VýronízprávaTrianonBuildingPragues.r.o.zarok2015 Výroní zpráva spolenosti Trianon Building Prague s.r.o. za rok 2015 1
VýronízprávaTrianonBuildingPragues.r.o.zarok2015 OBSAH 1. ZÁKLADNÍÚDAJE...3 2. NÁLEŽITOSTIVÝRONÍZPRÁVYVLENNÍDLE 21ODST.2ZÁKONA.563/1991SB...4 2.1.Informaceovýznamnýchskutenostech,kterénastalyporozvahovémdni...4 2.2.Informaceouplynulémapedpokládanémvývojiinnostiúetníjednotky...4 2.3.Informaceoaktivitáchvoblastivýzkumuavývoje...4 2.4.Informaceoaktivitáchvoblastiochranyživotníhoprostedíapracovnprávníchvztazích...5 2.5.Informaceotom,zdaúetníjednotkamáorganizanísložkupodnikuvzahranií...5 3. ZPRÁVAOPODNIKATELSKÉINNOSTI...6 4. ÚETNÍZÁVRKAK31.12.2015...6 5. ZPRÁVAJEDNATELSPOLENOSTIOVZTAZÍCHMEZIPROPOJENÝMIOSOBAMIZAOBDOBÍ1.01.2015 31.12.2015...6 6. ZPRÁVANEZÁVISLÉHOAUDITORA...11 2
VýronízprávaTrianonBuildingPragues.r.o.zarok2015 1. ZÁKLADNÍÚDAJE Obchodníspolenost: IO: Sídlo: TrianonBuildingPragues.r.o. 26504006 AntalaStaška2027/79,Kr,14000Praha4 zapsanávobchodnímrejstíkuvedenémmstskýmsoudemvpraze,oddílc,vložka86315 denzápisu:9.ledna2002 Základníkapitál:150000tis.K Spoleníci: REICO investiní spolenost eské spoitelny, a.s. jednající na úet S nemovitostního fondu, oteveného podílového fondu REICO, investiní spolenosti eské spoitelny, a.s., Praha 4, Antala Staška 2027/79,PS14000,I:27567117 Obchodnípodíl:100% Jednatelé: Ing.FilipKubrichtod27.bezna2013 WolfgangGuidoLunardonDipl.Ing.Imm.Oek.(ebs)od16.záí2013 Pedmtpodnikání: pronájemnemovitostí,bytanebytovýchprostor SpolenostTrianonBuildingPragues.r.o.mávevlastnictvítutobudovu: Administrativní budova Trianon, která se nachází na adrese Budjovická 1518/13a, Praha 4 Michle, PS14000,narohuulicBudjovickáaVyskoilova.Kódkatastrálníhoúzemí:727750Michle;Okres:CZ0100 HlavnímstoPraha;Obec:554782Praha;Listvlastnictví:438 Administrativní budova Trianon se nachází v mstskéásti Prahy 4 Michle/Budjovická. Jednou z domén nemovitostijejejístrategickápolohavrámcihlavníhomstaprahyvbezprostedníblízkostistanicemetrac Budjovická. Výborná dopravní dostupnost je dále podpoena pítomností nkolika autobusových linek ablízkostípražskéhookruhu( Jižníspojka )najihuaul.5.kvtna( Magistrála )naseveru,jakožtovýpadovky ze stedu msta smrem na Brno. Budova, jejíž výstavbu realizovala renomovaná developerská spolenost Hochtief, byla zkolaudována a uvedena do provozu v roce 2009. Je tvoena temi podzemními a osmi nadzemními patry. Ve tech podzemních podlažích je nájemcm budovy k dispozici 298 parkovacích míst akrompízemí,vekterémsenacházímaloobchodníplochy,tvoízbývajícíástbudovyvýhradnkanceláské prostory.svýmnájemníkmtrianonnabízínadstandardnízázemísmožnostíflexibilníhouspoádánívnitního prostoru.nejvýznamnjšímnájemníkemjeeskáspoitelna,a.s.správanemovitostibylaodlednadobezna 3
VýronízprávaTrianonBuildingPragues.r.o.zarok2015 2015 smluvnzajištna spoleností Knight Frank, spol. s r.o., IO:411 91536; Sídlo: Václavské nám.841/3, Praha1,PS11000,od1.dubna2015tutoinnostpevzalaspolenostSBPROPERTYSERVICESa.s.,IO:290 04110,sesídlemKrakovská1366/25,Praha1,PS11000. SpolenostjakoemitentcennýchpapírpijatýchkobchodovánínaBurzeCennýchPapírPraha,a.s.útujeod 1.1.2014dleMezinárodníchúetníchstandard(IFRS). 2. NÁLEŽITOSTIVÝRONÍZPRÁVYVLENNÍDLE 21ODST.2ZÁKONA.563/1991SB. 2.1.INFORMACEOVÝZNAMNÝCHSKUTENOSTECH,KTERÉNASTALYPOROZVAHOVÉMDNI Porozvahovémdninedošlokžádnýmvýznamnýmskutenostem. 2.2.INFORMACEOUPLYNULÉMAPEDPOKLÁDANÉMVÝVOJIINNOSTIÚETNÍJEDNOTKY innostíspolenostijevýhradnpronájemnemovitostíaposkytovánístímsouvisejícíchslužeb. Spolenost za rok 2015 vykázala zisk ve výši 108 558 tis. K. Výnosy znájm a souvisejících služebinily 129981tis.K. Spolenost je emitentem zajištných dluhopis s pevným úrokovým výnosem 2,964% p.a. ve jmenovité hodnot emise do 849000 tis. K splatnév roce 2018, ISIN CZ0003511107. Tyto dluhopisy jsou pijaty kobchodovánínaburzecennýchpapírpraha,a.s. Spolenostjeplnschopnaplnitsvésmluvnízávazky,zejménapakzávazkyzemitovanýchdluhopis. Vroce2016nejsouplánoványžádnévýznamnévýdajenaopravyirekonstrukcebudovy.Budovajevevelmi dobrémtechnickémstavu. Kekonciroku2015inilaneobsazenostbudovydleobvykléhodnotynájemného0%. Vroce2016budespolenostpokraovatvesprávbudovyvjejímmajetkuscílemzajistitplnouspokojenost nájemník a optimální píjmy spolenosti zpronájmu budovy. Vroce 2016 pedpokládá spolenost ziskové hospodaenínaúrovniroku2015. 2.3.INFORMACEOAKTIVITÁCHVOBLASTIVÝZKUMUAVÝVOJE Spolenostvsouasnédobnevyvíjížádnéaktivityvoblastivýzkumuavývoje. 4
VýronízprávaTrianonBuildingPragues.r.o.zarok2015 2.4.INFORMACEOAKTIVITÁCHVOBLASTIOCHRANYŽIVOTNÍHOPROSTEDÍA PRACOVNPRÁVNÍCHVZTAZÍCH innost spolenosti nemá zvláštní dopady na životní prostedí, nevyvíjí tedy vtéto oblasti žádné zvláštní aktivity. Spolenost nemá uzaveny žádné smluvní vztahy dle pracovního práva, nevyvíjí tedy žádné aktivity voblasti pracovnprávníchvztah. 2.5.INFORMACEOTOM,ZDAÚETNÍJEDNOTKAMÁORGANIZANÍSLOŽKUPODNIKU VZAHRANIÍ Spolenostnemážádnouorganizanísložkuvzahranií. 5
VýronízprávaTrianonBuildingPragues.r.o.zarok2015 3. ZPRÁVAOPODNIKATELSKÉINNOSTI Úetnívýkazyspolenostisestavenék31.prosinci2015tvoíPílohuktétovýronízpráv.Investinímajetek spolenostik31.prosinci2015inil1680000tis.kabyltvoenzejménadlouhodobýmhmotnýmmajetkem vhodnot1680000tis.k.zbývajícíástaktivtvoípenžníprostedkyvevýši249928tis.k,asovérozlišení vevýši8657tis.kaostatníaktivavevýši732tis.k. Vlastníkapitálspolenostikekonciroku2015dosáhlhodnoty871786tis.K. Výsledekhospodaenízarok2015skonilziskemvevýši108558tis.K.Vprovozníoblastibylohospodaení spolenostiziskové(162832tis.k),ztrátabylazpsobenavefinanníoblasti,kdebyladosaženaztrátavevýši 28811tis.K. 4. ÚETNÍZÁVRKAK31.12.2015 Úetnízávrkazarok2015jesouástítétovýronízprávy. 5. ZPRÁVAJEDNATELSPOLENOSTIOVZTAZÍCHMEZIPROPOJENÝMIOSOBAMIZAOBDOBÍ 1.01.201531.12.2015 Zprávajednatelspolenostiovztazíchmezipropojenýmiosobamizaobdobí1.ledna2015 31.prosince2015 jesouástítétovýronízprávy. VPrazedne20.dubna2016 FilipKubricht,jednatel WolfgangGuidoLunardon,jednatel 6
