Právnická fakulta Masarykovy univerzity. Právo a právní věda. Katedra občanského práva

Právnická fakulta Masarykovy univerzity Právo a právní věda Katedra občanského práva BAKALÁŘSKÁ PRÁCE Dopad nového občanského zákoníku na hypoteční úvěry Ing. Michaela Vrbová 2014/2015

Čestné prohlášení "Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma: (Dopad nového občanského zákoníku na hypoteční úvěry) zpracovala sama. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použila k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury." 2

Poděkování: Ráda bych tímto poděkovala profesoru JUDr. Fialovi, CSc. za vedení mé bakalářské práce. 3

Seznam klíčových slov: Nový občanský zákoník, nový katastrální zákon, hypoteční úvěr, zástava, nemovitost, právo stavby, negative pledge. Key words: New civil code, new cadastral law, mortage loan, collateral, real estate, right to build, negative pledge. 4

Obsah Úvod... 8 1. Nové vymezení nemovitých věcí... 9 2. Povrch ustupuje pozemku... 11 2.1. Sloučení pozemku se stavbou... 11 2.2. Kdy se stavba nesloučí s pozemkem... 12 2.3. Dopad na hypoteční úvěry... 13 2.4. Přechod na novou úpravu a dopad na sjednané hypoteční úvěry... 14 3. Právo stavby... 17 3.1. Dočasnost práva stavby... 18 3.2. Právo stavby jako předmět financování... 19 3.3. Právo stavby jako zajištění... 21 4. Změny při nakládání s byty... 23 4.1. Založení SVJ a převod bytové jednotky... 23 5. Změny v souvislosti s katastrem nemovitostí... 25 5.1. Formální publicita... 25 5.2. Materiální publicita... 26 5.3. Materiální publicita a její dopad na zástavní právo... 27 6. Zajištění hypotečního úvěru... 29 6.1. Výkon zástavního práva... 30 6.2. Uvolněná zástava... 30 6.3. Záměna zástavního práva... 31 6.4. Zákonná vinkulace pojistného plnění... 31 7. Negative pledge... 33 7.1. Negative pledge - hard... 33 7.2. Negative pledge soft... 33 8. Další změny v procesu HÚ v souvislosti s NOZ... 36 8.1. Rodinná domácnost a její dopad na hypoteční úvěry... 36 8.2. Odpovědnost za neuzavření smlouvy... 37 5

Závěr... 38 Seznam použitých pramenů... 41 6

Anotace: Bakalářská práce je zaměřená na téma hypoteční úvěry v souvislosti se změnami, které přinesl nový občanský zákoník a případné doprovodné předpisy jako je například katastrální zákon. Cílem práce je tedy komplexní právní rozbor dopadů nové právní úpravy na hypotéky s důrazem na praktickou stránku jak z pohledu banky, která je poskytovatelem hypotečního úvěru a tedy věřitelem, tak i z pohledu klienta, který je dlužníkem, tedy osobou, které je hypoteční úvěr poskytnut. 7

Úvod Potřeba bydlení je jednou ze základních potřeb každého člověka. Hypoteční úvěry jsou velmi rozšířeným a u nás i celosvětově oblíbeným způsobem financování této potřeby. Dokonce i po zkušenostech s velkou finanční krizí, která začala v roce 2008 ve Spojených státech amerických a ve které hrály hypoteční úvěry zásadní roli, je jejich význam v ekonomice i v životech lidí stále obrovský. Současná ekonomická situace poskytování hypotečních úvěrů navíc nahrává. Úrokové sazby jsou rekordně nízké, banky upouštějí od vybírání poplatků. Ekonomická situace se celkově zlepšuje, ceny nemovitostí se po letech poklesu ustálily, anebo dokonce mírně stoupají. Většina lidí tak na hypotéku dosáhne. Z těchto důvodů se jedná o velmi aktuální a praktické téma. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen NOZ) přinesl kompletní rekodifikaci soukromého práva v České republice. NOZ má zásadní význam i při poskytování a hypotečních úvěrů i nastavení interních pravidel a procesů bank. Banky musely novou právní úpravu zapracovat a to nejen ve smluvní dokumentaci ale také přenastavením samotných pravidel poskytování hypotečních úvěrů. Cílem mé bakalářské práce je rozbor praktických dopadů NOZ a případně dalších zákonů na hypotéky především z pohledu banky a jejich případnému porovnání s předcházející právní úpravou. Vzhledem k tomu, že nedílnou součástí hypotečního úvěru je zástavní právo k nemovitosti, které slouží jako zajištění závazku, budu se ve své práci věnovat také jeho vymezení, změnám, které přinesl v této oblasti NOZ a také zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí, tedy nový katastrální zákon (dále NKN). 8

1. Nové vymezení nemovitých věcí Jednou ze změn, které NOZ přináší v oblasti věcí obecně je jejich vymezení. Hypoteční úvěry jsou typické tím, že zajištěním závazku dlužníka je zástavní právo na nemovité věci. Z tohoto důvodu je podstatné vymezení nemovitých věcí dle 498 NOZ. Zásadní změnou v tomto směru je tedy fakt, že nově se za nemovitost považuje kromě historicky zažitých věcí jako je například stavba nebo pozemek také právo jako takové. Takovým právem, které je považováno samo o sobě za nemovitou věc, je právo stavby. Právu stavby se budu věnovat podrobněji v samostatné kapitole. Co vše je tedy nemovitou věcí 1 : pozemky a věcná práva k pozemkům jednotka (to znamená byt jako prostorově oddělená část domu a zároveň podíl na společných částech nemovité věci, nebytový prostor, případně jejich soubory) stavba, která je spojená se zemí pevným základem a není dle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti NOZ ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (například právo stavby) věc, o které právní předpis stanoví, že není součástí pozemku, a kterou není možné přenést na jiné místo bez narušení její podstaty podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. bunkr nebo sklep pod cizím pozemkem) a věcná práva k takovým podzemním stavbám 1 HÁJKOVÁ, Michaela Mgr., Nemovité věci v novém občanském zákoníku, publikováno 1.8.2012, dostupní na: http://www.holec-advokati.cz/cs/publikace/234 9

