ZNALECKÝ POSUDEK č.6601/11 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Rozestavěný Číslo popisné: 6 Na pozemku parc. č.: st.19 Pozemky parc. č.: st.19, 79 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Jan Kopál, Nezdice na Šumavě 203, 342 01 Nezdice na Šumavě, 1 / 1 Vlastník pozemku: Jan Kopál, Nezdice na Šumavě 203, 342 01 Nezdice na Šumavě, 1 / 1 Katastrální území: Petrovice u Miličína LV č.: 207 Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Miličín Část obce: Petrovice Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: EURODRAŽBY.CZ,a.s., IČ:25023217 Čimická 780/6 110 00 Praha 14.1.2015 / 14.1.2015 Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) 500 000 Kč Rozestavěná stavba je hůře obchodovatelná. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: obtížně Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703, 327 312 689, 327 314 331 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 15.1.2015... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 19 stran textu včetně 12 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Středočeský Obec, část obce: Miličín Katastrální území: Petrovice u Miličína Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 0 2 počet bytových jednotek / typy 1 zastavěná plocha 1NP: 132 m 2 obestavěný prostor: 744 m 3 podlahová plocha - obytná část 167 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 2 200 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: 120 40 opotřebení celkové: 60 % technický stav stavby: K celkové rekonstrukci vytápění: typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2012 provedené dílčí rekonstrukce: střecha, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st.19, č.79 - ostatní plocha, Oceňované pozemky jsou sklonité k severozápadu, jsou nepravidelného tvaru, jsou napojeny na elektro, veřejný vodovod, kanalizace je svedena do žumpy. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémový z pozemku č.410/3 - ostatní plocha ve vlastnictví Obce Miličín. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází plechová vrata a vrátka silně zrezlá, ohradní zeď k ulici, pilíř elektro, studna bez rozvodu vody, přípojka veřejného vodovodu bez měření a vodoměru, žumpa, kanalizační přípojka, elektřina zavedena, ale nyní odpojena. Dále je zde přístavek za domem, suché WC, zahradní sprcha, zemní sklep, část oplocení v jižní části pozemku - dezolátní stav výměra pozemků celkem: 1 495 m 2 jednotková cena 150 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku popis parc. č. hospodářská st.19 Stodola užívaná jako budova truhlářská dílna. (stodola, chlév apod.) OP JC Reprodukční Opotřebení Věcná [m 3 ] [Kč/m 3 ] cena hodnota 855 500 427 500 70,00 % 128 250 Obec Počet obyvatel: 854 Budova: volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Petrovice jsou místní částí obce Miličín, leží mezi Miličínem a Mladou Vožicí, v okresu Benešov. Nacházejí se na hranici Středočeského a Jihočeského kraje. Miličín s okolními osadami má cca 850 obyvatel, Petrovice mají cca 100 obyvatel. Je zde pouze zastávka autobusu a obchod. Částečná občanská vybavenost - lékař, pošta, základní škola - jsou v Miličíně. Obcí s rozšířenou působností jsou Votice (cca 14 km). Pracovní příležitosti jsou V Mladé Vožici 7 km, ve Vlašimi 30 km, v Benešově 30 km, v Táboře 23 km, dobrá je dostupnost na dálnici D3-5 km. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.207 je zapsáno zástavní právo smluvní u ČS a.s. - k uvedenému zápisu při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice: Dům je volně přístupný, nezajištěný. Jedná se o rodinný dům postavený odhadem před cca 100 lety. V r. 2012 byla započata celková rekonstrukce domu a nástavba. Je provedena nadezdívka domu, vyzděny štíty, je provedena betonová deska, nově krov, položena střešní krytina včetně podstřešní folie. Dále je v podkroví provedeno zateplení stěn vatou, zateplení stropu chybí, část stěn je pobitá sádrovláknitými deskami Figidur, strop je zakrytý palubkami a viditelnými trámy. Rekonstrukce byla započata i v 1.NP, ale nedokončena - nově část omítek a podkladních betonů na podlahách. Do budoucí koupelny je přivedena voda i kanalizace, kanalizace je vedena za domem do žumpy umístěné před domem. Přístup do podkroví je po žebříku. 