Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí

Transkript

1 Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3714/308/ NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Jednotka - byt, bytová jednotka č. 543/4 v bytovém domě čp. 543 na pozemku p.č. st. 634/1, včetně příslušenství a podílu na společných částech domu čp. 543 a na pozemku p.č. st. 634/1, to vše v k.ú. Ústí nad Orlicí obce Ústí nad Orlicí. Lanškrounská 543 / 543, Ústí nad Orlicí Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Ústí nad Orlicí, k.ú. Ústí nad Orlicí, kód k.ú , LV 4771 Ostatní stavby: Pozemky: st. 634/1 Vlastník jednotky: Martin Kalous, Náměstí 5. Května 4, Jablonné nad Orlicí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Martin Kalous, Náměstí 5. Května 4, Jablonné nad Orlicí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:č.j: 1107/2014-A, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, Praha 8 telefon: IČ: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, Borohrádek telefon: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro potřeby veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 14 stran Počet příloh: 6 Zpracováno programem NEMExpress verze: V Borohrádku, dne Otisk razítka Ing. Libor Hemelík

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Počet obyvatel: (stagnace) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - plyn Počet podlaží celkem: 2 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 2 Počet bytů/nebytů 8/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 543/4 2. NP 5+kk 85,66 0,00 0,00 85,66 85, / Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí ve městě s velmi dobrou občanskou vybaveností. Byt je umístěn v rušné lokalitě u jedné z hlavních silnic procházejících městem. Dům je starší, průměrně udržovaný. Byt je průběžně modernizovaný, poslední rekonstrukce však proběhla před cca 20-ti lety. Údržba je zanedbaná. Nabídka nemovitostí k bydlení výrazně převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu mírně pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástavy není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna

3 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Ústí nad Orlicí je bývalé okresní město s velmi dobrou občanskou vybaveností. Oceňované nemovitosti se nacházejí na severovýchodním okraji centrální části města, v soustředěné zástavbě domů podél ulice Letohradská. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Bytový dům je nepodsklepený objekt půdorysu otevřeného písmene L, se dvěmi nadzemními podlažími a se sedlovou střechou. Podkroví není využito. Základové konstrukce jsou pasy s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce jsou zděné tl. 45cm. Krytinu střechy tvoří pálené tašky, klempířské konstrukce jsou z pozinku. Fasádní omítka vápenocementová. Schody jsou z teraca, v domě není výtah. Elektroinstalace je světelná i motorová. Dům je opatřen bleskosvodem. Bytová jednotka se nachází ve 2. NP vchodu 543, napravo od schodiště. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, vnitřní obklady v běžném rozsahu. Podlahy jsou betonové s PVC, plovoucí z lamina, z keramické dlažby a z cementové dlažby. Okna EURO s dvojsklem, dveře náplňové. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. V bytě je rozvod studené i teplé vody, ohřev teplé vody zajišťuje kotel ÚT. V kuchyni je elektrický sporák. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC ve zděném jádru. O stáří objektu nejsou žádné informace, podle použitých konstrukcí předpokládám dobu vzniku v 30-tých letech minulého století. V 90-tých letech prošel byt celkovou modernizací, v roce 2010 byla vyměněna okna.použité konstrukce a vybavení jsou standardní, údržba je zanedbaná. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna ostatní Počet podzemních/nadzemních podlaží: 0 / 2 Počet bytový/nebytových jednotek: 8 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 3 -

4 Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE NE Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není situována v záplavovém území Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Věcná břemena a obdobná zatížení - Na oceňovaných nemovitostech vázne zástavní právo smluvní a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č pro k.ú. Ústí nad Orlicí. RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ053 Pardubický Okres: CZ0534 Ústí nad Orlicí Obec: Ústí nad Orlicí Katastrální území: Ústí nad Orlicí Ulice: Lanškrounská č.o.: 543 Vlastníci FO RČ: Martin Kalous Náměstí 5. Května 4, Jablonné nad Orlicí Podíl 1 / 1 Stavby na LV 4358 není součástí část obce Ústí nad Orlicí Bytový dům č.p. 543 na pozemku p.č. st. 634/1 Jednotky na LV 4771 Číslo jednotky: 543/4 Spoluvlastnický podíl: / Rozestavěná jednotka Pozemky na LV 4358 st. 634/1 Stavební parcela Parcela KN 397 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyń byt 6,63 m 2 1,00 6,63 m 2 koupelna byt 8,55 m 2 1,00 8,55 m 2 pokoj byt 16,72 m 2 1,00 16,72 m 2 pokoj byt 12,59 m 2 1,00 12,59 m 2 pokoj byt 7,02 m 2 1,00 7,02 m 2 pokoj byt 9,43 m 2 1,00 9,43 m 2 pokoj byt 11,46 m 2 1,00 11,46 m 2 chodba byt 12,09 m 2 1,00 12,09 m 2 WC byt 1,16 m 2 1,00 1,16 m 2 Celková podlahová plocha 85,66 m 2 85,66 m 2-4 -

5 Podlahová plocha [m 2 ] 86 Započitatelná plocha [m 2 ] 85,66 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 79 Další životnost roků 21 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je rovinatý a je zcela zastavěn stavbou bytového domu. Je napojen na kompletní inženýrské sítě, přístup je po pozemcích ve vlastnictví obce. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st. 634/ / Celková výměra pozemků:

6 Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Byt Ústí nad orlicí Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Byt 3+1 v OV s balkonem ve 3.NP zděného cihlového domu. Klidné místo v zeleni, v zástavbě bytových domů, nedaleko centra města. Obytná podlahová plocha bytu 66,81 m2 (plus balkon a 2 sklepy). Byt je v původním stavu. Podlahy jsou vlýskové, renomovány cca před 5-ti lety, v chodbě a kuchyni pak PVC, topení a ohřev vody vlastní karmou, koupelna s vanou. Dům po částečné rekonstrukci - nová střecha včetně zateplení, oprava balkonu, v celém domě vsazena nová plastová okna včetně žaluzií, vyměněny stoupačky, nové vchodové dveře se zvonkovým otvíráním. Bezproblémové parkování u domu, v přímém sousedství zbudováno dětské hřiště. Ústí nad Orlicí Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - klidnější lokalita - koeficient 0,85; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,85; Úvaha zpracovatele ocenění - hůře umístěný byt v domě - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - klidnější lokalita; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - hůře umístěný byt v domě; zděný bytový dům 70,00 3.NP/ , Byt Ústí nad orlicí Nový zděný byt 3+kk, dvě lodžie, 3. podlaží, v ceně vlastní označené parkovací místo a kuchyňská linka. K dispozici obytná kuchyň s linkou, sporákem a digestoří, 2 pokoje, koupelna s vanou, umyvadlem, chodba, WC, sklep. Ústí nad Orlicí Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v klidnější lokalitě - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - novostavba - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v klidnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - novostavba; 81,00 3.NP/4 3+kk , Byt Ústí nad Orlicí Nabízíme k prodeji byt 3+1 o CP 74 m2 v obci Ústí nad Orlicí v klidné části na okraji obce Hylváty. Byt je po rekonstrukci, nová kuchyň, koupelna a nová okna. V koupelně je nová rohová vana a sprchový kout. K bytu náleží zděný prostorný sklep. Zděná bytovka je ve fázi revitalizace, nová fasáda, nová střecha, zateplená půda i sklepy, nové dveře. Ústí nad Orlicí Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - klidnější lokalita, avšak dále od centra - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - klidnější lokalita, avšak dále od centra; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav; zděný bytový dům 74,00 2.NP/ ,

7 Byt Ústí nad Orlicí Byt o velikosti 3+1 nacházející se v 6. podlaží (z osmi) bytového domu v lokalitě nedaleko centra. Byt lze převést do osobního vlastnictví. Vytápění je ústřední dálkové. Byt má nová plastová okna, plovoucí podlahy. Nebytovým prostorem je sklep v suterénu domu. V domě je nový výtah. Ústí nad Orlicí Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v klidnější lokalitě - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,85; Úvaha zpracovatele ocenění - panelový bytový dům - koeficient 1,15; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v klidnější lokalitě; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - panelový bytový dům; panelový bytový dům 70,00 6.NP/ , Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 3 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -