ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 76-72/2016 NEMOVITOST: movitost: RD čp.930, Slatiňanská ul., Horní Počernice Adresa nemovitosti Slatiňanská 930/8, Praha 9, 193 00 Katastrální údaje: Dle výpisu z KN LV č.416: - parcela p.č.2113 součástí je stavba č.p.930, bydlení - parcela p.č.2114 Pozemky: parcela p.č.2113, p.č.2114 Vlastník stavby: Mgr. Miloš Pelán, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Ing. Libuše Pelánová, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Mgr. Miloš Pelán, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Ing. Libuše Pelánová, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: e-mail: IČ:25023217 DIČ: CZ25023217 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: nedobrovolná dražba OBVYKLÁ CENA 6 350 000 Kč Datum místního šetření: 30.6.2016 Datum zpracování : 3.8.2016 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 16 stran V Pardubicích dne 4.8.2016
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN movitost: RD čp.930, Slatiňanská ul., Horní Počernice Adresa nemovitosti Slatiňanská 930/8, Praha 9, 193 00 Katastrální údaje: Dle výpisu z KN LV č.416: - parcela p.č.2113 součástí je stavba č.p.930, bydlení - parcela p.č.2114 Pozemky: parcela p.č.2113, p.č.2114 ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) určení obvyklé ceny nemovité věci jako podkladu pro nedobrovolnou dražbu MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne 30.6.2016 za přítomnosti pana Pelána (syn dlužníka). movitá věc byla celá zpřístupněna. Informace o stáří objektů a stavebních úpravách byly poskytnuty při místním šetření. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: RD čp.930, Slatiňanská ul., Horní Počernice Adresa nemovitosti Slatiňanská 930/8, Praha 9, 193 00 Katastrální údaje: Dle výpisu z KN LV č.416: - parcela p.č.2113 součástí je stavba č.p.930, bydlení - parcela p.č.2114 Pozemky: parcela p.č.2113, p.č.2114 Vlastník stavby: Mgr. Miloš Pelán,,, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Ing. Libuše Pelánová,,, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Mgr. Miloš Pelán,,, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Ing. Libuše Pelánová,,, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Horní Počernice jsou pražská městská čtvrť a katastrální území městského obvodu Praha 9, správního obvodu Praha 20, nacházející se na východním okraji hl.města Prahy. Na západě sousedí s Východní spojkou, na severu s rychlostní komunikací R10 Praha Mladá Boleslav, na jihu s dálnicí D11 Praha Hradec Králové. Jedná se o lokalitu s veškerou základní občanskou a technickou vybaveností. Průměrná je dopravní dostupnost do centra autobusy MHD ke stanici metra. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) movitost tvoří pozemek p.č.2113, jehož součástí řadovým koncový rodinný dům č.p.930 s původní garáží přistavěnou k západní štítové stěně, s pochozí střechou, dále zpevněné nádvoří. Pozemek p.č.2114 je užívaný jako zahrada. Je na něm postavena nová velká garáž, původní zděná dílna, skleník, venkovní úpravy, trvalé porosty. Pozemky jsou výrazně jižně skloněné, společně oplocené, přístupné ze zpevněné obecní komunikace. Rodinný dům je situovaný podél uliční čáry, je řadový koncový, zděný, nepravidelného pravoúhlého půdorysu, se sedlovou střechou nad hlavní původní částí a pultovou nad přístavbou do zahrady. Střecha nad zádveřím je pochozí, přístupná vnějším ocelovým schodištěm. Dům je z větší části podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a půdou v sedlové části střechy. Podzemní podlaží je ze severní strany v zářezu, z jižní přímo přístupné ze zpevněné plochy nádvoří. Dům obsahuje bytovou jednotku 3+1. Vedlejší stavby jsou tvořeny zděnou dílnou. movitost je omezeně udržovaná, ve zhoršeném technickém stavu. Venkovní úpravy tvoří přípojka kanalizace, vody, elektřiny, plynu, včetně pilířů, zpevněná betonová plocha nádvoří, betonové schodišťové stupně do zahradě, skleník, plot uliční a sousední, vjezdová uliční vrata a vrátka. Všechny venkovní úpravy jsou běžného standardu, ve zhoršeném technickém stavu. Běžná údržba je prováděna omezeně. Trvalé porosty jsou solitérní převážně ovocné, průměrně ošetřované. Strana - 6 -
POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: 1933 Dílčí rekonstrukce v roce 1950 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [x] dílčí [ ] střecha [ ] fasáda [ ] zateplení [ ] okna [ ] dveře [ ] interiér Stavebně technický stav průměrný DŮM Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 3+1 1051 708 0 KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [ ] montované [ ] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Vytápění: ÚT plynovým kotlem Popis: kotle ÚT umístěn v suterénu, v koupelně žebříkový radiátor Přípojky [ ] voda vlastní [x] voda veřejná [ ] kanalizace vlastní [x] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [x] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [x] bydlení [ ] pronájem [ ] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci movitost se nachází v ulici Slatiňanská, v západní části Horních Počernic, v lokalitě souvisle zastavěné převážně původními rodinnými domy. Je přístupná z průjezdní ulice Náchodská ulicí Božanovská. Lokalita je prudce jižně skloněná. Centrum je vzdáleno Počet obyvatel 1 259 079 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 [x] MHD [ ] železnice [ ] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [x] dálnice/silnice I. tř. [ ] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem Strana - 7 -
[ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [x] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 3778 Hl.město Praha ulice Slatňanská s novým dlážděným povrchem PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Typ smlouvy: Doba nájmu: Výše nájmu: Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Dle výpisu z KN LV č.416 na nemovitosti vázne : - původní garáž není zanesena v katastrální mapě - nachází se na pozemku p.č.2113, nebyla poskytnuta stavebně právní dokumentace - nová garáž není zanesena v katastrální mapě - nachází se na pozemku p.č.2114, nebyla poskytnuta stavebně právní dokumentace - změna výměr obnovou operátu - parcela 2114 RIZIKO Ano Ano Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika movitost situována v záplavovém území zóna 1 movitost byla v minulosti zatopena zjištěno movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) zjištěno movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Strana - 8 -
Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Dle výpisu z KN LV č.416 na nemovitosti vázne : - zástavní právo smluvní - zástavní právo exekutorské - nařízení exekuce - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - rozhodnutí o úpadku - prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona - zahájení exekuce RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ano Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní RIZIKO Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 416 Kraj: Pražský Okres: Praha-hlavní město Obec: Praha Katastrální území: Horní Počernice Ulice: Slatiňanská č.o.: 8 Vlastníci Řadový koncový rodinný dům, 2x garáž Mgr. Miloš Pelán -, Ing. Libuše Pelánová -, Podíl SJM Stavba je součástí Rodinný dům objekt bydlení č.p.: 930 pozemku p.č.2113 Pozemky 2113 zastavěná plocha a nádvoří 162 m 2 součástí rodinný dům č.p.930 2114 zahrada 889 m 2 užíván jako zahrada s rodinným domem čp.930 Strana - 9 -
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.PP 0,00 60,60 1.NP 0,00 94,16 Celkem 0 154 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP kotelna 11,20 m 2 1,00 11,20 m 2 sklad 15,20 m 2 1,00 15,20 m 2 sklad 14,50 m 2 1,00 14,50 m 2 sušárna 19,70 m 2 1,00 19,70 m 2 1.PP - celkem 60,60 m 2 60,60 m 2 1.NP chodba 12,80 m 2 1,00 12,80 m 2 koupelna 4,30 m 2 1,00 4,30 m 2 kuchyně 11,90 m 2 1,00 11,90 m 2 pokoj 24,50 m 2 1,00 24,50 m 2 pokoj 16,00 m 2 1,00 16,00 m 2 pokoj 18,10 m 2 1,00 18,10 m 2 schodiště zádveří 2,20 m 2 1,00 2,20 m 2 spíž 2,20 m 2 1,00 2,20 m 2 WC 2,16 m 2 1,00 2,16 m 2 1.NP - celkem 94,16 m 2 94,16 m 2 Celkem 154 m 2 154 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) 1.PP 78,00 2,45 191,10 1.NP 123,33 3,35 413,16 Zastřešení 60,70 1,25 75,88 Zastřešení 56,30 0,50 28,15 Obestavěný prostor celkem 708,00 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Popis betonové kamenem prokládané zděné nosné kce keramické do ocelových nosníků, cihelná klenba sedlová, krov dřevěný vázaný, pultová a plochá Strana - 10 -
Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní pálená, pozinkovaný plech z pozinkovaného plechu na stávajících stěnách štukové hladká vápenná chybí standardní keramické obklady železobetonové stupně náplňové do ocelových zárubní, vstupní palubkové dřevěná zdvojená PVC, textilní krytina na betonové mazanině Textilní krytina, keramická dlažba, beton ÚT plynový kotel, žebříková tělesa v koupelně světelný rozvod, nedokončená ní běžný rozvod v pozinku el.bojler přiveden zemní plyn standardní odkanalizování do řadu kuchyňská linka, sporák plynový, digestoř vana akrylátová, vestavěné umývadlo WC kombi VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 0 Obestavěný prostor [m] 3 