ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 205-69/2017 NEMOVITOST: movitost: Bytová jednotka č. 2728/9, Ústí nad Labem Adresa nemovitosti Větrná 2728/34, Ústí nad Labem, 40011 Katastrální údaje: Obec: Ústí nad Labem [554804], Část obce: Severní Terasa [409421], Katastrální území: Ústí nad Labem [774871] Pozemky: p. č. 4949/117, 4949/118, 4949/119 Vlastník byt. jednotky: Petr Škváro, Větrná 2728/34, 40011 Ústí nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník podílu pozemku: Petr Škváro, Větrná 2728/34, 40011 Ústí nad Labem, spoluvlastnický podíl: 6528/382093 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: IČ: 29135419 e-mail: DIČ: CZ29135419 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro veřejnou dražbu OBVYKLÁ CENA 730 000 Kč Datum místního šetření: 14.6.2017 Datum zpracování : 21.6.2017 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 7 stran V Pardubicích dne 22.6.2017
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN movitost: Bytová jednotka č. 2728/9, Ústí nad Labem Adresa nemovitosti Větrná 2728/34, Ústí nad Labem, 40011 Katastrální údaje: Obec: Ústí nad Labem [554804], Část obce: Severní Terasa [409421], Katastrální území: Ústí nad Labem [774871] Pozemky: p. č. 4949/117, 4949/118, 4949/119 ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) Určení obvyklé ceny nemovitostí jako podkladu pro dražbu MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne 14.06.2017 v čase 18:00-18:30 hod. za účasti vlastníka pana Petra Škváry. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: Bytová jednotka č. 2728/9, Ústí nad Labem Adresa nemovitosti Větrná 2728/34, Ústí nad Labem, 40011 Katastrální údaje: Obec: Ústí nad Labem [554804], Část obce: Severní Terasa [409421], Katastrální území: Ústí nad Labem [774871] Pozemky: p. č. 4949/117, 4949/118, 4949/119 Vlastník byt. jednot. : Petr Škváro, Větrná 2728/34, 40011 Ústí nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník podílu Petr Škváro, Větrná 2728/34, 40011 Ústí nad Labem, spoluvlastnický podíl: pozemku: 6528/382093 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Krajské město Ústí nad Labem patří mezi významná města České republiky (92 984 obyvatel), leží v severozápadní části České republiky, přibližně 85 km od centra hlavního města Prahy a přibližně 65 km od města Drážďany v SRN. Statutární město Ústí nad Labem má veškerou občanskou vybavenost, je zde dostupnost všech úřadů, všechny stupně školských zařízení, včetně univerzity, velmi dobrá infrastruktura. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Oceňovaný byt je situován ve 4. nadzemním podlaží v bytovém domě č. p. 2728, 2729, 2730, umístěného na pozemcích p. č. 4949/117, 4949/118, 4949/119, k.ú. Ústí nad Labem. K bytu náleží podíl o velikosti 6528/382093 na společných částech domu č.p. 2728, 2729, 2730 a na pozemcích p. č. 4949/117, 4949/118, 4949/119, k.ú. Ústí nad Labem. Oceňovaný byt o velikosti 2+1 se sestává z předsíně, obývacího pokoje, ložnice, kuchyně, šatny, koupelny a WC. Podlahová plocha bytu činí 65,28 m2, podle podílu na celkové podlahové ploše bytů v domě (podíl 6528/382093) jako započitatelná je počítána plocha 62m2 (upraveno koeficientem používaným bankami). Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu,střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací s barevnou omítkou. V každé sekci bytového domu je výtah. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, topení včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově, zdravotně-technické vybavení bytů je v typových bytových jádrech, zde obloženo obklady. Vybavení oceňovaného bytu tvoří vnitřní dveře, vana a záchod, kuchyňský sporák, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, plynu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opatřeny krytinou z PVC, kobercem, dlažbou. Stáří a stavební stav: Bytový dům byl kolaudován cca v roce 1980, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 37 let, dům prošel revitalizací. Stavební stav domu uvedenému stáří odpovídá, současný stavební stav domu je dobrý. Dům je běžně udržován. Bytová jednotka je však neudržovaná, s původním jádrem, v místnostech částečně dřevěné obložení. Jeden pokoj rozdělen příčkou na dvě místnosti - v posudku počítáno jako jedna místnost. Strana - 6 -
