oceňovaný rodinný dům je srovnatelný s obdobnými srovnatelnými rodinnými domy nacházejícími se v okolí města Bílovec. Vybavením, velikostí podlahových ploch a stavem se řadí do střední cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. S ohledem na poptávku po objektech pro individuální bydlení se v rámci okresu nový Jičín jedná o průměrně atraktivní lokalitu s dobrým dopravním napojením a dostupností občanské vybavenosti. Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný rodinný dům, rodinné domy v průměru od 8 do 15 tis. Kč za m2 užitné plochy.
10 Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů, odhaduji srovnávací hodnotu rodinného domu č.p. 18 včetně pozemků (parc.č. st. 14/1, 24/1 a 24/2) takto (po zaokrouhlení): 10 000 Kč/m 2 za obytnou plochu rodinného domu (100 m 2 ) 5 000 Kč/m 2 za ostatní užitné plochy (38 m 2 ) tj. celkem 1 200 000 Kč E. Omezení vlastnických práv V oddíle C na LV č. 321 je zapsáno věcné břemeno doživotního, bezplatného bydlení v rodinném domě č.p. 18 s pozemkem parc.č. st. 14/1 v Bílově a dále v právu užívání pozemků parc.č. 24/1 a 24/2 a veškerého příslušenství na těchto převáděných nemovitostech, vše v k.ú. Bílov. Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch rodičů povinných pana Jana Przyczky a Daniely Przyczkové. Pro účely ocenění závad s nemovitostmi spojených je uvažováno s věcným břemenem užívání rodinného domu a pozemků. a) Věcné břemeno užívání rodinného domu Za závadu se v tomto případě považuje zřízení právo vyplývající z věcného břemen, a to užívání rodinného domu ve prospěch Jana Przyczky a Daniely Przyczkové. Pro účely ocenění závad s nemovitostí spojených jsou uvažovány prostory v rodinném domě a užívání pozemků. Pro stanovení hodnoty závazku je uvažováno nájemné ve výši obvyklých cen. Ocenění práva užívání nemovitosti dle 16b zákona č. 151/1997 Sb.: Pro stanovení ceny práva užívání bytových prostor v rodinném domě v tomto případě vycházím z obvyklého nájemného, které se v okrese Nový Jičín pohybuje v rozmezí od 70 do 110 Kč/m 2 /měsíc. Toto nájemné považuji za obvyklé. Roční užitek z pronájmu místností v 1.NP (užívaných společně - užitná plocha 100,62 m 2 ) při výši upraveného nájemného 660 Kč/m 2 /rok činí ročně celkem (po zaokrouhlení) 66 400 Kč a roční užitek z pronájmu sklepních prostor v 1.PP (užívaných společně - užitná plocha 38,22 m 2 ) při výši upraveného nájemného 240 Kč/m 2 /rok činí ročně celkem (po zaokrouhlení) 9 200 Kč. Ocenění práva užívání na dobu dožití oprávněných osob z věcného břemene se zjistí dle odst. 4 16b zákona 151/97 Sb. jako desetinásobek ročního užitku. Místnosti v 1.NP domu (společné užívání) 66 400 Kč 10 let 664 000 Kč Ostatní plochy (společné užívání) 9 200 Kč 10 let 92 000 Kč Celkem 756 000 Kč
11 b) Věcné břemeno užívání pozemků parc.č. st. 14/1, 24/1 a 24/2 Pro stanovení hodnoty práva z věcného břemene se vychází dle 16b zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku z ročního užitku z pronájmu obdobných ploch pozemků, které slouží jako nádvoří a zahrada. Údaje o pronájmu pozemků zahrad nebyly zjištěny, když pozemky se v dané lokalitě běžně nepronajímají. Proto je roční užitek z věcného břemene, při nemožnosti zjištění obvyklé ceny či ze smlouvy, odvozen poměrem z obvyklé ceny pozemku. Pro stanovení obvyklé ceny pozemků se využívá metoda srovnávací hodnoty. Na základě provedeného průzkumu trhu a zjištěných informací se ceny srovnatelných pozemků v hodnocené lokalitě pohybují v rozmezí 100 až 400 Kč/m 2. S ohledem na intenzitu využití pozemku a skutečné využití pro bydlení, svažitost a členitost pozemku, a atraktivitu lokality, považuji za nejlépe odpovídající obvyklé ceně částku 300 Kč/m 2. Pro účely stanovení výše obvyklého nájemného z pozemků se vychází z ročního užitku z pronájmu obdobných pozemků. Obdobné pozemky pro bydlení se běžně nepronajímají, proto je v daném