ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 310-174/2017 movitost: RD Benátky Adresa nemovitosti Benátky 55, Benátky, 50303 Katastrální údaje: NEMOVITOST: Rodinný dům čp. 55 na pozemku p.č. st. 91, garáž bez čp/če na pozemku p.č. st. 92 a pozemky p.č. st. 91, p.č. st. 92 a pozemek p.č. 642/2, to vše v k.ú. Benátky obce Benátky. Pozemky: st. 91; st. 92; 642/2 Vlastník stavby: SJM Martin Kafka a Martina Kafková, Benátky 55, 50303 Benátky, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Martin Kafka, Benátky 55, 50303 Benátky, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Martina Kafková, Benátky 55, 50303 Benátky, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: IČ:29135419 DIČ: CZ29135419 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: pro potřeby veřejné dražby OBVYKLÁ CENA 4 300 000 Kč Datum místního šetření: 29.11.2017 Datum zpracování : 18.12.2017 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 7 stran V Pardubicích dne 19.12.2017
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN movitost: RD Benátky Adresa nemovitosti Benátky 55, Benátky, 50303 Katastrální údaje: Rodinný dům čp. 55 na pozemku p.č. st. 91, garáž bez čp/če na pozemku p.č. st. 92 a pozemky p.č. st. 91, p.č. st. 92 a pozemek p.č. 642/2, to vše v k.ú. Benátky obce Benátky. Pozemky: st. 91; st. 92; 642/2 ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno za účasti pana Martina Kafky. Pan Kafka umožnil prohlídku nemovitosti, nesouhlasil však s provedením fotodokumentace interiéru. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: RD Benátky Adresa nemovitosti Benátky 55, Benátky, 50303 Katastrální údaje: Pozemky: st. 91; st. 92; 642/2 Vlastník stavby: 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Rodinný dům čp. 55 na pozemku p.č. st. 91, garáž bez čp/če na pozemku p.č. st. 92 a pozemky p.č. st. 91, p.č. st. 92 a pozemek p.č. 642/2, to vše v k.ú. Benátky obce Benátky. SJM Martin Kafka a Martina Kafková, Benátky 55, 50303 Benátky, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Martin Kafka, Benátky 55, 50303 Benátky, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Martina Kafková, Benátky 55, 50303 Benátky, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Benátky jsou malé obec nacházející se cca 15 km severozápadně od okresního a zároveň krajského města Hradce Králové. V obci je minimální občanská vybavenost (OÚ, restaurace, hřiště). CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Základy betonové pasové s deskou a s izolací proti zemní vlhkosti, zdivo cihelné tl 40 cm, strop nespalný, krov dřevěný vázaný, střecha sedlová s krytinou z betonových tašek, klempířské konstrukce lindab, vnitřní omítky štukové, vnitřní obklady ve standardním rozsahu, venkovní omítka s kontaktním zateplením a minerální stěrkou. Okna plastová s izolačním dvojsklem. Dveře plné a částečně prosklené do obložkových zárubní, podlahy vinilové a z keramické dlažby, v kuchyni linka s elektrospotřebiči a s digestoří, vnitřní hygienické vybavení v 1.NP tvoří sprchový kout, umývadlo a WC, v podkroví vana, umyvadlo a samostatné WC. Vytápění podlahové elektrorohožemi a krbem v hlavním obytném prostoru, elektroinstalace světelná i motorová. Dům pochází z roku 2010 a je ve velmi dobrém stavebně-technickém stavu. Dispozice: 1.NP - zádveří, hala, obytný prostor s kuchyňským koutem, pokoj, 2 x šatna, kotelna, koupelna s WC, komora a sklad podkroví - 4 pokoje, chodba, koupelna a WC. Příslušenství tovří samostatně stojící garáž (na pozemku p.č. st. 92) a kryté garážové stání přistavěné z boku garáže. POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: 2010 Dílčí rekonstrukce v roce 0 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [ ] dílčí [ ] střecha [ ] fasáda [ ] zateplení [ ] okna [ ] dveře [ ] interiér Stavebně technický stav velmi dobrý Strana - 6 -
DŮM Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 5+kk 203 / 0 1580 696 132 KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [ ] montované [ ] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Vytápění: podlahové Popis: podlahové elektrickými rohožemi; doplňkové vytápění krbem Přípojky [x] voda vlastní [ ] voda veřejná [x] kanalizace vlastní [ ] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [x] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [x] bydlení [ ] pronájem [ ] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Na jihovýchodním okraji obce, nalevo při výjezdu na Máslojedy. Počet obyvatel 110 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna Dopravní dostupnost (do 10 [ ] MHD [ ] železnice [x] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 [x] [x] silnice II., minut autem) dálnice/silnice I. III.tř. tř. [ ] ostatní PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 505 Obec Máslojedy Strana - 7 -
PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Typ smlouvy: Doba nájmu: Výše nájmu: Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu Rizika spojená s právním stavem nemovitosti VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI RIZIKO Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV nemovitostech vázne zástavní právo smluvní, exekuce, exekuční příkaz k prodeji, smlouva o provedení nedobrovolné dražby. RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Strana - 8 -
Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ano Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní RIZIKO Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 257 Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Benátky Katastrální území: Benátky Ulice: Benátky č.o.: Vlastníci Podíl Pozemky Martin Kafka - Benátky 55, 50303 Benátky 1/2 Martina Kafková - Benátky 55, 50303 Benátky 1/2 Stavba je součástí č.p.: Pozemky st.91 zastavěná plocha a nádvoří 132 m 2 st.92 zastavěná plocha a nádvoří 33 m 2 642/2 orná půda 1 415 m 2 LIST VLASTNICTVÍ číslo 261 Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Benátky Katastrální území: Benátky Ulice: č.o.: Vlastníci Podíl Stavby 1/1 SJM Martin Kafka - Benátky 55, 50303 Benátky Martina Kafková - Benátky 55, 50303 Benátky Stavba je součástí Benátky rodinný dům č.p.: 55 ne Benátky garáž bez čp/če ne Pozemky Strana - 9 -
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.NP 132,00 103,80 2.NP 132,00 99,60 Celkem 264 203 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 1.NP 103,80 m 2 1,00 103,80 m 2 1.NP - celkem 103,80 m 2 103,80 m 2 2.NP podkroví 99,60 m 2 1,00 99,60 m 2 2.NP - celkem 99,60 m 2 99,60 m 2 Celkem 203 m 2 203 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) objekt 132,00 5,28 696,96 Obestavěný prostor celkem 696,00 Konstrukce (převažující) Popis Základy pasy s izolací Zdivo cihelné tl. 40 cm Stropy s rovným podhledem Střecha sedlová s valbami Krytina betonové tašky Klempířské konstrukce lindab Vnitřní omítky vápenné hladké Fasádní omítky minerální stěrka Vnější obklady ne Vnitřní obklady v běžném rozsahu Schody dřevěné Dveře hladké plné a částečně prosklené Okna plastová s izolačním dvojsklem Podlahy obytných místností vinyl a keramická dlažba Podlahy ostatních místností keramická dlažba Vytápění podlahové - elektrorohože; krb Elektroinstalace 230/400 Bleskosvod ano Rozvod vody studená, teplá Strana - 10 -
Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní el. bojler ne ano kuchyňská linka s elektrospotřebiči a s digestoří vana, sprchový kout, umývadlo 2 x WC ne VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 132 Obestavěný prostor [m] 3 696,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 5 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 3 480 000 Stáří roků 7 Další životnost roků 93 Opotřebení odhadem % 5,00 Věcná hodnota (VH) Kč 3 306 000 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinaté až mírně svažité, v místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody a zemního plynu, přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč orná půda 642/2 1 415 600 1/1 849 000 zastavěná plocha a nádvoří st.91 132 600 1/1 79 200 zastavěná