V rámci hypotečních úvěrů jsou nejčastější a nejpodstatnější první čtyři výše uvedené nemovitosti. Jak ale uvádím dále ve své práci, ne všechny banky na českém trhu jsou ochotny některé nemovitosti financovat či brát do zajištění. 10

2. Povrch ustupuje pozemku Velmi častým účelem hypotečního úvěru je výstavba nemovitosti na pozemku. V souvislosti s tím přinesla nová úprava zásadní změny. NOZ se svým pojetím pozemků a staveb, které se na pozemku nachází, vrací k římskoprávní zásadě superficies solo cedit. Tato zásada v podstatě znamená, že povrch ustupuje pozemku a proto se stavba stává jeho součástí. Toto pojetí významně mění dosavadní pohled na pozemky a stavby. Před účinností NOZ byl vždy pozemek a stavba na něm dvěma samostatnými nemovitostmi. Dřívější pojetí přinášelo některé komplikace v souvislosti se zajišťováním úvěru zástavním právem a následnou realizací zástavního práva, které vysvětlím dále v kapitole Dopad na hypoteční úvěry. 2.1. Sloučení pozemku se stavbou Sloučení stavby a pozemku je ustanoveno v 506 NOZ a dále. Obecně je možné říct, že součástí pozemku jsou: Prostor nad povrchem i pod povrchem ( 506 odst. 1 NOZ) Stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení, včetně toho co je zapuštěno v pozemku a upevněno na zdech ( 506 odst. 1 NOZ) Podzemní stavby, i když zasahují pod jiný pozemek ( 506 odst. 2 NOZ) Stroje a jiná upevněná zařízení ( 508 odst. 1 NOZ) Aby došlo ke sloučení stavby s pozemkem, musí být dle 3054 NOZ shodný vlastník pozemku a stavby. Stavba pak není samostatnou věcí ale přirůstá k pozemku. Typickým příkladem dopadu tohoto nového pojetí je výstavba rodinného domu na vlastním pozemku financovaná hypotečním úvěrem. Postup je takový, že při poskytnutí hypotečního úvěru dlužník vlastní nebo nabývá pozemek (například koupí nebo darem). Na pozemku je zřízeno zástavní právo. Následně dlužník na 11

pozemku vystaví rodinný dům. Zástavní právo se automaticky vztahuje i na tento dům, který není samostatnou nemovitou věcí, ale stává se součástí pozemku. Díky sloučení stavby s pozemkem není nutné uzavírat další zástavní smlouvu na stavbu samotnou. Proces je tedy z pohledu administrativy jednodušší. Banka se současně nevystavuje žádnému riziku z pohledu realizace zástavního práva, protože má v zástavě celý funkční celek, tedy pozemek i dům na něm stojící. 2.2.Kdy se stavba nesloučí s pozemkem Sloučení stavby s pozemkem je obecnou zásadou NOZ, mohou ale nastat situace, kdy ke sloučení nedojde. Nejčastějším případem, kdy ke sloučení stavby a pozemku nedojde je odlišné vlastnictví upravené v 3055 NOZ. To znamená, že vlastník pozemku a vlastník stavby jsou dvě odlišné osoby. Za odlišné vlastnictví v tomto smyslu se považuje také situace, kdy například pozemek je vlastněn manžely ale v podílovém spoluvlastnictví (každý z manželů vlastní ideální polovinu pozemku) přičemž stavba spadá do společného jmění manželů. Toto nastává nejčastěji v momentě, kdy dvě osoby nabydou pozemek do vlastnictví v době před uzavřením sňatku a následně stavbu provádějí již za trvání manželství. Zde pak dochází k tomu, že vlastník pozemku je odlišný od vlastníka stavby, přestože se jedná o dvě totožné osoby. Stavba pak zůstává samostatnou nemovitou věcí. V případě, že osoby vlastníka stavby a pozemkou jsou shodné, musí jít tedy o naprostou totožnost. To se týká i podílového spoluvlastnictví, kdy vlastnické podíly musí být pro stavbu i pozemek absolutně totožné. Dalším důvodem, kdy ke sloučení stavby s pozemkem nedojde je věcné právo váznoucí pouze na jedné z věcí, tedy buď pouze na pozemku, nebo pouze na stavbě. Toto upravuje 3060 NOZ. Musí ovšem jít o věcné právo, jehož povaha vylučuje sloučení. Takovým věcným právem je například zástavní právo nebo zřízené předkupní právo. Co dále není součástí pozemku: 12

- Věc, o které to stanoví zákon a nelze-li ji přenést z místa na místo bez porušení její podstaty ( 498 odst. 1 NOZ) - Dočasné stavby ( 506 odst. 1 NOZ) - Podzemní stavby se samostatným účelovým určením ( 506 odst. 2 NOZ) - Stroje a jiná upevněná zařízení zapsané jako výhrada do veřejného seznamu ( 508 odst. 1 NOZ) - Inženýrské sítě, například vodovody, kanalizace, energ. veden ( 509 NOZ) - Stavby a technická zařízení provozně související s inženýrskými sítěmi ( 509 NOZ) 2.3.Dopad na hypoteční úvěry Dopad změny pohledu na stavby budu demonstrovat na níže uvedeném příkladu, který srovnává důsledky dřívější a aktuální právní úpravy. V případě, že před účinností NOZ byl zajištěním hypotečního úvěru pozemek, na kterém byla následně vystavěna stavba, bylo nutné zřídit zástavní právo i na tuto stavbu, aby měla banka zastavený celý funkční celek. Pokud by ke zřízení zástavního práva ke stavbě nedošlo, mohlo se stát, že při realizaci zástavního práva prodejem zastavěné nemovitosti, tedy pouze pozemku, by byla taková realizace velmi ztížená respektive často fakticky neproveditelná. Bylo by velmi těžké najít kupce na pozemek, na kterém stojí stavba, která ovšem není na prodej společně s pozemkem. Existovaly dokonce případy, kdy se dlužník v takovéto situaci přestěhoval do stavby, na které zástavní právo nevázlo, a odmítal ji opustit. Těmto komplikacím se banky dříve snažily předcházet sjednáním povinnosti vlastníka pozemku zřídit zástavní právo ke stavbě, pokud v budoucnu nějaká na pozemku vznikne. Problémem bylo, že banky neměly prakticky velkou možnost vynutit dodržování tohoto ujednání, které se sjednávalo nejčastěji přímo v zástavní smlouvě, nebo je účinně kontrolovat. Vzhledem k vysokým 13

administrativním nákladům na takové kontroly a velkému počtu zástav v portfoliu bank byla plošná kontrola řádného plnění těchto ujednání nereálná. Banky se tedy musely spoléhat a to, že zástavce, to znamená vlastník pozemku, danou povinnost splní pod hrozbou sankce. Nové pojetí pozemků a staveb dle NOZ tyto problémy z větší míry odstraňuje. Vzhledem k tomu, že stavba je součástí pozemku již banky nemusí řešit tzv. dozajištění (tzn. dodatečné sjednání zástavního práva) staveb vzniklých na pozemku po zřízení zástavního práva. Zástavní právo se automaticky vztahuje i na stavbu, která se stává součástí pozemku. Banky mají tedy vždy v zástavě celý funkční celek a realizace zástavního práva prodejem tak není ohrožená. NOZ ovšem neřeší tento problém zpětně. U staveb vzniklých na základě věcného práva, které vzniklo nebo na základě smlouvy, která byla uzavřena před účinností NOZ tedy tento problém přetrvá na základě 3055 odst. 2 NOZ. 2.4.Přechod na novou úpravu a dopad na sjednané hypoteční úvěry V rámci přechodu ze starého občanského zákoníku a jeho pojetí nemovitých věcí na NOZ s odlišným pojetím, se banky musely vypřádat i s hypotečními úvěry sjednanými do 31. 12. 2013. Tyto hypoteční úvěry měly v rámci úvěrové smlouvy nastavené podmínky dle staré úpravy, které byly po účinnosti NOZ již nesplnitelné. Typickým případem byly opět hypoteční úvěry poskytnuté na výstavbu rodinného domu. Banky standardně dávaly do úvěrové smlouvy podmínku dlužníkovi (staviteli RD), aby do určité doby, nejčastěji do 2 let, doložil bance rozestavěnou stavbu zapsanou do katastru nemovitostí a na tuto stavbu uzavřel zástavní smlouvu. Po 1. 1. 2014 podle NKN se již rozestavěné stavby do katastru nemovitostí nezapisují, proto nebylo možné podmínku splnit. Zároveň, pokud byl totožný vlastník pozemku a stavby pak nebylo nutné uzavírat novou zástavní smlouvu na stavbu, protože ta splynula s pozemkem a tedy by se na ní vztahovalo zástavní právo na tomto pozemku sjednané. 14

Přístup bank k těmto úvěrům byl různý. Většina bank požadovala uzavření dodatku k úvěrové smlouvě, kterým se změnily podmínky resp. povinnosti dlužníka. Dlužníkům se v rámci dodatku zrušila podmínka doložení zapsané rozestavěné stavby, která byla již reálně nesplnitelná, a upravovaly se zbylé podmínky podle aktuálních potřeb a parametrů jednotlivých hypotečních úvěrů. Z mého pohledu zde bylo možné několik základních situací: - Vlastník pozemku byl shodný s vlastníkem stavby a zároveň šlo o jediného dlužníka hypotečního úvěru. V tomto případě banky většinou požadovaly čestné prohlášení od dlužníka, že stavba se nachází v jeho vlastnictví a takto bude také po dokončení zapsána do katastru nemovitostí. Banky si tak ujednávaly s klientem vlastně to, že stavba splyne s pozemkem. - Dlužníci byli odlišní od vlastníků pozemku. Zde je pravděpodobné, že i vlastníci stavby budou odlišní než vlastníci pozemku. Zde banky dávaly klientům několik možností. a) Buď opět doložili čestné prohlášení o tom, že vlastník stavby bude shodný s vlastníkem pozemku a bude tak i zapsáno do katastru nemovitostí. b) Druhou variantou bylo převedení pozemku tak, aby ke shodě vlastnictví došlo. c) Poslední možností bylo sjednání práva stavby k pozemku a jeho zajištění ve prospěch banky zástavním právem. Tato varianta byla administrativně nejsložitější a z časových důvodů nejméně využívanou. Klienti, kteří měli poskytnutý hypoteční úvěr na výstavbu, většinou dávali přednost tomu, aby mohli úvěr dále čerpat a tedy stavět. Některé banky se naopak rozhodly k poněkud vágnějšímu přístupu a dodatky k úvěrovým smlouvám po 1. 1. 2014 nepožadovaly, přičemž pouze klienty informovaly, že podmínky nemusí plnit. Tento postup ovšem po formální stránce 15

není příliš vhodný, neboť v úvěrových smlouvách je vždy sjednána sankce pro klienta pro případ, že určité podmínky nesplní. 16

3. Právo stavby Jak již bylo uvedeno v předchozích kapitolách, na základě obecné zásady Superficies solo cedit povrch ustupuje pozemku a tedy stavba na pozemku se stává jeho součástí. Existují ovšem situace, kdy tento přístup nevyhovuje a je v zájmu všech zúčastněných stran, aby stavba s pozemkem nesplynula. V těchto případech je cílem, aby vlastník pozemku a stavby zůstal odlišný a bylo zároveň možné zřídit stavbu na cizím pozemku. Toto je řešeno novým právním institutem tzv. právem stavby 2. Jak jsem již uvedla dříve, právo stavby je samo o sobě nemovitou věcí. Jedná se o speciální věcné právo stavebníka mít resp. zřídit stavbu na pozemku jiného vlastníka. Samotná stavba je pak součástí práva stavby a vztahují se na ní stejná ustanovení jako na nemovité věci ( 1242 NOZ). Právo stavby se zapisuje do katastru nemovitostí, zápisem do katastru právo stavby vzniká. Za jakým účelem se právo stavby zřizuje: - Zřídit stavbu na cizím pozemku - Mít již existující stavbu na cizím pozemku - Lépe užívat stavbu, která se vyskytuje na cizím pozemku Nejčastější příklady, kdy se setkáme s právem stavby v rámci hypoték, jsou tyto: - Manželé staví na pozemku, jenž se nachází ve výlučném vlastnictví jednoho z nich a stavbu samotnou chtějí mít v SJM - Manželé mají pozemek v podílovém spoluvlastnictví a stavba je v SJM - Osoba staví na pozemku rodičů nebo jiného příbuzného - Osoba staví na pozemku obce, státu nebo státem zřízené instituce 2 ACHOUR, Gabriel JUDr., PELIKÁN, Martin, Mgr., Právo stavby podle nového občanského zákoníku, publikováno duben 2014, dostupné na: http://www.achourhajek.com/resources/files/pravo_stavby.pdf 17

- Dodavatel staví na pozemku objednavatele a dle smlouvy je sjednáno, že dodavatel bude vlastníkem stavby po dobu její výstavby (tento příklad se dle mého názoru v praxi v podstatě prakticky nevyskytuje a je řešeno smlouvou o dílo) V rámci uvedených příkladů půjde o vznik práva stavby na základě smlouvy. Dalšími alternativami vzniku práva stavby, které ovšem nejsou v souvislosti s hypotečními úvěry v zásadě podstatné, jsou vydržení anebo rozhodnutí orgánu veřejné moci. Právo stavby je plně zatížitelné i převoditelné, je také předmětem dědictví a přechází tedy na dědice či právní nástupce ( 1253 NOZ). Vlastník pozemku si může vyhradit souhlas k zatížení práva stavby ( 1252 NOZ), vyhradit je možné také souhlas ke zcizení nebo pronájmu práva stavby nebo jiný úkon vlastníka práva stavby. Obecně pak ovšem platí, že není možné odepřít souhlas, pokud se nejedná o úkon, který nevede ve směru k vlastníku pozemku k jeho újmě (odst. 3 1251 NOZ). V rámci uvedeného vidím jasnou snahu o ochranu majetku a zájmů vlastníka pozemku. To má pozitivní dopad i na hodnotu zástavy resp. lépe řečeno na ochranu hodnoty zajištění hypotečního úvěru. 3.1.Dočasnost práva stavby Právo stavby se vždy sjednává jako dočasné. Maximální délkou trvání práva stavby je 99 let při smluvním sjednání. V katastru nemovitostí musí být jasně specifikován den, do kterého právo stavby trvá. V případě, že se strany dohodnou, je možné trvání práva stavby prodloužit ( 1244 NOZ). Vlastník pozemku i vlastník práva stavby mají vzájemné předkupní právo. Obecně platí, že po uplynutí doby, na kterou bylo právo stavby sjednáno, se stavba stane součástí pozemku. V případě, že na právu stavby i pozemku vázne 18

shodné zástavní právo, ke sloučení dojde také. Pokud by zástavní právo vázlo pouze na jednom z nich, pak ke sloučení nedojde. 3.2.Právo stavby jako předmět financování V rámci hypotečních úvěrů banky dbají na to, aby byl naplněn účel úvěru. To znamená, že pro účelové hypotéky je nutné splnit účel zajištění bydlení. Financování zřízení práva stavby může být předmětem financování, pokud je sjednáno za úplatu. Většina bank na trhu se rozhodla financování práva stavby zajišťovat. Některé banky ovšem požadují nejen to, aby bylo sjednání práva stavby účelem samo o sobě, ale aby dalším účelem v rámci stejného úvěru byla i výstavba stavby, pro kterou je právo stavby zřízeno. Argumentací bank je, že tak bude plně zajištěn účel hypotečního úvěru. Je ovšem možné na věc nahlížet z pohledu srovnání například s koupí pozemku. Všechny banky na trhu akceptují samotnou koupi pozemku určeného k výstavbě nemovitosti k bydlení, jako jeden z tradičních účelů. Klient banky tedy financuje koupi pozemku hypotékou. Pozemek sám o sobě ovšem reálně bydlení nezajistí, pokud na něm není vystavěna stavba. Jedná se tedy v tomto směru z mého pohledu o analogii financování samotného zřízení práva stavby. Častějšími jsou situace, kdy právo stavby není samo o sobě hypotečním úvěrem financováno (je například sjednáno bezúplatně) a je pouze právním prostředkem pro zajištění souhlasu odlišného majitele pozemku se zřízením stavby na něm. Klasickým příkladem je již dříve uvedená výstavba rodinného domu na pozemku rodičů či obce. Tento postup je akceptován všemi bankami s tím, že požadují zřízení práva stavby před zahájením čerpání úvěru. Přístup bank k právu stavby není zcela totožný. Větší část bank se rozhodla právo stavby financovat, pokud je účelem hypotečního úvěru výstavba na cizím pozemku. 19

Zdroj: PAPOUŠKOVÁ, Radka, Odborné fórum Hypoexpert, 17. 10. 2014, GOFIS. Financování samotného práva stavby pak poskytuje o něco menší množství bank. Zdroj: PAPOUŠKOVÁ, Radka, Odborné fórum Hypoexpert, 17. 10. 2014, GOFIS. K refinancování hypotečních úvěrů pak má pozitivní přístup převážná většina dotázaných bank. 20

Zdroj: PAPOUŠKOVÁ, Radka, Odborné fórum Hypoexpert, 17. 10. 2014, GOFIS. 3.3.Právo stavby jako zajištění Právo stavby může tedy být předmětem financování hypotečním úvěrem. Stejně tak může právo stavby sloužit jako zajištění. V rámci akceptování práva stavby jako zástavy v podstatě všechny banky považují, aby v rámci zajištění figuroval celý funkční celek, to znamená nejen právo stavby jako takové ale také pozemek, na němž je právo zřízeno. Toto ovšem nemůže být v některých situacích splněno. Příkladem je financování výstavby rodinného domu na pozemku obce. Tyto případy jsou řešeny tak, že na pozemku, který je určen k prodeji, je nejprve zřízen právo stavby pro danou osobu. Tato osoba na pozemku vystaví rodinný dům a následně odkoupí od obce pozemek. V případě, že osoba nemá jinou nemovitost, kterou by bance mohla poskytnout do zástavy, musí banka akceptovat do zástavy nejdříve pouze právo stavby a teprve následně při koupi pozemku zajistit úvěr také tím. Ne všechny banky jsou ovšem ochotné tyto případy financovat vzhledem k vyšší administrativní náročnosti a rizikovosti. Riziko spočívá v tom, že pokud by 21

z jakéhokoliv důvodu ke koupi pozemku nedošlo, bude mít banka jako zajištění úvěru pouze právo stavby s domem. Prodejnost takového zajištění bude objektivně hůře realizovatelná ve srovnání s prodejem klasického rodinného domu. 22

4. Změny při nakládání s byty Proč je definice bytu podstatná pro hypoteční úvěry? Zásadní je z pohledu specifikace nemovitosti v zástavní smlouvě. Zástavní nemovitost musí být definována správně, aby mohl katastr nemovitostí zapsat zástavní právo. Podstatná je definice také z pohledu účelu hypotečního úvěru. Jedním z nejčastějších účelů bývá koupě nemovité věci, kdy se často jedná právě o byt. Předmět koupě je pak jednou z podstatných náležitostí kupní smlouvy. NOZ přinesl nové vymezení bytů. Nově je definována jednotka dle 1159. Jednotka se skládá jak z bytu, případně nebytového prostoru, tak zároveň z podílu na společných částech nemovité věci. Podílem na společných částech nemovité věci je nejčastěji podíl na pozemku, na kterém stojí bytový dům. Byt samotný je pak prostorově oddělená část domu. Již není závislý na veřejnoprávním povolení, jako tomu bylo dřív podle 2 zákona č. 72/1994 o vlastnictví bytů (dále jen zákon o vlastnictví bytů), podle kterého musel být byt rozhodnutím stavebního úřadu určen k bydlení. Důležité je ovšem ustanovení 3063 NOZ, podle kterého se použije dřívější právní úprava i definice bytů v případě, že alespoň jeden nabyvatel nabyl vlastnické právo k bytu nebo nebytovému prostoru před účinností NOZ. I do budoucna tedy bude v rámci definování bytu zachována dvoukolejnost dřívější a nové právní úpravy. Je nutné vždy vycházet ze stavu, který je uvedený v katastru nemovitostí. 4.1.Založení SVJ a převod bytové jednotky Společenství vlastníků jednotek (dále jen SVJ) je právnickou osobou, která je zakládána s cílem zajistit správu domu, správu pozemku a také společných 23

prostor. Členství v SVJ je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Členství v SVJ tedy vzniká nabytím vlastnictví k jednotce a zaniká jeho pozbytím 3. I nadále platí stejná pravidla pro povinnost vzniku SVJ a to, že SVJ musí vzniknout, pokud jsou splněny následující podmínky dle 1198 odst. 1 NOZ resp. 9 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů: - v domě vzniklo alespoň pět jednotek, - alespoň tři jednotky jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, - SVJ musí vzniknout nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce Podle dřívější úpravy tzn. dle odst. 4 5 zákona o vlastnictví bytů, docházelo k automatickému vzniku společenství vlastníků jednotek a to na základě vzniku samotného vlastnictví jednotek. Nově tomu tak není a je nutné, aby vlastníci jednotek společenství založili sami. V praxi to znamená, že dokud nebude založeno SVJ tak nebude dle 1198 odst. 2 NOZ možné převést další (druhou) jednotku v domě a další převody vlastnictví tak jsou reálně na založení SVJ vázány. Zde je důležité si uvědomit souvislost také se vznikem zástavního práva. Některé banky umožňují čerpání prostředků z hypotečního úvěru na základě podání návrhu na vklad vlastnického práva a vzápětí vložení návrhu na vklad zástavního práva, přičemž zástavcem je již budoucí nabyvatel. V případě, že by nedošlo k převodu vlastnického práva z důvodu, že zatím nebylo založeno SVJ a založeno být mělo, pak by mohla nastat situace, že banka bude reálně bez zástavy na nemovitosti. 33 STRNADOVÁ, Martina Mgr., Změny v právní úpravě společenství vlastníků bytových jednotek v souvislosti s přijetím nového občanského zákoníku, publikováno 9.12.2013, dostupné na: http://www.epravo.cz/top/clanky/zmeny-v-pravni-uprave-spolecenstvi-vlastniku-bytovychjednotek-v-souvislosti-s-prijetim-noveho-obcanskeho-zakoniku-93010.html 24

Tomuto riziku se banky snaží vyhnout a tak vznik SVJ většinou kontrolují již při samotném schvalovacím procesu a nastavují podmínky tak, aby k němu nedošlo. Nejjednodušší cestou je kontrola existence SVJ v rejstříku společenství vlastníků jednotek vzhledem k tomu, že SVJ vzniká dle 1204 NOZ právě zápisem do něj. 5. Změny v souvislosti s katastrem nemovitostí Mezi základní zásady vedení katastru nemovitostí patří zásada úplatnosti vedení a poskytování údajů, zásady intabulační a dispoziční, zásada oficiality, legality, priority, zásada formální a materiální publicity. V této kapitole se budu věnovat posledním dvěma zmíněným. 5.1.Formální publicita Formální publicita katastru nemovitostí je jednou ze základních zásad právní úpravy. Katastr nemovitostí je veřejným seznamem a jako takový slouží nejen k evidenci údajů, které jsou do něj zapisovány ale především také k posílení právní jistoty. Aby mohla být právní jistota naplněna, musí být údaje veřejně dostupné. Tak je tomu i v rámci údajů v katastru nemovitostí a to na základě 52 NKN (v předchozí právní úpravě podle 21 katastrálního zákona). Každý má tak právo do katastru nahlédnout, pořizovat si opisy či kopie údajů, přičemž toto právo je možné omezit pouze na základě důvodů uvedených v zákoně. Katastr tedy slouží jako zdroj informací k ochraně práv k nemovitostem. V České republice plní totiž katastr mimo jiné úlohu, kterou plní v zemích středoevropské právní tradice pozemková kniha. Katastr obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech vymezených zákonem zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem 4. Zveřejněním 4 1 zákona číslo 256/2013 Sbírky 25

těchto údajů v katastru se dostává těmto právům veřejné publicity, a tím také veřejné ochrany. Každý je povinen takto zveřejněná práva respektovat. 5 Nahlížení do katastru nemovitostí je bezplatné. Naproti tomu vyhotovení výpisu je zpoplatněno podle zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů. Poměrně nově katastr nemovitostí nabízí také službu vyhotovení listu vlastnictví za poplatek online, což dle mého názoru dále podporuje zásadu formální publicity. 5.2.Materiální publicita Zásada materiální publicity je zakotvená v 980-986 NOZ. Zásada materiální publicity představuje vlastní smysl evidence katastru nemovitostí. Plně uplatněná zásada materiální publicity přisuzuje jednání osob opírajícímu se o zápis v katastru nemovitostí a učiněnému v dobré víře, že zápis je pravdivý, zamýšlené právní následky i v případě, kdy zápis skutečnosti neodpovídá. 6 V 980 NOZ je zakotvena zásada neznalost neomlouvá. Jinými slovy, každý je povinen seznámit se s údaji v katastru nemovitostí zapsaných. V druhém odstavci je pak vyvratitelná domněnka souladu zapsaného stavu s reálným právním stavem. Toto prakticky zakládá veřejnou víru v zapsané údaje. Tuto veřejnou víru ještě podporuje 984 NOZ, podle něhož ten, kdo jedná v dobré víře v zapsaný stav je chráněn i v případě, že zapsaný stav neodpovídá reálnému právnímu stavu. Pokud je tedy osoba v dobré víře a nabývá právo za úplatu, nemůže být zklamána pouze na základě toho, že zapsaný stav je chybný. Vzhledem k výše uvedenému je tedy evidentní, že NOZ požaduje po vlastnících nemovitostí, aby se o svůj majetek zajímali a kontrolovaly jej. Na 5 BAUDYŠ,P. Katastr a nemovitosti. 2. vydání, Praha: Nakladatelství C.H.Beck, 2010, s.5 6 NEVEČEŘALOVÁ, Anna, Mgr., Zásada materiální publicity dle nové úpravy katastru nemovitostí, publikováno 28.6.2013, dostupné na: http://www.epravo.cz/top/clanky/zasada-materialni-publicity-dle-nove-upravy-katastrunemovitosti-91714.html 26

druhou stranu musí samozřejmě existovat možnost, aby skutečný vlastník, kterému je chybným zápisem omezeno právo, měl možnost se chybnému zápisu bránit. Tato obrana je zakotvená v 985 a 986 NOZ. Tyto paragrafy upravují postup pro osobu, jejíž právo bylo dotčeno chybným zápisem v katastru. Taková osoba se musí obrátit na katastr a požádat o zápis tzv. poznámky spornosti s tím, že osoba se musí také do dvou měsíců obrátit na soud. Pokud by katastru nedoložila, že se na soud obrátila, katastr opět poznámku spornosti vymaže. Poznámka spornosti je tedy opět veřejně dostupným údajem a je účinná vůči všem. V případě, že je poznámka spornosti zapsaná v katastru, nemůže se žádná osoba domáhat dobré víry v zápis, u kterého je poznamenaná. Pro účinnost poznámky spornosti je nutné dodržet lhůty uvedené v 986 NOZ, to znamená jeden měsíc od chvíle, kdy se osoba, jejíž právo bylo chybným zápisem dotčeno, o tomto zápisu dozvěděla. Druhou lhůtou je objektivní lhůta 3 let od provedení zápisu, tato lhůta platí pro případy, kdy osoba nebyla o provedení chybného zápisu řádně informována. Účinnost materiální publicity platí od 1. 1. 2015, byl zde tedy roční odklad účinnosti v rámci NOZ. 5.3.Materiální publicita a její dopad na zástavní právo Zásada materiální publicity ale neovlivňuje pouze vlastnické právo. Dopad může mít také na právo zástavní, kde platí stejné principy v rámci nabytí v dobré víře. Co to tedy znamená prakticky? Zásadní vliv má odst. 2 1377 NOZ, podle kterého, pokud dojde k převodu nemovitosti, na které vázne zástavní právo a toto není zapsáno v katastru nemovitostí a zároveň nabyvatel jedná v dobré víře, že na získané nemovitosti zástavní právo nevázne, toto zástavní právo zanikne převodem na nového nabyvatele. Toto ustanovení je velmi důležité především pro zástavního věřitele, který je tak motivován, aby zástavní právo do katastru zapsal, resp. provedl kontrolu jeho řádného zápisu. Většina bank v rámci čerpání hypotečních úvěrů uvolňuje klientům prostředky z hypotéky již na základě podaného návrhu na vklad zástavního práva. Nenutí tedy klienty čekat na řádný 27

zápis zástavního práva, který nemůže být podle nové legislativy proveden dříve než 20 dní od podání návrhu. V případě, že by si banka nezkontrolovala, že k zápisu zástavního práva na nemovitosti, která má sloužit jako zajištění hypotečního úvěru, skutečně došlo, mohl by majitel nemovitost převést na další osobu a banka by tak v podstatě o své zajištění přišla. Z tohoto důvodu banky vesměs tuto kontrolu provádí, a to kontrolou listu vlastnictví zastavované nemovitosti, na kterém je již zástavní právo řádně zapsáno. 28

6. Zajištění hypotečního úvěru Zajištěním hypotečního úvěru je vždy zástavní právo k nemovité věci. Nový občanský zákoník přináší v oblasti zástavního práva větší smluvní volnost, ale také obecně zpřesňuje a sjednocuje dosavadní právní úpravu. 7 To je zřejmé již při pouhém porovnání množství ustanovení týkajících se zástavního práva, kterých je v NOZ 85 (konkrétně 1309 až 1394) oproti dřívější úpravě 23 paragrafy. 8 Základní definici zástavního práva nalezneme v 1309. Poskytnutím zástavy dává zástavce věřiteli jistotu za splnění povinnosti dlužníka. Pokud dlužník svůj dluh řádně a včas nesplní, může zástavní věřitel uspokojit svou pohledávku z výtěžku prodeje zástavy. V porovnání s dřívější právní úpravou je definice zástavního práva přesnější a zahrnuje i uspokojení příslušenství pohledávky, bylo dříve upraveno samostatným ustanovením. 9 Příslušenstvím pohledávky jsou pak dle 513 NOZ úroky, úroky z prodlení a náklady spojené s jejím uplatněním. Zákonodárce vycházel ze skutečnosti, že jistota může zajištovat pouze takové úroky, které mohly být osobou poskytující jistotu, předvídatelné. Jedná se zejména o úroky zákonné, nebo pak úroky smluvně sjednané mezi věřitelem a dlužníkem s tím, že osoba, jež poskytuje jistotu, o této skutečnosti věděla před samotným poskytnutím 10. Sjednání zástavního práva na nemovité věci musí být vždy písemné na základě 560 NOZ. Zástavní právo vzniká zápisem do katastru nemovitostí dle 7 ELIÁŠ, K. Proč potřebujeme nový občanský zákoník?. Právní rádce. vyd. Economia. 2012. č. 11, str. 24 8 JEDLIČKA, M. Právní úprava zástavního práva dle nového občanského zákoníku. Právní Fórum (Wolters Kluwer ČR, a.s.). 2012. č. 8, str. 333 9 ELIÁŠ, K. a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. Ostrava : Sagit. 2012. 1119 s, str. 554 10 BĚLOHLÁVEK, A. J. Černý, F. a kol. Nový občanský zákoník. Srovnání dosavadní a nové občanskoprávní úpravy včetně předpisů souvisejících. Plzeň : Aleš Čeněk. 2012. 830 s, str. 548 29

1316 NOZ. V případě nemovitostí nezapsaných do katastru nemovitostí vnikne zástavní právo zápisem do rejstříku zástav. 6.1.Výkon zástavního práva Novinkou NOZ je možnost ujednat si smluvně i způsob realizace zástavy jiný než doposud, a to na základě 1359. Tato možnost je nově bankami významně využívána, protože fakticky zefektivní prodeje nemovitostí oproti dřívějším omezeným variantám prodeje veřejnou dražbou nebo soudním prodejem. Nyní banky mohou využít například prodej přes realitní kanceláře, ve kterém se často dosáhne vyšší prodejní ceny. Pokud si strany takový prodej strany ujednají, musí věřitel při prodeji postupovat s odbornou péčí, nejen v zájmu svém, ale i v zájmu zástavního dlužníka. v rámci těchto povinností je věřitel je především povinen usilovat o to, aby zástavu prodal alespoň za cenu obvyklou. Pokud však tuto povinnost poruší, nemá to vliv na práva třetích osob, které nabyly předmět zástavy v dobré víře. To znamená, že nabyvatel věci nenese důsledky toho, že věc koupil za nižší cenu. Zástavní dlužník však může po věřiteli požadovat náhradu škody, která mu tím vznikla. 11 6.2.Uvolněná zástava Uvolněné zástava a záměna zástavního práva jsou zcela nové instrumenty, které přinesla nová právní úprava. Uvolněná zástava umožňuje vlastníkovi nemovité věci po zániku zástavního práva využít tuto uvolněnou zástavu k zajištění jiného dluhu. Výhodou je, že pro nově zapsané zástavní právo zůstává zachováno pořadí původního zástavního práva a vlastník si ušetří nejen administrativu spojenou s výmazem a následným novým zápisem nového zástavního práva ale 11 KUČERA & ASSOCIATES ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ, Nové možnosti úpravy zástavního práva podle NOZ, Publikováno 31.1.2013, dostupné na: http://www.kuceralegal.cz/blog/2013/01/31/novemoznosti-upravy-zastavniho-prava-dle-noz/ 30

v neposlední řadě také správní poplatky s těmito úkony spojené. nemovitostí tedy dojde ke změně údaje o zajištěném dluhu. V katastru Aby mohl vlastník nemovitosti využít institut uvolněného zástavního práva, musí do katastru zapsat nejprve informaci, že zástavní právo je uvolněné (toto prokazuje nejčastěji potvrzením zástavního věřitele, veřejnou listinou nebo rozhodnutím soudu) a následně jej využít ve lhůtě 10 let od uvolnění. Podmínkou je také, že výše nového dluhu nepřevyšuje výši původního. 6.3.Záměna zástavního práva Další možností zajištění pořadí původního zástavního práva pro zástavní právo jiného věřitele je jeho záměna. Na rozdíl od uvolněné zástavy je v tomto případě novější zástavní právo zapsáno v pořadí toho původního ještě v době jeho trvání. Vznik nového zástavního práva je však podmíněn tím, že původní zástavní právo zanikne nejpozději do jednoho roku od zápisu toho nového. Stejně jako u uvolněné zástavy ani u záměny zástavního práva nesmí nově zajištěný dluh převyšovat ten, pro který byla věc zastavena původně 12 Záměna zástavních práv ovšem může být také vyloučena, a to opět klasicky zápisem do katastru nemovitostí. K této praxi již některé banky přistoupily, a to především při financování developerských projektů. 6.4.Zákonná vinkulace pojistného plnění Další novinkou v souvislosti se zástavním právem je ustanovení 1354 NOZ, které upravuje následky pojistné události na zastavené pojištěné nemovitosti. Jedná se laicky řečeno o tzv. zákonnou vinkulaci pojistného plnění, kdy v případě pojistné události na nemovitosti, na které má banka zástavní právo, dochází k plnění přímo bance. Podmínkou ovšem je, že banka musí pojišťovně prokázat, že na dané nemovitosti má zřízeno zástavní právo. 12 BARTŮŇKOVÁ, Eva, JUDr., Změny v úpravě zástavního práva dle nového občanského zákoníku, publikováno 22.7.2013, dostupné na: http://www.epravo.cz/top/clanky/zmeny-v-uprave-zastavniho-prava-dle-novehoobcanskeho-zakoniku-91939.html 31

Prakticky tedy toto ustanovení výrazně nemění zažitou praxi, kdy docházelo k smluvní vinkulaci pojistného plnění, pouze došlo ke zjednodušení příslušných formulářů. Dle mého názoru, vzhledem k účinnosti materiální publicity mohl zákonodárce zajít dál a ustanovit povinnost zjištění, zda na nemovitosti vázne zástavní právo a pro koho, přímo pojišťovně. 32

7. Negative pledge Negative pledge neboli zákaz zcizení a zatížení patří také k novým institutům NOZ. Jedná se o jeden z velmi živě diskutovaných instrumentů. Důvodem k rozšířené diskuzi byl a stále je primárně vliv zákazu zcizení a zatížení na refinancování hypotečních úvěrů nebo případně na omezení možnosti prodeje či jiného převodu vlastnictví. Zákaz zcizení a zatížení se sjednává mezi bankou a zástavním věřitelem prostřednictvím zástavní smlouvy. Jedná se o zákaz převést nemovitost na jinou osobu nebo ji zatížit věcným právem. Reálně existují dvě formy zákazu: - Negative pledge v hard verzi - Negative pledge v soft verzi 7.1.Negative pledge - hard Negative pledge v hard neboli tzv. tvrdé verzi znamená, že spolu se sjednáním zástavního práva se sjedná také věcné právo, které v podstatě zamezí majiteli zástavní nemovitosti nakládání s ní. Může jít o zamezení zcizení nemovitosti, to znamená její převedení na jiného majitele a o zcela nebo i z části, úplatně i bezúplatně. Nebo může jít o zákaz zatížení, tedy o zákaz sjednání věcného práva na nemovitosti. 7.2. Negative pledge soft Další možností je tzv. soft verze zákazu zcizení a zatížení. Zde se jedná opět o věcné právo. Ovšem v rámci sjednání je toto omezení sjednáno pouze na zatížení a zcizení bez souhlasu zástavního věřitele. To tedy znamená, že majitel zástavní nemovitosti nesmí nemovitost zcizit (převést) nebo zatížit (zástavním nebo věcným právem) bez předchozího písemného souhlasu věřitele. Před účinností NOZ byla tato omezení téměř všemi bankami sjednávána v rámci zástavních smluv také, takže se v podstatě nejedná o novinku. Podstatným 33

posunem v rámci NOZ je, že nově se jedná o věcné právo, to znamená, že toto právo působí proti všem, pokud je zapsáno do katastru nemovitostí. Z pohledu bank se tedy jedná o velmi účinný nástroj ochrany rizika respektive o ochranu zajištění závazku. Z pohledu jiných subjektů může mít ale zákaz zcizení a zatížení negativní dopad. Situace, kdy může dojít k negativnímu dopadu je například refinancování. V případě, že na nemovitosti, která slouží, jako zástava úvěru vázne hard verze negative pledge, musí nejdříve dojít k jejímu výmazu a teprve následně může být zapsáno zástavní právo pro novou tzn. refinancující banku 13. Vzhledem k 20 denní zákonné lhůtě se tedy tento výmaz nemusí stihnout, což by mělo za následek faktické neprovedení refinancování. Stejný časový problém může nastat při prodeji zastavené nemovitosti s hard verzí negative pledge. Co se týče soft verze negative pledge, tedy zákazu zcizení a zatížení bez souhlasu zástavního věřitele, tam významný problém nespatřuji. Vzhledem k tomu, že prakticky zcela postačuje písemné vyjádření souhlasu zástavního věřitele, které je připojené k návrhu na vklad podávanému na katastr, zde není časové hledisko tak markantně relevantní. Níže uvádím přehled bank s informací, zda využívají či nevyužívají negative pledge a v případně v jaké verzi. 13 HOVORKA, Jiří, Banky dostaly nástroj jak ztížit refinancování hypoték, Golemfinance [online] publikováno 6. 2. 2014, dostupné na: http://www.golemfinance.cz/cz/687.banky-dostaly-nastrojjak-ztizit-refinancovani-hypotek 34

Zdroj: Konference Gepard Finance, 2014 upraveno na základě vlastního šetření 35