VýronízprávaTrianonBuildingPragues.r.o.zarok2015 ZPRÁVA jednatel spolenosti Trianon Building Prague s.r.o. o vztazích mezi propojenými osobami za období od 01. ledna 2015 do 31. prosince 2015 podleustanovení 82odst.1zákona.90/2012Sb.,oobchodníchkorporacích I. PROPOJENÉOSOBY 1. Ovládaná osoba Trianon Building Prague s.r.o., IO: 26504006, Sídlo: Antala Staška 2027/79, Kr, 140 00 Praha 4, zapsaná v obchodním rejstíku vedeném Mstským soudem v Praze, oddíl C, vložka 86315 2. Ovládající osoba REICO investiní spolenost eské spoitelny, a.s. jednající na úet S nemovitostního fondu, oteveného podílového fondu REICO, investiní spolenosti eské spoitelny, a.s., se sídlem Antala Staška 2027/79, Praha 4, PS 140 00 I: 27567117, zapsané v obchodním rejstíku vedeném Mstským soudem v Praze, oddíl B, vložka 10850. 3. Propojené osoby a) JRA, s.r.o., se sídlem Antala Staška 2027/79, Kr, 140 00 Praha 4, I: 60720824, zapsaná v obchodním rejstíku vedeném Mstským soudem v Praze oddíl C, vložka 224860. b) REICO Investment GAMA, a.s., se sídlem Antala Staška 2027/79, Praha 4, PS 140 00, I: 26192896, zapsaná v obchodním rejstíku vedeném Mstským soudem v Praze, oddíl B, vložka 6678. c) REICO Investment ALFA, s.r.o., Praha 4, Antala Staška 2027/79, PS 14000, I: 27108619, zapsaná v obchodním rejstíku vedeném Mstským soudem v Praze oddíl C, vložka 96854. d) Táborská 31 s.r.o., Praha 4, Antala Staška 2027/79, PS 14000, I: 02200848, zapsaná v obchodním rejstíku vedeném Mstským soudem v Praze oddíl C, vložka 216855. e) REICO Investment BETA, s.r.o., se sídlem Laurinská 18, Bratislava, PS 811 01, Slovenská republika, I: 36856711, zapsaná v Obchodním rejstíku Okresného súdu Bratislava I, oddíl B, vložka 50354. 7
VýronízprávaTrianonBuildingPragues.r.o.zarok2015 f) Qubix Building Prague s.r.o., se sídlem Antala Staška 2027/79, Kr, 140 00 Praha 4, PS 140 00, I: 45795223, zapsaná v Obchodním rejstíku vedeném Mstským soudem v Praze oddíl C, vložka 11588. g) FORUM BC I s.r.o., se sídlem Laurinská 18, Bratislava, 811 01, Slovenská republika, I: 3679643, zapsaná v Obchodním rejstíku Okresného súdu Bratislava I oddíl Sro, vložka 46658/B. II. VZTAHYMEZIOVLÁDANOUOSOBOUAOVLÁDAJÍCÍOSOBOU 1. Zpsob ovládání S nemovitostní fond, otevený podílový fond, REICO investiní spolenosti eské spoitelny, a.s., obhospodaovaný REICO investiní spoleností eské spoitelny, a.s., se sídlem Antala Staška 2027/79, Praha 4, PS 140 00 I: 27567117, zapsané v obchodním rejstíku vedeném Mstským soudem v Praze, oddíl B, vložka 10850, vlastní 100% obchodní podíl v ovládané osob a tedy 100% základního kapitálu. 2. Personální propojení Ing. Filip Kubricht, len statutárního orgánu ovládané osoby (len pedstavenstva Trianon Building Prague s.r.o.) je zárove len statutárního orgánu REICO investiní spolenosti eské spoitelny, a.s. (místopedseda pedstavenstva). Wolfgang Lunardon, len statutárního orgánu ovládané osoby (len pedstavenstva Trianon Building Prague, s.r.o.) je zárove len statutárního orgánu REICO investiní spolenosti eské spoitelny, a.s. (len pedstavenstva). Oba lenové statutárního orgánu ovládané osoby jsou zárove leny statutárního orgánu všech propojených osob uvedených v ásti I. 3. této zprávy. 3. Struktura propojení S nemovitostní fond, otevený podílový fond, REICO investiní spolenosti eské spoitelny, a.s. obhospodaovaný REICO investiní spoleností eské spoitelny, a.s., která jedná na jeho úet,vlastní podíl na základním kapitálu: JRA, s.r.o. 100,00 % REICO Investment GAMA, a.s. 100,00 % REICO Investment BETA, s.r.o. 100,00 % REICO Investment ALFA, s.r.o. 100,00 % Táborská 31 s.r.o. 100,00 % Qubix Building Prague s.r.o. 100,00 % FORUM BC I s.r.o. 100,00 % 8
VýronízprávaTrianonBuildingPragues.r.o.zarok2015 III. ROZHODNÉOBDOBÍ Tato zpráva je zpracována za období od 1. ledna 2015 do 31. prosince 2015. V. IV. A.SmlouvymeziTrianonBuildingPragues.r.o.aovládajícíosobouuzavenévrozhodném období Ve sledovaném období nebyly uzaveny smlouvy mezi uvedenými subjekty. B.SmlouvymeziTrianonBuildingPragues.r.o.apropojenýmiosobami Ve sledovaném období nebyly uzaveny smlouvy mezi uvedenými subjekty. V. JINÁPRÁVNÍJEDNÁNÍMEZIPROPOJENÝMIOSOBAMIVROZHODNÉMOBDOBÍ Mezi uvedenými osobami nebyla uskutenna žádná jiná právní jednání. VI. OPATENÍMEZIPROPOJENÝMIOSOBAMI Jednatelé spolenosti Trianon Building Prague s.r.o. prohlašují, že spolenost neposkytla ostatním propojeným osobám jiná plnní, nepijala žádná opatení v zájmu nebo na popud propojených osob než ta, která jsou uvedena v této zpráv. 9
VýronízprávaTrianonBuildingPragues.r.o.zarok2015 VII. ZÁVR Tato zpráva byla zpracována jednateli ovládané osoby spolenosti Trianon Building Prague s.r.o. dne 31. bezna 2016. Tato Zpráva bude souástí výroní zprávy ovládané osoby za rok 2015 jako její nedílná souást. V Praze dne 31. bezna 2016 FilipKubricht,jednatel WolfgangLunardon,jednatel 10
KPMG Česká republika Audit, s.r.o. Pobrežnf 648/1 a 186 00 Praha 8 Ceská republika Telephone +420 222 123 111 Fax +420 222 123 100 Internet www.kpmg.cz Zpráva nezávislého auditora pro společníka Trianon Building Prague s.r.o. společnosti Provedli jsme audit přiložené ú četní závěrky společnosti Trianon Building Prague s.r.o. sestavené na základě Mezinárodních standardů účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií, tj. výkazu o finanční pozici k 31. prosinci 2015, výkazu o úplném výsledku hospo daření, výkazu změn vlastního kapitálu a výkazu o p eněžních tocích za rok 2015 a přílohy této účetní závěrky, včetně popisu použitých významných účetních metod a ostatních vysvětlujících údajů. Údaje o společnosti Trianon Building Prague s.r.o. jsou uvedeny v bodě 1 přílohy této účetní závěrky. Odpovědnost statutárního orgánu účetní j ednotky za úče tní závěrku Statutární orgán společnosti Trianon Building Prague s.r.o. je odpovědný za sestavení účetní závěrky, která podává věrný a poctivý obraz v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií, a za takový vnitřní kontrolní systém, který považuje za nezbytný pro sestavení účetní závěrky tak, aby neobsahovala významné nesprávnosti způ sobené podvodem nebo chybou. Odpovědnost auditora Naší odpovědností je vyjádřit na základ ě provedeného auditu výrok k této účetní závěrce. Audit jsme provedli v souladu se zákonem o auditorech, mezinárodními auditorskými standardy a souvisejícími aplikačními doložkami Komory auditorů České republiky. V souladu s tě mito předpi sy jsme povinni dodržovat etické požadavky a naplánovat a provést audit tak, abychom získali přiměřenou jistotu, že účetní závěrka neobsahuje významné nesprávnosti. Audit zahrnuje provedení auditorských postupů, jejichž cílem je získat důka zní informace o částkách a skutečnostech uvedených v účetní závěrce. Výběr auditorských po s tupů závisí na úsudku auditora, včetně vyhodnocení rizik, že účetní závěrka obsahuje významné nesprávnosti způ sobené podvodem nebo chybou. Při vyhodnocování těchto rizik auditor posoudí vnitřní kontrolní systém, který je relevantní pro sestavení účetní závě rky podávající věrný a poctivý obraz. Cílem tohoto posouzení je navrhnout vhodné auditorské postupy, nikoli vyjádřit se k ú č innosti vnitřního kontrolního systému účetní jednotky. Audit též zahrnuje posouzení vhodnosti použitých účetních metod, přiměřenosti účetních odhadů provedených vedením i posouzení celkové prezentace účetní závěrky. Jsme přesvědčen i, že získané důkazní informace poskytují dostateč ný a vhodný základ pro vyjádření našeho výroku. KPMG Ceská repubhka Aud 11, s.ro. a Czech lomued haboh1y company and a member f1rm of the KPMG network of 1ndependent member fl1ms aff1liated w1th KPMG lnternauonal Cooperat1vo ťkpmg lntemauonal1. a Sw1ss entity. Obcho<lnl rersllik vedený Městským soudem v Praze oddíl C. vlol ka 24185 1C 49619187 DIC CZ699001996
Výrok auditora Podle našeho názoru účetní závěrka podává věrný a poctivý obraz aktiv a pasiv společnosti Trianon Building Prague s.r.o. k 31. prosinci 2015 a nákladů, výnosů a výsledku jejího ho spodaření a peněžních toků za rok 2015 v souladu s Mezinárodními standardy úč etního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií. Ostatní informace Za ostatní informace se považuj í informace uvedené ve výroční zprávě mimo účetní závěrku a naši zprávu auditora. Za ostatní informace odpovídá statutární orgán spo l ečnosti. Náš výrok k účetní závěrce společnost i Trianon Building Prague s.r.o. k 31. prosinci 2015 se k ostatním informacím nevztahuje, ani k nim nevydáváme žádný zvláštní výrok. Přesto je však součást í našich povinností souvisejících s ověřením účetní závěrky seznámení se s ostatními informacemi a zvážení, zda ostatní informace uvedené ve výroční zprávě nejsou ve významném nesouladu s účetní závěrkou č i našimi znalostmi o účetní jednotce získanými během ověřování účetní závěrky, zda je výroční zpráva sestavena v souladu s právními předpisy nebo zda se jinak tyto informace nejeví jako významně nesprávné. Pokud na základě provedených prací zjistíme, že tomu tak není, jsme povinni zj i štěné skutečno s ti uvést v naší zprávě. V rámci uvedených postupů j sme v obdržených ostatních informacích nic takového nezjistili. V Praze, dne 20. dubna 20 16... kpt-tg. ~~~ KPMG Česká republika Audit, s.r.o. Evidenční číslo 71 Ing indřich Vašina Partner Evidenční čís l o 2059
Úetní závrka k 31. prosinci 2015
Antala Staška 2027/79, Praha 4 - Kr, 140 00 I: 265 04 006 Právní forma: spolenost s ruením omezeným Pedmt innosti: pronájem nemovitostí, byt a nebytových prostor Datum úetní závrky: 31. prosince 2015 Datum zpracování úetní závrky: 20.4.2016 OBSAH A. VÝKAZOFINANNÍPOZICI...3 B. VÝKAZOÚPLNÉMVÝSLEDKUHOSPODAENÍ...5 C. VÝKAZOPENŽNÍCHTOCÍCH...6 D. VÝKAZZMNVLASTNÍHOKAPITÁLU...7 E. PÍLOHAKÚETNÍZÁVRCE...8 1. CHARAKTERISTIKASPOLENOSTI...8 1.1.Popisúetníjednotky...8 1.2.Založeníavznikspolenosti...8 1.3.lenovéstatutárníchorgánvprbhuúetníhoobdobí...8 1.4.Zamstnanci...8 1.5.Vlastnickástruktura...8 2. ÚETNÍZÁSADY...9 3. ÚETNÍPOSTUPYAMETODY...9 4. INVESTINÍCÍLAINVESTINÍPOLITIKA...13 5. ZÁSADYHOSPODAENÍSMAJETKEMSPOLENOSTI...13 6. INFORMACEORIZICÍCH,RIZIKOVÝPROFIL...13 7. DOPLUJÍCÍÚDAJEKVÝKAZUOFINANNÍPOZICI...16 7.1.Investinímajetek...16 7.2.Pohledávkazesplatnédan...Error!Bookmarknotdefined. 7.3.Pohledávkyzobchodníchvztah...17 7.4.Penžníprostedkyapenžníekvivalenty...17 7.5.asovérozlišeníaktiv...18 7.6.Ostatníaktiva...18 7.7.Základníkapitál...18 7.8.Ostatnífondyzezisku...18 7.9.Nerozdlenýzisk...18 7.10. Ostatnídlouhodobézávazky...18 7.11. Vydanédluhopisy...19 7.12. Závazkyzobchodníchvztahaostatnízávazky...19 7.13. Daovézávazky...19 7.14. Ostatnípasiva...20 7.15. Finannínástroje...20 1
Antala Staška 2027/79, Praha 4 Kr, 140 00 Úetní závrka k 31. prosinci 2015 8. DOPLUJÍCÍÚDAJEKVÝKAZUOÚPLNÉMVÝSLEDKUHOSPODAENÍ...21 8.1.Výnosyzpronájmuapefakturovanýchprovozníchnáklad...21 8.2.Provoznínáklady...21 8.3.Ostatníprovoznínáklady...21 8.4.Nepíménáklady...22 8.5.Ostatnífinannívýnosy...22 8.6.Úrokovénáklady...22 8.7.Ostatnífinannínáklady...22 8.8.Kurzovézisky/ztráty...22 8.9.Dazpíjmu...22 9. INFORMACEOSEGMENTECH...23 10. SPÍZNNÉOSOBY...23 11. INFORMACEKROZDLENÍZISKU...23 12. NÁSLEDNÉUDÁLOSTI...23 2
Antala Staška 2027/79, Praha 4 Kr, 140 00 Úetní závrka k 31. prosinci 2015 A. VÝKAZ O FINANNÍ POZICI Zarokkonící31.prosincem Vtis.K Píloha 2015 2014 Aktiva Dlouhodobáaktiva 1680000 1620000 Investinímajetek 7.1 1680000 1620000 Krátkodobáaktiva 259317 187138 Pohledávkyzobchodníchvztah 7.2 0 273 Penžníprostedkyapenžníekvivalenty 7.3 249928 174629 asovérozlišeníaktiv 7.4 8657 11356 Ostatníaktiva 7.5 732 880 Aktivacelkem 1939317 1807138 3
Antala Staška 2027/79, Praha 4 Kr, 140 00 Úetní závrka k 31. prosinci 2015 VÝKAZ O FINANNÍ POZICI - POKRAOVÁNÍ Zarokkonící31.prosincem Vtis.K Píloha 2015 2014 Vlastníkapitál Základníkapitál 7.6 150000 150000 Rezervnífond 7.7 2367 2367 Nerozdlenýzisk 7.8 719419 610861 Vlastníkapitálcelkem 871786 763228 Závazky Dlouhodobézávazky 1041999 1020406 Ostatnídlouhodobézávazky 7.9 37746 37848 Vydanédluhopisy 7.10 839422 835245 Odloženýdaovýzávazek 7.12 164831 147313 Krátkodobézávazky 25532 23504 Závazkyzobchodníchvztahaostatnízávazky 7.11 13388 11757 Závazekzesplatnédan 7.12 6589 2711 Ostatnípasiva 7.13 5555 9036 Závazkycelkem 1067531 1043910 Vlastníkapitálazávazkycelkem 1939317 1807138 4
Antala Staška 2027/79, Praha 4 Kr, 140 00 Úetní závrka k 31. prosinci 2015 B. VÝKAZ O ÚPLNÉM VÝSLEDKU HOSPODAENÍ Zarokkonící31.prosincem Vtis.K Píloha 2015 2014 Výnosyzpronájmu 8.1 106766 109746 Výnosyzprovozníchnákladpefakturovanýchnájemníkm 8.1 23215 23999 Provoznínáklady 8.2 24499 32864 istýprovoznívýsledekhospodaení 105482 100881 Ostatníprovoznínáklady 8.3 165 210 Kurzovézisky/ztráty 8.8 1008 292 Nepíménáklady 8.4 1477 1905 Provoznívýsledekhospodaení 102832 99058 Pecenníinvestiníhomajetku 7.1 60000 56031 Provoznívýsledekhospodaenípopecenní 162832 155089 Úrokovénáklady 8.6 28868 28962 Ostatnífinannívýnosy 8.5 78 95 Ostatnífinannínáklady 8.7 21 55 Finannívýsledekhospodaení 28811 28922 Výsledekhospodaenípedzdanním 134021 126167 Dazpíjm 8.9 25463 23976 Výsledekhospodaenízaúetníobdobí 108558 102191 Ostatníúplnývýsledekhospodaenízaúetníobdobí 0 0 Úplnývýsledekhospodaenízaúetníobdobí 108558 102191 5
Antala Staška 2027/79, Praha 4 Kr, 140 00 Úetní závrka k 31. prosinci 2015 C. VÝKAZ O PENŽNÍCH TOCÍCH Zarokkonící31.prosincem vtis.k 2015 2014 Pehledopenžníchtocíchzprovozníinnosti Výsledekhospodaenípedzdanním 134021 126167 Úpravyonepenžníoperace: (Zisky)/ztrátyzpecenníinvestiníhomajetku 60000 56031 Úrokovénáklady 28868 28962 Ostatnínepenžnítoky 3485 251 Úpravyozmnypracovníhokapitálu: Snížení/Zvýšenípohledávekzobchodníchvztah,ostatníchaktiv aasového rozlišení 3120 1042 Snížení/Zvýšenízávazkzobchodníchvztah,ostatníchzávazkaasového rozlišení 971 16911 Zaplacenádazpíjm 1356 0 istýpenžnítokz/(použitýv)provozníinnosti 100197 117302 Pehledopenžníchtocíchzinvestiníinnosti istýpenžnítokz/(použitýv)investiníinnosti 0 0 Pehledopenžníchtocíchzfinanníinnosti Sníženízákladníhokapitálu 0 170000 Uhrazenéúroky 24898 24987 istýpenžnítokz/(použitýve)finanníinnosti 24898 194987 istý(úbytek)/pírstekpenžníchprostedkapenžníchekvivalent 75299 77685 Penžníprostedkyapenžníekvivalentyk1.lednu 174629 252314 Penžníprostedkyapenžníekvivalentyk31.prosinci 249928 174629 6
Antala Staška 2027/79, Praha 4 Kr, 140 00 Úetní závrka k 31. prosinci 2015 D. VÝKAZ ZMN VLASTNÍHO KAPITÁLU Vlastníkapitál Základníkapitál Rezervnífond Nerozdlenýzisk Vtis.K celkem Poátenízstatekk1.lednu2014 320000 2367 508670 831037 Výsledekhospodaenípozdanní 0 0 102191 102191 Transakcesvlastníkyvykázanépímovevlastnímkapitálu Sníženízákladníhokapitálu 170000 0 0 170000 Konenýzstatekk31.prosinci2014 150000 2367 610861 763228 Poátenízstatekk1.lednu2015 150000 2367 610861 763228 Výsledekhospodaenípozdanní 0 0 108558 108558 Konenýzstatekk31.prosinci2015 150000 2367 719419 871786 7
Antala Staška 2027/79, Praha 4 Kr, 140 00 Úetní závrka k 31. prosinci 2015 E. PÍLOHA K ÚETNÍ ZÁVRCE 1. CHARAKTERISTIKA SPOLENOSTI 1.1. Popis úetní jednotky Spolenost: Trianon Building Prague s.r.o. ( Spolenost ) I: 265 04 006 Datum založení: Spoleenská smlouva byla podepsána dne 17. prosince 2001 Datum vzniku: Spolenost byla zapsána do obchodního rejstíku dne 9. ledna 2002 Sídlo spolenosti: Antala Staška 2027/79, Praha 4 Kr, 140 00 Právní forma: spolenost s ruením omezeným Pedmt innosti: pronájem nemovitostí, byt a nebytových prostor Spisová znaka: C 86315 vedená u Mstského soudu v Praze Zem psobnosti: eská republika Úetní období: 1. ledna 2015 31. prosince 2015 1.2. Založení a vznik spolenosti Spolenost byla založena dne 17. prosince 2001 spoleenskou smlouvou. Zápis do obchodního rejstíku probhl dne 9. ledna 2002. 1.3. lenové statutárních orgán v prbhu úetního období Jméno Funkce Od (datum) Do (datum) Filip Kubricht jednatel 1. 1. 2015 31. 12. 2015 Wolfgang Guido Lunardon jednatel 1. 1. 2015 31. 12. 2015 1.4. Zamstnanci Spolenost nemá žádné zamstnance. Veškeré innosti Spolenosti jsou zajišovány dodavatelsky. 1.5. Vlastnická struktura Vlastnická struktura Spolenosti k 31. prosinci 2015 je následující: Spoleník Podíl na základním kapitálu 31.12.2015 31.12.2014 REICO investiní spolenost eské spoitelny, a.s. jednající na úet S nemovitostního fondu, oteveného podílového fondu REICO, investiní spolenosti eské spoitelny, a.s. 100% 100% Celkem 100% 100% Vztah ke spolenosti Mateská spolenost 8
Antala Staška 2027/79, Praha 4 Kr, 140 00 Úetní závrka k 31. prosinci 2015 2. ÚETNÍ ZÁSADY Individuální úetní závrka Spolenosti byla sestavena v souladu s ustanoveními Mezinárodních úetních standard úetního výkaznictví ve znní pijatém EU ( IFRS ). Mezinárodní standardy úetního výkaznictví jsou povinn platné pro všechny úetní jednotky, které jsou emitentem cenných papír registrovaných na regulovaném trhu cenných papír. Spolenost v roce 2013 vydala dluhopisy, které jsou registrované na Burze cenných papír Praha. Z tohoto dvodu je Spolenost povinna sestavovat úetní závrku dle IFRS. Dne 3. záí 2014 bylo dle 12 zákona. 90/2012 Sb. pijato rozhodnutí o podízení Spolenosti zákonu. 90/2012 Sb., o obchodních spolenostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích dále též jen ZOK ) jako celku postupem dle 777 odst. 5 ZOK a na základ toho rozhoduje o zmn zakladatelské listiny. Úetní výkazy jsou prezentovány v tisících korunách eských (zaokrouhleny podle obecn platných metod). 3. ÚETNÍ POSTUPY A METODY Obchodní transakce v cizí mn Funkní mnou spolenosti je eská koruna (K). Spolenost útuje o transakcích v cizí mn kurzem dne dané transakce. Výsledné kurzové zisky a ztráty jsou vykázány ve výsledku hospodaení daného úetního období. Použitou cizí mnou je Euro (EUR). Pepoet cizích mn z obchodních operací (transakcí) byl proveden dle aktuálních kurz. Kurzy použité ke dni úetní závrky byly následující: Kurz EUR množství k 31.12.2015 k 31.12.2014 EUR 1 27,025 27,725 Pro pepoet cizí mny (EUR) u obchodních transakcí ve vztahu s nájemníkem eská spoitelna, a.s. je používán následující pevný kurz: Kurz EUR množství k 28.2.2014 EUR 1 27,34 Investiní majetek klasifikace Položka Investiní majetek obsahuje nemovitosti za úelem investice a nemovitosti ve výstavb, které nejsou drženy ani za úelem užití pro vlastní poteby ani za úelem prodeje v rámci bžného obchodního styku, ale za úelem generování výnos z pronájmu a zvýšení hodnoty majetku. Investiní majetek ocenní Veškerý investiní majetek je ocenn znaleckým posudkem na základ modelu reálné hodnoty stanovené jako jedna z možností podle IAS 40. Na základ tohoto modelu je investiní majetek ocenn v reálné hodnot platné k rozvahovému dni. Rozdíly vzniklé z rozdílu mezi úetní hodnotou a úetní hodnotou ped pecenním (tj. reálná hodnota pedchozího období plus následné/dodatené poízení nemovitosti) jsou uvedeny ve výkazu o úplném výsledku hospodaení v položce "Pecenní investiního majetku". Urení reálné hodnoty Píslušná reálná hodnota investiního majetku je stanovena, pokud není hodnota oznaena ve vazb na dohodu o koupi dle závazných kupních smluv, za použití vykázané oceovací metody (úrove 3 hierarchie reálné hodnoty). Ocenní je provedeno nezávislými znalci pro nemovitosti v souladu s 265 a násl. zákona. 240/2013 Sb. o investiních spolenostech a investiních fondech v platném znní. Pohledávky a ostatní finanní aktiva Pohledávky z obchodních vztah za poskytnuté služby, ostatní pohledávky a ostatní finanní aktiva jsou ocenny prvotn v reálné hodnot a následn v amortizované hodnot za použití metody efektivní úrokové míry upravené o snížení hodnoty. 9
Antala Staška 2027/79, Praha 4 Kr, 140 00 Úetní závrka k 31. prosinci 2015 Penžní prostedky a penžní ekvivalenty Penžní prostedky a penžní ekvivalenty zahrnují hotovost a depozita u bank splatná do tí msíc. Bankovní zstatky s likviditou delší než 3 msíce jsou vykázány jako pohledávky a ostatní aktiva. Úrokové náklady Úrokové náklady jsou nákladem období, s nímž asov a vcn souvisí. Úrokové náklady zahrnují úroky a ostatní náklady, které vznikly v souvislosti se zapjením finanních prostedk. Ostatní finanní závazky Ostatní finanní závazky, jako závazky vi obchodním vitelm, jsou prvotn ocenny v reálné hodnot, a následn v zstatkové poizovací cen. Úroené závazky a vydané dluhopisy Všechny pjky jsou prvotn vykázány v reálné hodnot snížené o pímo piaditelné transakní náklady. Po prvotním vykázání jsou pjky ocenny v amortizované hodnot za použití metody efektivní úrokové míry. Snížení hodnoty aktiv V souladu s IAS 36 provádí Spolenost testování na snížení hodnoty v okamžiku, kdy existují náznaky snížení hodnoty aktiva. Spolenost stanovuje zptn získatelnou ástku, která je stanovena jako ástka vtší z reálné hodnoty snížené o náklady na prodej (istá realizovatelná hodnota) a hodnoty z užívání. Pokud úetní hodnota aktiva pevyšuje zptn získatelnou ástku, rozdíl je vykázán jako snížení hodnoty. Pokud existují náznaky, že dvody pro snížení hodnoty již nepetrvávají nebo se snížily, snížení hodnoty bude zrušeno na úrove úetní hodnoty píslušného aktiva. Ostatní rezervy a podmínné závazky Ostatní rezervy jsou vykázány v pípad, že Spolenost eviduje právní nebo souasný závazek vi tetím osobám, který je dsledkem minulých událostí, a jejíž vypoádání zpsobí odtok prostedk Spolenosti. Takové rezervy jsou uvedeny v hodnot, která je stanovena nejlepším možným odhadem v okamžiku, kdy je úetní závrka sestavována. Pokud se souasná hodnota rezervy, stanovená na základ pevládajících tržních úrokových sazeb, podstatn liší od nominální hodnoty, závazek je uveden v souasné hodnot. Dan Da z píjm právnických osob za úetní období je vypotena ze základu dan za použití daové sazby pijaté a používané v eské republice. Daové pohledávky a závazky jsou ocenny ve výši, která je oekávána, že bude pijata nebo zaplacena píslušnému finannímu úadu. Odložené dan Odložené dan jsou vykázány ke všem doasným rozdílm mezi daovou zstatkovou cenou aktiv a závazk a jejich úetní hodnotou uvedenou v úetní závrce. Odložená daová pohledávka je vykázána pouze do té míry, kdy je pravdpodobné, že bude aktivum využíváno. Odložená da je vypotena na základ pijaté daové sazby, o které se pedpokládá, že bude použita pro rok, v nmž bude daná pohledávka nebo závazek vypoádán. Rozpoznání výnos Výnosy z pronájmu jsou vykázány lineárn po dobu pronájmu. Smluvní pobídky, jako jsou jednorázové poplatky, nejsou aplikovány. Ostatní smluvní pobídky jako je rent-free nebo snížené nájemné po urité období jsou aplikovány pro nkteré nájemníky v souladu s nájemními smlouvami. Úsudky a dohady Pi sestavování úetní závrky provádí vedení spolenosti úsudky a dohady. Tyto úsudky a dohady mají vliv na vykázání a hodnotu aktiv, závazk, výnos, náklad a informací uvedených v píloze. Úsudky a dohady reálné hodnoty investiního majetku s sebou nesou riziko, že mohou vést k významným úpravám v jeho hodnot. Reálná hodnota investiního majetku je stanovena na základ kvalifikovaného odhadu ureného nezávislým znalcem. Kvalifikované odhady jsou stanoveny na základ modelu diskontovaných penžních tok. Píprava tohoto odhadu zahrnuje využití pedpoklad, jako jsou výnosová míra a oekávané penžní toky z pronájmu. Zmna v tchto pedpokladech mže vést ke zvýšení nebo snížení hodnoty investiního majetku. 10
Antala Staška 2027/79, Praha 4 Kr, 140 00 Úetní závrka k 31. prosinci 2015 Pijaté IFRS standardy a interpretace, které dosud nenabyly úinnosti Následující zmny nebo revize IFRS standard a interpretací byly pijaty EU k rozvahovému dni, ale dosud nenabyly úinnosti a proto nejsou aplikovány: Standard/Interpretace [IAS8.31 (a), 8.31(c)] Povaha blížící se zmny v úetních pravidlech [IAS 8.31 (b)] Eventuální dopad na úetní výkazy [IAS 8.31 (e)] Novelizace IFRS 11: Útování o nabytí úastí na spolených innostech (Úinná pro roní úetní období zaínající 1. ledna 2016 nebo pozdji; použije se prospektivn. Dívjší použití je povoleno.) Tato novelizace vyžaduje, aby pi útování o nabytí úastí na spolené innosti, která tvoí podnik, byly uplatnny píslušné zásady týkající se útování o podnikových kombinacích. Zásady týkající se útování o podnikových kombinacích se uplatní i pi útování o nabytí dodatených úastí na spolené innosti v pípadech, kdy si spoluprovozovatel ponechá spoluovládání. Nabytá dodatená úast bude ocenna reálnou hodnotou. Díve držené úasti na spolené innosti se nebudou peceovat. Oekává se, že pi prvotní aplikaci nebude mít tato novelizace významný dopad na úetní závrku Spolenosti, nebo Spolenost uplatuje stávající úetní postup pro útování o nabytí spolených inností, který je v souladu s touto novelizací. Novelizace IAS 1 (Úinná pro roní úetní období zaínající 1. ledna 2016 nebo pozdji. Dívjší použití je povoleno.) Tato novelizace IAS 1 obsahuje následujících pt konkrétních zdokonalení požadavk daného standardu týkajících se zveejovaných informací. Byla upravena ustanovení týkající se významnosti v IAS 1 s cílem objasnit následující: Nevýznamné informace mohou odvádt pozornost od užitených informací. Kritérium významnosti se vztahuje na celou úetní závrku. Kritérium významnosti se vztahuje na každý pípad, kdy standard IFRS vyžaduje zveejnní specifických informací. Byla upravena ustanovení týkající se poadí bod pílohy (vetn úetních pravidel) s cílem: odstranit z IAS 1 formulaci, která byla vykládána tak, že naizuje poadí bod pílohy k úetní závrce; objasnit, že úetní jednotky si mohou zvolit, kde v úetní závrce uvedou úetní pravidla. Spolenost oekává, že tato novelizace nebude mít pi prvotní aplikaci významný dopad na sestavování a zveejování úetní závrky Spolenosti. 11
Antala Staška 2027/79, Praha 4 Kr, 140 00 Úetní závrka k 31. prosinci 2015 Standard/Interpretace[IAS 8.31 (a), 8.31(c)] Novelizace IAS 16 a IAS 38: Objasnní pijatelných metod odepisování a amortizace (Úinná pro roní úetní období zaínající 1. ledna 2016 nebo pozdji; použije se prospektivn. Dívjší použití je povoleno.) Novelizace IAS 16 : Majetek, budovy a zaízení a IAS 41 Zemdlství (Úinné pro roní úetní období zaínající 1. ledna 2016 nebo pozdji. Dívjší použití je povoleno.) Povaha blížící se zmny v úetních pravidlech [IAS 8.31 (b)] Zákaz používání odepisování založeného na výnosech u položek pozemk, budov a zaízení Novelizace výslovn uvádí, že u položek pozemk, budov a zaízení nelze použít metody odepisování založené na výnosech. Nový restriktivní test pro nehmotná aktiva Novelizace zavádí vyvratitelnou domnnku, že v pípad nehmotných aktiv není vhodné používat metody amortizace založené na výnosech. Tuto domnnku lze pekonat, pouze pokud spolu výnos a spoteba ekonomických užitk nehmotného aktiva úzce souvisí nebo pokud je nehmotné aktivum vyjádeno jako ocenní výnosu. V dsledku této novelizace spadají plodící rostliny pod IAS 16 Pozemky, budovy a zaízení a nikoliv pod IAS 41 Zemdlství, což zohleduje skutenost, že se jejich provozování podobá výrob. Eventuální dopad na úetní výkazy [IAS 8.31 (e)] Oekává se, že tato novelizace nebude mít pi prvotní aplikaci významný dopad na úetní závrku Spolenosti, nebo Spolenost nepoužívá metody amortizace/odepisování založené na výnosech. Spolenost oekává, že tato novelizace nebude mít pi prvotní aplikaci významný dopad na úetní závrku, nebo Spolenost nemá žádné plodící rostliny. Novelizace IAS 19 Plány definovaných požitk: zamstnanecké píspvky (Úinná pro roní úetní období zaínající 1. února 2015 nebo pozdji. Novelizace se použije retrospektivn. Dívjší použití je povoleno.) Novelizace se týká pouze plán definovaných požitk, které zahrnují píspvky od zamstnanc nebo tetích stran splující uritá kritéria. Konkrétn musí být: uvedeny ve formálních podmínkách plánu, vázány na služby zamstnanc a nezávislé na potu odpracovaných let. Pokud jsou tato kritéria splnna, má spolenost možnost (nikoliv však povinnost) vykázat dané píspvky jako snížení náklad služeb v období, v nmž byly poskytnuty související služby. Spolenost oekává, že novela nebude mít žádný dopad na úetní závrku, nebo nemá žádné plány definovaných požitk, které by zahrnovaly píspvky od zamstnanc nebo tetích stran. Novela IAS 27 : Metoda ekvivalence v individuální úetní závrce (Úinná pro roní období zaínající 1. ledna 2016 nebo pozdji a použije se retrospektivn. Dívjší použití je povoleno.) Novelizace IAS 27 umožuje, aby úetní jednotka ve své individuální úetní závrce použila metodu ekvivalence pi útování o podílech v dceiných, pidružených a spolených podnicích. Spolenost oekává, že novelizace nebude mít pi prvotní aplikaci významný dopad na úetní závrku, nebo Spolenost nevlastní žádné podíly v dceiných spolenostech. 12
Antala Staška 2027/79, Praha 4 Kr, 140 00 Úetní závrka k 31. prosinci 2015 4. INVESTINÍ CÍL A INVESTINÍ POLITIKA Cílem Spolenosti je dosahovat v dlouhodobém horizontu zhodnocení obhospodaovaného majetku, investováním do likvidních aktiv s nižším rizikem, kterými jsou zejména vklady u bank, nástroje penžního trhu a dluhopisy. Výnosy z investic bude Spolenost reinvestovat v souladu s investiními cíli. O prodeji investiního majetku Spolenost neuvažuje. Náklady související s pípadným prodejem investiního majetku by byly nevýznamné (pibližn ve výši 3 000 tis. K). 5. ZÁSADY HOSPODAENÍ S MAJETKEM SPOLENOSTI Majetek a závazky z investiní innosti Spolenosti se oceují reálnou hodnotou. Zpsob stanovení reálné hodnoty majetku a závazk Spolenosti upravuje standard IFRS 13. Reálná hodnota vyjaduje hodnotu, jež by byla zaplacena pi prodeji aktiva nebo zaplacena za penesení závazku v ádné transakci mezi úastníky trhu k datu ocenní. Nemovitosti v majetku Spolenosti jsou oceovány v souladu se zákonem pravideln dvakrát ron, a to k 31. beznu a k 30. záí. Hodnota k 30. záí 2015 je použita pro pecenní k 31. prosinci 2015. Úetní závrka Spolenosti podléhá schválení valné hromady v souladu se spoleenskou smlouvou. Úetní závrka podléhá povinnému auditu. 6. INFORMACE O RIZICÍCH, RIZIKOVÝ PROFIL Úvrové riziko Úvrové riziko je riziko, že emitent nebo protistrana nesplní závazek a v dsledku toho vznikne Spolenosti finanní ztráta. Úvrové riziko by mlo být založeno pedevším na neschopnosti subjekt plnit svoje závazky vi Spolenosti. Spolenost minimalizuje tato rizika zejména provováním emitent, stanovováním limit množství pohledávek splatných od jednotlivých dlužník a odbratel a pomocí vhodných smluvních opatení. Maximální úvrové riziko pedstavují údaje uvedené v aktivech v rozvaze. Následující tabulka ukazuje vystavení Spolenosti vi úvrovému riziku: Úvrové riziko Pohledávky z obchodních vztah Penžní prostedky a ekvivalenty 2015 2014 2015 2014 Do splatnosti, bez opravných položek 0 273 249 928 174 629 Po lht splatnosti bez opravných položek 0 0 0 0 Celkem 0 273 249 928 174 629 Riziko likvidity Riziko likvidity pedstavuje riziko, že nebudou finanní závazky vyrovnány v okamžiku jejich splatnosti. Dležitým aspektem ízení rizika likvidity je zajištní potebných penžních prostedk k vypoádání závazk Spolenosti v okamžiku, kdy se stanou splatnými. Spolenost udržuje penžní prostedky a likvidní depozita na potebné úrovni pravidelným sledováním oekávaných a reálných píjm a výdaj. Dodaten udržuje Spolenost hotovost a likvidní depozita pro pípad neekaných požadavk. 13
Antala Staška 2027/79, Praha 4 Kr, 140 00 Úetní závrka k 31. prosinci 2015 Následující tabulka ukazuje budoucí smluvní nediskontované toky z finanních závazk: Riziko likvidity Do 1 roku 1-5 let Nad 5 let Celkem 2015 2014 2015 2014 2015 2014 2015 2014 Vydané dluhopisy 25 164 25 164 899 329 924 493 0 0 924 493 949 657 Ostatní dlouhodobé závazky 0 0 37 733 37 835 13 13 37 746 37 848 Závazky z obchodních vztah a ostatní závazky 13 388 11 757 0 0 0 0 13 388 11 757 Ostatní pasiva 5 555 9 036 0 0 0 0 5 555 9 036 Celkem 44 107 45 957 937 062 962 328 13 13 981 182 1 008 298 Mnové riziko Mnové riziko je podskupina tržního rizika, kdy hodnota aktiv a závazk je denominována v cizí mn a mže být ovlivnna zmnami ve smnných kurzech. Píjmy z pronájmu Spolenosti jsou denominovány v EUR. Vydané dluhopisy, tok z poplatk za služby spojené s pronájmem (service charges) a relevantní náklady ke službám jsou denominovány v K. Náklady Spolenosti jsou hrazeny ásten v K a ásten v EUR. Spolenost eliminuje mnové riziko zejména uzavením dodatku k nájemní smlouv s majoritním nájemníkem, ve kterém stanovila pevný kurz K vi EUR pro fakturaci nájemného. Následující tabulka vyjaduje vystavení Spolenosti vi mnovému riziku: Mnové riziko (v tis. K) Aktiva Pasiva istá expozice 2015 2014 2015 2014 2015 2014 EUR 86 148 83 489 46 393 46 406 39 755 37 083 Celkem 86 148 83 489 46 393 46 406 39 755 37 083 Tržní riziko a rizikový profil Spolenosti Hodnota investice mže klesat i stoupat a není zaruena návratnost pvodn investované ástky. Vzhledem k možným nepedvídatelným výkyvm na finanních trzích a trzích nemovitostí nemže Spolenost zaruit dosažení stanovených cíl. Pedchozí výkonnost Spolenosti nezaruuje stejnou výkonnost v budoucím období. Riziko nestálé aktuální hodnoty cenného papíru vydaného Spoleností v dsledku složení majetku nebo zpsobu obhospodaování majetku Spolenosti - V pípad kolísání trhu nemovitostí a jiných likvidních aktiv mže dojít i ke kolísání hodnoty Spolenosti. Tržní riziko vyplývající z vlivu zmn vývoje celkového trhu na ceny a hodnoty jednotlivých druh majetku Spolenosti - Vývoj smnných kurs, úrokových sazeb, pop. dalších tržních indikátor, má vždy vliv na hodnotu aktiv obecn. Míra tohoto vlivu závisí na expozici majetku Spolenosti vi tmto rizikm (nap. platba nájemného v Eurech, zmna tržní hodnoty dluhopisu pi zmn úrokové sazby apod.). Riziko vypoádání - Toto riziko je pedstavováno zejména selháním protistrany v okamžiku vypoádání transakce. Tato rizika jsou minimalizována zejména výbrem kredibilních protistran, vypoádáváním transakcí s investiními instrumenty v rámci spolehlivých vypoádacích systém a v pípad transakcí s nemovitostními aktivy ošetením kvalitními právními instituty. Mnové riziko spoívající v tom, že hodnota investice mže být ovlivnna zmnou devizového kurzu - Mnové riziko je podmnožinou rizik tržních, která jsou popsána výše. Riziko koncentrace Vzhledem k tomu, že významná ást tržeb Spolenosti je generována od jednoho majoritního nájemce a veškerý majetek je užíván stejným zpsobem (pronájem investiního majetku), je Spolenost vystavena riziku koncentrace. Riziko je snižováno s ohledem na skutenost, že aktivem Spolenosti je pouze budova v dobe udržovaném stavu ve velmi dobré lokaci. 14
Antala Staška 2027/79, Praha 4 Kr, 140 00 Úetní závrka k 31. prosinci 2015 Rizika spojená se stavebními vadami - Nemovitosti mohou být doteny stavebními vadami, které mohou být nap. vadami skrytými nebo vadami, které vyvstanou až po delším asovém období. Toto riziko lze snížit zajištním kvalitního stavebního dozoru a smluvní odpovdností za vady. Dsledkem tchto vad mže být snížení hodnoty nemovitosti a zvýšené náklady na opravy apod. Rizika spojená s vadami vcí movitých - Vci movité mohou být postiženy vadami, a to nap. vadami skrytými nebo vadami, které vyvstanou až po delším asovém období. V pípad vady vci movité, která je souástí souboru generujícího pravidelný zisk, mže dojít k narušení výkonnosti celého souboru vcí movitých. Toto riziko lze snížit smluvní odpovdností za vady a zajištním kvalitního záruního a pozáruního servisu. Dsledkem tchto vad mže být snížení hodnoty vcí movitých a jejich soubor a zvýšené náklady na opravy apod. Rizika spojená s vydáním dluhopis Závislost Spolenosti na pronájmu nemovitostí Spolenost podniká výhradn v oblasti pronájmu nemovitostí a její hospodáské výsledky jsou závislé na trvající existenci nájemc ochotných a schopných hradit nájem za pronájem budovy (i její ásti). Pokud by došlo k ukonení nájemních smluv (jejich uplynutím i jinak) nebo k významné ztrát nájemc, mohla by tato skutenost negativn ovlivnit hospodáskou a finanní situaci Spolenosti. Toto platí zejména ve vztahu k eské spoiteln, a.s., se sídlem Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha 4, zapsaná v obchodním rejstíku vedeném Mstským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1171, I 45244782, která je hlavním nájemcem budovy. Závislost Spolenosti na platbách nájemného - Spolenost je závislá na vasném a ádném placení nájemného a dalších plateb ze strany nájemc. Budoucí výnosy Spolenosti závisí do znané míry na dob zbývající do ukonení nájemních smluv s nájemci a na solventnosti nájemc. Pokud by došlo k neplnní závazk nájemc (souasných nebo budoucích) vi Spolenosti, mohla by mít tato skutenost negativní vliv na schopnost Spolenosti dostát svým závazkm z dluhopis. Riziko ukonení nájemní smlouvy - Nájemní smlouvy uzavírané mezi Spoleností a jednotlivými nájemci obsahují adu ustanovení pro pípad porušení smlouvy a nkteré nájemní smlouvy uzavírané mezi Spoleností a jednotlivými nájemci mohou obsahovat ustanovení o jejich pedasném ukonení. Pípadné pedasné ukonení smlouvy ze strany nájemce nebo vtšího potu nájemc by mohlo mít podstatný dopad na hospodáské výsledky Spolenosti. To by platilo zejména v pípad výpovdi ze strany eské spoitelny, a.s., která je dominantním nájemcem nemovitostí. Riziko pedasného ukonení nájemní smlouvy ze strany souasných i budoucích nájemc pedstavuje riziko, že Spolenost (jako pronajímatel) nebude v pípad pedasného ukonení nájemní smlouvy schopen okamžit nalézt jiného nájemce ochotného uzavít nájemní smlouvu za srovnatelných podmínek, což by mohlo negativn ovlivnit podnikání Spolenosti, její hospodáské výsledky a finanní situaci. Riziko koncentrace píjm z nájemních smluv - eská spoitelna, a.s. je dominantním nájemcem nemovitostí, který si k datu vydání prospektu dluhopis (20. prosince 2013) celkov pronajímal pibližn 56,96% plochy nemovitostí. Spolenost je tedy vysoce závislá na píjmech od tohoto nájemce a je vystavena zvýšeným rizikm na stran eské spoitelny, a.s., jako nájemce, a riziku pedasného ukonení nájemní smlouvy ze strany eské spoitelny, a.s. Tato skutenost by mohla mít negativní vliv na schopnost Spolenosti dostát svým závazkm z dluhopis. Ke dni úetní závrky (31. prosince 2015) inila celková pronajatá plocha eskou spoitelnou pibližn 95,73%. Doba trvání nájmu je v souladu s platnou nájemní smlouvou stanovena na dobu uritou do února 2019 s možností prodloužení. 15
Antala Staška 2027/79, Praha 4 Kr, 140 00 Úetní závrka k 31. prosinci 2015 7. DOPLUJÍCÍ ÚDAJE K VÝKAZU O FINANNÍ POZICI 7.1. Investiní majetek Reálná hodnota investiního majetku je každoron stanovena na základ ocenní nezávislými znalci pro oceování nemovitostí. Ocenní jsou založena na metod diskontovaných penžních tok. Míra obsazenosti portfolia je pibližn 99 %. Celková pronajímatelná plocha nemovitosti iní 20 802 m 2. Prbh vývoje reálné hodnoty investiního majetku je uveden níže: Investiní majetek Celkem Stav k 1. lednu 2014 1 563 969 Pecenní 56 031 Stav k 31. prosinci 2014 1 620 000 Pecenní 60 000 Stav k 31. prosinci 2015 1 680 000 Investiní nemovitost je k 31. prosince 2015 zatížena zástavním právem ve prospch spolenosti eská spoitelna, a.s. Citlivostní analýza Nemovitost Trianon ve vlastnictví Spolenosti je oceována dvakrát ron reálnou tržní hodnotou externími znalci. Hodnota stanovená tmito experty je siln závislá na výchozích pedpokladech. Zmna v tchto pedpokladech proto mže vést k výkyvm v hodnot nemovitosti. Následující tabulka ilustruje citlivost hodnoty nemovitosti na zmny v píjmech z pronájmu a ve výnosové míe ( yield ). Pi konstantním výnosové míe a zvýšení píjmu z pronájmu o 2,5% resp. 5% dojde ke zvýšení hodnoty nemovitosti o 42 000 tis. K resp. 84 000 tis. K. Naopak pi poklesu píjmu z pronájmu by došlo ke shodnému poklesu hodnoty aktiv. V pípad zvýšení výnosové míry (yieldu) o 0,25%, resp. 0,5% a setrvání výše konstantního píjmu z pronájmu dojde k poklesu hodnoty nemovitosti o 62 332 tis. K resp. 120 203 tis. K. Snížení by opt mlo opaný efekt, a to v souladu s vyšší hodnotou aktiv. V pípad snížení výnosové míry o 0,25%, resp. 0,5% a setrvání výše konstantního píjmu z pronájmu dojde k nárstu hodnoty nemovitosti o 67 328 tis. K resp. 140 277 tis. K. Kombinace zmn v píjmech z pronájmu zárove s výnosovou mírou jsou naznaeny v následující tabulce. 16
Antala Staška 2027/79, Praha 4 Kr, 140 00 Úetní závrka k 31. prosinci 2015 ERV 103 551 ERV 106 276 ERV 109 001 ERV 111 726 ERV 114 451-5.00 % (Relativní) -2.50 % (Relativní) 0.00 % (Relativní) 2.50% (Relativní) 5.00 % (Relativní) Výnosová míra (Absolutní) 1 729 263 1 774 770 1 820 277 1 865 784 1 911 291-0.50 % Výnosová míra (Absolutní) 1 659 961 1 703 644 1 747 328 1 791 011 1 834 694-0.25 % Výnosová míra (Absolutní) 1 596 000 1 638 000 1 680 000 1 722 000 1 764 000 0.00 % Výnosová míra (Absolutní) 1 536 785 1 577 227 1 617 668 1 658 110 1 698 552 0.25 % Výnosová míra (Absolutní) 1 481 807 1 520 802 1 559 797 1 598 792 1 637 786 0.50 % ERV = odhadovaná výše nájmu 7.2. Pohledávky z obchodních vztah Zstatek k 31. prosinci 2014 tvoí zaplacené zálohy ve výši 273 tis. K. K 31. prosinci 2015 Spolenost neeviduje žádné pohledávky z obchodních vztah. Pohledávky z obchodních vztah podle splatnosti k 31. prosinci Splatnost Poizovací cena celkem 2015 2014 Úprava ocenní Poizovací cena celkem Úprava ocenní Ped splatností 0 0 273 0 1-30 dn 0 0 0 0 31-180 dn 0 0 0 0 Celkem 0 0 273 0 7.3. Penžní prostedky a penžní ekvivalenty Penžní prostedky a penžní ekvivalenty zahrnují depozita na bankovních útech ve výši 249 928 tis. K k 31. prosinci 2015, resp. 174 629 tis. K k 31. prosinci 2014. Spolenost nedrží žádné penžní prostedky v hotovosti. 17
Antala Staška 2027/79, Praha 4 Kr, 140 00 Úetní závrka k 31. prosinci 2015 7.4. asové rozlišení aktiv asové rozlišení aktiv 31.12.2015 31.12.2014 Náklady píštích období 2 576 3 350 Píjmy píštích období 6 081 8 006 Celkem 8 657 11 356 Náklady píštích období jsou tvoeny zejména pedplaceným pojištním a provizí za zprostedkování nájemného. Píjmy píštích období tvoí slevy z nájmu (rent free): dle uzavených nájemních smluv je nájemné ve vybraných msících snížené. Rozdíl mezi plným a sníženým nájemným z tchto msíc Spolenost asov rozlišuje jako píjmy píštích období. ástka píjm píštích období je asov rozpouštna oproti výnosm po dobu nájmu. 7.5. Ostatní aktiva Ostatní aktiva k 31. prosinci 2015 ve výši 732 tis. K (31. prosince 2014: 880 tis. K) pedstavují pohledávku ve výši 702 tis. K za eskou spoitelnou a.s., která jakožto agent pro zajištní dluhopis zprostedkuje odvod srážkové dan z vyplacených úrok z dluhopis. 7.6. Základní kapitál Základní kapitál 31.12.2015 31.12.2014 Nominální hodnota Splaceno registrovaný 150 000 150 000 K 100% K 31. prosinci 2015 inil základní kapitál Spolenosti zapsaný v obchodním rejstíku celkem 150 000 tis. K. Bhem úetního období nedošlo ke zmnám základního kapitálu. 7.7. Ostatní fondy ze zisku Spolenost eviduje rezervní fond k 31. prosinci 2015 ve výši 2 367 tis. K (31. prosince 2014: 2 367 tis. K). 7.8. Nerozdlený zisk Spolenost eviduje nerozdlený zisk ve výši 719 419 tis. K k 31. prosinci 2015, resp. 610 861 tis. K k 31. prosinci 2014. 7.9. Ostatní dlouhodobé závazky K 31. prosinci 2015 ostatní dlouhodobé závazky pedstavují pijaté kauce od nájemník ve výši 37 733 tis. K (31. prosince 2014: 37 835 tis. K) a zádržné ve výši 13 tis. K (31. prosince 2014: 13 tis. K). 18
Antala Staška 2027/79, Praha 4 Kr, 140 00 Úetní závrka k 31. prosinci 2015 7.10. Vydané dluhopisy Spolenost vydala dluhopisy zajištné ve prospch agenta pro zajištní v celkové jmenovité hodnot emise 849 000 tis. K s pevným úrokovým výnosem 2,964%. Dluhopisy byly emitovány dne 20. prosince 2013. Den výplaty úroku je jednou ron a to k 20. prosinci. Pokud nedojde k pedasnému splacení dluhopis nebo k odkoupení dluhopis Spoleností a k jejich zániku, bude jmenovitá hodnota dluhopis splacena jednorázov k 20. prosinci 2018. Dluhopisy mají podobu zaknihovaného cenného papíru a jsou ve form na doruitele. Jmenovitá hodnota jednoho dluhopisu je 3 000 tis. K. Centrální depozitá cenných papír, a.s. pidlil dluhopism kód ISINCZ0003511107. Agentem pro zajištní je eská spoitelna, a.s. Vydané dluhopisy 31.12.2015 31.12.2014 Nominální hodnota dluhopis 849 000 849 000 Úrok z dluhopis 1 213 947 asové rozlišení náklad spojených s emisí -10 791-14 702 Celkem 839 422 835 245 7.11. Závazky z obchodních vztah a ostatní závazky Závazky z obchodních vztah a ostatní závazky zahrnují k 31. prosinci 2015 závazky z obchodních vztah ve výši 2 679 tis. K (31. prosince 2014: 1 066 tis. K) a pijaté zálohy ve výši 10 709 tis. K (31. prosince 2014: 10 691 tis. K). Struktura závazk podle splatnosti Struktura podle splatnosti 31.12.2015 31.12.2014 Ped datem splatnosti 13 388 11 656 < 30 dní 0 101 <60 dní 0 0 <180 dní 0 0 180-360 dní 0 0 Celkem 13 388 11 757 7.12. Daové závazky Daové závazky 31.12.2015 31.12.2014 Závazek ze splatné dan 6 589 2 711 Odložený daový závazek 164 831 147 313 Celkem 171 420 150 024 Závazek ze splatné dan k 31.12.2015 ve výši 6 589 tis. K (k 31.12.2014: 2 711 tis. K) pedstavuje odhad splatné dan za rok 2015 ve výši 7 945 tis. K (2014: 2 711 tis. K) snížený o zaplacené zálohy na da ve výši 1 356 tis. K (31.12.2014: 0 tis. K). 19