PROJEKT BAKALÁŘSKÉ PRÁCE Podniková ekonomika
NÁZEV BAKALÁŘSKÉ PRÁCE Kupní smlouva, zejména z pohledu převodu nemovitosti TERMÍN UKONČENÍ STUDIA A OBHAJOBA (MĚSÍC/ROK) Červen / 2012 JMÉNO A PŘÍJMENÍ / STUDIJNÍ SKUPINA Jan Brabec / PPE 05 JMÉNO VEDOUCÍHO BAKALÁŘSKÉ PRÁCE DATUM ODEVZDÁNÍ PROJEKTU BAKALÁŘSKÉ PRÁCE 30.11.2011 POZNÁMKY A PŘIPOMÍNKY Klepněte sem a zadejte text.
1 Cíl práce Hlavní část práce se bude zabývat kupní smlouvou v úpravě českého práva. S kupní smlouvou se v běţném ţivotě setkávame nepřetrţitě. Kaţdý z nás během ţivota jiţ uzavřel nespočet kupních smluv. Jelikoţ zákon nevyţaduje, aţ na vyjímky, aby byla kupní smlouva uzavřena v písemné formě, mnozí z nás si často ani neuvědomí, ţe nějakou smlouvu uzavřeli a ţe jim tak vznikla určitá práva a povinnosti z takového právního úkonu vyplývající, coţ můţe mít závaţné důsledky. Rozhodl jsem se proto vypracovat svou práci na téma zabývající se institutem kupní smlouvy, abych upozornil na časté chyby a opomenutí vyskytující se při uzavírání kupních smluv. Práce by měla čtenáře zasvětit do problematiky kupní smlouvy, měla by mu poskytnout informace potřebné ke správnému a bezpečnému uzavření kupní smlouvy. V práci budou uvedeny všechny podstatné náleţitosti, které by měla kupní smlouva obsahovat. Bude uvedeno, na co si při uzavírání kupní smlouvy dát pozor. Okrajově bude v práci dán prostor také institutu smlouvy o budoucí smlouvě kupní, která někdy předchází samotnému uzavření kupní smlouvy. Z důvodu širokého okruhu, kterým se kupní smlouva zabývá, jsem se v praktické části práce rozhodl zaměřit pouze na jeden druh kupní smlouvy, a sice na kupní smlouvu uzavíranou za účelem převodu nemovitosti. Koupě nemovitosti není jednoduchým úkonem. Při koupi nemovitosti se kupující vystavuje velkému mnoţství rizik, o kterých běţný občan nemá a ani nemůţe mít ponětí, a na které je potřeba si dát veliký pozor. Cílem proto bude čtenáře na tato rizika upozornit a vysvětlit, jak se jim při uzavírání smlouvy vyhnout, resp. jak je co nejvíce minimalizovat. 2 Předmět zkoumání Jak z uvedených cílů vyplývá, předmětem zkoumání této práce budou především základní pojmy, podstatné náleţitosti, předmět koupě a cíle kupní smlouvy. Právní úprava týkající se kupní smlouvy je obsaţena jak v občanském, tak i v obchodním zákoníku, coţ činí celou problematiku do značné míry nepřehlednou. Pro pochopení bude nutné rozlišit mezi kupní smlouvou řídící se občanským zákoníkem a kupní smlouvou řídící se zákoníkem obchodním. V praktické části práce, která se bude zabývat kupní smlouvou o převodu nemovitosti, budou předmětem zkoumání náleţitosti týkající se zejména této kupní smlouvy. Pro tento účel se dalším bodem zkoumání stane katastr nemovitostí, jelikoţ při prodeji vlastnické právo k nemovitosti nepřechází na kupujícího v okamţiku uzavření kupní smlouvy, jak je tomu v případě věcí movitých, ale aţ okamţikem zapsání převáděné nemovitosti do katastru 1
nemovitostí, resp. vydání rozhodnutí příslušného katastrálního úřadu o povolení vkladu vlastnického práva. Jaká rizika, nedostatky a opomenutí se mohou objevit při uzavírání kupní smlouvy? Na tuto otázku se budu snaţit odpovědět po prozkoumání sporů týkající se daného tématu, které byly v minulosti řešené před soudem. Pro účely vypracování této bakalářské práce mi byla přislíbena moţnost nahlédnutí do konkrétních spisů týkajících se dané problematiky u Okresního soudu v Jablonci nad Nisou. 3 Metody a techniky Pro účely této práce vysvětlím základní pojmy a náleţitosti týkající se kupní smlouvy. Toho docílím prostudováním odborné literatury týkající se dané problemtiky. Dále se zaměřím na identifikaci rizik spojených s uzavíráním kupních smluv o převodu nemovitosti. Na základě prostudovaných soudních spisů se budu zabývat analýzou a porovnáním jednotlivých sporů řešených v minulosti před soudem. Na vyhledaných případech budou demonstrovány nedostatky, opomenutí a chyby vzniklé při uzavírání konkrétních kupních smluv. V případech, kdy nebudu mít k dispozici dokumenty potřebné k analýze, přistoupím k nastínění reálně moţných problémových situací a k formulaci jejich řešení. V poslední části práce přistoupím k formulaci vzorových kupních smluv. Uvedu všechny podstatné náleţitosti kupní smlouvy o převodu nemovitosti, formou komentářů se vyjádřím k jednotlivým článkům a uvedu taková doporučení, podle kterých by převod nemovitosti měl proběhnout v souladu se zákonem a bez zbytečných rizik. U výběru konkrétních metod a technik pouţitých při vypracování práce budu dbát na rady, doporučení a připomínky od přiděleného vedoucího práce. 4 Osnova (struktura) práce 1 Úvod 2 Kupní smlouva 2.1 Podstatné náleţitosti kupní smlouvy 2.2 Rozlišení kupní smlouvy podle občanského zákoníku a obchodního zákoníku 2.3 Smluvní strany a jejich povinnosti 2.4 Předmět koupě 2.5 Kupní cena 2.6 Odstoupení od smlouvy 2
3 Smlouva o uzavření budoucí kupní smlouvy 4 Kupní smlouva o převodu nemovitosti 4.1 Náleţitosti kupní smlouvy o převodu nemovitosti 4.2 Projev vůle účastníků 4.3 Kupní cena a její zajištění 5 Katastr nemovitostí 5.1 Předmět evidence katastru nemovitostí 5.2 Obsah katastru nemovitostí 5.3 Vklad do katastru nemovitostí 5.4 List vlastnictví 5.5 Záznam do katastru nemovitostí 6 Rizika na straně kupujícího a prodávajícího 7 Rozbor kupní smlouvy o převodu nemovitostí 8 Závěr 5 Časový harmonogram práce Časové rozvrţení mé práce bude směřovat k datu 1. 4. 2012, coţ je termín pro odevzdání pracovní verze bakalářské práce, jeţ se má skládat být minimálně z 90 % finální verze práce. Má představa harmonogramu je následující. Po schválení projektu, v co nejkratším termínu, kontaktuji vedoucího práce, který bude k mé bakalářské práci přidělen. Ve spolupráci s ním vypracuji zadání bakalářské práce. Časové rozpětí od odevzdání projektu do odevzdání zadání práce vedoucím je 30 dní. Do konce ledna příštího roku, tj. do 31. 1. 2012, bych rád prostudoval veškerou literaturu týkající se dané problematiky. Současně bych do stejného data chtěl probrat s přiděleným vedoucím nároky a poţadavky týkající se obsahové části práce. Od 1. 2. 2012 začnu vypracovávat samotný text bakalářské práce s tím, ţe do poloviny měsíce března bych rád dosáhl zmíněných devadesáti procent rozsahu. V průběhu vypracovávání budu vše průběţně konzultovat s vedoucím práce, aby se mohl ujistit, ţe se ubírám správným směrem. 6 Seznam literatury Primární zdroje Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění předpisů jej doplňujících a pozměňujících Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění předpisů jej doplňujících a pozměňujících 3
Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění předpisů jej doplňujících a pozměňujících Monografie BEJČEK, Josef. Obchodní závazky: Obecná úprava a kupní smlouva. 2., aktual. a dopl. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 1994. 362 s. Spisy Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně; Č. 115. ISBN 80-210-0601-3. ELIÁŠ, Karel, POKORNÁ, Jarmila a DVOŘÁK, Tomáš. Kurs obchodního práva: obchodní společnosti a družstva. 6. vyd. V Praze: C.H. Beck, 2010. 503 s. Právnické učebnice. ISBN 978-80-7400-048-5. FIALA, Josef a kol. Občanské právo: výklad je zpracován k právnímu stavu ke dni 31.8.2006. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2006. 963 s. Meritum - výkladová řada. ISBN 80-7357-212-5. MAREK, Karel a ŢVÁČKOVÁ, Lenka. Obchodní podmínky, obchodní zvyklosti a vykládací pravidla. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2008. 282 s. ISBN 978-80-7357-333-1. MAREK, Karel. Obchodněprávní smlouvy. 5., aktualiz. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2004. 316 s. Spisy Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně. Řada teoretická = Acta Universitatis Masarykianae Brunensis Iuridica; sv. 274. ISBN 80-210-3371-1. Občanský zákoník: komentář. 2. vyd. V Praze: C.H. Beck, 2009. 2 sv. Velké komentáře. ISBN 978-80-7400-108-6. Obchodní právo: výklad je zpracován k právnímu stavu srpnu 2010. Praha: ASPI, [2010]-. Meritum. ROLNÝ, Ladislav. Nemovitosti: vzory smluv a podání. 3., přeprac. vyd. Praha: Grada, 2003. 320 s. Právo pro praxi. ISBN 80-247-0717-9. STANĚK, Jaroslav. Smluvní dokumenty v realitní praxi. Vyd. 1. Brno: Vysoká škola realitní - Institut Franka Dysona, 2010. 132 s. ISBN 978-80-904261-6-0. TRAJER, Václav a TRAJEROVÁ, Pavlína. Katastr nemovitostí: výklad je zpracován k právnímu stavu ke dni 31.1.2010. Vyd. 2., aktualiz. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2010. 461 s. Meritum. Téma. Meritum - výkladová řada. ISBN 978-80-7357-481-9. 4