Správa společných částí domu Author: JUDr. Pavla Schödelbauerová Published: 27.09.2007 Zatímco do doby, než je první byt převeden do vlastnictví (pokud je vydáno prohlášení vlastníka a budova se tím mění na dům s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví bez současného převodu vlastnického práva k první jednotce), má dům a všechny jednotky (byty a nebytové prostory), které se v něm nacházejí jednoho společného vlastníka, jehož povinností je se o svůj dům s péčí řádného hospodáře starat, po převodu první jednotky se situace mění. Každý převod jednotky znamená o jednoho spoluvlastníka společných částí domu navíc, a tedy i vznik zvláštního druhu spoluvlastnictví. Společenství vlastníků jednotek bez právní subjektivity Vlastníci jednotek podle úpravy platné do 1.7.2000 tvořili společenství vlastníků jednotek, které však do tohoto data nemělo právní subjektivitu. Toto společenství bylo souborem všech vlastníků, kteří způsobem stanoveným zákoně rozhodovali o nakládání se společnou věcí a též i o její správě. Společenství muselo alespoň jednou ročně konat shromáždění. Shromáždění se scházelo buď z podnětu správce, nebo z podnětu vlastníků jednotek, kteří měli alespoň jednu čtvrtinu hlasů. Shromáždění svolával správce, a to písemně tak, aby vlastníci jednotek obdrželi oznámení o konání shromáždění alespoň 15 dnů předem. Při hlasování byla rozhodující velikost spoluvlastnického podílu vlastníků jednotek na společných částech domu); hlasy spoluvlastníků jednotky byly společné. Shromáždění bylo schopné usnášení, když byli přítomni vlastníci jednotek, kteří měli většinu hlasů; k přijetí usnesení bylo zapotřebí nadpoloviční většiny všech hlasů. K přijetí usnesení o věcech, které byly obsahem prohlášení, bylo zapotřebí tříčtvrtinové většiny všech hlasů. K přijetí usnesení o odvolání a ustanovení správce a o určení jeho práv a povinností a způsobu jeho odměňování bylo zapotřebí nadpoloviční většiny všech hlasů. K přijetí usnesení týkajícího se změny účelu užívání stavby a o zcizení společných částí domu, které jsou nezbytné pro zachování účelu užívání stavby, bylo zapotřebí jednomyslného souhlasu všech vlastníků jednotek. Z právních úkonů týkajících se společné věci byli vlastníci jednotek oprávněni a povinni přímo, v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů. Vlastníci jednotek byli povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčila jinak, nesli náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu ( 8 odst. 2). 1/8
Na pluralitu spoluvlastníků reagoval zákonodárce ještě tím, že v zákoně zakotvil (vedle úpravy rozhodování spoluvlastníků domu,) i institut správce, jemuž svěřil výkon správy, provozu a oprav společných částí domu. Do doby, než novela zákona o vlastnictví bytů vybavila společenství vlastníků právní subjektivitou, věnoval zákon postavení a funkcím správce značnou pozornost. Prvním ze subjektů, které měly zajišťovat správa domu byl tedy správce. Bylo a dosud je zákonnou povinností vlastníka budovy, aby již v prohlášení, jímž převádí budovu do režimu zákona o vlastnictví bytů, čímž vzniká dům s byty a nebytovými prostory, mj. označil osobu pověřenou správou domu a vymezil pravidla této správy. V praxi tímto prvním správcem je zpravidla dosavadní vlastník. Není to však podmínkou a hned od počátku to může být jiný subjekt. Ve svém původním znění zákon výslovně uváděl (v tehdejším 10), že pro zajištění správy si vlastníci dokonce mohou zřídit právnickou osobu podle zvláštního zákona. Tím se zde rozuměl především obchodní zákoník. V tomto kontextu proto mohlo jít o kterýkoli z podnikatelských subjektů zakotvených v obchodním zákoníku obchodní společnosti nebo družstvo. Výše uvedené platí v podstatě i dnes, tzn., že i dnes o prvním správci rozhoduje dosavadní vlastník v prohlášení. Současně by měl i uzavřít smlouvu o správě společných částí domu, neboť pokud byla původně sjednána smlouva o správě celé budovy před jejím rozdělením, po přeměně budovy na dům s byty a nebytovými prostory již podlé této původní smlouvy nelze postupovat. Pokud však dle úpravy přijaté po 1.7. 