Hornicko-geologická fakulta, VŠB TU Ostrava Institut geodézie a důlního měřictví Zápisy vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem Ing. Pavel Černota, Ph.D. Ing. Hana Staňková, Ph.D. Podle zákona č.265/1992 Sb.o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem se k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí České republiky zapisuje vlastnické právo, zástavní právo (podzástavní právo), právo odpovídající věcnému břemeni a předkupní právo s účinky věcného práva. Zástavní právo Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku prodeje zástavy. Zástavou může být věc movitá i nemovitá, podnik nebo jiná hromadná věc, soubor věcí, pohledávka nebo jiné majetkové právo, pokud to jeho povaha připouští, byt nebo nebytový prostor ve vlastnictví podle zvláštního zákona, obchodní podíl, cenný papír nebo předmět průmyslového vlastnictví. (občanský zákoník č.40/1964 Sb.) Eviduje se : zástava (nemovitost, jednotka), výše jistiny zajištěné pohledávky, popřípadě podíl na pohledávce vyjádřený zlomkem, procentem nebo výší části jistiny, údaje o vlastníkovi (spoluvlastníkovi) nemovitosti nebo jednotky údaje o zástavním dlužníkovi, doba, na kterou je právo sjednáno, listina, která je podkladem pro zápis do KN Zástavní právo je vyznačeno v části listu vlastnictví C. Podzástavní právo Předkupní právo Podzástavní právo vznikne zastavením pohledávky zajištěné zástavním právem, jestliže je zástavou věc. Ke vzniku podzástavního práva není potřeba souhlasu vlastníka zastavené věci. Podzástavní právo je proti němu účinné, jen když jeho vznik byl písemně ohlášen. Jestliže je zastavená pohledávka zajištěna zástavním právem k nemovité věci nebo bytu či nebytovému prostoru, vzniká podzástavní právo vkladem do KN. Kdo prodá věc s výhradou, že mu ji kupující nabídne ke koupi, kdyby ji chtěl prodat, má předkupní právo. Eviduje se : údaje o zatížené nemovitosti nebo jednotce, údaje o oprávněném z předkupního práva, údaje o vlastníku (spoluvlastníku) zatížené nemovitosti nebo jednotky, doba, na kterou bylo právo sjednáno, listina, která byla podkladem pro zápis do KN. Předkupní právo je vyznačeno v části listu C listu vlastnictví. Právo věcného břemene Jedna z forem omezení vlastnického práva vlastníka nemovité věci (in rem) nebo ve prospěch určité osoby (in personam). V institutu věcné břemeno vystupují tyto osoby : Povinnou osobou je fyzická nebo právnická osoba, která je vlastníkem příslušné (zatížené) nemovitosti a která je povinna strpět uplatňování práv odpovídajících věcným břemenům. Způsoby vzniku věcného břemene : 1. písemnou smlouvou (nejčastěji), 2. na základě závěti v dědickém řízení, 3. schválenou dohodou dědiců, 4. rozhodnutím příslušného orgánu, 5. ze zákona, 6. výkonem práva (vydržením). Oprávněnou osobou je konkrétně určená fyzická nebo právnická osoba, v jejíž prospěch se věcné břemeno zřizuje. 1
Písemná smlouva o věcném břemeni musí být srozumitelná, určitá, konkrétní a úplná a musí obsahovat : přesné vymezení rozsahu věcného břemene, rozsah a způsob výkonu věcného břemene, přesné označení účastníků, lokalizace nemovitosti (k.ú., obec, parcelní číslo), zřízení věcného břemene za úplatu, bezúplatně, dohoda o přiměřených nákladech oprávněné osoby, doba trvání věcného břemene :» konkrétní časové údaje,» stanovení podmínky, datum uzavření smlouvy a ověřené podpisy účastníků. Ze zákona vznikají věcná břemena : stavby a provoz podzemních potrubí pro pohonné látky a ropu, telekomunikace, ochranná pásma vod, ochranné pásmo geodetických bodů (č.200/1994 Sb.) dráhy (č.26/1994 Sb.). Zánik věcného břemene : 1. písemnou smlouvou, 2. rozhodnutím příslušného orgánu, 3. ze zákona, 4. splynutím 5. uplynutím doby nebo splněním rozvazovací podmínky, 6. promlčením. Z hlediska KN je možno věcná břemena rozdělit na 1. věcná břemena nevyznačovaná v KN, 2. věcná břemena vyznačovaná v KN 1. u nichž se k zápisu nevyhotovuje geometrický plán (zatěžují celou nemovitost) 2. u nichž k zápisu do KN je nutný GP (zatěžují část nemovitosti). Věcné břemeno se vyznačuje v SPI a dnes i v SGI jako jedna z vrstev DKM na požádání. Věcné břemeno je vyznačeno v části C listu vlastnictví osoby povinné v v části B1 listu vlastnictví oprávněné osoby. Věcná břemena omezení vlastnického práva : věcné břemeno cesty, věcné břemeno chůze, věcné břemeno jízdy, věcné břemeno provádění opravy plotu, zdi, střechy atd., věcné břemeno vedení stoky, kanálu, potrubí, podzemních a nadzemních vedení apod. věcné břemeno spoluužívání studny, žumpy, průjezdu apod. věcné břemeno čerpání vody, věcné břemeno dolování.. Věcná břemena oprávněné osoby : právo bytu, bydlení, právo výměnku, právo užívání.. Vedení vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem vychází z těchto zásad : 1. zásada konstitutivní (intabulační zápis do veřejné knihy), 2. zásada dispoziční (daný k dispozici), 3. zásada legality (odpovídající zákonu), 4. zásada priority (prvenství), 5. zásada formální publicity, 6. zásada veřejné víry, 7. zásada oficiality. Zápisy nebo výmaz práv k nemovitostem se rozumí : 1. vkladem, 2. záznamem, 3. poznámkou. 2
Vklad je úkon katastrálního úřadu, který má za následek vznik, zánik nebo změnu práva k nemovitostem. Vklad je zápis do katastrálního operátu a lze ho provést na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu. Práva se mění, vznikají a zanikají dnem vkladu do KN. Předmětem vkladu jsou práva zapisovaná do katastru na základě : a) smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitosti, b) smlouvy o zástavním právu a podzástavním právu k nemovitosti, c) smlouvy o věcném břemeni, d) smlouvy o předkupním právu k nemovitosti s účinky věcného práva, e) prohlášení vlastníka budovy podle zákona o vlastnictví bytu, neníli prohlášení přílohou smlouvy o převodu vlastnického práva k první převáděné jednotce, f) smlouvy o převodu jednotky, g) dohody o vydání věci uzavřené podle zvláštního předpisu (rehabilitace), h) prohlášení vkladatele s úředně ověřeným podpisem o vložení nemovitosti do základního kapitálu obchodní společnosti nebo do jiného obdobného jmění právnické osoby i) dohody o vypořádání společného jmění manželů, j) dohody o změně stanoveného rozsahu společného jmění manželů, týkají-li se konkrétní nemovitosti, k) dohody všech vlastníků jednotek v domě o změně vlastnictví jednotek na podílové spoluvlastnictví budovy, l) prohlášení vlastníka všech jednotek v domě o zrušení vymezení jednotek v domě a změně vlastnictví jednotek na vlastnictví budovy, m) dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem, n) smlouvy o výstavbě, jejíž součástí je převod spoluvlastnických podílů na pozemku. 3
Přílohou návrhu musí být : 1. listina, na základě které má být zapsáno právo do katastru nebo její úředně ověřený opis v počtu o dva větším než je počet účastníků řízení; součástí listiny je GP, 2. plná moc, je-li účastník řízení zastoupen zmocněncem, 3. výpis z obchodního nebo jiného zákonem určeného rejstříku, pokud je účastníkem právnická osoba 4. listina, prokazující oprávnění vlastníka nebo jiné oprávněné osoby z právního vztahu nakládat s předmětem právního úkonu, jehož účinky nastaly před 1.1.1993 nabývací titul, 5. úředně ověřený překlad listiny, pokud listina není sepsána v českém jazyce. Záznam K návrhu na vklad k bytovému nebo nebytovému prostoru se přikládá : listina, na základě níž má být zapsáno právo k jednotce, půdorys všech podlaží, popřípadě jejich schémata určuje polohu jednotky, podlahovou plochu jednotek a tzv.společných prostor, kopie nabídky k převodu bytu jeho nájemci, potvrzení bytového družstva, že nabyvatel uhradil částku, která odpovídá nesplaceným úvěrům na převáděný byt nebo nebytový prostor, Záznam je úkon katastrálního úřadu, který nemá vliv na vznik, změnu a zánik práva k nemovitostem. Vznik, změna a zánik práv probíhá jinde, katastrální úřad je pouze zaznamenává. Má pouze evidenční charakter. Práva, která vznikla, změnila se nebo zanikla ze zákona, rozhodnutím státního orgánu, příklepem licitátora ve veřejné dražbě, vydržením.. Záznamem se do KN zapisují právní vztahy k nemovitostem na základě listin vyhotovených státními orgány a jiných listin, které podle zvláštních předpisů potvrzují nebo osvědčují právní vztahy. Listinou, která potvrzuje právní vztahy, se rozumí a) listina, o které zvláštní předpis stanoví, že potvrzuje nebo osvědčuje právní vztahy, b) listina, na jejímž základě se provádí zápis do KN při převodech vlastnictví státu k některým věcem na jiné právnické nebo fyzické osoby, c) pravomocné rozhodnutí státního orgánu, z jehož výroku vyplývá obsah zápisu, d) jiné opatření, kterým se na základě zvláštního právního předpisu zřizuje, převádí, mění nebo ruší právo k nemovitostem, e) smlouva či dohoda, jejíž právní účinností dochází ke vzniku, změně nebo zániku práva k nemovitostem f) výpis z obchodního rejstříku, který prokazuje sloučení, splynutí nebo rozdělení obchodní společnosti nebo družstva nebo přeměnu obchodní společnosti v jinou formu obchodní společnosti nebo na družstvo a naopak, g) výpis z jiného zákonem určeného rejstříku, který prokazuje sloučení, splynutí, rozdělení nebo změnu právní formy jiných právnických osob, h) listina, která prokazuje, že došlo ke sloučení, splynutí, rozdělení nebo změně právní formy právnické osoby, u které nedochází k přeměně zápisem do zákonem stanoveného rejstříku. 4
Poznámka Poznámka je úkon katastrálního úřadu, který nemá vliv na vznik, zánik nebo změnu práva k nemovitostem. Má pouze signalizační charakter a upozorňuje, že o nemovitosti bylo zahájeno řízení nebo vlastník nemovitosti má určité omezení dispozičních práv. Poznámku zapíše katastrální úřad na základě doručeného rozhodnutí nebo oznámení : soudu, správce daně, správce podniku, vyvlastňovacího úřadu, soudního exekutora, osoby oprávněné provádět veřejné dražby, k doloženému návrhu toho, v jehož prospěch má být poznámka zapsána na základě návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti a zřízením soudcovského zástavního práva na nemovitosti, exekučního příkazu k prodeji nemovitosti, usnesení o dražební vyhlášce o prodeji nemovitosti, usnesení o prohlášení konkurzu, žádosti o vyvlastnění práv k pozemkům a stavbám podané u příslušného vyvlastňovacího úřadu. Zápisy jiných práv k nemovitostem právo hospodaření s majetkem státu, právo trvalého užívání, správa nemovitostí ve vlastnictví státu vykonávaná Pozemkovým fondem České republiky oprávnění městských částí statutárních měst hospodařit se svěřeným majetkem.. Zápisy dalších práv se provádí jako záznam, listiny určené k zápisu se zaznamenávají v protokolu o záznamech. Zápis jiných údajů katastru na podkladě listiny dokládající skutečnosti, které jsou podle zákona obsahem katastru (ohlášení vlastníka nebo jiné oprávněné osoby popř. doložené rozhodnutím státního orgánu), informace vyšetřené katastrálním úřadem (obnova KO, revize KN) nebo převzaté z jiných informačních systémů. Příklady zápisů jiných údajů katastru : změna druhu pozemku (orná půda na louku, orné půdy na zahradu, trvalé travní porosty na ornou půdu..), změna způsobu využití nemovitosti, změna příjmení vlastníka, změna údajů způsobu ochrany nemovitosti. Katastrální úřad zaznamenává listiny v protokolu o záznamech. Po zápisu uloží listinu do sbírky listin. Informace o zahájení PÚ vymaže katastrální úřad na základě doručeného rozhodnutí o schválení návrhu pozemkových úprav. Informaci o schválení návrhu pozemkových úprav vymaže katastrální úřad na základě doručení pravomocného rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně nebo přechodu vlastnických práv, popřípadě o zřízení nebo zrušení věcného břemene k dotčeným pozemkům. 5