Znalecký posudek číslo 4525-65/14 O ceně nemovité věci Pozemek zapsaný na LV č. 1134 Líšnice Katastrální území: Líšnice u Prahy Okres: Praha-západ O B V Y K L Á C E N A Objednatel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD OSTRAVA Mgr. Pavla FUČÍKOVÁ Slévárenská 410/14 709 00 O S T R A V A M A R I Á N S K É H O R Y Vlastník nemovité věci: T O M A N Michal Čs. armády 601/23 160 00 P R A H A 6 B U B E N E Č Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovité věci se stavem ke dni 7.11.2014 Zpracovatel znaleckého posudku: K Ř E N E K Ladislav soudní znalec Kunčice pod Ondřejníkem čp.497 739 13 V Kunčicích pod Ondřejníkem, dne 7.11.2014 Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb. ze dne 17. 6. 1997 o oceňování majetku a vyhláška Ministerstva financí číslo 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.
A) Úkol znalce Usnesením č.j. 024 EX 1543/07-106 ze dne 22.10.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovité věci zapsané na LV č. 1134 pro k.ú. Líšnice u Prahy, obec Líšnice, okr. Praha-západ pro exekuční řízení. Úkolem znaleckého posudku je ocenění nemovité věci zapsané na LV č. 1134, a to: - Pozemek parc.č. 436/14, o výměře 237 m 2 ostatní plocha (ostatní komunikace) Dále je úkolem znaleckého posudku: Ocenit uvedenou nemovitou věc včetně příslušenství a ocenit případná práva a závady s nemovitou věcí spojená, dále ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a dále stanovit výslednou (obvyklou) cenu nemovité věci ke dni zpracování znaleckého posudku. B) Nález - celkový popis nemovité věci Místopisné údaje (širší vztahy) Oceňovaný pozemek zapsaný na LV č. 1134 se nachází v severní části obce Líšnice (549 obyvatel), v místní části Varadov, v katastrálním území Líšnice u Prahy. Pozemek tvoří část zpevněné komunikace uvnitř zástavby rodinných domů a rekreačních chat. Místní část Varadov je od centra obce Líšnice vzdálena 1,5 km jižním směrem a je od centra obce oddělena rychlostní komunikací č. R4. Dopravní spojení těchto částí obce je pouze přes obec Řitka. V místní části Varadov se nachází pouze objekty pro bydlení a rodinnou rekreaci, základní občanská vybavenost (pošta, mateřská škola, obchod s potravinami, knihovna) se nachází v obci Řitka ve vzdálenosti cca 2,0 km západním směrem. Veškera infrastruktura a kompletní síť služeb se nachází ve městě Praha, které je od oceňovaného pozemku vzdáleno cca 20 km severním směrem. Pozemek se nachází v lokalitě s průměrnou dopravní dostupností, nejbližší autobusová zastávka meziměstské dopravy je vzdálena 2,0 km. Napojení na rychlostní komunikaci č. R4, spojující města Praha a Příbram, je možné ve vzdálenosti 2,5 km. 1. Ocenění dle cenového předpisu Sestavení posudku: 2. Zjištění obvyklé ceny metodou srovnávací 3. Práva a závady s nemovitosti spojené Použité metody ocenění: Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. 2
Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpracovatel ocenění odhadne i závady, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny pozemku je hodnocení v tomto případě provedeno dvěma způsoby, a to: - metoda ocenění dle cenového předpisu - metoda srovnávací Charakteristika těchto metod: Metoda ocenění dle cenového předpisu Zjištění administrativní ceny nemovitých věcí je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb., č. 441/2013 Sb. a č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Metoda srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitých věcí v obdobné lokalitě. Pozemek je hodnocen jednak administrativní cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu a dále srovnávací metodou, protože dle dostupných údajů ke dni ocenění na trhu s nemovitými věcmi s obdobným typem pozemků v dané lokalitě o obdobné velikosti bylo obchodováno, a proto srovnatelnou cenu lze objektivně zjistit. Pozemky tohoto typu se v dané lokalitě běžně nepronajímají, údaje o cenách pronájmu proto nelze zjistit a vyhodnotit, a metoda výnosová se v tomto případě nepoužije. 3
1. Ocenění dle cenového předpisu C) Ocenění nemovité věci Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. Ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb., č. 441/2013 Sb. a č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Určení základní ceny stavebního pozemku: Obec, v níž se nemovitost nachází, není vyjmenovaná v příloze č. 2 v tabulce číslo 1 vyhlášky. Základní cena podle 3, pís. b) za m 2 stavebního pozemku: Základní cena příslušné vyjmenované obce (ZC v): 2 710,00 Kč/m 2 Koeficient velikosti obce (O 1): 0,650 IV: 501-1000 Koeficient hospodářsko-správního významu obce (O 2): 0,600 IV: Ostatní obce Koeficient polohy obce (O 3): 1,020 III: Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně Koeficient technické infrastruktury obce (O 4): 0,850 II: Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn Koeficient dopravní obslužnosti obce (O 5): 0,900 III: Železniční a autobusová zastávka Koeficient občanské vybavenosti obce (O 6): 0,900 IV: Omezenou vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) Základní cena (ZC = ZC v x O 1 x O 2 x O 3 x O 4 x O 5 x O 6): 742,23 Kč/m 2 Pozemek zapsaný na LV č. 1134 Jedná se o pozemek parc.č. 436/14, který je v katastru nemovitostí zapsán jako ostatní plocha, ostatní komunikace. Oceňovaný pozemek tvoří zpevněnou, příjezdovou komunikaci k okolním rodinným domům a rekreačním objektům a dle této skutečnosti je pozemek oceněn. Pozemek je mírně svažitý s orientací k severozápadu. Základní cena stavebního pozemku (ZC): 742,23 Kč/m 2 Stanovení hodnot kvalitativních pásem pro úpravu základních cen pozemků komunikací a veřejných prostranství: Znak číslo pásma hodnota 1 II -0,40 Kategorie a charakter pozemní komunikace: místní komunikace, dráhy regionální, speciální, dráhy letišť v délce od 1201m do 2100 m 2 I 0,00 Charakter a zastavěnost území: v kat. úz. sídelní části obce 3 I 0,00 Povrchy: komunikace se zpevněným povrchem 4 I 0,00 Vlivy ostatní neuvedené: bez dalších vlivů 4
5 I 0,60 Komerční využití: bez možnosti komerčního využití Součet hodnot P 1 až P 4 : -0,400 Index cenového porovnání I k = 0,600 x (1-0,400) = 0,360 Parcela číslo: 436/14 Výměra: 237 m 2 Ocenění dle odstavce: 3) Komunikace Základní cena upravená (ZCU = ZC x I k): 742,23 x 0,360 = 267,20 Kč/m 2 Základní cena musí být v rozsahu ZC x 0,15 < ZCU < ZC x 0,75: 296,89 Kč/m 2 Cena parcely: 296,89 Kč/m 2 x 237 m 2 = 63 326,40 Kč Rekapitulace 1) Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě ( 3) a) Pozemek zapsaný na LV č. 1134 63 326,40 Kč Cena nemovité věci celkem: (Zaokrouhleno na desítky Kč) 63 330,00 Kč Slovy: Šedesáttřitisíctřistatřicet korun českých 5
2. Zjištění obvyklé ceny pozemku metodou srovnávací Po pozemcích uvedeného typu pozemky tvořící příjezdové komunikace k rekreačním objektům a rodinným domům je v dané lokalitě u obdobných pozemků nabídka, rovněž tak poptávka, nízká. S ohledem na umístění pozemku a jeho současné využití jsem názoru, že oceňovaný pozemek je hůře obchodovatelný. Jako podklady ke srovnávací metodě byly použity údaje z vlastní databáze a informace z nabídek umístěné na internetových stránkách s realitní inzercí. Srovnání oceňovaného pozemku komunikace je provedeno s inzerovanými stavebními pozemky určenými k výstavbě rekreačních chat a to s ohledem na omezenou nabídku pozemků komunikací v zastavěném území. Ke stávajícímu využití předmětného pozemku je přihlíženo při stanovení výsledné srovnatelné hodnoty. Podle nabídek z internetových stránek byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované pozemky, tyto pozemky určené k výstavbě rekreační chaty: Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku Stavební pozemek k výstavbě rekreační chaty, Čisovice, okres Praha-západ Stavební pozemek k výstavbě rekreační chaty, Vrané nad Vltavou, okres Praha-západ Stavební pozemek k výstavbě rekreační chaty, Dobřichovice, okres Praha-západ Stavební pozemek k výstavbě rekreační chaty, Mníšek pod Brdy, okres Praha-západ Výměra pozemku [m 2 ] Cena pozemku [Kč] Cena na m 2 pozemku [Kč] 801 576 000 719 815 1 100 000 1 350 950 792 000 834 1 278 1 600 000 1 250 Podle výše uvedeného srovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný pozemek (okres Praha-západ, okolí obce Líšnice a Řitka), pozemky určené pro výstavbu rekreační chaty v průměru od 800 do 1 300 Kč/m 2. S ohledem na skutečnost, že oceňovaný pozemek tvoří část příjezdové komunikace, stanovuji srovnatelnou hodnotu pozemku parc.č. 436/14 výrazně pod dolní hranicí uvedeného rozmezí. Na základě provedené analýzy trhu a následného porovnání a s ohledem na charakter a jeho využití odhaduji srovnatelnou hodnotu pozemku zapsaného na LV č. 1134 na částku ve výši: 400 Kč/m 2 za výměru pozemku zapsaného na listu vlastnictví č. 1134 pro k.ú. Líšnice u Prahy (237 m 2 ) (po zaokrouhlení) = 95 000 Kč = slovy: devadesátpět tisíc korun českých 3. Omezení vlastnických práva (Závady s nemovitou věcí spojené) Vlivy vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1134: Usnesení soudu o nařízení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti soudního exekutora Mgr. Pavly Fučíkové. 6
Při stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí se výše uvedená omezení nezohledňují, protože nemají vliv na cenu obvyklou. Dle předložených podkladů k ocenění a zjištěných skutečností na oceňovaných nemovitých věcech neváznou žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí. 7
D) Rekapitulace zjištěných cen Usnesením č.j. 024 EX 1543/07-106 ze dne 22.10.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovité věci zapsané na LV č. 1134 pro k.ú. Líšnice u Prahy, obec Líšnice, okr. Praha-západ pro exekuční řízení. 1. Zjištěná cena dle cenového předpisu 63 330,00 Kč 2. Zjištěná cena metodou srovnávací 95 000,00 Kč Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, k možnostem využití pozemku, vzhledem k lokalitě, kde je pozemek umístěn, odhaduji obvyklou cenu oceňovaného pozemku ve výši srovnávací hodnoty s přihlédnutím k ceně zjištěné pomocí platného právního předpisu. Obvyklou cenu pozemku zapsaného na LV č. 1134 stanovuji na částku: = 95 000 Kč = Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN - LV číslo 1134 pro katastrální území Líšnice u Prahy, obec Líšnice, vyhotovený dálkovým přístupem dne 22.10.2014 - kopie katastrální mapy pro předmětné území vyhotovená Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, KP Praha-západ, mapový list č. DOBŘÍŠ 1-1/22, v měřítku 1:1000, ze dne 3.10.2014 - Územní plán pro obec Líšnice - Kupní smlouva ze dne 17.4.2014 - situační plánek a letecký snímek - zjištění ceny nemovitých věcí je ke dni 7.11.2014 Tento znalecký posudek obsahuje 8 listů a předává se objednateli ve třech vyhotoveních. Znalecká doložka Znaleckou doložku jsem obdržel od Krajského soudu v Ostravě dne 4.10.1977 pod čj. Spr.3510/77 pro základní obor ekonomika - ceny a odhady ( nemovitostí ). 8