ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 221-85/2017 NEMOVITOST: movitost: RD Poběžovice Adresa nemovitosti Poběžovice 38, Poběžovice u Holic, 53401 Katastrální údaje: Pozemek p.č. st. 48, součástí je stavba Poběžovice u Holic, čp. 38, bydlení, a pozemky p.č. 45/4, p.č. 45/5 a p.č. 526, to vše v k.ú. Poběžovice u Holic obce Poběžovice u Holic. Pozemky: st. 48; 45/4; 45/5; 526 Vlastník stavby: Miroslava Fichtnerová, Osada vycházejícího slunce č.e. 170, Svinary, 50009 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Miroslava Fichtnerová, Osada vycházejícího slunce č.e. 170, Svinary, 50009 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 IČ:25023217 DIČ: CZ25023217 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: pro potřeby veřejné dražby OBVYKLÁ CENA 2 600 000 Kč Datum místního šetření: 17.7.2017 Datum zpracování : 24.7.2017 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 12 V Pardubicích dne 25.7.2017
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN movitost: RD Poběžovice Adresa nemovitosti Poběžovice 38, Poběžovice u Holic, 53401 Katastrální údaje: Pozemek p.č. st. 48, součástí je stavba Poběžovice u Holic, čp. 38, bydlení, a pozemky p.č. 45/4, p.č. 45/5 a p.č. 526, to vše v k.ú. Poběžovice u Holic obce Poběžovice u Holic. Pozemky: st. 48; 45/4; 45/5; 526 ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) Určení obvyklé ceny nemovitostí jako podkladu pro dražbu MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření proběhlo za účasti paní Fichtnerové a mělo standardní průběh. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: RD Poběžovice Adresa nemovitosti Poběžovice 38, Poběžovice u Holic, 53401 Katastrální údaje: Pozemek p.č. st. 48, součástí je stavba Poběžovice u Holic, čp. 38, bydlení, a pozemky p.č. 45/4, p.č. 45/5 a p.č. 526, to vše v k.ú. Poběžovice u Holic obce Poběžovice u Holic. Pozemky: st. 48; 45/4; 45/5; 526 Vlastník stavby: Miroslava Fichtnerová, Osada vycházejícího slunce č.e. 170, Svinary, 50009 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Miroslava Fichtnerová, Osada vycházejícího slunce č.e. 170, Svinary, 50009 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Obec Poběžovice u Holic se nachází na východním okraji okresu Pardubice, cca 20 km od okresního města, v těsném sousedství města Holice. V místě je prakticky nulová občanská vybavenost (OÚ, restaurace, hřiště). jbližší železniční stanice je v Holicích, kde je zároveň úplná občanská vybavenost (centrum Holic cca 3 km). Obcí procházejí silnice nižších tříd. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Jedná se o nepodsklepený dům s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou, podkroví není využito. Základové pasy jsou s dodatečnou izolací proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce ze zdiva tl. 45-70 cm, stropy rovné, klenuté i trámové, zateplení deskami KINGSPAN, krov dřevěný sedlový vázaný, krytina z pálených tašek, klempířské konstrukce úplné z Cu plechu, vnitřní omítky vápenné hladké, fasáda vápenocementová, vnitřní obklady keramické v běžném rozsahu, dveře plné a prosklené, interiérové dveře z části chybí, okna plastová s izolačním dvojsklem, podlahy betonové, laminátové plovoucí a z keramických dlaždic, vytápění ústřední teplovodn, podlahové a plechové radiátory, el. instalace 230/400 V, bleskosvod, rozvod studené a teplé vody, ohřev TUV v el. bojleru a kotli ÚT, rozvody kanalizace, v kuchyni je kuchyňská linka s el. sporákem, vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, sprchový kout, umývadlo a WC, samostatné WC není doposud dokončeno (osazen Geberit). Původní dům pochází z 20-tých let minulého století. V letech 2014-2015 proběhla rozsáhlá rekonstrukce interiéru, která nebyla doposud zcela dokončena. Příslušenství domu tvoří kryté venkovní posezení. DŮM Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 4+1 158/71 865 1431 297 Strana - 6 -
POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: 1920 Dílčí rekonstrukce v roce 2015 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [x] dílčí [ ] střecha [ ] fasáda [ ] zateplení [x] okna [x] dveře [x] interiér Stavebně technický stav velmi dobrý KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [ ] zděné [ ] betonové [ ] montované [x] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Vytápění: ústřední Popis: ústřední teplovodní s radiátory a podlahové, kotel na zemní plyn. Přípojky [x] voda vlastní [x] voda veřejná [x] kanalizace vlastní [ ] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [x] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [x] bydlení [ ] pronájem [ ] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Oceňované nemovitosti jsou umístěny v centrální části obce v těsném sousedství hasičské zbrojnice a bývalé prodejny potravin. Počet obyvatel 250 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 [ ] MHD [ ] železnice [x] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [x] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [ ] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn Strana - 7 -
PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 517/20 Obec Poběžovice u Holic 540/38 Obec Poběžovice u Holic PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Rizika spojená s právním stavem nemovitosti VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI RIZIKO Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Na oceňovaných nemovitostech váznou zástavní práva smluvní, exekutorská, exekuční příkazy k prodeji, exekuce a rozhodnuté o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 335 pro k.ú. Poběžovice u Holic. RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Strana - 8 -
Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ano Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní RIZIKO Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 335 Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Poběžovice u Holic Katastrální území: Poběžovice u Holic Ulice: č.o.: Vlastníci Pozemek p.č. st. 48, součástí je stavba Poběžovice u Holic, čp. 38, bydlení a pozemky p.č. 45/4, p.č. 45/5 a p.č. 526, to vše v k.ú. Poběžovice u Holic obce Poběžovice u Holic. Miroslava Fichtnerová - Osada vycházejícího slunce č.e. 170, Svinary, 50009 Hradec Králové Stavba je součástí Budova bydlení č.p.: 38 ano Pozemky st. 48 zastavěná plocha a nádvoří 610 m 2 45/4 zahrada 69 m 2 45/5 zahrada 36 m 2 526 zahrada 150 m 2 Podíl 1/1 Strana - 9 -
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.NP 297,00 228,99 Celkem 297 228 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP dílna 70,91 m 2 1,00 70,91 m 2 chodba 3,96 m 2 1,00 3,96 m 2 chodba 26,47 m 2 1,00 26,47 m 2 koupelna s WC 8,24 m 2 1,00 8,24 m 2 kuchyň 23,21 m 2 1,00 23,21 m 2 pokoj 22,46 m 2 1,00 22,46 m 2 pokoj 25,70 m 2 1,00 25,70 m 2 pokoj 21,15 m 2 1,00 21,15 m 2 pokoj 15,70 m 2 1,00 15,70 m 2 šatna 3,42 m 2 1,00 3,42 m 2 zádveří 7,77 m 2 1,00 7,77 m 2 1.NP - celkem 228,99 m 2 228,99 m 2 Celkem 228 m 2 228 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) Objekt 297,00 4,82 1 431,54 Obestavěný prostor celkem 1 431,00 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Popis s dodatečnou izolací tl. 45-70 cm s rovným podhledem, klenbové a trámové sedlová pálené tašky Cu plech vápenné hladké vápenocementové ne ve standardním rozsahu ne prosklené plastová s izolačním dvojsklem Strana - 10 -
Podlahy obytných místností plovoucí laminátové, betonové, z keramické dlažby Podlahy ostatních místností z keramické dlažby Vytápění ÚT, kotel na zemní plyn Elektroinstalace 230/400 Bleskosvod ano Rozvod vody studená teplá Zdroj teplé vody el. bojler Instalace plynu pouze ke kotli ÚT Kanalizace ano Vybavení kuchyně el. sporák, kuchyňská linka Vnitřní vybavení vana, sprchový kout, umývadlo Záchod WC Ostatní ne VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 297 Obestavěný prostor [m] 3 1 431,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 4 300 Reprodukční hodnota (RC) Kč 6 153 300 Stáří roků 100 Další životnost roků 100 Opotřebení odhadem % 40,00 Věcná hodnota (VH) Kč 3 691 980 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinaté, vzájemně na sebe navazují. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zahrada 45/4 69 300 1/1 20 700 zahrada 45/5 36 300 1/1 10 800 zahrada 526 150 300 1/1 45 000 zastavěná plocha a nádvoří st. 48 610 300 1/1 183 000 Celková výměra pozemků: 865,00 Hodnota pozemků celkem: 259 500 VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Holice 220,00 425,00 2+kk; 4+kk 3 200 000 14 545 0,77 11 199 Řadový krajní zděný rodinný dům v klidné lokalitě. Dispozice: 1. NP - byt 2+kk s vlastním vchodem, WC, koupelnou Strana - 11 -
a spíží; 2. NP - byt 4+kk. Dům je v původním udržovaném stavu, částečná rekonstrukce (okna, kotel na TP, bojlery, zateplení, koupelna ve 2. NP). V domě je dvougaráž. Příslušenství tvoří zahradní altán a kryté parkovací stání. Hodnocení:V atraktivnější lokalitě, mírně nižší standard vybavení, menší pozemek Lokalita 2 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Holice 210,00 843,00 5+1 3 910 000 18 619 0,61 11 357 Rodinný dům 5+1 v Holicích, ul. Bratří Čapků. movitost byla postavena v roce 2003. Po vstupu do domu se vlevo nachází velká obytná kuchyně. Vpravo se jde chodbou, ze které jsou vstupy do dalších dvou pokojů, komory, WC a koupelny se sprchovým koutem a rohovou vanou. Do podkroví vede dřevěné schodiště. Nahoře se nacházejí tři pokoje, komora, WC se sprchovým koutem a vstup na půdu. U domu je prostorná zahrada. Hodnocení:V atraktivnější lokalitě, vyšší standard vybavení, novější objekt. Lokalita 3 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Holice 190,00 472,00 3+1; 3+1 3 290 000 17 315 0,72 12 466 Dvougenerační rodinný dům, nedaleko centra města. K dispozici jsou dva byty, každý 3+1, půda, velký sklep, kůlny, dvě garáže, zahrada. Byt v přízemí má plynové topení, byt v 1. patře elektrické přímotopy. Dům je v původním, ale zachovalém stavu. Možno na bydlení i podnikání. Hodnocení:V atraktivnější lokalitě, starší, nižší standard vybavení. VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena 11 199 Kč/m 2 Minimální cena: 2 553 400 Kč Průměrná jednotková cena 11 674 Kč/m 2 Průměrná cena 2 661 666 Kč Maximální jednotková cena 12 466 Kč/m 2 Maximální cena 2 842 200 Kč Stanovená jednotková cena 11 674 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 2 661 672 Kč Strana - 12 -
Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci s minimální občanskou vybaveností a dobrou dosažitelností větších sídel. Nabídka objektů k bydlení převyšuje poptávku, většinou se však jedná o starší nemovitosti s nižším standardem vybavení. Ceny nemovitostí mají v posledním období v daném regionu rostoucí trend. Silné stránky nemovitosti + bjekt po rozsáhlé rekonstrukci + možnost spojení bydlení a drobného podnikání. Slabé stránky nemovitosti - větší hůře prodejný objekt - rekonstrukce není zcela dokončena - v lokalitě s nízkou občanskou vybaveností. KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : dvamilionyšestsettisíc Kč 3 951 480 Kč neurčena 2 661 672 Kč 2 600 000 Kč Vypracoval : Ing. Libor Hemelík V Pardubicích dne: 25.7.2017 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 221-85/2017 znaleckého deníku. Strana - 13 -
6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV č. 335 7 SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY 1 MAPA OBLASTI, MAPA OBCE 1 FOTODOKUMENTACE 3 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 14 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI MAPA OBCE Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 4 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 5 -