2000 vzniká společenství s právní subjektivitou, je rozhodnutí vlastníka o správci a uzavřená smlouva dále platné jen pokud společenství převezme smluvní závazek. Společenství vlastníků, jako právnická osoba však může kdykoli rozhodnout, že dosavadní právní vztah se správcem ukončí správu domu zajistí jinak. Správce společných částí domu podle úpravy platné do 1.7.2000 Zákon o vlastnictví bytů ve znění platném do 1.7.2000 stanovil v 9 zákona o vlastnictví bytů následující: Správu, provoz a opravy společných částí domu (dále jen správa domu ) zajišťuje správce. Správce je povinen nejméně jednou ročně, a to ke konci prvního kalendářního čtvrtletí následujícího roku, předložit vlastníkům jednotek zprávu o své činnosti, zejména o finančním hospodaření, o stavu společných částí domu, jakož i o jiných významných skutečnostech, které se týkají společných částí domu nebo jeho činnosti. Končí-li správce svou činnost, musí předložit vlastníkům jednotek zprávu o své činnosti a písemné materiály, které, pokud jde o jeho činnost, má k dispozici. Smlouvu o správě domu uzavřenou se správcem lze uzavřít jen na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou šest měsíců. 2/8
Zřízení právnické osoby, která plnila funkci správce Podle 10 zákona o vlastnictví bytů platného do 1.7.2000 se vlastníci jednotek spolu mohli dohodnout, že zřídí právnickou osobu podle zvláštního zákona (např. obchodní zákoník nebo zákon č. 83/1990 Sb.),6) jejímž účelem bude zejména správa společných částí domu. Tato právnická osoba mohla být zřízena pouze z vlastníků jednotek. Vlastníci jednotek, které se nacházejí v jednom domě, mohli zřídit k uvedenému účelu jen jednu právnickou osobu. O zřízení právnické osoby se však spolu mohli dohodnout vlastníci jednotek, které se nacházejí ve více domech. Pokud vlastníci jednotek zřídili právnickou osobu, plnila povinnosti správce tato právnická osoba. Vzhledem k tomu, že právní úprava spoluvlastnictví domu a vlastnictví bytu podle zákona o vlastnictví bytů byla od počátku založena na principu dílčích závazků, a tento princip je nadále zachováván, (vlastníci jsou tak povinni a oprávněni pouze do výše svého podílů na společných částech domu, a nikoli solidárně jako je tomu v případě spoluvlastnictví budov podle úpravy obsažené v 137 a násl. občanského zákoníku, kde se všichni spoluvlastníci pokládají za jediného vlastníka společné věci a tatáž práva, jako má vlastník věci v případě individuálního vlastnictví, příslušejí u spoluvlastnictví podle ObčZ více osobám), byly důsledkem přijaté úpravy následující problémy: Zákon sice upravoval tzv. správce, avšak vlastníci jednotek neměli povinnost sjednat smlouvou o správě. Mohlo tedy dojít k situacím, kdy v prohlášení byl určen správce a původním vlastníkem byla po rozdělení budovy uzavřena s tímto správcem smlouva. Následně po prodeji jednotek jejichž vlastníci získali potřebnou většinu k vypovězení smlouvy o správě, mohla tato smlouva skončit, případně správce mohl rovněž smlouvu vypovědět či odstoupit a dále již situace nebyla zákonem řešena. I když byla uzavřena smlouva o správě společných částí domu, mohl správce v řízeních před státními orgány (správní, soudní, stavební, ve věcech katastru nemovitostí) vystupovat pouze na základě zmocnění, kterému dali jednotliví vlastníci jednotek. Pokud správce nedostal potřebné zmocnění od každého jednotlivého vlastníka nemohl jej v případném řízení zastupovat. Obdobné problémy zastupování vznikaly rovněž při změně vlastníka ( převod jednotky, úmrtí apod.) To vedlo k existenci neřešitelných problémů zejména pokud jde o vymáhání povinností vlastníků hradit náklady na opravy, provoz a správu domu. Zvyšovaly se nedoplatky a bylo téměř nemožné, aby ti vlastníci, kteří plnili své povinnosti, dosáhli soudního rozhodnutí proti neplatičům. Tato situace nahrávala především nepoctivým vlastníkům, kteří neplnili své povinnosti. Stejně jako zákon neukládal povinnost uzavřít smlouvu o správě, neukládal ani povinnost zřídit právnickou osobu za účelem správy a údržby společných částí domu. Rozhodnutí o zajištění správy společných částí domu bylo na vlastnících jednotek. I v případě založení právnické osoby (podle zvláštních předpisů) byla věc komplikována zejména tím, že členství a jeho ukončení v takové právnické osobě je věcí rozhodnutí jednotlivce, a nikoho nebylo možné nutit, aby do právnické osoby vstoupil, setrval v ní, nebo z ní v případě prodeje jednotky vystoupil. 3/8
To ve svém důsledku vedlo k tomu, že v právnické osobě založené za účelem správy domu postupně přestávali být vlastníci jednotek v domě.bylo proto nezbytné, aby zákon upravil společenství vlastníků jako právnickou osobu, která je způsobilá vykonávat práva, aniž k tomu potřebuje zvláštního zmocnění. Přitom zákon ponechal plně na vůli vlastníků, které orgány společenství si zřídí a po jakou formu správy se rozhodnou. Od 1.7.2000 do 31.12.2001 účinnost zákona č. 451/2001 Sb. K 1.7.2000 byla správa společných částí domu svěřena společenství vlastníků jednotek právnické osobě, která vzniká přímo ze zákona pokud jsou splněny stanovené podmínky. Do té doby neměla vzniklá společenství vlastníků jednotek právní subjektivitu, i když zákon upravoval rozhodování společenství jakožto souhrnu všech vlastníků jednotek. Od novely č. 103/2000 Sb. je společenství vlastníků právnickou osobou způsobilou vykonávat práva a zavazovat se ve všech věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Jde o právnickou osobu, která vzniká přímo ze zákona a to ze zákona č. 72/1994 Sb. Není tedy podnikatelským subjektem podle obchodního zákoníku, ale ani občanským sdružením podle zákona č. 83/1990 Sb. (ve znění pozdějších předpisů) o sdružování občanů. Po uvedené novele zákona z roku 2000 je to tedy výlučně společenství vlastníků právnická osoba, kterému zákon svěřuje rozhodování ve věcech společných části domu, což však neznamená, že společenství musí nutně provádět výkon těchto rozhodnutí týkajících se správy společných částí domu. Rozhodovat o záležitostech upravených zejména v 9 a 9a musí v každém případě společenství svými orgány, tak jak to stanoví zákon. Výkon těchto rozhodnutí však může být realizován různým způsobem: správu domu (provoz, údržbu, opravy všeho druhu) zajišťuje samotné společenství vlastníků bytů společně nebo jeho výbor nebo jím pověřený člen společenství ( v tomto případě je třeba odlišit výkon funkce, který je závazkem osobní povahy (rozhodování dle zákona o vlastnictví bytů) od výkonu správy, která je obvykle prováděna na základě smluv uzavřených v souladu s předpisy pracovního práva, nebojiných zákony upravených smluv příkazní dle ObčZ ; společenství uzavře zajistí správu domu smluvně u jiného subjektu. Okruh těchto subjektů není platnou právní úpravou nijak omezen, obvykle jde o smlouvy mandátní či příkazní. Již jsem uvedla, že společenství vlastníků jednotek je subjekt právnická osoba který vzniká přímo ze zákona. Nemůže být proto nahrazen žádným subjektem založeným projevem vůle jeho zakladatelů, tedy ani obchodní společností ani občanským sdružením podle zákona č. 83/1990 Sb. Zákon č. 103/2000 Sb., který zakotvil úpravu této specifické právnické osoby, neobsahuje ustanovení, která by řešila právní postavení právnických osob (družstva, společnosti s ručením omezeným podle 4/8
obchodního zákoníku či občanských sdružení), založených za účelem správy společných částí domu. Pokud v domech rozdělených na jednotky k 1.7.2000, byly splněny podmínky stanovené pro vznik společenství jako právnické osoby, vznikla společenství přímo ze zákona a nadále nabylo možné, aby správu domu realizovaly jiné subjekty než společenství, správu domu tedy nadále nebyl oprávněn vykonávat ani správce se kterým byla do tohoto data uzavřena smlouva o správě ( to bylo možné jedině, že by společenství vlastníků jednotek, které vzniklo převzalo závazky z této smlouvy), ani právnická osoba založená za tím účelem vlastníky jednotek. Vzhledem k tomu, že ukončení těchto dříve založených vztahů novela zákona o vlastnictví bytů č. 103/2000 Sb., výslovně neupravila, nelze tedy než konstatovat, že tyto vztahy měly být ukončeny způsobem, který je pro daný okruh vztahů stanoven příslušnými právními předpisy. To znamená smlouvy lze ukončit dohodou, či výpovědí, a likvidace právnických osob by měla být provedena v souladu s předpisy, které upravují právní postavení těchto právnických osob. Zákon 103/2000 Sb., kterým byl novelizován zákon o vlastnictví bytů stanovil podmínky pro vznik společenství, které je právnickou osobou takto: Společenství jako právnická osoba (podle úpravy platné od 1. července 2000 přijaté zákonem č. 103/2000 Sb) vzniká v domě, který má nejméně pět jednotek ve vlastnictví a současně jsou zde tři různí vlastníci. Vzniká dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce poslednímu z těchto třech vlastníků. Příslušný katastrální úřad vyrozumí ostatní vlastníky jednotek o provedení vkladu vlastnictví jednotky (třetímu z vlastníků) do katastru nemovitostí. Na základě oznámení lze určit datum vzniku společenství. Poté co společenství vzniklo, má každý nový vlastník jednotky povinnost stanovenou v 20 zákona o vlastnictví bytů oznámit společenství nabytí vlastnictví jednotky. Tím je zajištěna aktuální informovanost o spoluvlastnictví společných částí domu. Vzhledem k tomu, že změna právních poměrů společenství vlastníků jednotek na právnickou osobu byla přijata v době, kdy zákon o vlastnictví bytů již platil šestým rokem, bylo nutné řešit případy domů, v nichž více než tři jednotky byly nabyty do vlastnictví přede dnem, kdy zákon č. 103/2000 Sb. nabyl účinnosti. bylo stanoveno,, že společenství v těchto případech vzniklo ze zákona dnem účinnosti novely č. 103/2000 Sb., tj. dnem 1. července 2000. Společenství vzniklo k 1. červenci 2000 ve všech domech s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři byly ve vlastnictví tří různých vlastníků, kteří je nabyli do vlastnictví před 1. červencem 2000 a do tohoto data jim byly doručeny listiny dokládající vlastnické právo. Toto společenství vzniklo ze zákona, bez ohledu na to, zda vlastníci jednotek zřídili před účinností novely právnickou osobu (družstvo, s.r.o. apod.) za účelem správy domu podle předchozí úpravy. Společenství vzniklo ze zákona i v těch případech, kdy žádná právnická osoba nebyla zřízena. 5/8
Zvláštní úprava byla přijata pro bytová družstva, která byla původním vlastníkem budovy, jde-li o bytová družstva s byty pořízenými s finanční, úvěrovou a jinou pomocí státu podle zvláštních předpisů (dřívější stavební bytová družstva), anebo o družstva označovaná podle dřívějších předpisů jako lidová bytová družstva, popř. o družstva vzniklá vyčleněním podle paragrafu 29 zákona o vlastnictví bytů. Pokud toto družstvo vydalo prohlášení vlastníka před datem 1.7.2000 a plnilo povinnosti správce podle úpravy platné do 1.7.2000 do té doby zákon upravoval institut správce, nedošlo ke vzniku společenství, a to až do doby, než se spoluvlastnický podíl družstva na společných částech domu sníží na méně než jednu čtvrtinu. Společenství pak vznikne až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl družstva na společných částech domu se snížil na méně než 1/4. V ostatních případech bytových družstev, která byla původním vlastníkem budovy, a jde o bytová družstva s byty pořízenými s finanční, úvěrovou a jinou pomocí státu podle zvláštních předpisů (dřívější stavební bytová družstva), anebo o družstva označovaná podle dřívějších předpisů jako lidová bytová družstva, popř. o družstva vzniklá vyčleněním podle paragrafu 29 zákona o vlastnictví bytů avšak která nevydala k 1.7. prohlášení a nevykonávala funkci správce podle úpravy platné do tohoto data, vzniká společenství standardním způsobem tj. v domě, kde je nejméně 5 jednotek a tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Stejně tomu je i v případech ostatních bytových družstev, tedy těch družstev, která zajišťují bytové potřeby svých členů. Jedná se zejména o bytová družstva vzniklá v rámci privatizace obecního bytového fondu. I zde vzniká společenství v domech, kde je nejméně 5 jednotek a jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Z výše uvedeného vyplývá, že společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba nevzniká v domech které mají méně než pět jednotek; v domech, které mají pět jednotek a více, pokud jsou jednotky ve vlastnictví jednoho nebo dvou vlastníků; v domech v nichž plní povinnost správce bytové družstvo, kterému byla na výstavbu poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc státu podle zvláštních předpisů, nebo družstva označovaná podle dřívějších předpisů jako lidové bytové družstvo nebo družstva vzniklá vyčleněním podle 29 ZOVB, pokud spoluvlastnický podíl družstva neklesne pod jednu čtvrtinu, a to pouze v případě naplnění podmínek uvedených v 9 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů. Je tedy třeba rozlišit následující případy: společenství bez právní subjektivity existuje v uvedených případech bytových družstev, společenství nevzniklo kvůli menšímu počtu jednotek v domě než pět, nebo je pět či více jednotek ve vlastnictví méně než tří vlastníků, existuje společenství s právní subjektivitou. 6/8
Správa společných částí domu se v jednotlivých případech liší: Pokud se jedná o domy v nichž správu vykonává bytové družstvo kterému byla na výstavbu poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc státu podle zvláštních předpisů, nebo družstvo označované podle dřívějších předpisů jako lidové bytové družstvo nebo družstvo vzniklé vyčleněním podle 29 ZOVB platí pro zajišťování správy, provozu a oprav společných částí domu a rozhodování vlastníků jednotek ustanovení 9, 11 a 15 odst. 2 ve znění platném do 1.7.2000. V ostatních případech, kdy nevzniklo společenství jako právnická osoba se rozhodování společenství řídí přiměřeně ustanoveními 11 odst. 1 až 6 ZOVB, tedy kvóra pro rozhodování jsou stejná, avšak nejde o rozhodování právnické osoby, ale jednotlivých spoluvlastníků společných částí domu, kterým práva a povinnosti v daném případě vznikají přímo, stejně jako odpovědnost za závazky z rozhodnutí vzniklá. V domech, ve kterých vzniklo společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba se správa společných částí domu a činnost společenství řídí ustanoveními 9, 9a, 10,11 a 15 ZOVB. Podrobná úprava činnosti společenství je v souladu se zákonem obsažena ve vzorových stanovách společenství nebo ve stanovách společenství, které schvaluje shromáždění vlastníků jednotek jako nejvyšší orgán společenství. Správa společných částí domu a úprava společenství vlastníků jednotek po 1.1.2002 Novelou zákona o vlastnictví bytů přijatou zákonem č. 451/2001 Sb., došlo ke zpřesnění kompetencí a právního postavení společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby. Na základě rozsáhlých diskusí týkajících se právního postavení společenství byla přijata další novela zákona o vlastnictví bytů pod č. 451/2001 Sb. V ní bylo jednoznačně vyjádřeno, že společenství je právnická osoba svého druhu, která vystupuje v právních vztazích svým jménem a nabývá tedy práva a povinnosti. Spoluvlastníci budovy a vlastníci jednotek ručí za závazky společenství podle svých podílů na společných částech domu, avšak celým svým, majetkem. Současně bylo stanoveno, že společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty a rovněž i pozemky, byty a nebytové prostory, avšak pouze pokud tento majetek slouží k zajištění správy společných částí domu. Byly rozšířeny kompetence společenství při uzavírání smluv, tak, že společenství je oprávněno uzavírat smlouvy o dodávce služeb do jednotek, smlouvy o pojištění domu, smlouvu o nájmu společných částí domu a jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. 7/8
Dále bylo stanoveno, že společenství je aktivně i pasivně legitimováno v případě vedení soudních a dalších řízení ve věcech týkajících se společných částí domu. Zákon o vlastnictví bytů rovněž přesněji vymezil dělbu pravomocí mezi jednotlivé orgány společenství. Nadále tedy výbor nebo pověřený vlastník (kteří jsou výkonnými a statutárními orgány společenství) rozhodují o věcech, pokud si rozhodnutí v těchto věcech nevyhradí shromáždění. Je však třeba mít na paměti, že zákon o vlastnictví bytů určité záležitosti k rozhodnutí shromáždění přímo svěřuje, a že tedy zde shromáždění rozhoduje přímo na základě zákonné úpravy. Tam, kde existuje zákonná úprava, která svěřuje určité záležitosti k rozhodnutí shromáždění, musí rozhodovat tento nejvyšší orgán a nemůže tuto kompetenci dále přenést na orgán jiný. V ostatních věcech rozhoduje výbor nebo pověřený vlastník pokud si rozhodnutí shromáždění nevyhradí. ZOVB upravuje působnost shromáždění v následujících záležitostech: 8/8