případě výše nájemného odvozena podílem z obvyklé ceny pozemku, jež se pohybuje v rozmezí 4 8 %. V tomto konkrétním případě je s ohledem na účel využití pro bydlení a atraktivitu lokality zvolen z uvedeného rozmezí podíl 5 % z obvyklé ceny pozemku v místě tj. 15 Kč/m2/rok. Z předložené smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 30.5.2008 vyplývá, že věcné břemeno je sjednáno na dobu dožití, pro výpočet věcného břemene je tedy uvažováno na dobu 10 let. Ocenění věcného břemene užívání pozemku Zjištěná cena ročního užitku odpovídající právu z věcného břemene užívání pozemků parc.č. st. 14/1, 24/1 a 24/2 ve prospěch oprávněných o ploše pozemků 372 m 2, činí: 372 m 2 x 15,- Kč/m 2 /rok = 5 580,- Kč Ocenění práva užívání na dobu dožití oprávněných osob z věcného břemene se zjistí dle odst. 4 16b zákona 151/97 Sb. jako desetinásobek ročního užitku. 5 580,- Kč/rok x 10 let = 55 800,- Kč Zjištěná obvyklá cena práva užívání bytových prostor v rodinném domě a užívání pozemků parc.č. st. 14/1, 24/1 a 24/2 dle 16b zák. č. 151/97 Sb. činí celkem 556 900 Kč. Existence věcného břemene užívání bytových prostor v rodinném domě a užívání pozemků parc.č. st. 14/1, 24/1 a 24/2 výrazně ovlivňuje prodejnost nemovitosti v exekuční dražbě. Tuto skutečnost považuji za hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněného a závazkem povinného. Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Usnesení soudu o zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu - viz. Výpis z katastru nemovitostí č. 321 oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil.
Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitých věcech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí. 12
13 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 262/16-63 ze dne 27.1.2017 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 321 pro k.ú. a obec Bílov, okres Nový Jičín. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 321, a to: - pozemek parc.č. st. 14/1 o výměře 137 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Součástí pozemku je rodinný dům č.p. 18 - pozemek parc.č. 24/1 o výměře 115 m 2 zahrada - pozemek parc.č. 24/2 o výměře 120 m 2 ostatní plocha, ostatní komunikace Nákladová cena stavby po opotřebení 1. Stavba 1.1. Rodinný dům č.p. 18 Kč 1 423 500 1. Stavby Kč 1 423 500 Pozemky ve funkčním celku s RD Kč 111 600 Celkem Kč 1 535 100 Srovnávací hodnota rodinného domu a pozemků (při zaokrouhlení) Kč 1 200 000 Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá obvyklé ceně, a to na částku: 1 200 000 Kč S ohledem na úkol znaleckého posudku, tj. stanovení hodnoty spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 je v souladu se zavedenými principy provedena korekce zjištěné obvyklé ceny nemovitých věcí o 10%. Výslednou obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí stanovuji na částku ve výši (po zaokrouhlení): 1 080 000 Kč Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 stanovuji na částku ve výši: 540 000 Kč
14 2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojená cenou obvyklou 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. Na oceňovaných nemovitostech vázne věcné břemeno užívání rodinného domu spolu s užívání pozemků, které má výrazný vliv na obvyklou cenu. Hodnota práva užívání rodinného domu a pozemků parc.č. st. 14/1, 24/1 a 24/2 811 800 Kč Přehled obvyklých cen jednotlivých nemovitých věcí Rozdělení obvyklé ceny nemovitostí oceněných jako jednoho užitného celku je provedeno poměrem mezi věcnou hodnotou jednotlivých nemovitých věcí a jejich přepočtem na obvyklou cenu. Pozemek parc.č. st. 14/1, jehož součástí je rodinný dům č.p. 18 Kč 515 000 Pozemek parc.č. 24/1 Kč 12 000 Pozemek parc.č. 24/2 Kč 13 000 Celkem Kč 540 000 Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 54-4426/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne 11.5.2017