POPIS BYTOVÉ JEDNOTKY Číslo bytové jednotky 9 Podlaží 4 Dispozice 2+1 Podlahová plocha bytu 60,06 m 2 Balkon 3,71 m 2 Terasa 0,00 m 2 Sklep 1,51 m 2 Zahrada 0,00 m 2 Garážové stání 0,00 m 2 Celková podlahová plocha 65,28 m 2 Podíl na společných částech domu 6528/382093 Podíl na společných částech pozemku 6528/382093 POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Bytový dům se nachází v severní části města Ústí nad Labem, v městské části Severní terasa, v sídlišti Severní terasa. Jedná se o lokalitu s převažující zástavbou bytových domů a objektů občanské vybavenosti. Lokalita je dobře dostupná. Počet obyvatel 92984 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 [x] MHD [ ] železnice [x] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [x] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 4949/214 Statutární město Ústí nad Labem, Velká Hradební 2336/8, Ústí nad Labem-centrum, 40001 Ústí nad Labem bezproblémový přístup PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Strana - 7 -
VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Rizika spojená s umístěním nemovitosti Bytový dům se nachází v severní části města Ústí nad Labem, v městské části Severní terasa, v sídlišti Severní terasa. Jedná se o lokalitu s převažující zástavbou bytových domů a objektů občanské vybavenosti. Lokalita je dobře dostupná městskou hromadnou dopravou a patří k žádanějším a pro bydlení vyhledávanějším částem města Ústí nad Labem. RIZIKO Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Škváro Petr Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona - Škváro Petr Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Škváro Petr Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné Zahájení exekuce - Škváro Petr Zástavní právo smluvní RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní Bytový dům je po revitalizaci, udržován. Bytová jednotka je před rekonstrukcí, neudržovaná. RIZIKO Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Strana - 8 -
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 14486 Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: Ústí nad Labem Ulice: Větrná č.o.: 34 Vlastníci Podíl jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů 1/1 Petr Škváro - Větrná 2728/34, 40011 Ústí nad Labem Stavba byt v budově č.p. 2728, 2729, 2730 jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů je součástí č.p.: 2728 p. č. 4949/117, 4949/118, 4949/119 Pozemky 4949/117 zastavěná plocha a nádvoří 319 m 2 LV 4000, celková výměra je 319m2 4949/118 zastavěná plocha a nádvoří 284 m 2 LV 4000, celková výměra je 284m2 4949/119 zastavěná plocha a nádvoří 498 m 2 LV 4000, celková výměra je 498m2 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha - koupelna, WC 4,13 m 2 1,00 4,13 m 2 kuchyně 12,43 m 2 1,00 12,43 m 2 lodžie 3,71 m 2 0,50 1,85 m 2 pokoj 18,37 m 2 1,00 18,37 m 2 pokoj 16,28 m 2 1,00 16,28 m 2 předsíň 5,53 m 2 1,00 5,53 m 2 sklep 1,51 m 2 0,50 0,76 m 2 spíž 1,28 m 2 0,50 0,64 m 2 šatna 2,04 m 2 1,00 2,04 m 2 - - celkem 65,28 m 2 62,03 m 2 Celkem 65 m 2 62 m 2 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Popis základové pásy, beton panel rovné plochá lepenka plechové, pozinkované štukové zateplená kontaktní, barevná omítka ne keramické, dřevěné Strana - 9 -
Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní betonové, prefabrikované dřevěné, s výplní, částečně prosklené plastová kombinace pvc, koberec pvc ústřední, dálkové světelná ano studená, TUV dálková ano ano, veřejná kuchyňská linka, sporák vana, umyvadlo ano, splachovací VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 65 Obestavěný prostor [m] 3 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 22 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 430 000 Stáří roků 37 Další životnost roků 63 Opotřebení odhadem % 30,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 000 999 VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Koeficien t celkový Upravená cena Prodej bytu 2+1 51,00 0,00 2+1 865 000 0,95 821 750 51 m² Exkluzivně nabízíme k prodeji byt 2+1 v osobním vlastnictví o celkové ploše 51 m2, ve velmi žádané lokalitě Severní Terasy, ulice Marvanova v Ústí nad Labem. Byt je velice zachovalý a připravený ihned k nastěhování. Možnost nechat i s nábytkem dle fotografií. Dům je revitalizovaný a jsou hotová plastová okna. Je zde velmi klidné bydlení s nádherným výhledem na Ústí nad Labem. Vzhledem k ceně a atraktivitě lokality vřele doporučujeme. Kupující je povinen uhradit daň z nabytí nad rámec kupní ceny. Strana - 10 -
Hodnocení:Menší výměra bytu, před rekonstrukcí. Lokalita 2 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Koeficien t celkový Upravená cena Prodej bytu 2+1 60,00 0,00 2+1 690 000 0,86 593 400 60 m² Ve výhradním zastoupení vlastníků si Vám dovoluji nabídnout ke koupi byt 2+1 ve vlastnictví, v atraktivní části Ústí nad Labem, městská část Severní Terasa, ulice Oblá. Byt, o velikosti 60,4 m2, se nachází v 8.patře zrekonstruovaného panelového domu. Skládá se z velké vstupní předsíně, obývacího pokoje, kuchyně, ložnice, koupelny, WC a lodžie. K bytu náleží sklepní kóje. Byt je v původním zachovalém stavu, ideálně vhodný pro realizaci vlastních představ. Původní umakartové jádro bylo obloženo SDK a zatím je bez obkladu. Byla zde osazena rohová vana. V případě nového bytového jádra je zde zajímavá možnost jeho zvětšení, bez praktického omezení kuchyně. Panelový dům je po revitalizaci - zateplení a oprava vnější obálky budovy, plastová okna, stoupačky, kamerový systém, nový výtah atd. Lokalita, ve které se byt nachází je vybavena veškerou občanskou vybaveností a je celkově pokládána za atraktivní s velmi dobrým bydlením. Je zde několik škol, školek, market, MHD, restaurace atd. Současně je zde dostatek i okolní zeleně. Velkou výhodu této nabídky také spatřuji v nízkých provozních nákladech na byt. Hodnocení:Srovnatelný stav a výměra, před rekonstrukcí, ale čistý, vyklizený. Lokalita 3 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Koeficien t celkový Upravená cena Prodej bytu 2+1 63 m² 63,00 0,00 2+1 1 060 000 0,73 773 800 V exkluzivním zastoupení nabízíme k prodeji bytovou jednotku o velikosti 2+1 63 m2 s lodžií, v ul. Jizerská. Byt je po celkové rekonstrukci, včetně kuchyně, koupelnového jádra a toalety. V obývacím pokoji jsou krbová kamna, která v prostoru vytváří příjemnou atmosféru. Hezké bydlení v žádané lokalitě s veškerou občanskou vybaveností. Hodnocení:Srovnatelná lokalita, výměra a lodžie, byt je po rekonstrukci. Minimální cena: VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY 593 400 Kč Strana - 11 -
Průměrná cena Maximální cena Porovnávací hodnota 729 666 Kč 821 800 Kč 729 666 Kč Strana - 12 -
Obvyklá cena bytové jednotky č. 2728/9 vč. spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku byla odhadnuta ve výši 730 000,- Kč. Stanovená obvyklá cena je v úrovni zjištěné ceny porovnávací. Ve stanovené obvyklé ceně není zohledněna hodnota zástavního ani jiných práv a omezení. Silné stránky nemovitosti - bytový dům po revitalizaci - kompletní občanská vybavenost v místě Slabé stránky nemovitosti - sídlištní zástavba - panelový dům - byt před rekonstrukcí KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : sedmsettřicettisíc Kč 1 000 999 Kč 729 666 Kč 730 000 Kč V Pardubicích dne: 22.6.2017 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 01.11.2016 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.205-69/2017 znaleckého deníku. Strana - 13 -
6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV č. 14486 4 SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY 1 MAPA OBLASTI, MAPA OBCE 1 FOTODOKUMENTACE 1 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 14 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI MAPA OBCE Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 4 -