ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 231-95/2017 NEMOVITOST: movitost: RD Dědice č.p. 609 v obci Vyškov Adresa nemovitosti Revoluční 609/54, Vyškov, 68201 Katastrální údaje: k.ú. Dědice u Vyškova, samostatná část obce Dědice, obec Vyškov Pozemky: st.p. č. 1035 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 1333/28 - zahrada, p.č. 1333/43 - orná půda Vlastník stavby: SJM Jitka Derková, Revoluční 609/54, 68201 Dědice Štěpán Derka, Revoluční 609/54, 68201 Dědice Vlastník pozemku: SJM Jitka Derková, Revoluční 609/54, 68201 Dědice Štěpán Derka, Revoluční 609/54, 68201 Dědice OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: IČ:29135419 DIČ: CZ29135419 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: Zjištění obvyklé ceny pro dražbu OBVYKLÁ CENA 2 600 000 Kč Datum místního šetření: 2.8.2017 Datum zpracování : 14.8.2017 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 15 stran V Pardubicích dne 15.8.2017
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN movitost: RD Dědice č.p. 609 v obci Vyškov Adresa nemovitosti Revoluční 609/54, Vyškov, 68201 Katastrální údaje: k.ú. Dědice u Vyškova, samostatná část obce Dědice, obec Vyškov Pozemky: st.p. č. 1035 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 1333/28 - zahrada, p.č. 1333/43 - orná půda ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) Určení obvyklé ceny nemovitostí jako podkladu pro veřejnou dražbu MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne 2.8.2017 v 17:00 hod za účasti znalce. Vlastník oceňovaných nemovitostí se k místnímu šetření nedostavil, klíče od objektu byly poskytnuty insolvenčním správcem. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: RD Dědice č.p. 609 v obci Vyškov Adresa nemovitosti Revoluční 609/54, Vyškov, 68201 Katastrální údaje: k.ú. Dědice u Vyškova, samostatná část obce Dědice, obec Vyškov Pozemky: st.p. č. 1035 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 1333/28 - zahrada, p.č. 1333/43 - orná půda Vlastník stavby: SJM Jitka Derková, Revoluční 609/54, 68201 Dědice Štěpán Derka, Revoluční 609/54, 68201 Dědice Vlastník pozemku: SJM Jitka Derková, Revoluční 609/54, 68201 Dědice Štěpán Derka, Revoluční 609/54, 68201 Dědice MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Část obce Dědice leží severozápadně od kmenové části obce Vyškov na soutoku Malé a Velké Hané ve výšce 258 m n. m. Patří do správního obvodu města Vyškov ve stejnojmenném okrese Jihomoravského kraje. Spolu s okresním městem tvoří vyškovsko-dědickou aglomeraci. Podle archeologických nálezů patří Dědice k nejstarším osadám na Moravě. Vyškov je město ležící v severní části Jihomoravského kraje na řece Haná, 30 km severovýchodně od Brna, jedním z hraničních měst regionu Haná. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Oceňovaný objekt RD č.p. 609 na st. parcele č. 1035 - zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území Dědice u Vyškova, v obci Vyškov, v samostatné části obce Dědice. Jedná se o vnitřní řadový objekt, zděné konstrukce o třech nadzemních podlažích ( v tomto parametru nesplňuje charakter rodinného domu ), s plochou střechou. V RD je jedna bytová jednotka vel. 5+1, která byla v minulosti užívaná vlastníkem k trvalému bydlení, dnes je cca 1 rok prázdná a neužívaná. Funkční celek tvoří zmíněný RD č.p. 609 s výše uvedenými pozemky, vedlejší stavba zahradního domku bez č.p./č.e. na p. č. 1333/28 vykazující špatný technický stav. POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: 1981 Dílčí rekonstrukce v roce 2010 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [x] dílčí [ ] střecha [x] fasáda [ ] zateplení [x] okna [ ] dveře [x] interiér Stavebně technický stav dobrý Energetický průkaz stavby: DŮM Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 5+1 196 300 756 270 Strana - 6 -
KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [ ] montované [ ] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Vytápění: etážové Popis: etážové teplovodní s radiátory s kotlem na zemní plyn Přípojky [ ] voda vlastní [x] voda veřejná [ ] kanalizace vlastní [x] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [x] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [x] bydlení [ ] pronájem [ ] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Oceňované nemovitosti leží v samostatné části obce Dědice cca 2 km severozápadně od kmenové části obce Vyškov v lokalitě zastavěné původní zástavbou rodinných domů. Počet obyvatel 21120 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 [ ] MHD [ ] železnice [x] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [ ] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 1333/2 obec Vyškov ostatní plocha - jiná plocha PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI Strana - 7 -
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti žádná nejsou RIZIKO Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti záplavová zóna 2 - mírné riziko RIZIKO Ano Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Omezení vlastnického práva zapsané na LV 4125 pro k.ú. Dědice u Vyškova: - zástavní právo (ZP) smluvní ve prospěch České spořitelny, a.s., Praha 4 - ZP smluvní ve prospěch Michala Macka, Praha 3 - ZP z rozhodnutí správního orgánu ve prospěch České republiky - ZP exekutorské ve prospěch UniCredit Bank, Praha 4 - ZP exekutorské ve prospěch ČSOB, Praha 5 - ZP exekutorské ve prospěch ZPMV, Praha 3 - ZP exekutorské ve prospěch VZP, Praha 3 - zahájení exekuce - rozhodnutí o úpadku RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Strana - 8 -
Rizika ostatní objekt RD je cca rok neužívaný a bez běžné údržby. RIZIKO Ano Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 4125 Kraj: Jihomoravský Okres: Vyškov Obec: Vyškov Katastrální území: Dědice u Vyškova Ulice: Revoluční č.o.: 54 Vlastníci Podíl SJM Jitka Derková - Revoluční 609/54, 68201 Dědice Štěpán Derka - Revoluční 609/54, 68201 Dědice Stavba je součástí RD zděný č.p.: 609 st.p.č. 1035 Pozemky 1035 zastavěna plocha a nádvoří 90 m 2 1333/28 zahrada 172 m 2 1333/43 orná půda 38 m 2 Strana - 9 -
4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.NP 90,00 66,10 2.NP 90,00 68,40 3.NP 90,00 62,30 Celkem 270 196 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP garáž 18,30 m 2 1,00 18,30 m 2 chodba 8,80 m 2 1,00 8,80 m 2 chodba 5,30 m 2 1,00 5,30 m 2 sklad 4,30 m 2 1,00 4,30 m 2 technická místnost 4,80 m 2 1,00 4,80 m 2 technická místnost 12,40 m 2 1,00 12,40 m 2 vstup 12,20 m 2 1,00 12,20 m 2 1.NP - celkem 66,10 m 2 66,10 m 2 2.NP chodba 8,80 m 2 1,00 8,80 m 2 koupelna 3,10 m 2 1,00 3,10 m 2 kuchyně 21,50 m 2 1,00 21,50 m 2 obývací pokoj 35,00 m 2 1,00 35,00 m 2 2.NP - celkem 68,40 m 2 68,40 m 2 3.NP chodba 8,80 m 2 1,00 8,80 m 2 koupelna 3,10 m 2 1,00 3,10 m 2 pokoj 12,00 m 2 1,00 12,00 m 2 pokoj 12,00 m 2 1,00 12,00 m 2 pokoj 13,20 m 2 1,00 13,20 m 2 pokoj 13,20 m 2 1,00 13,20 m 2 3.NP - celkem 62,30 m 2 62,30 m 2 Celkem 196 m 2 196 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) 1.NP 90,00 2,60 234,00 2NP 90,00 2,80 252,00 3.NP 90,00 3,00 270,00 Obestavěný prostor celkem 756,00 Strana - 10 -
Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis betonové pasy cihelné železobetonové plochá pravděpodobně asfaltové pásy pozinkovaný plech štukové břizolit nevyskytují se keramické běžné železobetonové hladké dřevěná koberce, parkety dlažba keramická etážové světelná i motorová nevyskytuje se studená i teplá plynový kotel provedena veřejná kuchyňská linka, dřez, trouba koupelna splachovací nevyskytuje se VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 90 Obestavěný prostor [m] 3 756,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 4 500 Reprodukční hodnota (RC) Kč 3 402 000 Stáří roků 36 Další životnost roků 84 Opotřebení odhadem % 30,00 Věcná hodnota (VH) Kč 2 381 400 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Parc. číslo OP JC RC Opotřebení VH m3 Kč/m3 Kč % Kč zahradní domek 1333/28 75,00 2 000 150 000 50,00 75 000 Popis: podsklepený jednopodlažní zděný objekt se sedlovou střechou je postaven v zadní části zahrady p.č. 1333/28. Objekt je v neudržovaném a zanedbaném stavu. Věcná hodnota ostatních staveb celkem 75 000 Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky leží v katastrálním území Dědice u Vyškova, v obci Vyškov a tvoří jednotný funkční celek s objektem RD č.p. 609. Pozemky jsou rovinaté severovýchodní orientace. Zpevněný příjezd po místní komunikaci ve vlastnictví obce Dědice. Napojení na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu. Strana - 11 -
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky byly oceněny v úrovni obvyklé ceny porovnáním s tím, že cena st. pozemků a pozemků ve funkčním celku byla odhadnuta ve výši 900,- Kč/m2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč orná půda 1333/43 38 900 SJM 34 200 zahrada 1333/28 172 900 SJM 154 800 zastavěna plocha a nádvoří 1035 90 900 SJM 81 000 Celková výměra pozemků: 300,00 Hodnota pozemků celkem: 270 000 VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficient celkový Upravená cena RD v obci Drysice 180,00 2 700,00 5+1 3 250 000 18 055 0,68 12 277 Rodinný dům 5+1 po rekonstrukci v obci Drysice, vzdálené 7 km od Vyškova. Dům je dvoupodlažní a prošel rozsáhlou rekonstrukcí, zahrnující nové rozvody elektřiny, vody, odpadů, nové omítky, podlahy, vytápění - nový kombinovaný plynový kotel, zateplení a nová fasáda. Nachází se v klidné, slepé ulici a náleží k němu zahrada o výměře 2400m2 s možným vjezdem z boční ulice. Dispozičně je 5+1 s možností 2-generačního bydlení. V přízemí se nachází kuchyně s jídelnou o výměře 28m,2, obývací pokoj 26m2, koupelna, záchod. Z kuchyně je vstup na uzavřený dvůr, kde je zámková dlažba, k dispozici zásuvka 380. V patře se nachází 4 pokoje o výměře 13,5 + 14,5 + 17m2 a 41m2 s možností dodělání kuchyňské linky či koupelny (vývody zde jsou nachystány), se vstupem na vydlážděnou terasu, případně i na zahradu. Na podlahách je položena dlažba, v pokojích plovoucí podlaha. Okna jsou plastová. Před domem je položena zámková dlažba umožňující kromě garáže parkování pro další 2 auta. V obci je v provozu mateřská školka, pošta, restaurace, prodejna smíšeného zboží a prodejna potravin. Je zde krásná zalesněná krajina. Obec Drysice má výborné dopravní spojení do Vyškova, Brna, Prostějova, je zde přímý nájezd na dálnici. Hodnocení: Lokalita 2 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficient celkový Upravená cena RD v obci Pustiměř 186,00 242,00 5+1 3 500 000 18 817 0,71 13 360 Rodinný dům 5+1 v Pustměři nedaleko Vyškova. Dům je po kompletní vnitřní i venkovní rekonstrukci. Zádveřím vstoupíme do průchozí chodby, z níž je vpravo přístup do samostatného pokoje, vlevo jsou tři průchozí pokoje. Naproti vstupním dveřím jsou uzavíratelné přístupy do dvora a II. NP. Zde je dřevem obložené schodiště. Vpravo je terasa s markýzou, vlevo vstup do chodbičky s WC, komorou a scody na půdu. Kuchyně s kompletně vybavenou linkou a Strana - 12 -
jídelním koutem je vyrobena na míru stejně jako veškerý nábytek a obklady v celé nemovitosti. Samostatná koupelna přístupná z jídelny je s vanou, umyvadlem a automatickou pračkou. Z kuchyně je vstup do obyvacího pokoje a do průchozího pokoje směrem do dvora, sloužícího jako šatna ( má však i zabudovanou postel ve skříni )a za ním se nachází kompletně zařízena ložnice vč. zavěšeného televizoru. Částečně podsklepená nemovitost má veškeré přípojky a je také možnost využití vlastní studny. Z vedlejší ulice je velká dvojgaráž se vstupem do komory a do uzavřeného dvora Pustiměřské Prusy jsou obcí v těsném sousedství Vyškova a nájezdu na D1 a R46. Hodnocení: Lokalita 3 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficient celkový Upravená cena RD v obci 175,00 273,00 5+1 2 990 610 17 089 0,85 14 525 Rybníček Rodinný dům 5+1 s garáží a zahradou s posezením v obci Rybníček. V patře domu je kuchyně, obývací pokoj, ložnice, pokoj a koupelna s WC. Dům je vhodný k podnikání nebo ke dvougeneračnímu bydlení, protože v přízemí domu jsou dva pokoje a ke zbudování nachystané sociální zařízení. Podkroví nabízí možnost rozšíření o další dva pokoje. Vytápění a ohřev vody je řešeno plynovým kombinovaným kotlem. Od roku 2010 byla průběžně prováděna rekonstrukce. K domu náleží zahrada s posezením pod pergolou a dvě zahradní místnosti. Obec Rybníček má velmi dobrou dopravní dostupnost. Hodnocení: VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena 12 277 Kč/m 2 Minimální cena: 2 406 300 Kč Průměrná jednotková cena 13 387 Kč/m 2 Průměrná cena 2 623 933 Kč Maximální jednotková cena 14 525 Kč/m 2 Maximální cena 2 846 900 Kč Stanovená jednotková cena 13 387 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 2 623 852 Kč Strana - 13 -
Obvyklá cena funkčního celku s objektem RD čp 609 vč. oceňovaných pozemků byla odhadnuta ve výši 2 600 000,- Kč. Stanovená obvyklá cena je v úrovni zjištěné ceny porovnávací. Ve stanovené obvyklé ceně není zohledněna hodnota zástavního práva. Silné stránky nemovitosti + vhodná lokalita k bydlení + dobrý technický stav nemovitosti + základní občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti Slabé stránky nemovitosti - objekt RD není rok obývaný KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : dvamilionyšestsettisíc Kč 2 726 400 Kč neurčena 2 623 852 Kč 2 600 000 Kč Vypracoval : Ing. Michal Sirový V Pardubicích dne: 15.8.2017 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.231-95/2017 znaleckého deníku. Strana - 14 -
6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV č. 4125 k.ú. Dědice u Vyškova 9 katastrální mapa 1 mapa oblasti 1 fotodokumentace 4 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 15 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 4 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 5 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 6 -