ZNALECKÝ POSUDEK č. 3895/133/2015 odhad obvyklé ceny pro potřeby veřejné dražby

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3895/133/2015 odhad obvyklé ceny pro potřeby veřejné dražby Předmět ocenění: Rodinný dům - bez nebytových prostor ocenění stávajícího stavu Číslo popisné: 38 součást pozemku p.č. st. 113 Pozemky parc. č.: st. 113 Katastrální území: Zájezd u České Skalice LV č.: 1127 Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Obec: Česká Skalice Část obce: Zájezd Ulice: Číslo orientační: PSČ: Vlastník stavby: Květoslava Reslerová, Česká Skalice 38, Česká Skalice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Květoslava Reslerová, Česká Skalice 38, Česká Skalice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Objednatel: EURODRAŽBY.CZ a.s. tel.: Adresa: Čimická 780/61, Praha 8 ÚČEL OCENĚNÍ: Pro potřeby veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu) Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Kč Stav ke dni / Prohlídka: / Vypracoval: Ing. Libor Hemelík tel.: Adresa: Jiřího z Poděbrad 477, Borohrádek libor.hemelik@tiscali.cz Datum: Tento odhad obsahuje 10 stran textu včetně 5 stran příloh.... podpis, příp. razítko

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: Královéhradecký Obec, část obce: Česká Skalice, Zájezd Počet obyvatel: KÚ: Zájezd u České Skalice Ulice: Číslo popisné: 38 Rodinný dům stávající stav budoucí stav Počet podlaží PP/NP/Podkroví 1/1/ANO // Počet bytových jednotek / typy Garáže v objektu / počet stání: ano Zastavěná plocha 1NP: 185 m 2 Obestavěný prostor: m 3 Jednotková cena: Kč/m 3 Celková výměra pozemku: 523 m 2 Započitatelná plocha 168,51 m 2 Podlahová plocha obytná/nebytová část 168,51 m 2 0,00 m 2 Stáří / další životnost: 115 Opotřebení celkové: 60,00 % Rozestavěnost: 100,00 % Technický stav stavby: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Vytápění: ústřední / etážové - tuhá paliva Typ konstrukce domu: zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) Forma užívání: bydlení Rekonstrukce celková/dílčí v roce: celková 1970 dílčí Provedené dílčí rekonstrukce: střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Prodejnost nemovitosti: Přípojky (veřejné / vlastní): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / dat. síť Příjezd: zpevněná komunikace Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena Kč 0 Kč Kč Kč - 2 -

3 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Česká Skalice se nachází ve střední části okresu Náchod, ve vzdálenosti cca 10 km od okresního města. Spojení s okolím po státních silnicích I. třídy ve směru na Náchod resp. Jaroměř (13 km) a po dalších silnicích nižších tříd ve směru Bohuslavice (12 km) a Červený Kostelec (12 km). V místě je železniční stanice na frekventované trati Jaroměř Malé Svatoňovice. Občanská vybavenost sestává z MÚ, policie, školek, ZŠ, pošty, zdravotnického zařízení, několika hotelů, pohostinství a úplné obchodní sítě. Oceňované nemovitosti se nacházejí na západním okraji obce, v místní části zvané Zájezd, v soustředěné zástavbě rodinných domů podél hlavní silnice procházející obcí, nalevo při příjezdu od Jaroměře. Přístup je po místní zpevněné účelové komunikaci. V místě jsou neúplné inženýrské sítě. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o částečně podsklepený objekt (velmi malý sklípek) s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou. Podkroví je částečně využito (jeden pokoj). Základové konstrukce jsou bez hydroizolace, obvodové konstrukce zděné tl. 45 cm, příčky cihelné, krov dřevěný vázaný, krytinu tvoří falcovaný plech, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné hladké, fasádní omítky břízolitová, sokl obložen fasádními pásky, vnitřní obklady v běžném rozsahu, schody betonové, dveře hladké plné a částečně prosklené, okna plastová a dřevěná zdvojená, podlahy obytných místností plovoucí z lamina a betonové s povrchem z PVC, podlahy ostatních místností z keramické dlažby, topení ústřední s kotlem na TP, el. instalace 230/400 V, rozvedena pouze studená voda, v koupelně el. bojler, v kuchyni malý průtokový ohřívač, vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC, v kuchyni je el. sporák a kuchyňská linka. V 1. NP se nachází garáž s dílnou, sklad paliva, 3x pokoj, kuchyň, zádveří, chodba, koupelna, spíž a WC. Stavebně-technický stav objektu je dobrý, údržba je zanedbaná. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1-3 -

4 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení - Na oceňovaných nemovitostech váznou zástavní práva smluvní a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č pro k.ú. Zájezd u České Skalice. Rizika ostatní RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 1127 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0523 Náchod Obec: Česká Skalice Katastrální území: Zájezd u České Skalice Ulice: č.o.: Vlastníci Podíl FO RČ: /007 Květoslava Reslerová Česká Skalice 38, Česká Skalice 1 / 1 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Zájezd Rodinný dům č.p. 38 na pozemku p.č. st. 113 ANO Pozemky st. 113 Stavební parcela Parcela KN 523 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1. PP 24,17 m 2 8,25 m 2 1. NP 184,88 m 2 138,70 m 2 podkroví 174,53 m 2 21,56 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1. PP sklep 8,25 m 2 1,00 8,25m 2 1. PP - celkem 8,25 m 2 8,25 m 2 1. NP byt 138,70 m 2 1,00 138,70m 2 1. NP - celkem 138,70 m 2 138,70 m 2 podkroví pokoj 21,56 m 2 1,00 21,56m 2 podkroví - celkem 21,56 m 2 21,56 m 2-4 -

5 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1. PP 8,95*2,70*(1,70+0,30) = 48,33 m 3 1. NP (19,50*8,95+2,30*4,50)*(0,10+2,75+0,30) = 582,36 m 3 zastřešení 19,50*8,95*4,25/2 = 370,87 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 001,55 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 185 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 001,55 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 115 Další životnost roků Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je rovinatý až mírně svažitý a je napojen na veřejný rozvod elektřiny, vody a kanalizace. Přístup je po zpevněné komunikaci. Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Vlastnický podíl m 2 Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří st / 1 Celková výměra pozemků: 523 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Česká Skalice - 381, , Zájezd RD Zájezd, Velký rodinný dům s příslušenstvím v České Skalici, části obce Zájezd. V obci je velmi dobrá občanská vybavenost (škola, školka, pošta, lékaři, obchody, restaurace, sportoviště). Zděný dům o dispozici 8+2 prošel celkovou rekonstrukcí v letech Je částečně podsklepený a náleží k němu samostatná podsklepená garáž. V roce 2004 byl zhotoven bazén s technologií. Zavedena je elektřina, vodovod, kanalizace. Topení ústřední s kotlem na pevná paliva. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Velikost objektu - větší - obtížněji prodejný - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,90; Vliv pozemku - velký pozemek - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikost objektu - větší - obtížněji prodejný; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - velký pozemek; - 5 -

6 Česká Skalice, ul. 160, , Steidlerova RD Česká Skalice, Zděný rodinný dům s garáží a zahradou, který se nachází se v klidné části obce v České Skalici. Nové rozvody topení a radiátory. Dispozice 1 NP : kuchyně, 3 pokoje, komora a koupelna s WC a vstup do sklepa. 2. NP jeden pokoj a půda, která je vhodná k vestavbě. Vytápění ústřední, plynové + kotel na tuhá paliva, vodovod a kanalizace - veřejné rozvody. Nové radiátory a rozvody topení. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější části obce - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,05; Celkový stav - horší stavebně-technický stav - koeficient 1,10; Vliv pozemku - velký pozemek - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Lokalita - v atraktivnější části obce; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - horší stavebně-technický stav; Vliv pozemku - velký pozemek; Česká Skalice, ul. Nerudova 95, , RD Česká Skalice, Řadový rodinný dům v České Skalici určený k rekonstrukci. Dispoziční řešení domu přízemí: kuchyň, pokoj, chodba, koupelna s WC a sklípek. 1. NP: pokoj, chodba a půda. Topení: kamna na tuhá paliva, plyn na hranici pozemku, voda, kanalizace. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější části obce - koeficient 0,85; Velikost objektu - řadový krajní - koeficient 1,05; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,10; Celkový stav - horší stavebně technický stav - koeficient 1,05; Vliv pozemku - malý pozemek - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Lokalita - v atraktivnější části obce; Velikost objektu - řadový krajní; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - horší stavebně technický stav; Vliv pozemku - malý pozemek; Česká Skalice, ul. 130, , Jiráskova RD Česká Skalice, Řadový rodinný dům o velikosti 4+1 s garáží a zahradou se nachází okraji města při výjezdu na Červený Kostelec. Dispozice: 1 NP - chodba, kuchyň a tři pokoje, koupelna, WC a schody do sklepa. Podkroví - dva pokoje a půda. Vedle domu je průjezd ke garáži a na zahradu, kde jsou zděné kolny, dílna a studna. Dům je napojen na kanalizaci, veřejný vodovod a elektro přípojku, plyn v blízkosti. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Velikost objektu - řadový RD - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,15; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikost objektu - řadový RD; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč - 6 -

7 Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí na okraji obce s velmi dobrou občanskou vybaveností a se snadnou dosažitelností větších sídel (Náchod, Jaroměř, Hradec Králové). Občanská vybavenost v obci je hůře dostupná. Jedná se o starší dům s nižším standardem vybavení a se zanedbanou údržbou. U domu je menší pozemek. Nabídka nemovitostí k bydlení v širším okolí výrazně převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -