Univerzita Karlova v Praze Právnická fakulta Eliška Chalupová ZMĚNA PRÁVNÍHO POSTAVENÍ STRAN SMLUV O NÁJMU NEBYTOVÝCH PROSTOR V SOUVISLOSTI S NABYTÍM ÚČINNOSTI ZÁKONA Č. 89/2012 SB. Diplomová práce Vedoucí diplomové práce: doc. JUDr. Josef Salač, Ph.D. Katedra: Katedra občanského práva Datum vypracování práce (uzavření rukopisu): 17. března 2014
PROHLÁŠENÍ: Prohlašuji, že jsem tuto diplomovou práci vypracovala samostatně za použití literatury a pramenů v ní uvedených a že tato práce nebyla použita k získání jiného ani stejného titulu. Eliška Chalupová
PODĚKOVÁNÍ Děkuji panu Doc. JUDr. Josefu Salačovi, Ph.D. za vedení a konzultaci této diplomové práce.
OBSAH: Kapitola Strana Úvod... - 1-1. Shrnutí koncepčních a terminologických změn v oblasti smluvního užívání cizí věci - 3-1.1. Přehled dosavadní právní úpravy... - 3-1.2. Přenechání věci k užívání jinému podle občanského zákoníku... - 5-2. Několik poznámek k neplatnosti právních úkonů, resp. právního jednání ve vztahu k nájmu prostor... - 7-2.1. Obligatorní náležitosti... - 7-2.2. Písemná forma... - 10-2.3. Závěry... - 10-3. Předmět nájmu - prostory... - 11-3.1. Pojem nebytového prostoru... - 11-3.2. Pojem prostor sloužících k podnikání dle nového občanského zákoníku. - 13-3.3. Přechod na novou právní úpravu... - 15-3.3.1 Překrývání pojmů nebytových prostor a prostor sloužících k podnikání. - 16-3.3.2 Rozdíly v pojmech nebytových prostor a prostor sloužících k podnikání - 16-3.3.3 Věc hromadná a nájem celé budovy... - 17-3.3.4 Nájem budoucích prostor... - 18-4. Nájemné... - 19-4.1. Výše nájemného... - 19-4.2. Splatnost nájemného... - 19-4.3. Nepeněžité nájemné... - 20-4.4. Sleva z nájemného... - 20-5. Plnění poskytovaná pronajímatelem nájemci v souvislosti s nájmem nebytových prostor a úhrada za tato plnění... - 22-5.1. Úvodní výklad... - 22-5.2. Rozsah poskytovaných plnění... - 24-5.3. Úhrada nákladů za plnění... - 25-6. Další práva a povinnosti stran... - 28-6.1. Úvod... - 28-6.2. Práva a povinnosti pronajímatele... - 29-6.3. Práva a povinnosti nájemce... - 31-6.3.1 Užívání prostor... - 31-6.3.2 Úpravy prostor... - 32-6.3.3 Podnájem... - 35-6.3.4 Převod nájmu... - 36 -
6.4. Zápis nájmu do KN... - 37-6.5. Smluvní práva a povinnosti... - 38-7. Zániku nájmu... - 39-7.1. Úvodní výklad... - 39-7.2. Speciální důvody pro skončení nájmu... - 40-7.2.1 Opatření štítem jako závažné porušení smlouvy... - 41-7.2.2 Problematika výkladu 2311 ObčZ... - 44-7.3. Nájem na dobu neurčitou... - 46-7.3.1 Výpověď Nájmu na dobu neurčitou... - 47-7.3.2 Nájem na neúměrně dlouhou dobu... - 48-7.4. Objektivní důvody pro zániku nájmu... - 49-7.4.1 Uplynutí doby... - 49-7.4.2 Zánik předmětu nájmu... - 50-7.4.3 Zánik subjektů nájmu... - 51-7.4.4 Změna okolností... - 52-7.5. Obecné důvody pro zánik závazků ve vztahu k nájmu prostor... - 53-7.5.1 Dohoda ( 572 ObčZ 1964; 1908 ObčZ)... - 54-7.5.2 Odstupné ( 355 ObchZ; 1992 ObčZ)... - 55-7.5.3 Prominutí dluhu a vzdání se práva ( 574 ObčZ 1964; 1995 a násl. ObčZ) - 55-7.5.4 Výpověď ( 582 ObčZ 1964; 1998 a násl. ObčZ)... - 56-7.5.5 Odstoupení od smlouvy ( 344 a násl. ObchZ; 2001 a násl. ObčZ)... - 56-7.6. Smluvní důvody pro skončení nájmu a smluvní omezení zákonných důvodů pro skončení nájmu... - 56-7.6.1 Možnost odchylného ujednání... - 57-7.6.2 Vyrovnání se s novou právní úpravou... - 58-7.7. Několik poznámek k terminologii občanského zákoníku pro zánik nájemních smluv a jejích důsledků pro smluvní ujednání... - 59-7.8. Námitky proti výpovědi... - 62-7.9. Náhrada za převzetí zákaznické základny... - 63-8. Několik poznámek k souvisejícím institutům (doručování, běh lhůt, změny závazků)... - 65-8.1. Doručování... - 65-8.2. Běh lhůt... - 68-8.3. Změny závazků... - 68-8.3.1 Postoupení smlouvy... - 68-8.3.2 Změny v obsahu... - 69-8.3.3 Změna vlastníka pronajatých prostor... - 69 - Závěr... - 70 - Seznam použitých zdrojů... - 73 - Abstrakt:... - 77 - Summary:... - 79 - Klíčová slova diplomové práce / The key words of the thesis:... - 81 - Příloha 1 VÝVOJ ZNĚNÍ 2311 A SOUVISEJÍCÍCH USTANOVENÍ OBČZ... - 82 -
Příloha 2 PRÁVA A POVINNOSTI PRONAJÍMATELE... - 83 - Příloha 3 PRÁVA A POVINNOSTI NÁJEMCE... - 84 - Příloha 4 DŮVODY PRO UKONČENÍ NÁJMU PRONAJÍMATELEM... - 85 - Příloha 5 DŮVODY PRO UKONČENÍ NÁJMU NÁJEMCEM... - 86 -
Úvod V souvislosti s takzvanou rekodifikací civilního práva v České republice, jejímž základním pilířem je zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění, (dále jen "občanský zákoník" nebo "ObčZ") došlo v českém právním řádu s účinností ke dni 1. ledna 2014 k rozsáhlým změnám soukromého práva, včetně změn koncepčního a systematického charakteru. Součástí uvedené rekodifikace, je dále, mimo jiné, zrušení zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "dosavadní občanský zákoník", nebo "ObčZ 1964") a zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů (dále jen " zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor", nebo "NPNP") a zákona č. 513/1991, obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "obchodní zákoník" či "ObchZ"), které do 31. prosince 2013 upravovali problematiku nájmů (dále jen "dosavadní předpisy"). Vzhledem k tomu, že nová úprava je v zásadě diskontinuitního charakteru, je více než kdy jindy třeba věnovat pozornost časové působnosti nové úpravy. V této souvislosti ObčZ poskytuje relativně rozsáhlý výčet přechodných ustanovení, kde se zákonodárce snaží přechod na novou úpravu podrobným způsobem řešit. Může se jevit překvapivým, že zákonodárce, který za jednu ze stěžejních zásad nového soukromého práva prohlašuje zásadu autonomie vůle 1, stanovil 2 ve vztahu k nájmu přechod na novou úpravu formou nepravé retroaktivity 3, a to zejména s přihlédnutím k tomu, že v ostatních závazkových vztazích 4 zákonodárce umožňuje stranám zvolit si podle vlastní vůle, jakou úpravou se bude jejich vztah řídit s primární aplikovatelností dosavadních právních předpisů. 5 V souladu s přechodnými ustanoveními se tak s účinností ke dni 1. ledna 2014 výrazně změnil obsah právních vztahů založených nájemními smlouvami uzavřenými podle předchozí právní úpravy. 1 "Autonomie vůle je pojata jako způsob určení a utváření vlastního právního postavení jednotlivce z jeho iniciativy a v důsledku jeho chtění." Důvodová zpráva k NOZ (konsolidovaná verze), I. Obecná část, s. 20, [online], dostupné z WWW: <http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/duvodova-zprava- NOZ-konsolidovana-verze.pdf>. [cit. 2014-03-09]. 2 S výjimkou nájmu movitých věcí a pachtu ( 3074 odst. 1 ObčZ). 3 BOGUSZAK, Jiří, Jiří ČAPEK a Aleš GERLOCH. Teorie práva. 2., přeprac. vyd. Praha: ASPI, 2004, 347 s. ISBN 80-735-7030-0, s. 92. 4 S výjimkami uvedenými v 3077-3079 ObčZ. 5 3028 odst. 3 ObčZ. - 1 -
Domnívám se, že změny, které přinesl s nabytím své účinnosti ObčZ do již existujících nájemních smluv, představují situaci, která neodpovídá proklamované zásadě autonomie vůle, a to ve dvou rovinách. Jednak je bezpochyby, že smluvní strany, které v minulosti nájemní smlouvy uzavírali, nemohli rozumně očekávat, že dojde k tak rozsáhlé úpravě soukromého práva, a nemohli tedy na ni odpovídajícím způsobem ve smlouvách odchylnými smluvními ujednáními reagovat. V této souvislosti je třeba mít na paměti, že nájemní smlouvy, jakožto závazky s opakujícím se plněním, se uzavírají zpravidla na dlouhou dobu trvání a z důvodu specifických vlastností konkrétního předmětu nájmu často obsahují podrobná smluvní ujednání stran, kterými se strany odchylují od zákonných pravidel. Druhou rovinu omezení autonomie vůle spatřuji v samotném rozsahu změny právní úpravy, kdy se výrazně mění celá oblast soukromého práva. Za této situace totiž není snadné provést vyčerpávající přehled veškerých změn, které nastaly vlivem nové právní úpravy k 1. lednu 2014. K tomu považuji za nutné zdůraznit, že nájemní smlouvy jsou, v praxi hojně využívaným smluvním typem sloužícím k zajišťování každodenních potřeb osob, přičemž mám za to, že se zároveň jedná o smlouvy, které jsou nezřídka uzavírány bez odborné právní pomoci. Strany dříve uzavřených smluv o nájmu se tak ze dne na den ocitly ve zcela novém právním prostředí a fakticky neznají úplný rozsah svých práv a povinností. Tato práce si klade za cíl porovnat práva a povinnosti stran nájemních smluv vyplývající z dosavadních předpisů 6 a práva a povinnosti stran nájemních smluv podle nové úpravy. Jak již bylo výše naznačeno, účelem tohoto porovnání je zejména specifikace konkrétních změn, ke kterým v souvislosti s rekodifikací došlo v nájemních vztazích založených do 31. prosince 2013. V návaznosti na to, jsou součástí práce také návrhy smluvních odchýlení se od nové právní úpravy za účelem zachování původního právního postavení smluvních stran, příp. k odstranění potenciálních rizik vyplývajících z nejednoznačného výkladu některých ustanovení občanského zákoníku. Domnívám se nicméně, že práce může také sloužit jako komparatistika těchto dvou právních úprav. Vzhledem k tomu, že nepovažuji za možné zpracovat ve výše uvedeném smyslu toto téma dostatečně podrobně všechny typy nájemních smluv, rozhodla jsem se omezit 6 Pozn. Předmětem porovnání je dosavadní právní úprava v posledním účinném znění, tj. ve znění účinném ke dni 31. prosince 2013. Předcházející znění aplikovatelné právní úpravy a z toho vyplývající odchylky jsou tedy, zejména z důvodu rozsahu této práce, cíleně opomíjeny. - 2 -
rozsah práce předmětem nájmu pouze na nájmy nebytových prostor 7, které jsou mi osobně ze všech nájemních smluv nejbližší. 1. Shrnutí koncepčních a terminologických změn v oblasti smluvního užívání cizí věci 1.1. Přehled dosavadní právní úpravy Do 31. prosince 2013 znalo právo čtyři základní smluvní typy, jejichž obsahem bylo obligační oprávnění užívat cizí věc. Prvním smluvním typem byla smlouva o půjčce, na základě které přenechával věřitel dlužníkovi věc určenou podle druhu, zejména peníze, přičemž dlužník se zároveň zavazoval po uplynutí doby věci stejného druhu vrátit. Smlouva o půjčce mohla být uzavřena jako úplatný i jako bezúplatný právní vztah. Obchodněprávní obdobou smlouvy o půjčce byla úplatná smlouva o úvěru, jejímž obsahem byl závazek věřitele poskytnout dlužníkovi na požádání peněžní prostředky a závazek dlužníka poskytnuté peněžní vrátit a zaplatit úroky. Věci, určené jednotlivě bylo možné užívat jednak bezúplatně prostřednictvím smlouvy o výpůjčce a jednak za úplatu na základě nájemní smlouvy. Nájemní smlouva jako byla obecně upravena v osmé části dosavadního občanského zákoníku ( 663 až 723 ObčZ 1964). Nájemní smlouvou přenechával pronajímatel za úplatu nájemci věc, aby ji nájemce dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky. Pojmovými znaky, které nájemní smlouvu odlišovaly od ostatních smluvních typů, byly (a) přenechání práva užívání nebo braní užitků z věci; (b) věc individuálně určená; (c) dočasnost; (d) úplatnost 8. Pro nájmy spadající do režimu tzv. relativních obchodů 9 byl dalším aplikovatelným předpisem zákon č. 513/1991, obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "obchodní zákoník" či "ObchZ"). Vzhledem k tomu, že obchodní zákoník neobsahoval obecnou úpravu nájemní smlouvy jako zvláštního smluvního typu, 7 K tomuto pojmu více v kapitole 3 této práce. 8 ŠVESTKA, Jiří a Jan DVOŘÁK. Občanské právo hmotné. 5., jubilejní aktualiz. vyd. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2009, 550 s. ISBN 978-80-7357-473-4, s. 215. 9 "Vztahy mezi podnikateli, je-li při jejich vzniku s přihlédnutím ke všem okolnostem zřejmé, že se týkají jejich podnikatelské činnosti" 261 odst. 1 ObchZ; a "Vztahy mezi státem, státní organizací nebo samosprávnou územní jednotkou na jedné straně a podnikatelem při jeho podnikatelské činnosti na straně druhé, jestliže se týkají zabezpečování veřejných potřeb" 261 odst. 2 ObchZ. - 3 -
řídily se v souladu s 261 odst. 6 ObchZ takové závazkové vztahy příslušnými ustanoveními o tomto smluvním typu v dosavadním občanském zákoníku a obchodním zákoníkem 10. Nájem a podnájem nebytových prostor se řídil zvláštní právní úpravou, tj. zákonem o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor obsahoval relativně komplexní úpravu nájemních smluv, kde byly předmětem nájmu nebytové prostory. Zákon o NPNP byl vůči dosavadnímu občanskému zákoníku speciálním předpisem, na který dosavadní občanský zákoník přímo odkazoval v 720 ObčZ 1964. 11 Vedle obecné úpravy nájemních smluv upravovaly dosavadní právní předpisy v návaznosti na předmět nájmu následující zvláštní typy nájmu: nájem bytu ( 685 až 716 ObčZ 1964); nájem obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení ( 717 až 718 ObčZ 1964); nájem nebytových prostor (zákon o NPNP a 720 ObčZ 1964); podnikatelský nájem věcí movitých ( 721 až 723 ObčZ 1964); nájem podniku ( 488b až 488i ObchZ); a nájem dopravního prostředku ( 630 až 637 ObchZ). Jako zvláštní smluvní typ, který úzce souvisí s nájmem, navíc obchodní zákoník upravoval smlouvu o koupi najaté věci ( 489 až 496 ObchZ). Na nájemní vztahy se mohly případně vztahovat i 52 až 56, 58 až 65 ObčZ 1964 o spotřebitelských smlouvách. Prováděcí a související právní předpisy k úpravě nájmu tvořil (i) zákon č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, (ii) nález Ústavního soudu České republiky č. 231/2000 Sb., (iii) cenový 10 Otázkou, zda konkrétní nájemní vztah je vztahem obchodně-právním se opakovaně zabýval Nejvyšší soud. K tomu např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. ledna 2012, sp. zn. 31 Cdo 660/2010, podle kterého: "Týká-li se smlouva o nájmu nebytových prostor podnikatelské činnosti smluvních stran ( 261 odst. 1 obch. zák.), podléhá co do zvláštních ustanovení týkajících se tohoto typu smlouvy režimu zákona č. 116/1990 Sb. ve všem ostatním, včetně možnosti dohodnout si sazbu úroků z prodlení, platí obecná ustanovení daná pro obchodní závazkové vztahy obchodním zákoníkem ( 369 odst. 1 obch. zák.)." 11 Uvedený přehled aplikovatelných právních předpisů vychází z: ŠVESTKA, Jiří a Jan DVOŘÁK. Občanské právo hmotné. 5., jubilejní aktualiz. vyd. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2009, 550 s. ISBN 978-80-7357-473-4, s. 214. - 4 -
výměr MF ČR č. 01/2002, (iv) vyhláška č. 85/1997 Sb., o nájemném z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů, (v) nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník. 1.2. Přenechání věci k užívání jinému podle občanského zákoníku Občanský zákoník obsahuje komplexní úpravu obligačního užívání cizí věci, a to v druhém dílu hlavy II části čtvrté občanského zákoníku pod nadpisem "Přenechání věci k užívání jinému". Prvním smluvním typem, který občanský zákoník upravuje je výprosa, jejímž obsahem je bezplatné přenechání věci k užívání, aniž se ujedná doba, po kterou se má věc užívat, ani účel, ke kterému se má věc užívat. Výprosu jako zvláštní variantu smlouvy o výpůjčce rozlišovala právní nauka ještě před nabytím účinnosti občanského zákoníku. Podle této právní nauky se za výprosu považuje situace, kdy nelze odvodit dobu užívání věci ze smlouvy, takže je užívání dohodnuto na neurčitou dobu, a půjčitel tak může požadovat vrácení kdykoli 12. Podle občanského zákoníku přistupuje k uvedenému dále podmínka, že ve smlouvě není sjednán ani účel užívání. V porovnání se smlouvou o výpůjčce jsou výprosníkova práva značně omezena. Nejméně pozměněným smluvním typem je smlouva o výpůjčce, jejíž úprava "navazuje na úpravu dosavadního občanského zákoníku ( 659 až 662 ObčZ 1964), ale oprošťuje ji od některých nemístných zjednodušení" 13. Úplatné užívání věcí, které nejsou věcmi zastupitelnými ve smyslu 499 ObčZ, občanský zákoník nově upravuje dvěma různými smluvními typy podle toho, zda obsahem právního vztahu je pouze oprávnění jedné strany cizí věc užívat, nebo zda současně k užívacímu právu přistupuje oprávnění požívací. Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podrobný rozbor institutu nájemní smlouvy a jejích změn je předmětem dalších částí této práce. 12 ŠVESTKA, Jiří a Jan DVOŘÁK. Občanské právo hmotné. 5., jubilejní aktualiz. vyd. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2009, 550 s. ISBN 978-80-7357-473-4, s. 213. 13 Důvodová zpráva k NOZ (konsolidovaná verze), II. Zvláštní část. K 2193 až 2200, [online], dostupné z WWW: <http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/duvodova-zprava-noz-konsolidovanaverze.pdf >. [cit. 2014-03-09]. - 5 -
Jak již bylo uvedeno výše, vedle nájemní smlouvy, jejíž obsah byl v občanském zákoníku zúžen výlučně na užívací oprávnění, upravuje občanský zákoník ve vztahu k věcem plodivým, plodonosným nebo jinak přinášejícím výnos (ať již jsou výnosem plody naturální nebo civilní) smlouvu pachtovní. Pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci. Zvláštní úprava je věnována zemědělskému pachtu, kde je propachtován zemědělský nebo lezní pozemek, a také pachtu závodu. "Pravidelným rysem pachtu je pachtýřovo vlastní přičinění: pachtýř vlastní prací nebo jinou činností obhospodařuje věc tak, aby přinášela plody nebo užitky (výnos) a pachtýř si tento výnos přivlastňuje". 14 "Právní úprava pachtu je ObčZ koncipována coby zvláštní úprava vůči úpravě nájmu. Na otázky výslovně neupravené ustanoveními o pachtu se tedy subsidiárně užijí ustanovení o nájmu obsažená v 2201 a násl. občanského zákoníku." 15 Smlouvy věcně odpovídající pachtu a práva a povinnosti z nich vzniklé se i po nabytí účinnosti občanského zákoníku nadále řídí dosavadní právní úpravou. "Důvodová zpráva k ObčZ zdůvodňuje dvojkolejnost přístupu přechodných ustanovení k nájemním (pachtovním) smlouvám uzavřeným za účinnosti předchozí právní úpravy tím, že předchozí právní úprava pacht neupravovala; vztahy odpovídající pachtu upravoval zejména zákon o půdě a ObčZ do nich nemíní zasahovat." 16 Licenční smlouvou poskytuje poskytovatel nabyvateli oprávnění k výkonu práva duševního vlastnictví (licenci) v ujednaném omezeném nebo neomezeném rozsahu a nabyvatel se zavazuje, není-li ujednáno jinak, poskytnout poskytovateli odměnu. S ohledem na specifickou povahu práv duševního vlastnictví a jejich výkonu se domnívám, že licenční smlouva nepředstavuje smluvní typ, jehož obsahem je užívání cizí věci v pravém slova smyslu a považuji ji za smluvní typ sui generis, a to i přes její zařazení v systematice občanského zákoníku. 14 Důvodová zpráva k NOZ (konsolidovaná verze), II. Zvláštní část. K 2332 a 2333, [online], dostupné z WWW: http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/duvodova-zprava-noz-konsolidovanaverze.pdf >. [cit. 2014-03-09]. 15 KABELKOVÁ, Eva. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku: komentář : [ 2201-2357]. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, 2013, xx, 596 s. Beckovy komentáře. ISBN 978-807-4005-244, s. 456. 16 KABELKOVÁ, Eva. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku: komentář : [ 2201-2357]. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, 2013, xx, 596 s. ISBN 978-80-7400-524-4, s. 460. - 6 -
Užívání cizí zastupitelné věci, tj. movité věci, která může být nahrazena jinou věcí téhož druhu ( 499 ObčZ), je možné na základě smlouvy o zápůjčce. Základem právní úpravy smlouvy o zápůjčce, která nahrazuje dosavadní smlouvu o půjčce, jsou převzatá ustanovení 657 a 658 dosavadního občanského zákoníku, přičemž doplněna jsou ustanovení týkající se vrácení zápůjčky a vypovězení smlouvy. Dle důvodové zprávy se občanský zákoník změnou terminologie "vrací ke klasickému označení" 17 "zápůjčka" (pojem je konstruován a contrario k "výpůjčka"). Současně se mění také označení smluvních stran jako zapůjčitel a vydlužitel. Posledním ze smluvních typů, jejichž obsahem je oprávnění užívat cizí věc je smlouva o úvěru, kterou se obdobně jako tomu bylo v obchodním zákoníku úvěrující zavazuje, že úvěrovanému poskytne na jeho požádání a v jeho prospěch peněžní prostředky do určité částky, a úvěrovaný se zavazuje poskytnuté peněžní prostředky vrátit a zaplatit úroky. Úprava smlouvy o úvěru je s drobnými úpravami převzata z obchodního zákoníku s tím, že na první pohled zjevnou, avšak spíše formální změnou, je, podobně jako u smlouvy o zápůjčce, změna v názvosloví, kdy strany smluvní jsou označeny jako "úvěrovaný" a "úvěrující". 2. Několik poznámek k neplatnosti právních úkonů, resp. právního jednání ve vztahu k nájmu prostor Na základě 3074 ObčZ se vznik nájmu prostor (jak je tento pojem vymezen v podkapitole 3.3.1 této práce) posuzuje podle dosavadních právních předpisů. S ohledem na to, nabytí účinnosti občanského zákoníku nic nemění na tom, zda byly smlouvy uzavřené podle zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor uzavřeny platně, nebo neplatně. 2.1. Obligatorní náležitosti byly: Podle 3 zákona o NPNP obligatorními náležitostmi smlouvy o nájmu prostor předmět nájmu; účel nájmu; 17 Důvodová zpráva k NOZ (konsolidovaná verze), II. Zvláštní část. K 2390 až 2394, [online], dostupné z WWW: http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/duvodova-zprava-noz-konsolidovanaverze.pdf >. [cit. 2014-03-09]. - 7 -
výše nájemného nebo způsob jeho určení; výše úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním prostoru nebo způsob jejího určení; v případě že se jednalo o nájem na dobu určitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá; a v případě že se jednalo o nájem sjednaný k účelu podnikání, údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v prostorech. Přitom absence kterékoliv z těchto obligatorních náležitostí způsobovala neplatnost nájemní smlouvy. Předmětem této práce není a ani nemůže být podrobným rozbor důvodů neplatnosti nájemních smluv podle dosavadní právní úpravy. Pro účely této kapitoly je však zásadní uvést, že neplatnost nájemní smlouvy z důvodu absence některé obligatorní náležitosti byla podle 39 ObčZ 1964 neplatností absolutní a dodatečně nezhojitelnou. 18 Občanský zákoník podobný výčet obligatorních náležitostí smlouvy o nájmu prostor neuvádí, je však možné je vyvozovat v souladu s 553 ObčZ 19 z podstatných náležitostí 20 nájemních smluv, tj. takových náležitostí, které nájemní vztahy "charakterizují či je právně identifikují a zároveň dočasně odlišují (diferencují) od jiných právních úkonů." 21 V tomto smyslu pojmovými znaky nájemní smlouvy je: (i) dočasné přenechání (i) práva užívání k (ii) věci individuálně určené je, a to (iv) za úplatu. Každá z uvedených náležitostí by z důvodu určitosti smlouvy měla být ve smlouvě obsažena, přitom je však třeba mít na paměti, že občanský zákoník subsidiárně některé podstatné náležitosti smlouvy sám stanoví, čímž umožňuje jejich absenci ve smlouvě. S ohledem na výše uvedené lze ve světle občanského zákoníku ve vztahu k obligatorním náležitostem výslovně stanoveným v zákoně o nájmu a podnájmu nebytových prostor uvést následující: 18 LIŠKA, Petr. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor: komentář. 4., dopl. vyd. Praha: C.H. Beck, 2010, xxi, 337 s. Beckovy malé komentáře. ISBN 978-807-4003-707, s. 18. 19 "O právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem." 553 ObčZ. 20 "Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné." 2201 ObčZ. 21 ŠVESTKA, Jiří a Jan DVOŘÁK. Občanské právo hmotné. 5., jubilejní aktualiz. vyd. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2009, 550 s. ISBN 978-80-7357-473-4, s. 87. - 8 -
účel nájmu nemusí být v souladu s 2302 odst. 1 ObčZ ve smlouvě vyjádřen; 22 výše nájemného nemusí být v souladu s 2217 odst. 1 a 2302 odst. 1 ObčZ ve smlouvě vyjádřena; 23 výše úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním prostor nemusí být v souladu s 2303 ObčZ a 2247 ObčZ ve smlouvě vyjádřena; 24 neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou; 25 údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v prostorech není občanským zákoníkem požadován a těžko ho lze označit za podstatnou náležitost smlouvy vzhledem k tomu, že samotný účel nájmu nemusí být ve smlouvě vyjádřen. V návaznosti na výše popsané porovnání obou úprav se domnívám, že pro platné uzavření nájemní smlouvy postačuje, jinými slovy, obligatorními náležitostmi nájemní smlouvy tedy je: vyjádření vůle stran za úplatu dočasně přenechat individuálně určenou věc k užívání nevlastníkovi; a určení předmětu nájmu. 22 "... bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen..." 2302 ObčZ. 23 "... Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu." 2302 ObčZ. "Nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek." 2217 ObčZ. 24 "Je-li s nájmem prostoru sloužícího podnikání spojeno poskytování služeb, použijí se ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu obdobně." 2217 ObčZ. "Týká-li se důvod neplatnosti jen takové části právního jednání, kterou lze od jeho ostatního obsahu oddělit, je neplatnou jen tato část, lze-li předpokládat, že by k právnímu jednání došlo i bez neplatné části, rozpoznala-li by strana neplatnost včas." 576 ObčZ. 25 "Neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou." 2204 odst. 1 ObčZ. - 9 -
2.2. Písemná forma Dalším podstatným rozdílem oproti dosavadní úpravě je absence požadavku písemné formy smlouvy o nájmu prostor v občanském zákoníku. Tato forma byla vyžadována dle 3 zákona o NPNP a její absence způsobovala podle 40 ObčZ 1964 absolutní, tedy dodatečně nezhojitelnou 26 neplatnost a nájemní smlouvy. Nově občanský zákoník písemnou formu smluv o nájmu prostor nevyžaduje 27, proto v souladu s 559 ObčZ písemná forma není nutná. 2.3. Závěry Podrobný výklad k posuzování platnosti, resp. neplatnosti právních jednání podle občanského zákoníku není předmětem této práce, přesto lze obecně říct, že občanský zákoník značně zužuje případy právních jednání, která budou posouzena jako neplatná ( 574 a násl. ObčZ), navíc nově zavádí institut jakéhosi dodatečného "opravování" neurčitých a nesrozumitelných právních jednání ( 553 ObčZ). Z toho je patrné, že nájemní smlouvy, které jsou podle dosavadní úpravy neplatné, by (i při zachování stejného znění smlouvy) v případě jejich uzavření podle občanského zákoníku byly ve většině případů smlouvami platnými. Jak už bylo výše řečeno a judikaturou opakovaně potvrzeno, 28 dodatečné zhojení počáteční neplatnosti nebylo možné. Domnívám se, že ani ve světle občanského zákoníku, který v tomto přináší určité změny, zejména v 553 odst. 2 a 582 odst. 1 ObčZ, není nadále možné dodatečným ujednáním absolutní neplatnost právních úkonů učiněných podle dosavadního občanského zákoníku zhojit. V důsledku toho jsou smluvní strany starších smluv v horším postavení, co do právní jistoty ohledně existence zamýšleného nájemního vztahu. Pokud tedy jde o uzavírání dodatků, ke starším smlouvám, u kterých existuje podezření, že by mohly být shledány neplatnými, lze doporučit, aby namísto novace právních vztahů (resp. 26 Ponechávám stranou otázku zpětné účinnosti písemných nájemních smluv. K tomu více: DĚDIČ, Jan; ČECH, Petr. Bis de EAdem re aneb dvakrát o tomtéž (a pokaždé jinak). Právní rádce, 2008, č. 11, s. 4-12. 27 Přitom první návrh zákona v 1973 povinnou písemnou formu předpokládala. Návrh zákona a důvodové zprávy, představený veřejnosti Ministerstvem spravedlnosti dne 17. 5. 2005, [online], dostupné z WWW: <http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/oz_verze_2005.pdf>. [cit. 2014-03-09], s. 700. 28 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. září 2011, sp. zn. 23 Cdo 1983/2010. - 10 -
domnělé novace neexistujících právních vztahů) strany uzavíraly nájmy nové. Uvedené platí zejména pro dodatky, jejichž předmětem je prodloužení dříve sjednané doby nájmu. Přitom takto lze dle mého názoru novou smlouvu uzavřít i odkazem na původní znění smlouvy, tj. prakticky by se taková nová smlouva nemusela z formálního pohledu příliš lišit od požadovaného dodatku. Tímto je ve vysoké míře vyloučena možnost, že by mezi stranami docházelo namísto plnění z důvodu nájemní smlouvy docházelo k oboustrannému bezdůvodnému obohacení, neboť jak bylo podrobně popsáno podle nového občanského zákoníku je oproti dosavadní úpravě riziko uzavření neplatné smlouvy nesrovnatelně nižší, navíc případné nedostatky ohledně určitosti vůle lze dodatečně zhojit. 3. Předmět nájmu - prostory 29 Dostatečně určité vymezení předmětu nájmu je předpokladem platného uzavření smlouvy o nájmu. V rámci rekodifikace došlo k posunu ohledně zvláštních předmětů nájmu, kterým je věnována zvláštní právní úprava. Pro ilustraci, vedle dřívějšího nájmu bytů se nyní zvláštní úprava dotýká, mimo jiné, také nájmu domů, naopak není samostatně upraven nájem obytných místností v zařízeních sloužících k trvalému bydlení. Namísto dřívějšího nájmu podniku, upravuje občanský zákoník pacht závodu. A nikoliv pouze v režimu v režimu obchodněprávních vztahů je nyní upraven nájem dopravního prostředku. Výjimkou z naznačených změn není ani nájem prostor, jak je podrobně popsáno dále v této kapitole. 3.1. Pojem nebytového prostoru Dle 118 ObčZ 1964 byly předmětem občanskoprávních vztahů věci, a pokud to jejich povaha připouštěla, a také práva nebo jiné majetkové hodnoty. Podle stejného ustanovení mohly být předmětem občanskoprávních vztahů též byty nebo nebytové 29 S ohledem na terminologické změny, které přináší občanský zákoník v oblasti nájmu a pro lepší čitelnost textu rozhodla jsem se po podrobném rozboru pojmu "nebytové prostory" v podkapitole 3.1 a pojmu "prostor sloužící k podnikání" v podkapitole 3.2 užívat v této práci pojem "prostory", kterými se ve vztahu k zákonu o nájmu a podnájmu nebytových prostor rozumí nebytové prostory a ve vztahu k občanskému zákoníku prostor sloužící k podnikání. Výjimkou jsou citace uvedené v této práci a takové části této práce, kde je nutné příslušné pojmy rozlišovat. - 11 -
prostory. "A contrario dosavadní občanský zákoník tedy nepovažoval nebytové prostory za věc v právním slova smyslu." 30 V souladu s 125 ObčZ 1964 vlastnictví specifického předmětu nebytového prostoru neupravoval dosavadní občanský zákoník, ale zvláštní zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorám a doplňují některé zákony (dále jen "zákon o vlastnictví bytů"). Dle 2 zákona o vlastnictví bytů je nebytovým prostorem "místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu". Při tom ale "co se aplikovatelnosti definice bytů a nebytových prostor užité v zákoně o vlastnictví bytů na nájemní vztahy týče, tak v případě nebytových prostor je tato definice irelevantní, neboť vlastní legální definici nebytových prostor jako předmětu nájmu obsahuje zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor." 31 Pro účely nájemních vztahů se v souladu s 1 zákona o NPNP za nebytový prostor považovaly jednak místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu byly určeny k jinému účelu než k bydlení. S tím že zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor obsahoval v této souvislosti příkladný výčet takových prostor, kdy za nebytové prostory se po splnění výše uvedené podmínky považovali zejména prostory určené k provozování výroby, obchodu, služeb, výzkumu, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti, dále archivy, garáže, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov. Zároveň zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor výslovně stanovil, že nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy. Dle uvedené definice, pro určení, zdali je nebytový prostor skutečně nebytovým prostorem ve smyslu zákona o NPNP byla tedy rozhodující existence rozhodnutí stavebního úřadu, určující, že příslušné místnosti nebo soubory místností jsou určeny k jinému účelu než k bydlení. Takovým rozhodnutím bylo do konce roku 2006 ve vztahu k zákonu č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, v platném 30 FIALA, Josef a Markéta SELUCKÁ. Nebytové prostory: vlastnictví, nájem a podnájem. Vyd. 1. Brno: Computer Press, 2007, v, 182 s. Právo pro denní praxi. ISBN 978-802-5116-104, s. 84. 31 DOBEŠ, Petr. Předmět nájmu bytů a nebytových prostor. Právní rádce. 1612200813-19, s. 13-19. - 12 -
znění, jen kolaudační rozhodnutí. Od nabytí účinnosti zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, v platném znění, je třeba rozhodnutím stavebního úřadu ve smyslu 1 zákona o NPNP rozumět, mimo jiné, 32 ohlášení stavby, veřejnoprávní smlouvu, certifikát autorizovaného inspektora, stavební povolení, oznámení o užívání stavby nebo kolaudační souhlas. 33 Dle 1 zákona o NPNP se za nebytový prostor považovaly dále byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům. Byt nebo jeho část bylo možné užívat k jiným účelům než k bydlení pouze na základě souhlasu okresního národního výboru podle 57 odst. 2 zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty. Pozdějšími úpravami byla tato působnost přenesena postupně na městské národní výbory a pověřené obecní úřady. K 1. 1. 1992 byl tento zákon zrušen. V důsledku toho tak neexistuje právní předpis, podle kterého by bylo možno výše zmíněný souhlas k užívání bytu k nebytovým účelům udělit. 3.2. Pojem prostor sloužících k podnikání dle nového občanského zákoníku Na rozdíl od 118 dosavadního občanského zákoníku, nový občanský zákoník obecně nestanoví, že nebytové prostory mohou být předmětem občanskoprávních vztahů a nevymezuje obecně jejich právní status. V rámci části třetí občanského zákoníku "absolutní majetková práva" se pojem nebytového prostoru užívá v rámci definice jednotky, kdy podle 1159 ObčZ ve vztahu k 1158 odst. 2 ObčZ, jednotka (kterou občanský zákoník výslovně prohlašuje za nemovitou věc) zahrnuje nebytový prostor jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelně. Výše uvedené v souvislosti s vymezením hmotné věci jako ovladatelné části vnějšího světa, která má povahu samostatného předmětu. ( 496 ObčZ) bezpochyby znamená, že nebytový prostor opět není věcí v právním slova smyslu a za splnění zákonných podmínek může tvořit pouze součást nemovité věci, a to jednotky. 32 Výčet v 126 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, v platném znění je výčtem demonstrativním a není proto vyloučeno prokázat účel užívání jinou právní skutečností. 33 FIALA, Josef a Markéta SELUCKÁ. Nebytové prostory: vlastnictví, nájem a podnájem. Vyd. 1. Brno: Computer Press, 2007, v, 182 s. Právo pro denní praxi. ISBN 978-802-5116-104, s. 84 a násl. - 13 -
Zcela nový pojem prostoru sloužícího k podnikání, který občanský zákoník užívá v souvislosti s nájmem, je však pravděpodobně třeba od výše specifikovaného pojmu nebytový prostor odlišovat. Podle 2302 ObčZ je třeba prostorem sloužícím k podnikání rozumět prostor nebo místnost, které jsou předmětem nájemní smlouvy, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen. Přitom občanský zákoník neobsahuje definici pojmu místnost a pojem prostor užívá zcela nekonzistentně 34. Dle důvodové zprávy k 2302 ObčZ "výklad pojmu místnost a prostor kolísá: skladovací halu nelze patrně označit za místnost, v místnostech se naopak provozují kanceláře, studia, závody restauračního typu. Zásadně se prostorem sloužícím podnikání rozumí vystavěná nebo jinak vybudovaná část nemovité věci, která má podle ujednání stran sloužit podnikání, zejména výkonu či provozu živnosti maloobchodní, restaurační, hospodské (včetně tzv. rychlého občerstvení, kaváren, čajoven), nebo roznáškové, hotelové, nebo výkonu živnosti řemeslnické, jiné činnosti výrobní nebo skladovací nebo poskytování služeb, bez ohledu na to, zda při tom bude docházet ke styku s veřejností či nikoli. Podnikání samozřejmě slouží i místnosti, kde se provozuje tzv. svobodné povolání, umělecká tvorba, ale také např. lékařská, zubařská, lékárnická, apod. činnost. Nelze vyloučit, že si strany ujednají nájem prodejního místa (tzv. stánku, pultu či pod.)." Občanský zákoník také neobsahuje definici pojmu podnikatelská činnost a podnikání, jejich význam však lze dovodit z definice pojmu podnikatel obsažené v 420 odst. 1ObčZ 35 (oba pojmy zřejmě vyjadřují totéž, není tedy jasné proč zákon neužívá pouze jeden z nich). 34 K tomu např. "Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen stavba ) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech." 506 ObčZ. "Vlastník pozemku musí snášet užívání prostoru nad pozemkem nebo pod pozemkem, je-li pro to důležitý důvod a děje-li se to takovým způsobem, že vlastník nemůže mít rozumný důvod tomu bránit."; 1032 odst 2. ObčZ "Nelze povolit nezbytnou cestu přes prostor uzavřený za tím účelem, aby do něj cizí osoby neměly přístup, ani přes pozemek, kde veřejný zájem brání takovou cestu zřídit." 1023 odst. 1 ObčZ, apod. 35 "Kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, je považován se zřetelem k této činnosti za podnikatele." 420 odst. 1 ObčZ. - 14 -
3.3. Přechod na novou právní úpravu V důsledku přechodného ustanovení obsaženého v 3074 občanského zákoníku se nájem se řídí občanským zákoníkem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem. Vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. Jak bylo podrobně popsáno výše obsah pojmu nebytových prostor podle zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor a pojmu prostoru sloužícího k podnikání podle občanského zákoníku se značně liší. To vyplývá zejména z toho, že podle zákona o NPNP rozhodujícím o tom, zda byly předmětem nájmu prostory, je právní skutečnost mající svůj základ v právu veřejném, tj. existence příslušného rozhodnutí stavebního úřadu (jak je tento pojem popsán výše), zatímco občanský zákoník (v souladu se základní zásadou soukromého práva obsaženou v 1 ObčZ, totiž že "uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného") oproti tomu jako rozhodující právní skutečnost pro posouzení předmětu nájmu jako prostor stanoví jednak (i) ujednání smluvních stran, konkrétně ujednání ohledně účelu nájmu a dále (ii) faktický způsob užívání předmětu nájmu, a to alespoň převážně k podnikání. Proto není možné automatizovaně považovat smlouvy platně uzavřené podle zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor za smlouvy, které se ode dne nabytí účinnosti občanského zákoníku budou řídit ustanoveními 2302 a násl. ObčZ. Naopak v každém jednotlivém případě je nutné materiálně zkoumat předmět příslušného nájemního vztahu a v návaznosti na to stanovit aplikovatelnost nové právní úpravy. Při přechodu na novou právní úpravu tak může nastat trojí situace podle toho, o jaký předmět nájmu se v daném případě jedná, a to konkrétně, že: 1) nájem se podle dosavadní i nové úpravy řídí zvláštní úpravou stanovenou pro zvláštní předmět nájmu, jak je podrobně rozebráno v podkapitole 3.3.1 níže; 2) nájem se podle dosavadní úpravy řídil zvláštní úpravou stanovenou pro zvláštní předmět nájmu, avšak podle občanského zákoníku se řídí obecnými ustanoveními o nájmu, jak je podrobně rozebráno v prvním odstavci podkapitoly 3.3.2 níže; a - 15 -
3) nájem se podle dosavadní úpravy řídil obecnými ustanoveními o nájmu v dosavadním občanském zákoníku (resp. zvl. ustanoveními o nájmu bytu), avšak podle občanského zákoníku se řídí zvláštní úpravou stanovenou pro zvláštní předmět nájmu, jak je podrobně rozebráno v druhém odstavci podkapitoly 3.3.2 níže. 3.3.1 Překrývání pojmů nebytových prostor a prostor sloužících k podnikání Přes rozdílný přístup dosavadní a nové úpravy je bezpochyby, že převážná většina nebytových prostor podle zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor je současně užívána za účelem podnikání (ve smyslu občanského zákoníku). V těchto případech se pojem (i) nebytových prostor ve smyslu zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor a pojem (ii) prostoru sloužícího k podnikání k podnikání ve smyslu 2302 a násl. ObčZ překrývají, neboť se v obou případech bude jednat o zvláštní předmět nájmu, na který se vztahuje zvláštní právní úprava, tj. zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor podle dosavadní úpravy a 2302 a násl. ObčZ podle občanského zákoníku. Jinými slovy, byla-li podle zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor platně uzavřena nájemní smlouva obsahující údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v prostorách, potom lze usuzovat, že nájem takových prostor se bude řídit zvláštními ustanoveními občanského zákoníku o nájmu prostor sloužících k podnikání. Přičemž právě úpravě nájmu takto vymezeného předmětu nájmu je věnována tato práce. 3.3.2 Rozdíly v pojmech nebytových prostor a prostor sloužících k podnikání Již samotný zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor předpokládal, že prostory lze užívat i jiným způsobem než k podnikání, jak to vyplývá z 3 zákona o NPNP: "Jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nájemní smlouva obsahovat také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru." V souladu s 2302 odst. 2 ObčZ 36 se ode dne nabytí účinnosti občanského zákoníku takové smlouvy řídí obecnými ustanoveními o nájmu. Konkrétním příkladem 36 "Jedná-li se o nájem prostoru nebo místnosti, jehož účelem není ani bydlení, ani provozování podnikatelské činnosti ve smyslu odstavce 1, použijí se obecná ustanovení o nájmu." 2302 odst. 2 ObčZ. - 16 -
takového jiného užívání může být např. soukromé užívání garáže, užívání skladových prostor pro soukromé účely apod. Z opačného pohledu se v praxi budou vyskytovat také smlouvy uzavřené (i) podle zvláštních ustanovení dosavadního občanského zákoníku vztahujících se na nájem bytu ( 685 a násl. ObčZ 1964), kde předmětem nájmu je byt (ve smyslu dosavadní právní úpravy) (ii) a smlouvy uzavřené podle obecných ustanovení dosavadního občanského zákoníku ( 663 a násl. ObčZ 1964), kde předmětem nájmu může být např. dům, kdy tyto předměty nájmu slouží alespoň převážně podnikání (tedy nejsou zejména pronajímány k zajištění bytových potřeb). V takovém případě se ve smyslu občanského zákoníku jedná o nájmy prostor, které se budou řídit zvláštní právní úpravou 2302 a násl. ObčZ. Ve smyslu důvodové zprávy by podobné mělo platit i pro nájem prodejního místa (tzv. stánku, pultu či pod.), který se dle dosavadní úpravy řídil obecnými ustanoveními o nájmu. Pro úplnost přehledu změn, které přináší občanský zákoník v oblasti specifikace zvláštních předmětů nájmu, doplňuji, že v praxi jistě vyskytují případy bydlení v prostorách, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení (typicky prostor označené jako ateliéry). Nájem těchto prostor se bezesporu dosud řídil zákonem o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Aniž by tím byla dotčena příslušná zákonná veřejnoprávní ustanovení, je nepochybné, že takový nájem se nově z hlediska občanského zákoníku bude posuzovat jako nájem bytu a nájmu domu a bude se řídit 2235 a násl. ObčZ. To vyplývá zejména z 2236 ObčZ, který stanoví, že pokud k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. 3.3.3 Věc hromadná a nájem celé budovy V neposlední řadě považuji za vhodné v krátkosti upozornit na nájemní smlouvy, které se v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu podle dosavadní úpravy řídily obecnými ustanoveními občanského zákoníku. Jedním z takových případů je situace, kdy předmětem nájmu je vedle prostor také byt nebo pozemek, které se s prostory pronajímají společně ke specifickému účelu jako ucelený soubor, tj. jako věc hromadná 37. Považuji za nepředvídatelné, jak bude 37 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. července 2007, sp. zn. : 32 Odo 1263/2006. - 17 -
k takovým nájmům přistupováno v rámci nové právní úpravy. Domnívám se ale, že s ohledem na zvýšení významu účelu nájmu, jako určujícího znaku charakteru nájemního vztahu, by měly být takové smlouvy 38 posuzovány jako smlouvy o nájmu prostor, tedy podle 2235 a násl. ObčZ. Druhým případem, kdy se nájem dle ustálené soudní praxe řídil obecnými ustanoveními občanského zákoníku o nájmu, je situace, kdy předmětem nájmu je celá budova (byť sestávající pouze z prostor a společných prostor) 39. Považuji za pravděpodobné, že v těchto případech bude nájem spíše posuzován jako nájem prostor, tedy podle 2235 a násl. ObčZ. 3.3.4 Nájem budoucích prostor Bez ohledu na hlavní zaměření této práce, tj. změnu právního postavení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti občanského zákoníku považuji za nezbytné alespoň okrajově zmínit výraznou změnu ve vztahu k předmětu nájmu týkající se uzavírání nových smluv, a to možnost pronajmout prostory, které v budoucnu teprve vzniknou. Jak bylo podrobně popsáno výše, bylo dosud možné pronajímat pouze prostory, které nejenže fakticky existovaly, ale ke kterým bylo přede dnem uzavření nájemní smlouvy vydáno pravomocné rozhodnutí stavebního úřadu, kterým byly prostory určeny k jinému účelu než k bydlení. Při tom je jistě bezpochyby, že v praxi často dochází k případům, kdy je třeba upravit smluvně nájemní vztah dříve, než k takovému rozhodnutí dojde. V praxi v takových případech docházelo k uzavírání smluv o budoucích nájemních smlouvách, jejichž součástí byl úplný text budoucí nájemní smlouvy. Nově tedy budou moci strany uzavírat přímo nájemní smlouvy, a to i v případě že prostory nebudou existovat vůbec. To bude jistě klást zvýšené nároky na stanovení předmětu nájmu z pohledu jeho určitosti, nicméně domnívám se, že i např. prostory v dosud nepostavené budově je možné specifikovat v rámci existující projektové dokumentace, přičemž finální určení předmětu nájmu (včetně např. stanovení konečné výměry prostor) lze ponechat až na dobu zahájení nájmu podle nájemní smlouvy. 38 Např. smlouvy, kde jsou předmětem nájmu kancelářské prostory a parkovací místa pronajímaná, jakožto část pozemku, v případě kdy obojí slouží k podnikání. 39 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. dubna 2007, sp. zn.: 28 Cdo 2901/2006. - 18 -
4. Nájemné Jak je podrobněji rozepsáno v kapitole 2 této práce, oproti dosavadní právní úpravě, nájemné není obligatorní náležitostí smluv o nájmu prostor (a smluv o nájmu obecně), přesto je úplatnost nadále pojmovým a charakteristickým znakem nájmu, který nájem odlišuje zejména od výpůjčky. 4.1. Výše nájemného Pro smlouvy uzavřené podle zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor je ze shora uvedených důvodů neaplikovatelné ustanovení 2217 odst. 1 ObčZ, totiž že při neujednání nájemného se platí nájemné ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek, neboť výše nájemného bude podle dosavadní úpravy ujednána vždy. 4.2. Splatnost nájemného Pokud jde o ustanovení zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor týkající se nájemného, tato jsou uvedena v 7 zákona o NPNP a mají následující znění: 7 odst. 1 zákona o NPNP: "Není-li výše nájemného nebo úhrada za podnájem upravena obecně závazným právním předpisem, stanoví se dohodou." 7 odst. 2 zákona o NPNP: "Není-li dohodnuto jinak, nájemné spolu s úhradou za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru se platí v měsíčních splátkách předem vždy k prvnímu dni příslušného kalendářního měsíce." První odstavec představuje od 1. října roku 1995 obsoletní ustanovení, neboť od této doby "není výše nájemného ani úhrada za podnájem upravena právním předpisem; stanoví se tedy dohodou účastníků 40." Aplikovatelným tedy byl pouze druhý odstavec citovaného ustanovení, který dispozitivně stanovil měsíční splatnost nájemného, a to k prvnímu dni daného měsíce. Pravidlo ohledně splatnosti nájemného, je v občanském zákoníku modifikováno tak, že nájemné se platí měsíčně pozadu, aniž by byl uveden konkrétní den plnění. Toto 40 LIŠKA, Petr. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor: komentář. 4., dopl. vyd. Praha: C.H. Beck, 2010, xxi, 337 s. Beckovy malé komentáře. ISBN 978-807-4003-707, s. 35. - 19 -
vyplývá z 2218 ObčZ, tj. z obecných ustanovení o nájmu aplikovatelných na základě přímého odkazu v 2302 ObčZ, neboť ustanovení o nájmu prostor zvláštní ustanovení týkající se splatnosti nájemného neobsahují. 41 4.3. Nepeněžité nájemné Nově občanský zákoník výslovně 42 umožňuje sjednat si nájemné v jiné než peněžité formě, jak je uvedeno 2217 odst. 2 ObčZ. Dle důvodové zprávy bude takové nepeněžité plnění spočívat zejména v provedení rekonstrukce pronajaté věci, je však možné představit si i jiná plnění. Lze ale očekávat, že ve vztahu k nájmu prostor, jakožto právnímu vztahu mezi podnikateli, nebude tento institut využíván. 4.4. Sleva z nájemného Dle 8 zákona o NPNP měl nájemce nárok na slevu z nájemného v případě, že nájemce mohl užívat nebytový prostor omezeně jen proto, že pronajimatel neplnil své povinnosti ze smlouvy nebo povinnosti stanovené zákonem o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Přičemž právo na slevu bylo subsidiárním užitím 675 ObčZ 1964 43 podmíněno uplatněním nároku na slevu u Pronajímatele v šestiměsíční prekluzivní lhůtě. Obdobou 8 zákona o NPNP je 2208 ObčZ. Přestože znění občanského zákoníku je od dosavadní právní úpravy odlišné 44, lze v něm spatřovat opět dva základní předpoklady pro nárok nájemce na slevu z nájemného, a to (i) omezené užívání (resp. užívání s obtížemi) a (ii) neplnění povinností pronajímatele. Podstatné je, že hlavní (a často v podstatě jedinou) povinností pronajímatele je poskytnutí 41 Domnívám se, že na nájem prostor obecně nelze analogicky aplikovat ustanovení o placení nájemného při nájmu bytu, zejména, že nájemce není oprávněn hradit nájemné do notářské úschovy podle 2253 ObčZ. 42 "Právní úprava nestanoví, že nájemné musí být hrazeno v penězích. V praxi však tato forma úhrady nájemného bude převažovat." LIŠKA, Petr. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor: komentář. 4., dopl. vyd. Praha: C.H. Beck, 2010, xxi, 337 s. Beckovy malé komentáře. ISBN 978-807-4003-707, s. 37. 43 Rozhodnutí Krajského soudu v Brně ze dne 28. ledna 2003, sp. zn. 47 Co 425/2001. 44 "Oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby." 2208 ObčZ. - 20 -