Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 88/2015

Transkript

1 Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 88/2015 O obvyklé ceně nemovitosti - objektu bydlení č.p. 111 na pozemku parc.č. St s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 1118, 1918 vše v katastrálním území Přelouč, obec Přelouč, okres Pardubice, zapsáno na LV č Postup při zpracování posudku: Povinný p. Štefan Pataki se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil a neumožnil vstup do oceňovaného objektu. Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejně přístupných míst, informací získaných na MěÚ v Přelouči. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/ Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 807/14. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín - Darkovičky tel.: Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - objektu bydlení č.p. 111 na pozemku parc.č. St s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 1118, 1918 vše v katastrálním území Přelouč, obec Přelouč, okres Pardubice, zapsáno na LV č Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Přelouč Přelouč Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Přelouč Katastrální území: Přelouč Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 400,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším IV 1,01-2 -

3 vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 063,02 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV č ; - kopie katastrální mapy; - informace získané na MěÚ v Přelouči; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - objekt bydlení č.p. 111 na pozemku parc.č. St s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 1118, 1918 vše v katastrálním území Přelouč, obec Přelouč, okres Pardubice, zapsáno na LV č Nemovitost - se nachází mimo zastavěné území města Přelouč na samotě 600m od nejblíže zastavěného území. Povinný neumožnil vstup do oceňovaného objektu bydlení. Místnímu šetření nebyl nikdo přítomen. Na místně příslušném stavebním úřadě nebyla dohledána žádná projektová dokumentace k oceňovanému objektu bydlení. Objekt byl nepřímo zaměřen laserovým dálkoměrem z okolí objektu a veřejně přístupných míst. Nemovitost není oplocena a ke dni místního šetření není objekt č.p. 111 užíván. Dle názoru znalce není užívání objektu č.p. 111 vzhledem k jeho velmi špatnému technickému stavu možné. Objekt bydlení č.p jedná se o samostatně stojící dřevěný objekt, zřejmě bez podsklepení s jedním nadzemním podlažím s plochou střechou. Objekt je celkově ve velmi špatném technickém stavu bez rekonstrukcí bez běžné údržby. Přes rozbité okenní otvory jsou patrné statické poruchy - místně velmi prohnutý strop, nefunkční střešní krytina (do objektu zatéká), statické poruchy obvodových konstrukcí (díry a trhliny v dřevěné obvodové konstrukci). Objekt je bez vnitřního vybavení, nefunkční jsou vnitřní instalace, chybí vnitřní dveře, krytiny podlah, atd. Vzhledem k těmto závažným poruchám a celkovému velmi vysokému opotřebení objektu (přesahující 95%) je dle názoru znalce nutná celková demolice objektu. Náklady na demolici s náklady na odvoz sutě na skládku a poplatku na skládku výrazně převyšují případný výnos z případně využitelného materiálu z demolice. Pozemky parc.č. St a tvoří se stavbou bydlení č.p. 111 jednotný funkční celek. Dle platného územního plánu se pozemky nacházejí v zóně RI - plocha staveb pro rodinnou rekreaci. Přístup k pozemkům je možný pouze po polní cestě s nezpevněným povrchem. V místě není možně napojení na ing. sítě. Pozemky se nacházejí v záplavové oblasti - zóna 4 - zóna s vysokým nebezpečím výskytu povodně/ záplavy

4 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Objekt bydlení č.p. 111 b) Pozemky 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,04 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - záplavová oblast s I -0,30 vysokým rizikem záplavy. 6. Povodňové riziko - Zóna s vysokým rizikem povodně (území tzv. 5- leté vody) I 0,70 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,434 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Bez IV 0,02 zástavby 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V 0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - III -0,15 Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III 0,00 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné III -0,03 komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,01 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I 0,00-4 -

5 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Samota mimo zastavěné území obce s přístupem jen z polní komunikace s nezpevněným povrchem. I -0,30 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,519 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 a) Objekt bydlení č.p. 111 Zatřídění pro potřeby ocenění Stavba určená k odstranění 26 Cena materiálu: Náklady na demolici: 0,- Kč 0,- Kč Ocenění 0,- Kč - 0,- Kč = 0,- Kč Cena zjištěná podle 26 = 0,- Kč Objekt bydlení č.p zjištěná cena = 0,- Kč Ocenění b) Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I -0,03 velikost - omezující jeho využití - nevhodný tvar 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Hladina spodní vody méně než 1 m I -0,05 pod úrovní výchozího terénu 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Samota mimo zastavěná území města, přístup jen z nezpevněné polní komunikace, záplavové území. I -0,30 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,620 6 i = 1-5 -

6 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,434 Index polohy pozemku I P = 0,519 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,434 * 0,620 * 0,519 = 0,140 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,02 0, ,82 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St ,00 148, ,16 nádvoří 4 odst. 1 zahrada ,00 148, ,92 Stavební pozemky - celkem 994,00 m ,08 Pozemky - zjištěná cena = ,08 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Objekt bydlení č.p. 111 = 0,- Kč b) Pozemky = ,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem ,- Kč - 6 -

7 2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda Objekt je celkově ve velmi špatném technickém stavu bez rekonstrukcí bez běžné údržby. Patrné jsou statické poruchy - místně velmi prohnutý strop, nefunkční střešní krytina (do objektu zatéká), statické poruchy obvodových konstrukcí (díry a trhliny v dřevěné obvodové konstrukci). Objekt je bez vnitřního vybavení, nefunkční jsou vnitřní instalace, chybí vnitřní dveře, krytiny podlah, atd. Vzhledem k těmto závažným poruchám a celkovému velmi vysokému opotřebení objektu (přesahující 95%) je dle názoru znalce nutná celková demolice objektu. Srovnávací hodnota je vzhledem k výše uvedenému stanovena jen na základě cen pozemků. 1. srovnatelná nemovitost K prodeji pozemek o výměře 1569m2 k výstavbě rodinného domu, nacházející se v obci Újezd u Přelouče. Možno stavět ihned. Zasíťování:elektrika,voda,kanalizace. Na okolních parcelách již zahájena výstavba. V obci:obecní úřad, prodejna, pohostinství, sportovní hřiště,knihovna. Nabídková cena RK: 279,- Kč/m2 plochy pozemku. Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (nedaleká obec okr. Pardubice); uvedený pozemek má výrazně lepší stavební připravenost (přístup z asfaltové komunikace, možnost napojení na ing. sítě) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,60; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,85, oceňovaný pozemek se nachází v záplavové oblasti - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,70. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 100,- Kč/m2 plochy pozemku

8 2. srovnatelná nemovitost Nabízíme k prodeji parcelu v k.ú. Přelouč, umístěnou v rovinatém terénu, ležící na okraji obce Přelouč v těsné blízkosti silnice I.třídy č.2 ve směru na Pardubice. Jedná se o ornou půdu, vhodnou k výstavbě benzinové pumpy, firmy, nebo skladovacích prostor. Přístup z veřejné asfaltové komunikace. V místě pouze elektro. Nabídková cena RK: 151,- Kč/m2 plochy pozemku Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v rámci obce Přelouč); uvedený pozemek má výrazně lepší stavební připravenost (přístup z asfaltové komunikace, možnost napojení na elektro) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,60; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,85, oceňovaný pozemek se nachází v záplavové oblasti - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,70. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 54,- Kč/m2 plochy pozemku

9 3. srovnatelná nemovitost K prodeji pozemek o výměře 1812m2 v obci Jedousov, okr. Pardubice. Pozemek je kompletně oplocen. Inženýrské sítě v dosahu pozemku - elektro, voda, kanalizace. Obec Jedousov se rozkládá 21km od Pardubic, 6km od Přelouče a 1,5km od Choltic, kde je veškerá občanská vybavenost (školka, škola, lékař, obchody. Nabídková cena RK: 350,- Kč/m2 plochy pozemku Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (nedaleká obec okr. Pardubice); uvedený pozemek má výrazně lepší stavební připravenost (přístup z asfaltové komunikace, možnost napojení na ing. sítě) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,60; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,85, oceňovaný pozemek se nachází v záplavové oblasti - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,70. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 125,- Kč/m2 plochy pozemku. Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 54,- až 125,- Kč/m2 plochy pozemku. Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 93,- Kč/m2 plochy pozemku 994m2 (plochy oceňovaných pozemků) x 93,- Kč/m2 = ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): ,- Kč - 9 -

10 Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou ,- Kč ,- Kč 0,- Kč 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti objektu bydlení č.p. 111 na pozemku parc.č. St s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 1118, 1918 vše v katastrálním území Přelouč, obec Přelouč, okres Pardubice, zapsáno na LV č , vše vedené u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, KP Pardubice, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: ,- Kč

11 C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu bydlení č.p. 111 na pozemku parc.č. St s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 1118, 1918 vše v katastrálním území Přelouč, obec Přelouč, okres Pardubice, zapsáno na LV č , vše vedené u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, KP Pardubice, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: ,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu bydlení č.p. 111 na pozemku parc.č. St s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 1118, 1918 vše v katastrálním území Přelouč, obec Přelouč, okres Pardubice, zapsáno na LV č , vše vedené u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, KP Pardubice, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: Slovy : devadesátdvatisíc korun českých V Hlučíně, Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín Darkovičky tel.: ,- Kč. D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 88/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 88/2015. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 2 strany; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 2 strany; 3. Kopie katastrální mapy - 1 stran; 4. Místopis - 1 strana

12 Fotodokumentace pořízená dne

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 OZN.: Přelouč č.p. 111, okr. Pardubice. OZN.: Přelouč č.p. 111, okr. Pardubice