ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 306-170/2017 NEMOVITOST: movitost: RD č.p. 870 v obci Dubňany Adresa nemovitosti Na Pískách 870, Dubňany, 69603 Katastrální údaje: k.ú. Dubňany, část obce Dubňany, obec Dubňany Pozemky: p.č. 1782 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č.1783/1 - zahrada Vlastník stavby: Ludmila Záveská, Na Pískách 870, 69603 Dubňany, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Ludmila Záveská, Na Pískách 870, 69603 Dubňany, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: IČ:29135419 DIČ: CZ29135419 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro veřejnou dražbu OBVYKLÁ CENA 650 000 Kč Datum místního šetření: 4.12.2017 Datum zpracování : 13.12.2017 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 9stran V Pardubicích dne 13.12.2017
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN movitost: RD č.p. 870 v obci Dubňany Adresa nemovitosti Na Pískách 870, Dubňany, PSČ 696 03 Katastrální údaje: k.ú. Dubňany, část obce Dubňany, obec Dubňany Pozemky: p.č. 1782 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č.1783/1 - zahrada ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) Určení obvyklé ceny nemovitostí jako podkladu pro veřejnou dražbu. MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne 4.12.2017 v 11:30 hod. za účasti vlastníka oceňovaných nemovitostí paní Záveskou, která umožnila prohlídku oceňovaných nemovitostí. Při místním šetření byla provedena celková prohlídka nemovitostí, zaměření staveb a fotodokumentace. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: RD č.p. 870 v obci Dubňany Adresa nemovitosti Na Pískách 870, Dubňany, 69603 Katastrální údaje: k.ú. Dubňany, část obce Dubňany, obec Dubňany Pozemky: p.č. 1782 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č.1783/1 - zahrada Vlastník stavby: Ludmila Záveská, Na Pískách 870, 696 03 Dubňany, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Ludmila Záveská, Na Pískách 870, 696 03 Dubňany, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Dubňany jsou město v bývalém okrese Hodonín v Jihomoravském kraji, cca 8 km severně od města Hodonín. Na západ a jihozápad od města se táhne severojižně orientovaný řetězec rybníků sahající až k okraji Hodonína. Asi 1,5 km severovýchodně od města se nachází cenná archeologická lokalita, na níž byly nalezeny základy vyhořelého románského kostela postaveného ve 13. století. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Objekt rodinného domu č.p. 870 je rohový, jednopodlažní se sedlovou střechou a s možností zřízení podkroví, obdélníkového půdorysného tvaru. Objekt je zděný z keramického zdiva. Krov je sedlový dřevěný vázaný s taškovou krytinou. Na objekt navazuje vejminek a kůlna, které jsou kolem vnitřního dvora a doplňují stavbu do půdorysného tvaru písmene U". Příjezd a přístup do domu je možný z místní zpevněné komunikace. V objektu se nachází jedna bytová jednotka vel. 4+1 s jednou koupelnou. Dům je napojen na přívod el. energie, na zemní plyn, na veřejný vodovod a obecní kanalizaci. Původní stáří rodinného domu je, dle sdělení vlastníka, z roku 1950. V roce 1985 dům prošel rekonstrukcí ( napojení na veřejný vodovod, vybudování koupelny, výměna střešní krytiny). Objekt je ke dni ocenění 8 let neobývaný a neudržovaný. POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: 1950 Dílčí rekonstrukce v roce 1985 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [ ] dílčí [x] střecha [ ] fasáda [ ] zateplení [ ] okna [ ] dveře [x] interiér Stavebně technický stav zanedbaný DŮM Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 4+1 111 618 806 155 Strana - 6 -
KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [ ] montované [ ] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Vytápění: centrální Popis: centrální teplovodní s radiátory s kotlem na zemní plyn Přípojky [ ] voda vlastní [x] voda veřejná [ ] kanalizace vlastní [x] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [x] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [x] bydlení [ ] pronájem [ ] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci RD č.p. 870 stojící na parcele č. 1782 se nachází v k.ú. Dubňany, v části obce Dubňany, v obci Dubňany, s parcelou č. 1783/1 jsou ve funkčním celku. Oceňované nemovitosti leží na severozápadním okraji obce Dubňany v lokalitě zastavěné starší obytnou zástavbou převážně izolovaných RD. Příjezd je možný po místní zpevněné komunikaci. Počet obyvatel 6338 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 [ ] MHD [x] železnice [x] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [ ] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 1781 Město Dubňany ostatní plocha - ostatní komunikace 3337/1 Město Dubňany ostatní plocha - ostatní komunikace PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Strana - 7 -
Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Zákres objektu RD č.p. 870 v katastrální mapě neodpovídá skutečné zastavěné ploše objektu, která je zjevně větší. RIZIKO Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti žádná nejsou RIZIKO Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Na LV 11171 pro k.ú. je zapsáno omezení vlastnického práva : - za stavni pra vo smluvni ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s., Praha 3 - zástavní právo exekutorské ve prospěch Intrum Justitia Czech, s.r.o., Praha 1 - za stavni pra vo exekutorske ve prospěch ESSOX, s.r.o. České Budějovice 6 - nařízení exekuce - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - rozhodnutí o úpadku RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby Strana - 8 -
zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní Stavba se 8 let neužívá a není prováděna běžná údržba. RIZIKO Ano Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 1171 Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Dubňany Katastrální území: Dubňany Ulice: Na Pískách č.o.: Vlastníci Ludmila Záveská - Na Pískách 870, 69603 Dubňany Stavba je součástí RD zdění č.p.: 870 p.č. 1782 Pozemky 1782 zastavěná plocha a nádvoří 335 m 2 1783/1 zahrada 283 m 2 Podíl 1/1 Strana - 9 -
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.NP 155,00 111,30 Celkem 155 111 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP hala 10,40 m 2 1,00 10,40 m 2 koupelna 7,10 m 2 1,00 7,10 m 2 kuchyně 13,00 m 2 1,00 13,00 m 2 pokoj 14,40 m 2 1,00 14,40 m 2 pokoj 16,80 m 2 1,00 16,80 m 2 pokoj 19,30 m 2 1,00 19,30 m 2 pokoj 16,80 m 2 1,00 16,80 m 2 předsíň 3,30 m 2 1,00 3,30 m 2 špajz 1,70 m 2 1,00 1,70 m 2 technická místnost 6,70 m 2 1,00 6,70 m 2 wc 1,80 m 2 1,00 1,80 m 2 1.NP - celkem 111,30 m 2 111,30 m 2 Celkem 111 m 2 111 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) 1NP 155,00 3,60 558,00 zastřešení 155,00 1,60 248,00 Obestavěný prostor celkem 806,00 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Popis betonové pasy cihelné dřevěné trámové sedlová a pultová pálená taška pozinkovaný plech vápenné štukové vápenné štukové nevyskytují se bělninové běžné, dřevěné nejsou provedeny plné a náplňové Strana - 10 -
Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní dřevěná dvojitá PVC, koberec dlažba centrální světelná, motorová není proveden teplá i studená kotel na zemní plyn provedena napojena na veřejnou linka, dřez vana, umyvadlo splachovací VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 155 Obestavěný prostor [m] 3 806,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 3 750 Reprodukční hodnota (RC) Kč 3 022 500 Stáří roků 67 Další životnost roků 43 Opotřebení odhadem % 65,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 057 875 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Parc. číslo OP JC RC Opotřebení VH m3 Kč/m3 Kč % Kč vejminek 1782 150,00 3 250 487 500 65,00 170 625 Popis: Zděná jednopodlažní nepodsklepená stavba s pultovou střechou s dispozicí 1+1. Stavba není zkolaudována, ani zapsána v katastru nemovitostí. zahradní sklad 1782 30,00 2 250 67 500 65,00 23 625 Popis: Zděná jednopodlažní nepodsklepená stavba s pultovou střechou a s jednou místností, část slouží jako zastřešený sklad dřeva. Věcná hodnota ostatních staveb celkem 194 250 Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky leží v k.ú. Dubňany a tvoří funkční celek s objektem RD č.p. 870. Pozemky jsou rovinaté, leží na okraji zastavěné části obce Dubňany, zpevněný příjezd po místní komunikaci. Možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie, vody a kanalizaci v místě možné. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky byly oceněny v úrovni obvyklé ceny porovnáním s tím, že cena parcel ve funkčním celku p. č. 1782 a p.č. 1783/1 byla odhadnuta ve výši 750,- Kč/m2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zahrada 1783/1 283 750 1/1 212 250 zastavěná plocha a nádvoří 1782 335 750 1/1 251 250 Celková výměra pozemků: 618,00 Hodnota pozemků celkem: 463 500 Strana - 11 -
VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficient celkový Upravená cena RD v obci 99,00 490,00 4+1 499 999 5 050 1,11 5 605 Kostelec Rodinný dům vel. 4+1 s dvorkem, předzahrádkou a malou zahradou za domem, nacházející se ve vybavené a dobře dostupné obci, která je satelitem města Kyjova, v malebném prostředí na úpatí Chřibských vrchů, v oblasti luk a vinohradů. Na části domu je nová střecha. Inženýrské sítě jsou k dispozici (voda ze studny, plyn, elektřina, a možnost napojení i obecní vody). Za domem je zahrada cca 150 m2, obytná plocha cca 99 m2, zastavěná cca 160 m2 a celková plocha pozemku 490 m2. Hodnocení: Lokalita 2 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficient celkový Upravená cena RD v obci Sobůlky 150,00 650,00 nezjištěno 950 000 6 333 1,09 6 902 Rodinný dům v obci Sobůlky nedaleko města Kyjov. RD je určený k rekonstrukci. Součástí je i zahrada. Celková výměra pozemku je 650 m2. Hodnocení: Lokalita 3 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficient celkový Upravená cena RD v obci 150,00 767,00 3+1 680 000 4 533 1,20 5 439 Žádovice Přízemní rodinný dům o velikosti 3+1, určen k rekonstrukci v Žádovicích. Celková plocha všech pozemků je 767 m2, plocha zahrady z toho je 229 m2. Dům je zděný, má 3 pokoje, kuchyň, špajz, koupelnu a je částečně podsklepený. Ve dvoře je postavena hospodářská budova, dále kopaná studna (14 m). Okna jsou původní dřevěná - kastlová, topení je plynové lokální - WAW,phřev vody zánovním elektrickým bojlerem, elektroinstalce 220/380, dům je napojen na obecní vodovod a také na studnu. V půdním prostoru lze dobudovat další pokoje. Strana - 12 -
Hodnocení: VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena 5 439 Kč/m 2 Minimální cena: 603 700 Kč Průměrná jednotková cena 5 982 Kč/m 2 Průměrná cena 664 000 Kč Maximální jednotková cena 6 902 Kč/m 2 Maximální cena 766 100 Kč Stanovená jednotková cena 5 982 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 664 002 Kč Strana - 13 -
Obvyklá cena funkčního celku s objektem RD č.p. 870 vč. vedlejších staveb a pozemků byla odhadnuta ve výši 650 000,- Kč. Stanovená obvyklá cena je v úrovni zjištěné ceny porovnávací. Ve stanovené obvyklé ceně není zohledněna hodnota zástavního práva. Silné stránky nemovitosti + klidná lokalita k bydlení Slabé stránky nemovitosti - budova je cca 8 let neobývaná - dlouhodobě neprováděná běžná údržba KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : šestsetpadesáttisíc Kč 1 715 625 Kč 664 002 Kč 650 000 Kč Vypracoval : Ing. Michal Sirový V Pardubicích dne: 13.12.2017 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro ą činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 306-170/2017 znaleckého deníku. Strana - 14 -
6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV č.1171 pro k.ú. Dubňany 4 katastrální mapa 1 mapa oblasti 1 fotodokumentace 3 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 15 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 4 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 5 -