708,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 5 300 Reprodukční hodnota (RC) Kč 3 752 400 Stáří roků 83 Další životnost roků 50 Opotřebení % 62,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 500 960 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Parc. číslo OP JC RC Opotřebení VH m3 Kč/m3 Kč % Kč Garáž 1 2113 194,00 2 500 485 000 50,00 242 500 Popis: Zděná obdélník.půdorysu s pultovou střechou. Fasáda štuková. Podlaha betonová. Přípojka elektro. Vrata sekční, dálkově ovládaná. Podhled SDK. Stav zhoršený, JV rohem střechy zatéká. Plíseň, pošk.podhled a stěna, omítka fasády praská a opadává, statická por. Garáž 2 2113 35,00 2 500 88 000 60,00 35 200 Popis: Zděná obdélník.půdorysu s plochou střechou. Fasáda štuková. Podlaha betonová. Přípojka elektro. Vrata palubková. Stav průměrný. Slouží jako sklad. Věcná hodnota ostatních staveb celkem 277 700 Kč Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č.2113 je zastavěný rodinným domem č.p.930, původní garáží a nádvořím. Pozemek p.č.2114 je užíván jako zahrada. V SZ uličním rohu je postavena garáž, která není zanesena v KN. Pozemky jsou jižně skloněné, společně oplocené. Jsou přístupné z veřejné komunikace. movitou věc je možné napojit na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Stavební pozemky běžné velikosti (cca 1000m2), napojené na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu jsou nabízeny v rozpětí 5000-6000 Kč/m2. Cena v cenové mapě stavebních pozemků hl.města Prahy je Strana - 11 -
4840 Kč/m2. Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Vlastnický podíl m 2 Kč/m 2 zahrada 2114 889 4840 SJM zastavěná plocha a nádvoří 2113 162 4840 SJM Celková výměra pozemků: 1 051,00 Hodnota pozemků celkem:5 086 840 VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Horní Počernice 202,00 409,00 4+1 6 140 000 30 396 1,37 41 642 řadový koncový RD 4+1/T+L+G cena bez provize a poplatku 1PP+2NP ing.sítě : voda, kanalizace, elektřina, plyn vytápění : ÚT plynový kotel technický stav : po částečné rekonstrukci Hodnocení:z databáze znalce atraktivnější poloha modernější, lepší technický stav menší pozemek Lokalita 2 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Horní Počernice 273,00 695,00 3+1 a 5+1/L 8 900 000 32 600 0,96 31 296 řadový koncový RD 3+1 a 5+1/L, bazén, garážové stání cena vč. provize a poplatku 2NP ing.sítě : voda, kanalizace, elektřina, plyn vytápění : ÚT technický stav : po částečné rekonstrukci Hodnocení:realitní inzerce méně atraktivní lokalita obdobný technický stav menší pozemek Lokalita 3 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Strana - 12 -
RD Horní Počernice 115,00 794,00 2+1/terasa 5 900 000 51 304 0,88 45 147 realitní inzerce řadový koncový RD 2+1/T, zahradní domek cena včetně provize a poplatku 1NP+půda ing.sítě : voda, kanalizace, elektřina, plyn vytápění : ÚT elektrokotel technický stav : dobrý Hodnocení:obdobná lokalita modernější, lepší technický stav menší pozemek i dům VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena 31 296 Kč/m 2 Minimální cena: 4 819 600 Kč Průměrná jednotková cena 41 406 Kč/m 2 Průměrná cena 6 376 600 Kč Maximální jednotková cena 47 541 Kč/m 2 Maximální cena 7 321 300 Kč Stanovená jednotková cena 41 406 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 6 376 524 Kč Strana - 13 -
movitost je oceněna jako prázdná, bez závazků. Na hlavní stavbě nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Na nové garáži jsou viditelné závady na fasádě. Silné stránky nemovitosti + stabilizovaná lokalita + velikost pozemku + možnost dalšího rozšíření + napojení na všechny základní inženýrské sítě Slabé stránky nemovitosti KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ - garáže nejsou zakresleny v katastrální mapě - technický stav domu, technický stav garáže - převis nabídky nad poptávkou REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : šestmilionůtřistapadesáttisíc Kč 6 865 500 Kč neurčena 6 376 524 Kč 6 350 000 Kč Vypracoval : Ing. Pavel Čoudek V Pardubicích dne: 4.8.2016 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti Strana - 14 -
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 76-72/2016 znaleckého deníku. 6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV č.416 10 kopie KM 1 mapa okolí 1 mapa širších souvislostí 1 fotodokumentace 3 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 15 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBCE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 4 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 5 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 6 -