plocha a nádvoří st.92 33 600 1/1 19 800 Celková výměra pozemků: 1 580,00 Hodnota pozemků celkem: 948 000 VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Plotiště 295,00 1 091,00 5+kk 7 000 000 23 728 0,88 20 880 RD 5+kk (1. PP - garáž, 3x sklad, prádelna, zádveří, WC, sprcha, chodba; 1. NP - zádveří, chodba, pokoj, obývací prostor se schodištěm, kuchyně, spíž, jídelna, WC, balkón, terasa; podkroví: chodba, 2x ložnice, pokoj, koupelna, WC, balkón). K domu dále náleží samostatná garáž (sklad) a venkovní bazén. Vytápění domu ústřední na plynový kotel. Voda je napojena na veřejný vodovod a vlastní studnu, kanalizace svedena do veřejné kanalizace, provedeny rozvody elektro a plynovodu. V místě základní občanská vybavenost (MŠ, ZŠ, sportoviště, obchod, pošta...), v blízkosti zastávka MHD. movitost je ve velmi dobrém stavebně technickém stavu, Strana - 11 -
Hodnocení:Co do umístění se jedná o výrazně lepší nemovitost, co do standardu vybavení o lepší nemovitost. Lokalita 2 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Skalička 138,00 1 306,00 3+kk 4 600 000 33 333 0,73 24 333 RD typu bungalov v klidné lokalitě, 10 km od Hradce Králové. Výstavba domu proběhla v roce 2.000. Dispozice: garáž, chodba, pokoj, samostatné WC, technická místnost, obývací pokoj se vstupem na terasu, který je propojen s kuchyní, ložnice, šatna, koupelna s infrasaunou, vanou, sprchovým koutem, WC. Vytápění domu je ústřední plynové, s krbovými kamny v obývacím pokoji. V domě jsou Eurookna s venkovními žaluziemi. Na pozemku vlastní studna s užitkovou vodou. Hodnocení:Co do umístění se jedná o výrazně lepší nemovitost, co do standardu vybavení o srovnatelnou nemovitost. Lokalita 3 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Smržov 240,00 1 129,00 5+1 4 950 000 20 625 0,90 18 562 Rodinný dům 5+1 v obci Smržov, která je vzdálená 15 km od Hradce Králové. Dům je postaven ze systému typu ztraceného bednění VELOX s tloušťkou 320 mm, s obytným podkrovím, terasou. V přízemí se nachází dvojgaráž s dálkově ovládaným elektrickým otvíráním vrat, obývací pokoj s kuchyní a komorou, pokoj sloužící jako herna a pracovna, koupelna, samostatné WC a komora. V podkroví jsou 3 pokoje, koupelna s rohovou vanou a sprchovým koutem, samostatné WC a komora. Na zahradě je ve svahu vyhlouben kamenný sklep a malý zapuštěný bazén. Dům je vytápěn plynovým kotlem, napojen na elektrickou a vodovodní přípojku. Kanalizace je řešena vlastní ČOV. Hodnocení:Co do umístění a standardu vybavení se jedná o srovnatelnou nemovitost. VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena 18 562 Kč/m 2 Minimální cena: 3 768 100 Kč Průměrná jednotková cena 21 258 Kč/m 2 Průměrná cena 4 315 433 Kč Maximální jednotková cena 24 333 Kč/m 2 Maximální cena 4 939 600 Kč Stanovená jednotková cena 21 258 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 4 315 374 Kč Strana - 12 -
movitost ve velmi dobrém stavebně-technickém stavu v lokalitě s minimální občanskou vybaveností. Trh s nemovitostmi je v dané lokalitě rozvinut, nabídka srovnatelných nemovitostí mírně převyšuje poptávku. Ceny nemovitostí mají v daném regionu v posledním období rostoucí trend. Silné stránky nemovitosti + novostavba + vyšší materiálový standard + nadstandardní užitná plocha + velký pozemek + kvalitní příslušenství Slabé stránky nemovitosti KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ - v lokalitě s minimální občanskou vybaveností a s průměrnou dosažitelností větších sídel - větší, obtížněji prodejný objekt REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : čtyřimilionytřistatisíc Kč 4 254 000 Kč 4 315 374 Kč 4 300 000 Kč Vypracoval : Ing. Libor Hemelík V Pardubicích dne: 19.12.2017 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 310-174/2017 znaleckého deníku. Strana - 13 -
6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV č. 257 3 LV č. 261 2 mapa oblasti 1 fotodokumetace 1 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 14 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -