3.6 Nemovitosti příslušenství, odpisy a technické zhodnocení, směna, nájem, vyvolané investice

3.6 Nemovitosti příslušenství, odpisy a technické zhodnocení, směna, nájem, vyvolané investice Stavby jsou v ZDP zařazeny do hmotného majetku bez ohledu na výši ocenění a dobu použitelnosti. ZDP v příloze č. 1 uvádí poznámku: Nedílnou součástí domů, budov a staveb (stavebních děl) jsou zařízení a předměty, které z hlediska stavebního díla umožňují jeho funkci a účel, ke kterému je určeno. Takováto zařízení a předměty musí být se stavebním dílem pevně spojena a nelze je demontovat, aniž by došlo ke znehodnocení funkce a účelu stavebního díla, a jsou zpravidla součástí celkové dodávky stavebního díla. Pokyn D-300 v části K Příloze zákona uvádí, která technická vybavení jsou chápána jako nedílná součást stavebních děl, jedná se například o: vnitřní rozvody studené a teplé vody (včetně rozvodů pro ústřední vytápění), páry a související regulační a měřicí technika (s výjimkou výměníkových stanic uvedených dále u samostatných movitých věcí), vnitřní rozvody kanalizace, vnitřní odpadové šachty, vnitřní rozvody elektroinstalace včetně nástropních a nástěnných svítidel a příslušných rozvodných skříní a rozvaděčů, slaboproudá a sdělovací vnitřní vedení, včetně rozvodů zabezpečovacích a bezpečnostních zařízení, rozvody datových sítí, hromosvody, venkovní osvětlení stavebních děl (s výjimkou osvětlení výrobních nebo provozních zařízení, osvětlení výškových objektů), vnitřní rozvody vzduchu (klimatizace a vzduchotechnika) a plynů, lokální a ústřední vytápění včetně kotlů a výměníkových stanic pro dům (budovu), resp. pro několik domů (blok) v domech a budovách bez ohledu na druh topného média (kromě kotlů a výměníkových stanic v samostatných budovách výtopen a energetických stavebních děl), základní armatury a vybavení spojené se stavebním dílem (klozety, vany, umyvadla, dřezy, baterie, kuchyňské sporáky, kuchyňské odsávače par, karmy, boilery, osušovače rukou), prefabrikovaná jádra, vestavěný nábytek, osobní výtahy a nákladní výtahy (kromě technologických nákladních výtahů uvedených dále u samostatných movitých věcí), zabudované konstrukce (kovové atd.), sloužící k upevňování účelových zařízení a předmětů, zabudovaná umělecká díla v domech a budovách, obklady stěn a stropů včetně zavěšených stropů (např. kazetových), protipožární zařízení včetně rozvodů a hasicích přístrojů (kromě požárně-

NEMOVITOSTI -bezpečnostních zařízení, která jsou instalována na technologických zařízeních a zabezpečovacích zařízeních a požární signalizace v domech a budovách uvedených dále u samostatných movitých věcí), stavební konstrukce jeřábových drah včetně pojezdových kolejnic a sběračů, izolace stavebních děl všeho druhu, okenice, mříže, rolety, žaluzie, markýzy, dopravní značky a dopravní značení. Jde-li o nemovitost (nebo i movitou věc) ve společném jmění manželů, která je využívána pro podnikání nebo jinou samostatnou výdělečnou činnost jedním z manželů nebo oběma manžely, vkládá tuto nemovitost (nebo i movitou věc) do obchodního majetku jeden z manželů. V případě, že tuto nemovitost nebo movitou věc má v obchodním majetku jeden z manželů, avšak je pro podnikání nebo jinou samostatnou výdělečnou činnost využívána také druhým z manželů, lze výdaje související s touto nemovitostí (nebo i movitou věcí), které připadají na část nemovitosti nebo movité věci využívané pro podnikatelskou činnost nebo jinou samostatnou výdělečnou činnost oběma manžely, rozdělit mezi oba manžele v poměru, v jakém ji využívají při své činnosti. Příjmy z prodeje nemovitostí (nebo i movité věci) jsou zdaňovány u toho z manželů, který měl takovou nemovitost nebo movitou věc zahrnutou v obchodním majetku. Mezi stavby nepatří drobné stavby na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 30 m 2 a výšku 5 m, a dále oplocení sloužící k zajišťování lesní výroby a myslivosti, které je drobnou stavbou. Podnikatel-lesní hospodář si nechal externě postavit drobné stavby (krmelce) na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužících k zajišťování provozu lesní školky, přičemž zastavěná plocha nepřesahuje 30 m 2 a výšku 5 m. Celková cena byla 45 000 Kč. Jsou tyto drobné stavby hmotným majetkem? Jedná se o výjimku vymezenou u staveb, která nepatří do hmotného majetku (určeného k odpisování). Jedná se o drobný majetek, který podnikatel vede pouze evidenčně. Zaplacená celková cena je daňovým výdajem. Příslušenství Příslušenstvím hmotného majetku jsou předměty, které tvoří s hlavní věcí jeden majetkový celek a jsou součástí jeho ocenění. Příslušenství je součástí dodávky hlavní věci nebo se k hlavní věci přiřadí dodatečně.

Pokud bude příslušenství pořízeno v dalších letech po uvedení dlouhodobého majetku do užívání (a nešlo by o prostou výměnu opotřebeného příslušenství za nové), potom by se jednalo o technické zhodnocení. Výměna opotřebeného příslušenství za nové téže povahy je opravou. V souladu se ZDP výdaje spojené s opravou nejsou limitovány. Podnikatel vede v obchodním majetku budovu (budovu používá pouze pro účely podnikání). Do oken budovy instaloval žaluzie. Výdaje spojené s instalací činily celkem 70 000 Kč. Jsou uvedené výdaje daňově účinné, jestliže: a) dosud v oknech žaluzie nebyly, b) jedná se o výměnu starých, opotřebovaných žaluzií? Instalace nových žaluzií (dosud v oknech nebyly, nejedná se o výměnu starých žaluzií) znamená technické zhodnocení budovy a uvedené výdaje se zahrnou do daňových výdajů až prostřednictvím odpisů ze zvýšené ceny (při rovnoměrném odpisování se zvýší vstupní cena budovy o 70 000 Kč, při zrychleném odpisování se zvýší zůstatková cena budovy). Výdaje spojené s výměnou starých žaluzií v budově vložené do obchodního majetku podnikatele za nové jsou výdaje za opravu, tedy výdaje daňově účinné při zaplacení. Odpisování staveb V prvním roce odpisování zatřídí podnikatel hmotný majetek do odpisových skupin uvedených v příloze č. 1 ZDP. Tabulka 19: Minimální doba odpisování Odpisová skupina Doba odpisování 4 20 let 5 30 let 6 50 let Do odpisové skupiny 6 patří až budovy nově zařazované od 1. 1. 2004, u starších, již zařazených budov, se daňová životnost nemění a zůstávají v odpisové skupině 5. Od roku 2005 byly přeřazeny zpět do 5. skupiny budovy škol, univerzit a budovy pro výzkum (položka 6-7 v odpisové skupině v příloze č. 1 ZDP se zrušuje). Pokud dojde u stavebního díla ke změně hlavního užívání, provede se v důsledku této změny i případné přeřazení do jiné odpisové skupiny.

NEMOVITOSTI 4. odpisová skupina (dle SKP uvedené v příloze ZDP), zejména: budovy ze dřeva a plastů (kromě skleníků /foliovníků/ pro pěstování rostlin), *) oplocení, *) vnější osvětlení budov a staveb, budovy výrobní pro energetiku, sila, svršky drah (vyjmenované dle přílohy ZDP), vedení místní a dálková trubní, telekomunikační a elektrická (v příloze ZDP jsou uvedeny výjimky), věže, stožáry, věžové zásobníky (kromě zásobníků chemických podniků), stavby elektráren (kromě podzemních), průmyslové komíny, koupaliště (bazény) nekryté ze dřeva a plastů, valy samostatné ze dřeva a plastů, konstrukce vinic, byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky zvláštním právním předpisem v budovách ze dřeva a plastů. *) Oplocení a vnější osvětlovací sítě budov a staveb jsou odpisovány samostatně v odpisové skupině 4 i v případě, že budova a stavba je zařazena do odpisové skupiny 5. nebo 6. Podnikatel vede v obchodním majetku oplocenou budovu (budovu používá pouze pro účely podnikání). Podnikatel provedl likvidaci starého plotu. Jsou výdaje spojené s likvidací starého plotu daňově účinné, jestliže: a) oplocení bylo zlikvidováno bez náhrady (budova již nebude oplocena), b) jedná se o výměnu plotu (aniž by se změnily jeho parametry), c) podnikatel postavil nový plot s lepšími parametry? Je-li oplocení zlikvidováno bez náhrady, tzn. že budova již nebude oplocena, potom zůstatková cena, případně další související výdaje budou daňově účinnými výdaji. V případě výměny plotu se jedná o opravu (nedojde ke změně parametrů). Jedná se o technické zhodnocení, zůstatková cena, stejně tak i další související výdaje, jsou součástí vstupní ceny plotu nového. 5. odpisová skupina (dle SKP uvedené v příloze ZDP), zejména: budovy (kromě uvedených v odpisové skupině 4 a 6), dálnice, silnice, místní a účelové komunikace (kromě signalizačního a zabezpečovacího zařízení),

spodky drah, plochy letišť (kromě signalizačního a zabezpečovacího zařízení staveb), přístavy a plavební kanály (kromě signalizačního a zabezpečovacího zařízení staveb), přehrady, hráze, spodní stavba vodních elektráren, vodní díla pro zavlažování a odvodnění, nádrže, jímky, objekty čistíren odpadních vod, související čerpací stanice, úpravny vod, stavby vodního hospodářství (kromě budov), nádrže, jímky, studny, fontány, hydranty, kašny, stavby místních čistíren a úpraven odpadních vod (kromě budov), objekty úpravy surovin, výroby stavebních hmot, dráhy lanové pozemní bezkolejové pro těžbu surovin a dopravu nákladů, stavby pro těžbu, stavby podzemní elektrárenské, stavby pro chemickou výrobu, hutního a těžkého průmyslu (kromě budov), stavby pro sport a rekreaci (kromě koupališť /bazénů/ nekrytých ze dřeva a plastu), inženýrská díla (kromě uvedených ve 4. odpisové skupině), byty a nebytové prostory (kromě již uvedených ve 4. odpisové skupině). Specifické způsoby odpisování Roční odpis: otvírek nových lomů, pískoven, hlinišť a technické rekultivace, pokud tyto nejsou součástí hmotného majetku, do jehož vstupní ceny jsou zahrnuty, dočasných staveb a důlních děl, se stanoví jako podíl vstupní ceny a stanovené doby trvání. Obdobně se odpisuje hmotný majetek, jehož životnost nebo doba trvání je stanovena v letech obecně závazným předpisem nebo příslušným orgánem na základě zmocnění ve zvláštním zákoně. U matric, zápustek, forem, modelů a šablon (SKP 28.62.50, 29.56.24 a 29.52.40) se roční odpis stanoví jako podíl vstupní ceny a stanovené doby použitelnosti nebo stanoveného počtu vyrobených odlitků nebo výlisků. U technického zhodnocení provedeného na nemovité kulturní památce se roční odpis stanoví ve výši jedné patnáctiny vstupní ceny. Podnikatel eviduje v majetku dočasnou stavbu, jejíž vstupní cena je 185 000 Kč; tuto stavbu odepisuje s přesností na měsíce. Doba trvání skončí podle stavebního rozhodnutí za 37 měsíců.

NEMOVITOSTI Jaký je měsíční odpis uvedené dočasné stavby? Odpis se stanoví jako podíl vstupní ceny a stanovené doby trvání, tj.(185 000/37) = 5 000 Kč/měsíčně. Při změně užívání stavby z doby trvalé na dobu dočasnou se odpisy stanoví tak, že se neodepsaná část vstupní ceny hmotného majetku snížená o uplatněné odpisy (tj. zůstatková cena) rozpočítá na zbývající dobu trvání stavby stanovené na základě rozhodnutí stavebního úřadu. Při změně užívání stavby z doby dočasné na dobu trvalou je možné pokračovat dále v odpisování trvalé stavby jen rovnoměrným způsobem, při použití sazby v dalších letech odpisování. Vzhledem k tomu, že doba odpisování trvalých staveb je stanovena jako doba minimální, je nutné stavbu odpisovat minimálně po ZDP stanovenou dobu, tzn. zbývající neodepsanou část dosavadní dočasné stavby odpisovat minimálně po dobu, která zbývá do počtu let. Zbývající době odpisování by měla být přizpůsobena i roční sazba (poplatník ji může snížit), kterou bude roční odpis vypočítán ze vstupní ceny. Hmotný majetek, který nelze zařadit do odpisových skupin podle přílohy č. 1 ZDP, s výjimkou uvedeného specifického způsobu odpisování, zatříděný podle Klasifikace stavebních děl CZ-CC vydané Českým statistickým úřadem, se zařadí do odpisové skupiny 5 (a ostatní hmotný majetek zatříděný podle Standardní klasifikace produkce se zařadí do odpisové skupiny 2). 6. odpisová skupina (dle SKP uvedené v příloze ZDP), zejména: budovy hotelů a podobných ubytovacích zařízení, budovy administrativní, budovy obchodních domů, podzemní obchodní střediska, budovy pro společenské a kulturní účely, muzea a knihovny, budovy pro bohoslužby a náboženské aktivity, budovy pro bohoslužby a náboženské aktivity. DŮLEŽITÁ ZÁSADA Pro zatřiďování budov a staveb podle jejich účelu platí zásada, že rozhoduje vždy účel budovy nebo stavby, ke kterému jsou určeny stavebními předpisy (kolaudací, rekolaudací nebo podobným rozhodnutím) s přihlédnutím k metodice výpočtu převažujícího účelu. Podnikatel postavil novou administrativní budovu, jejíž součástí je i sklad. Karta hmotného majetku je uvedena.

Jak bude uvedenou nemovitost odpisovat? Z jaké vstupní ceny zahájí odpisování v prvním roce? Při užívání budovy k několika účelům je pro zařazení do odpisové skupiny rozhodující převažující podíl na celkové využitelné podlahové ploše. Karta hmotného majetku Firma Název a popis majetku Administrativní budova a sklad Pořízení Datum: Způsob: výstavba Uvedení do užívání Datum: 10. 10. 2008 Kolaudace (dle rozhodnutí č....) Skladba vstupní ceny: Projekt: 200 000 Kč (doklad č....) Bourání: 30 000 Kč (doklad č....) Porost: 10 000 Kč (doklad č....) Stavba: 8 500 000 Kč (doklad č....) Celkem: 8 740 000 Kč Rozpočet je přiložen *) Administrativní budova (40 %): 3 496 000 Kč Sklad (60 %): 5 244 000 Kč Daňový odpis: 5. odpisová skupina Karta hmotného majetku Inventární č.: Vyřazení Datum: Způsob: *) V rozpočtu je uvedena celková využitelná podlahová plocha, přičemž administrativní budova zaujímá 40 % plochy a sklad 60 % plochy. Po zařazení nemovitosti do příslušné odpisové skupiny se podnikatel rozhodne pro rovnoměrný nebo zrychlený způsob odpisování (uvedeno výše). Technické zhodnocení budov Podnikatel koupil v roce 2006 skladovou halu za celkovou cenu 4 000 000 Kč. Halu zařadil do obchodního majetku, zatřídil ji do 5. odpisové skupiny a zahájil rovnoměrné odpisování. Koncem roku 2007 zahájil přístavbu dílny, kterou dokončil a zkolaudoval v roce 2008. Za přístavbu zaplatil celkem 800 000 Kč. Jaké budou odpisy uvedené skladové haly?

NEMOVITOSTI Karta hmotného majetku Firma Název a popis majetku Skladová hala Pořízení Datum: 10. 1. 2006 Způsob: nákup Skladba vstupní ceny: kupní cena Celkem: 4 000 000 Kč (doklad č....) Skladba ceny technického zhodnocení: Přístavba dílny (2/2008), 800 000 Kč (doklady č.... ) Uvedení do užívání Datum: 11. 2. 2006 Prodejní cena: Karta hmotného majetku Inventární č.: Vyřazení Datum: Způsob: Daňový odpis: 5. odpisová skupina, rovnoměrné odpisování Zřízené zástavní právo, věcné břemeno Datum Sazba/koef. Daňový odpis Zůstatková cena Poznámka 12/2006 1,4 56 000 3 944 000 12/2007 3,4 136 000 3 808 000 12/2008 3,4 163 200 4 444 800 Výpočet: Rok 2006: 4 000 000 x 1,4 = 56 000 Kč. Rok 2007: 4 000 000 x 3,4 = 136 000 Kč. Rok 2008: 4 800 000 x 3,4 = 163 200 Kč. POZNÁMKA: V páté odpisové skupině je sazba pro zvýšenou vstupní cenu stejná jako pro další léta odpisování (u ostatních skupin je nižší). Nemovité kulturní památky U nemovité kulturní památky se reprodukční pořizovací cena stanoví jako cena stavby zjištěná podle zvláštního právního předpisu (ZOM), bez přihlédnutí ke kategorii kulturní památky, historickému stáří kulturní památky a k ceně uměleckých a uměleckořemeslných děl, která jsou součástí stavby. Vyvolaná investice V rámci investiční výstavby musí někdy podnikatelé vynaložit tzv. vícenáklady. Jedná se o náklady výstavby na základě podmínek uložených v rámci stavebního řízení, přičemž podnikatel, který tyto náklady vynaložil, se nestává vlastníkem tohoto majetku. Například vybudování kanalizací, vodovodu a dalších staveb v rámci zasíťování pozemků, kdy investoři převádějí tyto stavby provozovatelům sítí za symbolické ceny, obdobně i výstavba komunikací, které vykupují obce za symbolické ceny. Podle ZDP jsou součástí vstupní ceny budov a staveb výdaje vynaložené na pořízení majetku převedeného do vlastnictví jiného subjektu a podmiňující funkci

nebo užívání hmotného majetku (budovy, domy, byty a nebytové prostory, dále stavby s výjimkami uvedenými v kapitole 3.1 Vymezení a evidence hmotného majetku). Podnikatel požádal stavební úřad o vydání stavebního povolení na stavbu administrativní budovy. Stavební úřad podmínil vydání stavebního povolení tím, že podnikatel vybuduje pro sousední školu chráněný přechod pro chodce. Výdaje spojené s vybudováním přechodu mu nebudou nikým uhrazeny. Jsou výdaje spojené s vybudováním přechodu výdaje zahrnované do základu daně? V souladu se ZDP přičte podnikatel výdaje spojené s výstavbou přechodu do ocenění administrativní budovy. Po uvedení administrativní budovy do užívání (po kolaudaci) zahájí podnikatel odpisování ze vstupní ceny, která se rovná součtu celkových nákladů na výstavbu budovy a přechodu. V případě, kdy podnikatel prodává tzv. vyvolanou investici (např. inženýrské sítě nebo komunikace) za určitou cenu (nepřevádí je tedy bezúplatně), může tyto vynaložené výdaje uplatnit proti prodejní ceně, avšak pouze do její výše. Tyto výdaje ve výši prodejní ceny pak nezahrne do vstupní ceny hlavní stavby, do té zahrne zbytek těchto vynaložených nákladů (část hodnoty vyvolané investice, nekrytou její prodejní cenou). Směna Při pořízení staveb směnnou smlouvou se stává výdajem každé strany zůstatková cena majetku ke směně předaného a příjmem cena majetku směnou pořízeného. V případě, že rozdíl mezi zůstatkovou cenou a pořizovací cenou bude uhrazen, pak tento rozdíl snižuje příjem na straně nabyvatele, který rozdíl uhradí a zvyšuje příjem na straně prodávajícího, který platbu obdrží. Stavba pořízená směnnou smlouvou se ocení pořizovací cenou, jsou-li ceny ve smlouvě sjednány, nebo reprodukční pořizovací cenou, nejsou-li ceny ve smlouvě sjednány. Dva podnikatelé uzavřeli smlouvu o směně nemovitostí. První podnikatel vlastní nemovitost, jejíž dohodnutá cena ve smlouvě o směně je 8 mil. Kč (zůstatková cena je 5 mil. Kč). Druhý podnikatele vlastní nemovitost, jejíž dohodnutá cena ve smlouvě o směně je 6,5 mil. Kč (zůstatková cena je 3 mil. Kč). Tento podnikatel doplatí prvnímu 1,5 mil. Kč. Jaké jsou příjmy a výdaje u podnikatelů v souvislosti se směnou a jaká je vstupní cena nemovitostí nabytých směnou?

NEMOVITOSTI Daňovým příjmem je cena nemovitostí směnou nabytých, a to v případě, že ceny jsou ve směně sjednány (nejsou-li ceny ve smlouvě uvedeny, potom je příjmem reprodukční pořizovací cena). Daňovým výdajem obou podnikatelů je zůstatková cena nemovitostí předaných ke směně. Příjem prvního podnikatele je 6,5 mil. Kč plus 1,5 mil. Kč (zvýšení o fi nanční dorovnání) a daňovým výdajem je zůstatková cena 5 mil. Kč. Vstupní cenou je 6,5 mil. Kč. Příjem druhého podnikatele je 8 mil. Kč minus 1,5 mil. Kč (snížení o fi nanční dorovnání) a daňovým výdajem zůstatková cena 3 mil. Kč. Vstupní cenou je 8 mil. Kč. Pokud podnikatel pořizuje pozemek a stavbu za jednu cenu, je nutné rozdělit nákupní cenu z důvodu zařazení do majetku a odpisování pozemek se neodpisuje, stavba ano (postup rozdělení ceny uveden v kapitole 3.2.5 Ocenění při pořízení více majetku za jednu kupní cenu). Při prodeji pozemku je daňově uznatelným výdajem vstupní cena pouze do výše příjmů z prodeje, u stavby jako odpisovaného majetku je při prodeji uznatelná zůstatková cena v plné výši. Nájem nemovitostí (nepeněžní plnění) Uveďme dále praktické příklady související s nájmem nemovitostí. Opravy a údržba Pronajímatel se písemně dohodl s nájemcem, že nájemce bude provádět běžné opravy a údržbu najatých prostor. Jsou tyto výdaje na straně pronajímatele zdanitelným příjmem? Za nepeněžní plnění se nepovažují daňové výdaje spojené s obvyklým udržováním, které je povinen hradit na základě smlouvy nájemce. Jestliže nájemní smlouva neobsahuje vymezení podílu nájemce na opravách a údržbě najatých prostor, má povinnost tyto prostory udržovat pronajímatel. Opravy a údržba II Pronajímatel se dohodl s nájemcem (písemně v dodatku nájemní smlouvy), že nájemné za tři následující měsíce nezaplatí, ale ve výši tohoto nájemného zaplatí opravu omítek na pronajímané budově. Jsou tyto výdaje na straně pronajímatele zdanitelným příjmem?

V tomto případě se jedná na straně pronajímatele o nepeněžní příjem; současně však má i ve stejné výši daňový výdaj. Čili pronajímatel uvede do evidence výdajů stejnou částku jako v evidenci příjmů. Technické zhodnocení Nájemce na základě písemného souhlasu s pronajímatelem provedl na nemovitosti technické zhodnocení (půdní vestavbu). Technické zhodnocení nájemce odpisoval a při ukončení nájmu pronajímatel nájemci zůstatkovou cenu neuhradil. Jsou tyto výdaje na straně pronajímatele zdanitelným příjmem? Pronajímatel zahrne do zdanitelných příjmů nepeněžní plnění, tj. technické zhodnocení ocení zůstatkovou cenou, kterou by měl majetek při rovnoměrném odpisování. Nájemce v době ukončení nájmu může zahrnout do daňových výdajů zůstatkovou cenu pouze do výše příjmu (náhrady). Vzhledem k tomu, že pronajímatel nájemci zůstatkovou cenu technického zhodnocení neuhradil, nemůže ji nájemce zahrnout do daňových výdajů. V případě, že po ukončení nájmu dojde k postoupení nájemní smlouvy (nájemní smlouva tedy nebude ukončena), nebude mít pronajímatel nepeněžní příjem. Pokud by druhý nájemce zaplatil prvnímu nájemci zůstatkovou cenu technického zhodnocení, může první nájemce do výše tohoto příjmu zahrnout do daňových výdajů zůstatkovou cenu. V případě písemného souhlasu druhého nájemce s pronajímatelem, může zahájit odpisování zaplaceného technického zhodnocení (sazbou nebo koeficientem v prvním roce odpisování ze vstupní ceny ve výši platby).