Znalecký posudek č /15

Transkript

1 Znalecký posudek č /15 O obvyklé ceně nemovité věci - bytové jednotky č. 187/2, v prvním podzemním podlaží bytového domu č.p. 187, v obci Těšetice, na pozemku parc. č. 707/45, katastrální území Těšetice u Znojma, zapsané u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, okres Znojmo. Objednatel posudku: Mgr. Jaromír Franc soudní exekutor Exekutorský úřad Jičín Husova Jičín Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení (usnesení sp. zn. 023 EX 00004/10-176) Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/ Praha 9 Tel.: schwarzk@seznam.cz Posudek obsahuje 13 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - bytové jednotky č. 187/2, v prvním podzemním podlaží bytového domu č.p. 187, v obci Těšetice, na pozemku parc. č. 707/45, katastrální území Těšetice u Znojma, zapsané u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, okres Znojmo. 2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníka. Vnitřní prohlídka nebyla umožněna, tudíž bylo provedeno pouze vnější ohledání nemovité věci. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 530 ze dne kopie katastrální mapy ze dne kupní smlouva ze dne změna prohlášení vlastníka budovy a smlouva o převodu spoluvlastnického podílu na pozemcích ze dne usnesení soudního exekutora Mgr. Jaromíra France o ustanovení znalce ze dne informace a údaje zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Těšetice Katastrální území: Těšetice u Znojma (766691) List vlastnictví číslo: 530 Vlastník: Helena Jančová č.p. 187, Těšetice 5. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 530 ze dne vázne na oceňované nemovité věci zástavní právo, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví: - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Vodafone Czech Republic a.s. Toto zástavní právo není ve znaleckém posudku zohledněno.

3 3 Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 530 dále vyplývá, že byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví. To vzhledem k účelu posudku není považováno za závadu a není v tomto posudku uvažováno. 6. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl pouze vnější ohledání nemovitosti. Výměra bytové jednotky byla zjištěna ze Změny prohlášení vlastníka budovy a smlouvy o převodu spoluvlastnického podílu na pozemcích ze dne Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 187/2, která se nachází v 1.PP bytového domu č.p. 187, v obci Těšetice, na pozemku parc. č. 707/45 - zastavěná plocha a nádvoří. Objekt se nachází na severozápadním okraji obce. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Jednotný funkční celek s pozemkem parc. č. 707/45 tvoří pozemky parc. č. 707/36 - orná půda, parc. č. 707/46 - ostatní plocha a parc. č. 707/47 - orná půda. Pozemek parc. č. 707/46 je užíván jako plocha pro parkování. Bytový dům je samostatně stojící, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Stavba je situována na svažitém pozemku a část 1.PP umístěna nad úrovní terénu. Svislé konstrukce zděné, střecha sedlová, střešní krytina betonová tašková. Fasáda je opatřena kontaktním zateplovacím systémem a strukturovanou omítkou. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě. Přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci. Bytový dům byl postaven kolem roku Při prohlídce stavby nebyly zjištěny žádné viditelné závady. Stavebně-technický stav bytového domu lze označit jako dobrý. 8. Obsah posudku I. Pozemky a) Pozemky II. Byt a) Byt

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 0,930 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,01 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,01 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,01 možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná 0,01 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00

5 5 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 0,02 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 1,010 i = 2 I. Pozemky a) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Těšetice Název okresu: Znojmo Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě 1,00 příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo 0,85 služby základní sortiment) Základní cena výchozí: ZC v = 1 625, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 544,07 Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,930 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,010 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,939

6 6 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 510,8817 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 707/36 Orná půda ,82 707/45 Zastavěná plocha a nádvoří ,29 707/46 Ostatní plocha ,69 707/47 Orná půda ,10 Součet: ,90 Pozemky určená cena: ,90 Kč Rekapitulace cen pozemků: a)pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Byt spoluvlastnický podíl: 559 / ,90 Kč ,90 Kč ,17 Kč II. Byt a) Byt 38 Bytová jednotka č. 187/2 o velikosti 2+kk se nachází v 1.PP bytového domu. Skládá se z chodby, koupelny s WC, obývacího pokoje s kuchyňským koutem a ložnice. K bytu náleží sklep v 1.PP bytového domu. Celková výměra bytové jednotky, včetně příslušenství, činí 55,90 m 2. Zařizovací předměty standardní - sprchový kout, umyvadlo, WC (dle Změny prohlášení vlastníka budovy a smlouvy o převodu spoluvlastnického podílu na pozemcích ze dne ). Bytová jednotka je vytápěna ústředním topením. Orientace oken na jih a západ. K oceňované bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl ve výši 559/4458 na společných částech domu a pozemcích parc. č. 707/36, parc. č. 707/45, parc. č. 707/46 a parc. č. 707/47. Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná Chodba 4,80 1,00 4,80 Koupelna s WC 3,55 1,00 3,55 Obývací pokoj s kuchyňským koutem 28,60 1,00 28,60 Ložnice 10,95 1,00 10,95 Sklep 8,00 0,80 6,40 55,90 54,30 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Jihomoravský Obec: Těšetice Počet obyvatel: 572 Základní cena (ZC): , Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10

7 7 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě I. 1.PP nebo 5.NP a vyšší bez výtahu 0,05 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie 0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * * Rok výstavby / kolaudace: 2009 Stáří stavby (y): 6 Koeficient pro úpravu (s): 0,970 9 údržbou Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i ) V 10 ): 0,999 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): ,97 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 0,930 Index polohy (I P ): 1,010 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 54, ,97 0,930 1,010 = ,39 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = ,90 Kč Spoluvlastnický podíl: 559 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,17 Kč ,17 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,56 Kč Byt určená cena: ,56 Kč

8 8 C. Rekapitulace Cena určená - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Cena určená má pouze pomocný indikační charakter. Rekapitulace cen pozemků: a)pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Byt spoluvlastnický podíl: 559 / ,90 Kč ,90 Kč ,17 Kč Výsledné ceny bytu: a) Byt ,56 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Určená cena: , Kč. Cena slovy: Osmsetdesettisícčtyřistatřicet Kč.

9 9 D. Obvyklá cena Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.

10 10 Popis oceňované bytové jednotky: Bytová jednotka č. 187/2, Těšetice Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Okrajová část obce Stáří objektu 6 roků Stav objektu Byt. dům - dobrý Byt. jednotka - nezjištěno Podlaží, výtah 1.PP, bez výtahu Svislé nosné konstr. Zděné Výměra byt. j. 54,30 m 2 Dispozice 2+kk Balkon/Lodžie Ne Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Bytová jednotka v ul. Bolzanova, Znojmo Popis: Bytová jednotka v dobrém stavu. V blízkosti se nachází základní škola, mateřská škola, ordinace lékařů, nákupní centrum a zastávka MHD. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Klidná část obce Stáří objektu 55 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka průměrná Podlaží, výtah 6.NP, s výtahem Svislé nosné konstr. Zděné Výměra byt. j. 58 m 2 Dispozice 2+1 Balkon/Lodžie Lodžie Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne , Kč , Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,85 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,95 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,05 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,76 Přepočtená standardní cena , Kč Objekt č. 2: Bytová jednotka v ul. Vídeňská, Znojmo Popis: Bytová jednotka a bytový dům po rekonstrukci. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Klidná část obce Stáří objektu 50 roků Stav objektu Byt. dům po celkové rekonstrukci Byt. jednotka po rekonstrukci Podlaží, výtah 2.NP, bez výtahu Svislé nosné konstr. zděné Výměra byt. j. 57 m 2 Dispozice 2+1

11 11 Balkon/Lodžie Ne Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne , Kč , Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,85 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,05 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,80 Přepočtená standardní cena , Kč Objekt č. 3: Bytová jednotka v ul. Pražská, Znojmo Popis: Bytová jednotka po rekonstrukci. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Centrum obce Stáří objektu 40 roků Stav objektu Byt. dům po rekonstrukci Byt. jednotka v dobrém stavu Podlaží, výtah 3.NP, s výtahem Svislé nosné konstr. Zděné Výměra byt. j. 50 m 2 Dispozice 2+kk Balkon/Lodžie Balkon Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne , Kč , Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,75 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,90 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,05 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,64 Přepočtená standardní cena , Kč Objekt č. 4: Bytová jednotka v ul. Palackého, Znojmo Popis: Zrekonstruovaná bytová jednotka. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Centrum obce

12 12 Stáří objektu 40 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka po rekonstrukci Podlaží, výtah 1.NP, bez výtahu Svislé nosné konstr. Zděné Výměra byt. j. 53 m 2 Dispozice 2+1 Balkon/Lodžie Ne Sklep Ne Garáž Ne Jiné příslušenství Ne , Kč , Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,80 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,95 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,05 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,72 Přepočtená standardní cena , Kč Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 podlahové plochy bytové jednotky je stanovena ve výši ,- Kč. Obvyklou cenu nemovité věci stanovuji ve výši ,- Kč. Za tuto cenu by byla bytová jednotka č. 187/2, dle LV č. 530, v obci Těšetice, k.ú. Těšetice u Znojma, běžně prodejná. Obvyklá cena: ,- Kč. Cena slovy: Osmsetpadesáttisíc Kč. V Praze dne Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/ Praha 9

13 13 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace. V Praze dne Ing. Karel Schwarz