1.NP je ze smíšeného zdiva - kámen, cihla, jsou zde okna ven a dovnitř otevíraná, plné klenby, dveře 2x náplňové, na podlahách jsou betony. K domu je přistavěna veranda a nedokončené zastřešení, veranda je bez okna a dveří, chybí střešní krytina, omítky, podlahy. Za domem je jihovýchodním směrem přístavek bez hodnoty. Naproti obytné části domu stojí původní stodola s přístavkem, užívaná jako truhlářská dílna. Je zde proveden palubkový strop, v části je klenutí do traverz, je zde nově vyzděn komín pro budoucí kotelnu. Kotelna měla být v přístavku stodoly, zde je zhotoven betonový topný koridor z kotelny do domu a proveden přívod elektřiny a vody bez napojení. Stodola má obdélníkový tvar, krov je sedlový s cementovou drážkovkou, rovněž přístavek s pultovým krovem má cementovou drážkovku. Venkovní omítky jsou opadané, vnitřní jsou hrubé a hladké, v části opadané. - 3 -
Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy smíšené 2. Zdivo zděné, kámen, cihla 3. Stropy plná klenba, dřevěné s 4. Střecha sedlový krov viditelnými trámy 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, v části opadané 8. Fasádní omítky hrubé, v části chybí 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady chybí 11. Schody chybí 12. Dveře chybí 13. Okna ven a dovnitř otevíraná, v P 14. Podlahy obytných beton chybí místností 15. Podlahy ostatních betonová mazanina 16. Vytápění chybí místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová odpojena 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody proveden přívod 20. Zdroj teplé vody chybí 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace přivedena 23. Vybavení kuchyně chybí 24. Vnitřní vybavení chybí 25. Záchod chybí 26. Ostatní chybí Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 131,91 m 2 76,10 m 2 veranda 7,30 m 2 1,00 7,30 m 2 chodba 9,80 m 2 1,00 9,80 m 2 pokoj 20,60 m 2 1,00 20,60 m 2 pokoj 29,20 m 2 1,00 29,20 m 2 komora - budoucí koupelna s WC 9,20 m 2 1,00 9,20 m 2 podkroví 121,91 m 2 90,80 m 2 podkroví 90,80 m 2 1,00 90,80 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 1 636 551 Kč Hlavní stavby: 654 620 Kč Ostatní stavby: 427 500 Kč Ostatní stavby: 128 250 Kč Pozemky: 224 250 Kč Věcná hodnota celkem: 1 007 120 Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Načeradec, okr. Benešov 108,00 108 270 000 2 500 1,04 2 607 Nabídka - menší rodinný dům k rekonstrukci v klidné části obce Načeradec. Rekonstrukce nutná, momentálně neobyvatelný, avšak velmi zachovalý. Obytnou plochu možno rozšířit o stodolu a podkroví. Domek se nachází na klidném místě na kraji obce, tato lokalita je stanovena jako chráněná krajinná oblast - II.-IV.zóna. Zastavěná plocha 108m2. Hlavní vstup je přes původní stodolu. Stodolou se vejde do malé chodby, z níž vedou dvoje dveře do obou místností, dále schodiště na půdu a schodiště do sklepa. Půda je prostorná, krov zachovalý, střecha zvlněná, nicméně do domu nezatéká. Celý dům je poměrně suchý, vlhká je pouze zadní stěna, která je částečně zapuštěna do terénu. Izolací lze tento nedostatek snadno odstranit. V obci je vodovod i kanalizace, obě přípojky jsou přímo u domu, stačí vybudovat rozvody a nechat napojit. V obci veškerá občanská vybavenost. Od Prahy vzdáleno cca 75km. Vhodné k trvalému bydlení či rekreaci. K domu není žádný pozemek, pouze malá předzahrádka. Po dohodě možno dokoupit v těsné blízkosti pozemek cca 370m2. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80-4 -
K2 Velikosti objektu - menší 0,90 K3 Poloha - lepší 0,95 K4 Provedení a vybavení - horší 1,10 K5 Celkový stav - horší 1,20 K6 Vliv pozemku - menší 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,10 Dunajovice, okr. Jindřichův Hradec 68,00 495 449 000 6 603 0,49 3 261 Nabídka - prodej domu k rekonstrukci v obci Dunajovice okres Jindřichův Hradec. Podlahová plocha domu tvoří 68 m, zahrada je o velikosti 427 m2. Na domě započata rekonstrukce, bez omítek. Dům je určen k rekonstrukci dle vlastních představ. Napojení na místní sítě. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - menší 0,80 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - horší 1,05 K5 Celkový stav - horší 1,05 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 0,70 Senotín, okr. Jindřichův Hradec 150,00 296 500 000 3 333 0,84 2 800 nabídka - prodej rozestavěného RD dům v malebné krajině Česká Kanada nedaleko Nové Bystřice. Zastavěná plocha domu 113 m2, přilehlý pozemku 183 m2. V přízemí domu je obývací pokoj, ložnice, menší pracovna, koupelna a toaleta. V podkroví jsou plánovány dva další pokoje a v přístavbě k domu kotelna a sklad nářadí. Dům je postaven z pálených cihel typu Porotherm, zastřešen, střešní krytina tašky Bramac, dřevěná okna a dveře. Byla provedena izolace domu proti vodě a drenáž. Pitná voda je plánovaná vodovodem z vlastní studny umístěné na pozemku. Kanalizace bude řešena septikem. Novému majiteli dům poskytne možnost celoroční rekreace uprostřed krásné přírody. V zimě lyžovaní (nedaleko sjezdovka), v létě rybaření, houbaření, koupaní a odpočinek na pískových plážích. Turistické a cyklo stezky v nádherném okolí hradu Landštejn a vodní nádrže. Ev. číslo: 560649. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - podobná 1,00 K3 Poloha - horší 1,05 K4 Provedení a vybavení - podobné 1,00 K5 Celkový stav - srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Chmeliště, okr. Kutná Hora 130,00 1 135 750 000 5 769 0,58 3 323 Nabídka - exkluzivně nabízíme hrubou stavbu patrového rodinného domu v obci Chmeliště v okrese Kutná hora. Dům se nachází na pozemku 1135m2 a má dispozici 5+kk s celkovou užitnou plochou 130m2. Dům má kompletně hotovou střechu. Inženýrské sítě - elektřina a městská voda. V obci je vlaková zastávka. Kompletní občanská vybavenost v Uhlířských Janovicích, které jsou od domu vzdáleny 700m K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - lepší 0,90 K4 Provedení a vybavení - podobné 1,00 K5 Celkový stav - dobrý 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 0,80 Variační koeficient před úpravami: 37,07 % Variační koeficient po úpravách: 10,10 % Průměrná cena 2 998 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 167 m 2 Porovnávací hodnota 500 366 Kč - 5 -
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitního serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě, rozestavěné domy se méně obchodují, porovnatelné nemovitosti jsou použity i ze sousedních okresů. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 19 1 171 m 2 150 Kč/m 2 ostatní plochy: 79 324 m 2 150 Kč/m 2 Celkem: 1 495 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 500 000 Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 10,00 % 50 000 Kč Obvyklá cena pozemků: 224 250 Kč Upravená obvyklá cena: 225 750 Kč Započitatelná plocha: 167 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 1 353 Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.207 ze dne 4.11.2014 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 2 Fotodokumentace nemovitosti. 3 Srovnatelné nemovitosti 4 Objednávka provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby Č.j.1134/2014-A ze dne 11.11.2014 0 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Současný vlastník získal oceňované nemovitosti na základě kupní smlouvy v r.2008 - kupní smlouva nepředložena, kupní cena sdělena ve výši 800.000,00 Kč. Investice do nemovitosti byla ve výši cca 600.000,00 Kč.. Jednotková cena započitatelných podlahových ploch: 500.000,00 Kč : 167,00 m 2 = 2.994,00 Kč/m 2 Zaokrouhleno: 3.000,00 Kč/m 2 Výhody: - klidná obec - stodola (dílna) u domu Nevýhody: - volně přístupný nezabezpečený dům - rozestavěný dům - chybí občanská vybavenost - 6 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 14.1.2015 Posudek o ceně byl vypracován 15.1.2015 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6601/11 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 15.1.2014 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 7 -
List vlastnictví č.207-8 -
- 9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
Mapa oblasti - 11 -
Mapa obce - 12 -
Fotodokumentace Příjezdová komunikace Pohled ze silnice Pohled ze zahrady - V Pohled ze zahrady - J Pohled ze zahrady - JZ Stodola - 13 -
Přístavek u stodoly - budoucí kotelna Vstupní vrata Stodola - dílna Stodola - komín pro kotelnu Přístavek u stodoly - vyústění topného kanálu Vstup do domu - 14 -
1.NP 1.NP 1.NP Podkroví Podkroví Podkroví - 15 -
Srovnatelné nemovitosti - 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -