Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 7918-1590/2013 O ceně nemovitostního celku sestávajícího z: I) objektu č.p. 184 - rod. dům, příslušející k části obce Kočí, na pozemku p.č. St. 86/1, včetně pozemku p.č. St. 86/1 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. 131/1 - zahrada a p.č. 131/2 - zahrada, v k.ú. Kočí, obec Kočí, okres Chrudim. II) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitosti - objektu bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č. St. 86/5, včetně pozemku p.č. St. 86/5 - zastavěná plocha a nádvoří, v k.ú. Kočí, obec Kočí, okres Chrudim. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 19348/13-22 Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 22.8.2013 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: info@posudek.com www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 25 stran a 8 stran příloh. V Přerově, dne 11.9.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 12.8.2013 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 19348/13-22, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitostního celku sestávajícího z: I) objektu č.p. 184 - rod. dům, příslušející k části obce Kočí, na pozemku p.č. St. 86/1, včetně pozemku p.č. St. 86/1 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. 131/1 - zahrada a p.č. 131/2 - zahrada, v k.ú. Kočí, obec Kočí, okres Chrudim. II) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitosti - objektu bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č. St. 86/5, včetně pozemku p.č. St. 86/5 - zastavěná plocha a nádvoří, v k.ú. Kočí, obec Kočí, okres Chrudim. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 22.8.2013, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části Nález tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22.8.2013 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše a povinné, paní Jaroslavy Matyskové. Zpracovatelem bylo zjištěno, že předmět ocenění je nabízen k prodeji realitní kanceláří STING, s.r.o.. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 563, pro k.ú. Kočí, obec Kočí, okres Chrudim, vyhotovený objednavatelem dne 12.8.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Výpis z katastru nemovitostí č. 705, pro k.ú. Kočí, obec Kočí, okres Chrudim, vyhotovený objednavatelem dne 12.8.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Kočí, obec Kočí, okres Chrudim, vyhotovená objednavatelem dne 12.8.2013 prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. stránka č. 3
Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Obec: Kočí Katastrální území: Kočí (667633) List vlastnictví číslo: 563 Vlastník: Matysková Jaroslava Raisova 137, 53821 Slatiňany List vlastnictví číslo: 705 Vlastníci: 1. Matyska Bohumil Ing. Podíl: 1/2 Erno Košťála 1002, Studánka, 53012 Pardubice 2. Matysková Jaroslava Podíl: 1/2 Raisova 137, 53821 Slatiňany stránka č. 4
5. Celkový popis nemovitosti Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 563, pro k.ú. Kočí, obec Kočí, okres Chrudim, je oceňovaná nemovitost evidována jako objekt č.p. 184 - rod. dům, na pozemku p.č. St. 86/1 - zastavěná plocha a nádvoří. Při místním šetření bylo pracovníkem znaleckého ústavu zjištěno, že I. nadzemní podlaží uličního traktu, I a II. nadzemní podlaží dvorního traktu objektu je využívány k provozním účelům. Objednavatelem znaleckého posudku ani povinným nebyly ke dni ocenění předloženy žádné listiny upravující změnu užívání objektu č.p. 184. Evidenční stav staveb v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnostem zjištěným při místním šetření. Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. Jedná se o zděný objekt, v uliční části přízemní, podsklepený bez využitého podkroví, ve dvorním traktu nepodsklepený, se dvěma nadzemními podlažími a využitým podkrovím, pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru velkého písmene L, nachází se v zastavěné, okrajové části obce Kočí, v řadové zástavbě jako samostatně stojící. Předmět ocenění se nachází na adrese Kočí č.p. 184, 538 61 Kočí. Parkování je možné na vlastním pozemku. Pozemky leží v mírně sklonitém terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 1057/2 - ostatní plocha a přes pozemek p.č. 1004/1 - ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví: Obec Kočí, 538 61 Kočí. Objekt je napojen na inženýrské sítě: elektro, vlastní žumpu na vyvážení. Dle sdělení povinné v obci Kočí je dále možné napojení na tyto inženýrské sítě: hloubková kanalizace, obecní vodovod, plynové vedení. V I. nadzemním podlaží uličního traktu a v I. i II. nadzemním podlaží dvorního traktu objektu jsou situovány nebytové prostory - kanceláře se sociálním zařízením. V podkroví dvorního traktu je přístupná bytová jednotka o velikosti 1+kk se sociálním zařízením. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení vlastníka z roku 1930. V roce 2008 objekt prošel kompletní rekonstrukcí a modernizací prvků krátkodobých i dlouhodobých životností, která mají vliv na celkové prodloužení celkové životnosti objektu (oprava vodorovných konstrukcí, vnitřních i fasádních omítek, podlahových krytin, dveří, rozvodů vody, topení, elektro, kanalizace, včetně instalace krbové vložky, tepelného čerpadla, elektrického bojleru, výměna oken za nová plastová, modernizace sociálního zázemí a kuchyně). S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno analytickou metodou dle objemových podílů jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Celkový stavebně technický stav a údržbu objektu uvažujeme jako průměrnou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: Na rodinný dům navazuje přízemní, zděná hospodářská budova pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Na pozemku p.č. St. 86/5 - zastavěná plocha a nádvoří je situován objekt bez čp/če - zem. stav. Jedná se o přízemní objekt ze smíšeného zdiva pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou. b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - oplocení - drátěné pletivo na ocelových sloupcích a částečné betonové podezdívce - 2x kovová vrata s kari sítí stránka č. 5
- žumpa - kopaná studna - vrtaná studna - přístupový chodník - betonová dlažba - terasa - betonová s keramickou dlažbou - venkovní schody betonové s keramickou dlažbou - přípojky IS Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. 6. Obsah posudku 1) Objekty a) Objekt č.p. 184 - rod. dům b) Hospodářská budova c) Objekt bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č. St. 86/5 2) Pozemky a) Pozemky na LV č. 563 b) Pozemek na LV č. 705 3) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 6
B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Chrudim Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 1.a.1) Objekt č.p. 184 - rod. dům 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: F. budovy pro administrativu Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 122 Budovy administrativní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.3 Koeficient změny ceny stavby: 2,120 Koeficient prodejnosti: 0,405 (Obchod) budovy pro službu a administrativu Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha I.NP 4,73 m 15,87 13,16+9,97 7,52 = 283,82 m 2 II.NP 2,85 m 9,97 7,52 = 74,97 m 2 Podkroví 5,00 m 9,97 7,52 = 74,97 m 2 I.PP 1,99 m 9,93 12,23 = 121,44 m 2 Součet: 14,57 m 555,20 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 3,91 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 138,80 m 2 Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 9,93 12,23 2,07 = 251,39 m 3 Vrchní stavba 15,87 13,16 4,73+9,97 7,52 6,33 = 1 462,44 m 3 Zastřešení 15,87 13,16 5,58 0,50+9,97 7,52 5,00 0,50 = 770,13 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 2 483,96 m 3 stránka č. 7
Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy včetně zemních prací smíšené s izolací 8,20 % Standardní 2. Svislé konstrukce smíšené 17,40 % Podstandardní 3. Stropy dřevěné trámové s rovným podhledem 9,30 % Standardní 50 % Miako vložky do I profilů Standardní 50 % 4. Krov, střecha vaznicová sedlová 7,30 % Standardní 5. Krytiny střech taška pálená 2,10 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkované (žlaby, svody) 0,60 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů omítky vápenné hladké 6,90 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů kontaktní zateplovací systém 3,30 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 1,80 % Nevyskytuje se 10. Schody betonové s žulovým obkladem a zábradlím 2,90 % Standardní 11. Dveře dřevěné náplňové do ocelových zárubní 3,10 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna plastová zdvojená 5,20 % Standardní 14. Povrchy podlah obytné místnosti (betonové, textilní krytiny, PVC, OSB desky, žulová dlažba) 3,20 % Standardní 50 % ostatní místnosti (betonové, keramická dlažba, Standardní 50 % žulová dlůažba) 15. Vytápění lokální (krbová vložka) 4,20 % Podstandardní 50 % ústřední (tepelné čerpadlo) Standardní 50 % 16. Elektroinstalace 240V 5,70 % Podstandardní 17. Bleskosvod 0,30 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod teplá a studená 3,20 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace kompletní odkanalizování 3,10 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,20 % Nevyskytuje se 21. Ohřev vody elektrický bojler 1,70 % Standardní 40 % solární ohřev Standardní 30 % kotel na tuhá paliva Standardní 30 % 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 3x umyvadlo, 3x sprchový kout, 4x splachovací WC, výlevka 3,00 % Standardní 24. Výtahy 1,40 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,90 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 2. Svislé konstrukce 0,54 17,40 % 0,0940 9. Vnitřní obklady keramické 0,54 1,852 1,80 % 0,0180 15. Vytápění 0,54 4,20 % 50 % 0,0113 16. Elektroinstalace 0,54 5,70 % 0,0308 17. Bleskosvod 0,54 1,852 0,30 % 0,0030 20. Vnitřní plynovod 0,54 1,852 0,20 % 0,0020 24. Výtahy 0,54 1,852 1,40 % 0,0140 25. Ostatní 0,54 1,852 5,90 % 0,0590 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7679 stránka č. 8
Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 807, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9676 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,8371 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1200 Koeficient prodejnosti K p : 0,4050 Základní jednotková cena upravená: = 1 246,47 Kč/m 3 Základní cena upravená: 2 483,96 m 3 1 246,47 Kč/m 3 = 3 096 181,62 Kč Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací standardní 83 / (83 + 67) 100 = 55,333 % 55,333 % 8,20 % / 0,7679 + 5,909 % 2. Svislé konstrukce podstandardní 83 / (83 + 57) 100 = 59,286 % 59,286 % 17,40 % 0,46 / 0,7679 + 6,180 % 3. Stropy standardní 50 % 83 / (83 + 47) 100 = 63,846 % 63,846 % 9,30 % 50 % / 0,7679 + 3,866 % 3. Stropy standardní 50 % 5 / (5 + 75) 100 = 6,250 % 6,250 % 9,30 % 50 % / 0,7679 + 0,378 % 4. Krov, střecha standardní Opotřebení: 40,000 % 40,000 % 7,30 % / 0,7679 + 3,803 % 5. Krytiny střech standardní Opotřebení: 40,000 % 40,000 % 2,10 % / 0,7679 + 1,094 % 6. Klempířské konstrukce standardní 5 / (5 + 35) 100 = 12,500 % 12,500 % 0,60 % / 0,7679 + 0,098 % 7. Úprava vnitřních povrchů standardní 5 / (5 + 45) 100 = 10,000 % 10,000 % 6,90 % / 0,7679 + 0,899 % 8. Úprava vnějších povrchů standardní 5 / (5 + 35) 100 = 12,500 % 12,500 % 3,30 % / 0,7679 + 0,537 % 10. Schody standardní 5 / (5 + 75) 100 = 6,250 % 6,250 % 2,90 % / 0,7679 + 0,236 % 11. Dveře standardní 5 / (5 + 45) 100 = 10,000 % 10,000 % 3,10 % / 0,7679 + 0,404 % stránka č. 9
13. Okna standardní 5 / (5 + 45) 100 = 10,000 % 10,000 % 5,20 % / 0,7679 + 0,677 % 14. Povrchy podlah standardní 50 % 5 / (5 + 35) 100 = 12,500 % 12,500 % 3,20 % 50 % / 0,7679 + 0,260 % 14. Povrchy podlah standardní 50 % 5 / (5 + 35) 100 = 12,500 % 12,500 % 3,20 % 50 % / 0,7679 + 0,260 % 15. Vytápění podstandardní 50 % 5 / (5 + 25) 100 = 16,667 % 16,667 % 4,20 % 50 % 0,46 / 0,7679 + 0,210 % 15. Vytápění standardní 50 % 5 / (5 + 25) 100 = 16,667 % 16,667 % 4,20 % 50 % / 0,7679 + 0,456 % 16. Elektroinstalace podstandardní 5 / (5 + 25) 100 = 16,667 % 16,667 % 5,70 % 0,46 / 0,7679 + 0,569 % 18. Vnitřní vodovod standardní 5 / (5 + 25) 100 = 16,667 % 16,667 % 3,20 % / 0,7679 + 0,695 % 19. Vnitřní kanalizace standardní 5 / (5 + 25) 100 = 16,667 % 16,667 % 3,10 % / 0,7679 + 0,673 % 21. Ohřev vody standardní 40 % 5 / (5 + 25) 100 = 16,667 % 16,667 % 1,70 % 40 % / 0,7679 + 0,148 % 21. Ohřev vody standardní 30 % 5 / (5 + 25) 100 = 16,667 % 16,667 % 1,70 % 30 % / 0,7679 + 0,111 % 21. Ohřev vody standardní 30 % 5 / (5 + 25) 100 = 16,667 % 16,667 % 1,70 % 30 % / 0,7679 + 0,111 % 23. Vnitřní hygienické vybavení standardní 5 / (5 + 25) 100 = 16,667 % 16,667 % 3,00 % / 0,7679 + 0,651 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 28,225 % Odpočet opotřebení: 3 096 181,62 Kč 28,225 % 873 897,26 Kč Cena po odečtení opotřebení: = 2 222 284,36 Kč Objekt č.p. 184 - rod. dům zjištěná cena: 2 222 284,36 Kč stránka č. 10
1.a.2) Hospodářská budova 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,095 Koeficient prodejnosti: 0,562 (Sklady) Podlaží: I.NP Výška: 6,53 m Zastavěná plocha: 17,45 7,52 = 131,22 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 6,53 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 131,22 m 2 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 17,45 7,52 6,53 = 856,89 m 3 Zastřešení 17,45 7,52 5,00 0,50 = 328,06 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 184,95 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací smíšené s izolací 13,20 % Standardní 2. Svislé konstrukce zděné 30,40 % Standardní 3. Stropy klenbové 13,80 % Podstandardní 4. Krov, střecha vaznicová sedlová 7,00 % Standardní 5. Krytiny střech taška pálená 2,90 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkované (žlaby) 0,70 % Podstandardní 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné hladké omítky 4,20 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů stříkané hladké omítky (poškozené) 2,90 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 1,80 % Nevyskytuje se 11. Dveře dřevěné 2,40 % Standardní 12. Vrata dřevěná, plechová 3,00 % Standardní 13. Okna plastová zdvojená 3,40 % Standardní 14. Povrchy podlah betonové 2,90 % Standardní 15. Vytápění 0,00 % Neuvažuje se 16. Elektroinstalace 240V/400V 5,80 % Standardní 17. Bleskosvod 0,40 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod 0,00 % Neuvažuje se 19. Vnitřní kanalizace 0,00 % Neuvažuje se 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,00 % Neuvažuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se stránka č. 11
Název, popis Obj. podíl Hodnocení 23. Vnitřní hygienické vybavení 0,00 % Neuvažuje se 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 5,20 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 3. Stropy 0,54 13,80 % 0,0745 6. Klempířské konstrukce 0,54 0,70 % 0,0038 10. Schody 0,54 1,852 1,80 % 0,0180 17. Bleskosvod 0,54 1,852 0,40 % 0,0040 25. Ostatní 0,54 1,852 5,20 % 0,0520 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8477 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 231, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9703 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,6216 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8477 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0950 Koeficient prodejnosti K p : 0,5620 Základní jednotková cena upravená: = 1 071,92 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 184,95 m 3 1 071,92 Kč/m 3 = 1 270 171,60 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 60,000 % Odpočet opotřebení: 1 270 171,60 Kč 60,000 % 762 102,96 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 508 068,64 Kč Hospodářská budova zjištěná cena: 508 068,64 Kč stránka č. 12
1.a.3) Objekt bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č. St. 86/5 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,095 Koeficient prodejnosti: 0,562 (Sklady) Podlaží: I.NP Výška: 4,70 m Zastavěná plocha: 14,94 7,19 = 107,42 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 4,70 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 107,42 m 2 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 14,94 7,19 4,70 = 504,87 m 3 Zastřešení 14,94 7,19 3,06 0,50 = 164,35 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 669,22 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací smíšené 13,20 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce smíšené 30,40 % Podstandardní 3. Stropy klenbové 13,80 % Podstandardní 4. Krov, střecha vaznicová sedlová 7,00 % Standardní 5. Krytiny střech taška pálená 2,90 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkované (žlaby, svody) 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné hladké omítky 4,20 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů vápenné hrubé omítky 2,90 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 1,80 % Nevyskytuje se 11. Dveře dřevěné 2,40 % Standardní 12. Vrata 3,00 % Nevyskytuje se 13. Okna plastová zdvojená 3,40 % Nadstandardní 14. Povrchy podlah betonové 2,90 % Standardní 15. Vytápění 0,00 % Neuvažuje se 16. Elektroinstalace 240V/400V 5,80 % Standardní 17. Bleskosvod ano 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 0,00 % Neuvažuje se 19. Vnitřní kanalizace 0,00 % Neuvažuje se 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,00 % Neuvažuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se stránka č. 13
Název, popis Obj. podíl Hodnocení 23. Vnitřní hygienické vybavení 0,00 % Neuvažuje se 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 5,20 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 13,20 % 0,0713 2. Svislé konstrukce 0,54 30,40 % 0,1642 3. Stropy 0,54 13,80 % 0,0745 10. Schody 0,54 1,852 1,80 % 0,0180 12. Vrata 0,54 1,852 3,00 % 0,0300 13. Okna 0,54 3,40 % + 0,0184 25. Ostatní 0,54 1,852 5,20 % 0,0520 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,6084 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 231, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9814 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,7468 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0950 Koeficient prodejnosti K p : 0,5620 Základní jednotková cena upravená: = 1 229,26 Kč/m 3 Základní cena upravená: 669,22 m 3 1 229,26 Kč/m 3 = 822 645,38 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 65,000 % Odpočet opotřebení: 822 645,38 Kč 65,000 % 534 719,50 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 287 925,88 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 143 962,94 Kč Objekt bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č. St. 86/5 zjištěná cena: 143 962,94 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: a) Objekt č.p. 184 - rod. dům 2 222 284,36 Kč b) Hospodářská budova 508 068,64 Kč c) Objekt bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č. St. 86/5 143 962,94 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 2 874 315,94 Kč Cena po zaokrouhlení: 2 874 320, Kč stránka č. 14
2) Pozemky 2.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 2.a.1) Pozemky na LV č. 563 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 70, Kč. Cena je určena podle písm. j): ZC = C p 2,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 588 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,120 Koeficient prodejnosti K p : (Obchod) 0,405 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zastavěná plocha a St. 86/1 2 062 70, 66,1122 136 323,36 nádvoří 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,120 Koeficient prodejnosti K p : (Obchod) 0,405 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zahrada 131/1 365 70, 26,4449 9 652,39 Zahrada 131/2 565 70, 26,4449 14 941,37 Součet: 930 24 593,76 Součet cen všech typů pozemků: = 160 917,12 Kč Pozemky na LV č. 563 zjištěná cena: 160 917,12 Kč stránka č. 15
2.a.2) Pozemek na LV č. 705 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 70, Kč. Cena je určena podle písm. j): ZC = C p 2,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 588 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,120 Koeficient prodejnosti K p : (Obchod) 0,405 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zastavěná plocha a St. 86/5 468 70, 66,1122 30 940,51 nádvoří Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 15 470,26 Kč Pozemek na LV č. 705 zjištěná cena: 15 470,26 Kč Ceny pozemků: a) Pozemky na LV č. 563 160 917,12 Kč b) Pozemek na LV č. 705 15 470,26 Kč Cena pozemků činí celkem: 176 387,38 Kč Cena po zaokrouhlení: 176 390, Kč 3) stránka č. 16
4) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci Porovnávací hodnota nemovitostí vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) Objekt Blato, okres Pardubice Novostavbay domu o celkové ploše 451 m2 v obci Blato u Pardubic. Objekt je vhodný i k podnikání. V přízemí 4 místnosti, chodba, koupelna a WC. Zařízení: kuch. linka, nová kachlová kamna. V patře 2 místnosti, komora, terasa. Část podkroví zateplena a připravena pro dokončení. Objekt se nachází v blízkosti frekventovaného silničního tahu Pardubice - Chrudim Nabídková CENA: 2 990 000,- Kč stránka č. 17
2) Objekt Chrudim, okres Chrudim Objekt je vhodný pro sídlo firmy i pro komerční využití jako je pronájem kanceláří. V budově je celkem 15 kanceláří, prostorná vstupní hala s proskleným atriem, sociální zařízení včetně sprchových koutů, skladovací prostory. Ve všech místnostech jsou rozvody počítačové sítě. Plynové topení, městský vodovod a kanalizace. Nabídková CENA: 3 550 000,- Kč 3) Objekt Chrudim IV, okres Chrudim Třípodlažní dům v historickém centru Chrudimi na frekventovaném místě v ulici Široká. V přízemí se nachází zrekonstruovaná prodejna s výlohami do hlavní třídy, s vlastním zázemím, v patře pronajatý prostor zubní laboratoři, v podkroví prostor na byt. Nabídková CENA: 3 300 000,- Kč Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu. Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, seřizování či vylaďování, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku - dobrá dopravní dostupnost do okolních měst - možnost napojení na kompletní IS - objekt po celkové rekonstrukci - možnost rozšíření obytných prostor do podkroví stránka č. 18
Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - neúplná občanská vybavenost obce - evidenční stav staveb v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnostem zjištěným při místním šetření - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. komerční objekt, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: Objekt Blato, okres Pardubice Výchozí cena (VC): 2 990 000, Kč Množství (M): 0,95 celek K polohy : 1,00 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,05 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 0,80 K technického stavu : 1,00 K právního stavu : 1,05 Jednotková cena (JC): 3 568 444,92 Kč Váha (V): 1,0 Objekt Chrudim, okres Chrudim Výchozí cena (VC): 3 550 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K polohy : 1,05 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,05 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 0,90 K technického stavu : 1,00 K právního stavu : 1,05 Jednotková cena (JC): 3 407 359,42 Kč Váha (V): 1,0 Objekt Chrudim IV, okres Chrudim Výchozí cena (VC): 3 300 000, Kč Množství (M): 0,95 celek K polohy : 1,05 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,05 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 0,80 K technického stavu : 0,90 K právního stavu : 1,05 Jednotková cena (JC): 4 167 637,54 Kč Váha (V): 1,0 stránka č. 19
kde JC = (VC / M) / (K polohy K vybavení K objektivizační K konstrukce K pozemku K technického stavu K právního stavu ) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za celek: 3 407 359,42 Kč 3 714 480,63 Kč 4 167 637,54 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: 3 720 000, Kč Množství: 1,00 celek Porovnávací hodnota: = 3 720 000, Kč stránka č. 20
C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. I) Nemovitosti dle LV č. 563 Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí tuto považujeme za obvyklou. II) Nemovitosti dle LV č. 705 Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku - dobrá dopravní dostupnost do okolních měst - možnost napojení na kompletní IS Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - neúplná občanská vybavenost obce - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na minimální úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně omezená nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídky realitních kanceláří získaných prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době srovnatelné nemovitosti prodávají za ceny v rozmezí od 200 000,- do 400 000,- Kč. S ohledem na situování, stavebně - technický stav, údržbu a současný stav na trhu s nemovitostmi odhadujeme obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí při středu uvedeného rozpětí a to ve výši 300 000,- Kč. stránka č. 21
Výslednou obvyklou hodnotu nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/2 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. S ohledem na výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou hodnotu spoluvlastnického podílu 1/2 oceňovaných nemovitostí ve výši 120 000,- Kč (zaokrouhleno). Celková obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: 3 720 000,- + 120 000,- = 3 840 000,- Kč Zpracovatelem bylo zjištěno, že oceňované nemovitosti jsou nabízeny realitní kanceláří STING, s.r.o., prostřednictvím realitních serverů, a to za vyjednávací nabídkovou cenu 4 900 000,- Kč. Tuto cenu v daném místě a čase považujeme na trhu s nemovitostmi za nadhodnocenou. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů 2 874 320, Kč Cena pozemků 176 390, Kč Celková cena podle cenového předpisu 3 050 710, Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem - Nemovitosti dle LV č. 563 3 720 000, Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem - Nemovitosti dle LV č. 705 120 000, Kč Věcné břemeno 0, Kč Ostatní movité věci 0, Kč Práva a závady, které nezaniknou dražbou 0, Kč stránka č. 22
Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí 3 840 000, Kč Cena slovy: třimilionyosmsetčtyřicettisíc Kč Zpracovatelé posudku: Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Radek Mikuláš Ondřej Mlčoch Ing. Tomáš Vingrálek V Přerově, dne 11.9.2013 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 23
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 7918-1590/2013 samostatné evidence znaleckého ústavu.... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: info@posudek.com www.posudek.com stránka č. 24
E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy stránka č. 25
A B B1 C Okres: Nemovitosti Pozemky Parcela VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 12.08.2013 08:15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 19348/13 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. CZ0531 Chrudim Vlastník, jiný oprávněný Jiná práva Výměra[m2] Omezení vlastnického práva Obec: Kat.území: 667633 Kočí List vlastnictví: 563 571610 Kočí V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Identifikátor Vlastnické právo Matysková Jaroslava, Raisova 137, 53821 Slatiňany 625105/0850 St. 86/1 131/1 131/2 Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Typ vztahu Oprávnění pro 2062 365 565 - Bez zápisu Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada Způsob využití Způsob ochrany Povinnost k zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond Na parcele Kočí, č.p. 184 rod.dům St. 86/1 o Zástavní právo smluvní k zajištění meziúvěru,včetně příslušenství,poskytovaného do výše 1.200.000,-Kč Českomoravská stavební spořitelna, Stavba: Kočí, č.p. 184 V-3436/2006-603 a.s., Vinohradská 3218/169, Parcela: St. 86/1 V-3436/2006-603 Strašnice, 10017 Praha, RČ/IČO: Parcela: 131/1 V-3436/2006-603 49241397 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 18.08.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 21.08.2006. V-3436/2006-603 o Zástavní právo smluvní k zajištění budoucí pohledávky poskytované do výše 744.000,-Kč Českomoravská stavební spořitelna, Stavba: Kočí, č.p. 184 V-3436/2006-603 a.s., Vinohradská 3218/169, Parcela: St. 86/1 V-3436/2006-603 Strašnice, 10017 Praha, RČ/IČO: Parcela: 131/1 V-3436/2006-603 49241397 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 18.08.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 21.08.2006. V-3436/2006-603 o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Tomáš Vrána, Komenského 1294/38, 750 02 Přerov Matysková Jaroslava, Raisova 137, Z-7896/2013-808 53821 Slatiňany, RČ/IČO: 625105/0850 Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutor. úřad Přerov 103 Ex- 19348/2013-7 ze dne 13.06.2013.; uloženo na prac. Přerov Z-7896/2013-808 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, kód: 603. strana 1 Podíl
D Okres: Typ vztahu Oprávnění pro Jiné zápisy VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 12.08.2013 08:15:02 CZ0531 Chrudim Obec: Kat.území: 667633 Kočí List vlastnictví: 563 571610 Kočí o Zástavní právo exekutorské výše pohledávky 1.090.430,88 Kč s příslušenstvím Citibank Europe plc, organizační Parcela: 131/1 Z-6807/2013-603 složka, Bucharova 2641/14, Parcela: St. 86/1 Z-6807/2013-603 Stodůlky, 15802 Praha 5, RČ/IČO: Stavba: Kočí, č.p. 184 Z-6807/2013-603 28198131 Parcela: 131/2 Z-6807/2013-603 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 22 EXE- 1071/2013-11 (103 EX 19348/13-12) ze dne 14.06.2013. Z-6807/2013-603 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Listina Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 19348/13 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Povinnost k Parcela: 131/2 Parcela: St. 86/1 Stavba: Kočí, č.p. 184 Parcela: 131/1 Z-6808/2013-603 Z-6808/2013-603 Z-6808/2013-603 Z-6808/2013-603 Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 22 EXE-1071/2013-11 (103 EX 19348/2013-11) ze dne 14.06.2013. Z-6808/2013-603 Typ vztahu Vztah pro o Změna výměr obnovou operátu Vztah k Parcela: 131/1 Z-1645/2005-603 E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Kupní smlouva V11 2338/2000 ze dne 27.6.2000, právní účinky vkladu vznikly dne 28.6.2000 Pro: POLVZ:54/2000 Matysková Jaroslava, Raisova 137, 53821 Slatiňany Z-7400054/2000-603 RČ/IČO: 625105/0850 o Smlouva kupní ze dne 20.06.2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 21.06.2002. Pro: Matysková Jaroslava, Raisova 137, 53821 Slatiňany V-2554/2002-603 RČ/IČO: 625105/0850 o Smlouva kupní ze dne 03.06.2003. Právní účinky vkladu práva ke dni 03.06.2003. Pro: Matysková Jaroslava, Raisova 137, 53821 Slatiňany V-1939/2003-603 RČ/IČO: 625105/0850 o Ohlášení vlastníka pozemku-vlastníka stavby ze dne 21.10.2008. Z-15269/2008-603 Pro: Matysková Jaroslava, Raisova 137, 53821 Slatiňany RČ/IČO: 625105/0850 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, kód: 603. strana 2
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 12.08.2013 08:15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 19348/13 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. CZ0531 Chrudim Obec: Kat.území: 667633 Kočí List vlastnictví: 563 571610 Kočí V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] 131/1 30100 365 131/2 30100 565 Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, kód: 603. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: 12.08.2013 08:20:58 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, kód: 603. strana 3
A B B1 C Okres: Nemovitosti Pozemky Parcela VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 12.08.2013 08:15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 19348/13 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. CZ0531 Chrudim Vlastník, jiný oprávněný Jiná práva Výměra[m2] Omezení vlastnického práva Obec: Kat.území: 667633 Kočí List vlastnictví: 705 Vlastnické právo Matyska Bohumil Ing., Erno Košťála 1002, Studánka, 53012 Pardubice Matysková Jaroslava, Raisova 137, 53821 Slatiňany Typ vztahu Oprávnění pro - Bez zápisu 571610 Kočí V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) St. 86/5 468 zastavěná plocha a nádvoří Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Identifikátor 631017/0702 625105/0850 Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany Způsob využití Způsob ochrany Povinnost k Na parcele bez čp/če zem.stav St. 86/5 o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Tomáš Vrána, Komenského 1294/38, 750 02 Přerov Matysková Jaroslava, Raisova 137, Z-7896/2013-808 53821 Slatiňany, RČ/IČO: 625105/0850 Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutor. úřad Přerov 103 Ex- 19348/2013-7 ze dne 13.06.2013.; uloženo na prac. Přerov Z-7896/2013-808 o Zástavní právo exekutorské výše pohledávky 1.090.430,88 Kč s příslušenstvím spoluvlastnický podíl 1/2 Citibank Europe plc, organizační Matysková Jaroslava, Raisova 137, Z-6807/2013-603 složka, Bucharova 2641/14, 53821 Slatiňany, RČ/IČO: Stodůlky, 15802 Praha 5, RČ/IČO: 625105/0850, Stavba: bez čp/če na 28198131 parc. St. 86/5 Matysková Jaroslava, Raisova 137, Z-6807/2013-603 53821 Slatiňany, RČ/IČO: 625105/0850, Parcela: St. 86/5 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 22 EXE- 1071/2013-11 (103 EX 19348/13-12) ze dne 14.06.2013. Z-6807/2013-603 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti spoluvlastnický podíl 1/2 Matysková Jaroslava, Raisova 137, Z-6808/2013-603 53821 Slatiňany, RČ/IČO: 625105/0850, Stavba: bez čp/če na parc. St. 86/5 Matysková Jaroslava, Raisova 137, Z-6808/2013-603 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, kód: 603. strana 1 Podíl 1/2 1/2
D Okres: Jiné zápisy VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 12.08.2013 08:15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 19348/13 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. Typ vztahu Oprávnění pro CZ0531 Chrudim Povinnost k Obec: Kat.území: 667633 Kočí List vlastnictví: 705 571610 Kočí V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) 53821 Slatiňany, RČ/IČO: 625105/0850, Parcela: St. 86/5 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 22 EXE-1071/2013-11 (103 EX 19348/2013-11) ze dne 14.06.2013. Z-6808/2013-603 - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o o o o Kupní smlouva V11 2338/2000 ze dne 27.6.2000, právní účinky vkladu vznikly dne 28.6.2000 Pro: Pro: Pro: Pro: Matysková Jaroslava, Raisova 137, 53821 Slatiňany Matysková Jaroslava, Raisova 137, 53821 Slatiňany Matysková Jaroslava, Raisova 137, 53821 Slatiňany POLVZ:54/2000 Matyska Bohumil Ing., Erno Košťála 1002, Studánka, 53012 Pardubice Z-7400054/2000-603 RČ/IČO: 625105/0850 Smlouva kupní ze dne 20.06.2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 21.06.2002. V-2554/2002-603 RČ/IČO: 625105/0850 Smlouva kupní ze dne 03.06.2003. Právní účinky vkladu práva ke dni 03.06.2003. V-1939/2003-603 RČ/IČO: 625105/0850 Smlouva darovací ze dne 22.08.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.10.2007. V-5457/2007-603 RČ/IČO: 631017/0702 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, kód: 603. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: 12.08.2013 08:21:03 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, kód: 603. strana 2