ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2013 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 587/22 s příslušenstvím a pozemky Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Štětí, k.ú. Štětí I Adresa nemovitosti: Radouňská 587, Štětí Vlastník jednotky: Hanyčová Jana, Radouňská 587, Štětí Vlastník pozemku: Hanyčová Jana, Radouňská 587, Štětí, podíl 509/21505 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Exekutorský úřad Plzeň-město, Soudní exekutor Mgr. Ing. Jiří Prošek Rychtaříkova 1, Plzeň JUDr. Karel Mošna Hluboká 314/48, Plzeň IČ: telefon: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění hodnoty nemovitostí v exekučním řízení č.j. 134 EX 00048/ (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 8 stran Počet příloh: 9 stran Počet vyhotovení: 2 V Plzni, dne JUDr. Karel Mošna

2 NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovit cenu obvyklou jednotky č. 587/22 - byt, umístěné v budově Štětí č.p. 586, 587, bytový dům, na pozemku parc.č. 782, spoluvlastnického podílu o velikosti 509/21505 z celku společných částí budovy Štětí č.p. 586, 587, 588 a spoluvlastnického podílu o velikosti 509/21505 z celku pozemku parc.č. 782 o výměře 631 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, vše v katastrálním území Štětí I, obec a část obce Štětí, okres Litoměřice. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora Mgr. Ing. Jiřího Proška č.j. 134 EX 00048/ ze dne , výpis z katastru nemovitostí LV č ze dne a výňatek z prohlášení vlastníka budovy Štětí č.p. 586, 587, 588, znalec dále pořídil snímek z katastrální mapy ze dne Dne bylo provedeno ohledání budovy a byla pořízena fotodokumentace budovy. Povinná se k ohledání nedostavila, a proto nebylo možné provést ohledání vnitřních prostor bytu. Místopis Oceňovaná jednotka se nachází v zástavbě panelových a zděných bytových domů se vzrostlou zelení, na sídlišti situovaném na severním okraji města Štětí, v Radouňské ulici. Město Štětí leží v okrese Litoměřice 11 km severovýchodně od Roudnice nad Labem, 16 km severozápadně od Mělníka a 23 km jihovýchodně od Litoměřic. V obci je dostupná veškerá občanská vybavenost, dopravní spojení do města je zajištěno autobusovými a vlakovými spoji. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sídlištní zástavba Celkový popis Jedná se o panelový bytový dům o třech sekcích, každá o jednom podzemním a pěti nadzemních podlažích, v 1.PP se nacházejí sklepy k bytům a společné prostory, v NP se nacházejí byty. Základy domu jsou betonové, obvodové stěny panelové se zateplením obvodového pláště, stropy s rovným podhledem, střecha plochá, klempířské konstrukce z pozink.plechu, venkovní omítky novodobé tenkostěnné, okna plastová s izolačním dvojsklem, vstupní dveře do domu plastové ze 2/3 prosklené. Objekt je zásoben vodou z veřejného vodovodu, je odkanalizován do veřejné kanalizace a je napojen na veřejnou elektrickou síť. Objekt byl postaven v roce 1964, v roce 2009 byla provedena jeho celková modernizace, a ke dni ocenění je dům ve velmi dobrém stavebně technickém stavu

3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na objektu vázne exekuce a zástavní právo exekutorské dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena - 3 -

4 OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Štětí, Radouňská 587 byt v panelovém bytovém domě se zateplením Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena Bytový dům 49,80 m 2 3.NP byt Kč Kč/m 2 Popis oceňované nemovitosti Oceňovaná bytová jednotka o velikosti 2+1 o celkové podlahové ploše 50,90 m 2 se nachází ve 3.NP panelového bytového domu se zateplením obvodového pláště a sestává ze dvou pokojů (17,50 m 2 a 15,30 m 2 ), kuchyně (9,80 m 2 ), předsíně (4,20 m 2 ), koupelny (2,10 m 2 ) a WC (0,90 m 2 ), k bytu dále náleží sklep (1,10 m 2 ) umístěný v 1. PP domu. Vstupní dveře od bytu jsou dřevěné běžné provedení, okna plastová s izolačním dvojsklem. Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla umožněna prohlídka bytu, nelze další popis bytu uvést. Lze však předpokládat, že bytové jádro je umakartové, a z prohlášení vlastníka vyplývá, že jsou v bytě běžné zařizovací předměty jako je vana a umyvadlo s příslušnými výtokovými armaturami, WC mísa se splachovacím zařízením, 2 vestavěné skříně, kuchyňská linka a dvouvařič. Vytápění bytu a ohřev TUV jsou dálkové, okna bytu jsou orientována na severovýchod a jihozápad. Byt je užíván cca od roku 1964, vzhledem k tomu, že nebyly získány žádné poznatky o realizaci modernizace bytu, lze předpokládat, že byt je v původním stavu. Popisy porovnatelných nemovitostí Byt 2+1 Radouňská ul. Bytová jednotka o velikosti 2+1 (52 m2) ve Štětí, Radouňská ulice. Bytová jednotka se nachází ve 2.NP cihlového domu nedaleko centra města. Z centrální vstupní chodby bytu se vchází do samostatné ložnice, společného zděného WC a koupelny se sprchovým koutem, dále do obývacího pokoje, který je propojen s kuchyní s jídelním koutem. Bytové jádro je zděné, po rekonstrukci s novou sanitou. Podlahy dlažba, v obytných místnostech parkety. Plastová okna s žaluziemi. Tichý dům s 12 byty. K bytu náleží 2x sklep v suterénu domu. Parkování před domem. Město má kompletní občanskou vybavenost. Byt 2+1 Jiráskova ul. Byt 2+1, 55 m2 s balkonem, II.NP v Jiráskově ulici ve Štětí. Na domě nová střecha, okna a fasáda. Byt je v původním stavu. V obci veškerá infrastruktura do 5 minut pěšky (školky, školy, střední školy lékař, obchody, sportoviště). Nájezd na D8 u Roudnice do 15 minut, Praha do 40 minut. Dobré spojení směr Mělník, Litoměřice. Byt 2+1 Školní ul. Byt o velikosti 2+1 ve Štětí, Školní ul. Byt se nachází ve 4 patrovém, cihlovém domě, v 1. nadzemním podlaží. Byt sestává z předsíně, koupelny, WC, dvou pokojů a kuchyně. Byt je v původním, udržovaném stavu. Dům se nachází blízko centra, kde se nachází veškerá občanská vybavenost - pošta, market, poliklinika, bus, škola, školka. Parkování je před domem, k bytu náleží dva sklepy - 4 -

5 Srovnatelné jednotky Název: Byt 2+1 Radouňská ul. Lokalita: Štětí Podlaží: 2. NP Dispozice: byt 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 48,00 m Kč Kč/m 2 cihlový dům se zateplením Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Vliv právních vztahů 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Provedení a vybavení - cihlový dům; Celkový stav - po rekonstrukci; Název: Byt 2+1 Jiráskova ul. Lokalita: Štětí Podlaží: 2.NP Dispozice: byt 2+1 s balkonem Celkový koef. K C 0,65 Upravená j. cena Kč/m Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 53,00 m Kč Kč/m 2 cihlový bytový dům se zateplením Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Vliv právních vztahů 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Provedení a vybavení - cihlový dům a balkon; Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m

6 Název: Byt 2+1 Školní ul. Lokalita: Štětí Podlaží: 1. NP Dispozice: byt 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 54,00 m Kč Kč/m 2 cihlový bytový dům se zateplením Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Vliv právních vztahů 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Provedení a vybavení - cihlový dům; Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 49,80 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč - 6 -

7 - 7 -

8 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 Usnesení Soudního exekutora Mgr. Ing. Jiřího Proška č.j. 134 EX / ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Výňatek z prohlášení vlastníka budovy Štětí č.p. 586, 587, Snímek katastrální mapy ze dne

9 Fotodokumentace - 9 -