v předpisech po 1. 1. 2014 KONZULTAČNÍ DNY únor 2014 SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ v Nový občanský zákoník (NOZ) 89/2012 Sb. bytové spoluvlastnictví jako zvláštní typ spoluvlastnictví ( 1158 až 1222): 1159: nový obsah pojmu jednotka 1163 až 1169: vznik jednotek 1175 1184: práva a povinnosti vlastníků jednotek 1189 a násl.: správa domu a pozemku 1191-1193: správa bez vzniku společenství 1194-1216: společenství vlastníků jeho vznik, orgány, rozhodování) 1170-1174: výstavba domu s jednotkami obecná úprava osob, zastoupení, věcí, věcných práv, včetně bytového spoluvlastnictví, závazky (včetně nájemní smlouvy, nájmu bytu, domu a nebytových prostorů), zajištění atd. 1 únor 2014 43. konzultační dny 2 v předpisech po 1. 1. 2014 - pokračování I. v předpisech po 1. 1. 2014 - pokračování II. v Zákon o vlastnictví bytů (BytZ) - 72/1994 Sb. vznik a převody starých jednotek 6: náležitosti smlouvy o převodu jednotky) 23 a 24: převody jednotek bytových družstev tam, kde vznikl nárok na převod na základě žádosti nebo rozhodnutí družstva do 31.12.2013 Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., jehož přílohu tvoří vzorové stanovy SVJ v Zákon o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev - 311/2013 Sb. 3 až 11: podmínky pro převody jednotek bytových družstev tam, kde vznikl nárok na převod na základě žádosti nebo rozhodnutí družstva po 1.1.2014 (bezúplatnost) 24: odložený vznik společenství v domech, v nichž podíl starých družstev na společných částech neklesl před 1.1.2014 pod 1/4 v Zákon o službách - 67/2013 Sb. vztahuje se na domy s byty (a v těchto domech se vztahuje na byty a přiměřeně i nebytové prostory) vymezení a rozsah služeb postup při určování záloh za služby, rozúčtování, vyúčtování a vypořádání nákladů na služby včetně poplatku z prodlení v Katastrální zákon - 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí předmět, obsah evidence, zápis práv, správa katastru, lhůty v Zákon o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob - 304/2013 Sb. Principy formální a materiální publicity, návrhy na zápis, zapisované skutečnosti, sbírka listin, rejstříkové řízení, zápis notářem únor 2014 43. konzultační dny 3 únor 2014 43. konzultační dny 4
v předpisech po 1. 1. 2014 - pokračování III. v předpisech po 1. 1. 2014 - pokračování IV. PROVÁDĚCÍ PŘEDPISY: ü Nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím 366/2013 Sb. Způsob výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce Které části nemovité věci jsou společné Podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku ü Nařízení vlády, kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky 351/2013 Sb. Úroky z prodlení, které nastane po 1.1.2014 Minimální sazba nákladů spojená s uplatněním pohledávky mezi podnikateli - paušální částka 1.200,- Kč PROVÁDĚCÍ PŘEDPISY: VE VĚCI KATASTRU NEMOVITOSTÍ ü 357/2013 Sb. katastrální vyhláška ü 358/2013 Sb. vyhláška ČÚZK o poskytování údajů z katastru ü 359/2013 Sb. vyhláška ČÚZK o stanovení formulářů pro podání návrhu ü metodický pokyn ČÚZK č. 44 k zápisu vlastnictví jednotek podmínky prokazování vzniku SVJ (jaké doklady vyžadují KÚ) 5 6 Jednotky po 1.1.2014 ( 1158 NOZ) = spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek v domě s alespoň 2 byty (nebo nebytovými prostory) vlastnictví výlučné (jednotky) společné (společné části nemovité věci) - 1160 NOZ 366/2013 Sb. (vlastníci mají omezenou svéprávnost) nemovitá věc pozemek s domem (pozemek i dům stejného vlastníka) (superficies solo cedit stavba je součástí pozemku) STARÉ JEDNOTKY ZÁKON Č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů ( 2, písm. h) JEDNOTKA byt/nebyt Podíl Společné části domu Podíl pozemek NOVÉ JEDNOTKY NOZ 1159 JEDNOTKA = nemovitá věc (byt není samostatná věc, je součástí jednotky) JEDNOTKA (byt / nebyt) Podíl pozemek dům bez pozemku (jiný vlastník pozemku) Stále se budou převádět podle ZVB! Budou převádět podle NOZ 7 8
DO 31.12.2013 ( 4 ZByt) Označení budovy, číslo jednotky, její pojmenování a umístění v budově, označení pozemku Popis jednotek, jejich příslušenství, podlahová plocha Určení společných částí, které budou společné všem a které budou společné jen některým vlastníkům Stanovení spoluvlastnických podílů ( 8/2 BytZ) Práva a závazky týkající se budovy a pozemku, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek Pravidla pro přispívání spoluvlastníků na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami Pravidla pro správu společných částí včetně osoby pověřené správou domu Půdorysy všech podlaží (schemata s polohou jednotek a společných částí) s podlahovými plochami ( 2 písm. j) ZByt) jednotek PROHLÁŠENÍ o rozdělení domu na jednotky OD 1.1.2014 ( 1166 NOZ) Údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území Pojmenování a označení bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání Určení a popis společných částí ( 1160 NOZ a nař. vl. 366/2013 Sb.!!) Určení, které společné části jsou případně vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky Velikost podílů na společných částech (! 1180 NOZ) Jaká věcná a jiná práva a závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich Půdorysy všech podlaží (schemata s polohou jednotek a společných částí domu) s podlahovými plochami (366/2013 Sb. nař. vl.) jednotek Náležitosti stanov společenství, pokud má vzniknout rozdělením alespoň 5 jednotek tím je založeno společenství VÝLUČNÉ UŽÍVÁNÍ společných prostor Vymezení: v Prohlášení lze vymezit společné části, které bude užívat výlučně vlastník určité jednotky ( 1166 NOZ) Údržba: Tento vlastník je povinen udržovat tuto společnou část domu stejně jako svůj byt, tj. tak, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu ( 1175 odst. 2 NOZ) Příspěvky: vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku podle svého podílu, ale zohledňuje se i užívání společné části domu (povaha, rozměry, umístění této části domu a rozsah povinnosti vlastníka spravovat tuto část domu na vlastní náklad) ( 1180 odst. 1 NOZ). 22.11.2013 10 rozsah správy domu a pozemku OBČANSKÝ ZÁKONÍK: 1189 NOZ obecné vymezení : vše, co nenáleží vlastníku jednotky (negativní vymezení) a je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí (pozitivní vymezení) nově: zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. vztahuje se i na části domu, které slouží k výlučnému užívání jen některému ze spoluvlastníků Nař. vl. 366/2013 Sb.: příkladný výčet činností provozního a technického charakteru (provoz, údržba, revize, atd.), správních činností (správní, administrativní a operativně technické činnosti, vybírání finančních prostředků od vlastníků, vedení účetnictví, uplatňování a vymáhání pohledávek, atd.) přehled smluv, které se pro účely správy domu a pozemku sjednávají (dodávky služeb, pojištění, nájem společných částí domu!ne SPOLEČNÝCH JEDNOTEK!.) 11 osoba odpovědná za správu 1190 NOZ: kdo je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku: A) SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK v domech, kde toto společenství vzniklo - pravidla ve stanovách ( 1200/2/f NOZ povinná náležitost) - správa neomezená - o záležitostech 1208 NOZ rozhoduje shromáždění B) SPRÁVCE v domech, kde SVJ nevzniklo - pravidla v prohlášení ( 1166/2 NOZ povinná náležitost nevzniká-li SVJ) - osoba správce v prohlášení, správcem: ze zákona: vždy je jím vlastník s nadpolovičním podílem na společných částech ( 1192 NOZ) volbou: ztratí-li některý vlastník většinu, zvolí ho ostatní vlastníci většinou hlasů soudem: a návrh některého vlastníka, je-li pro to důležitý důvod (soud jmenuje i odvolává) - prostá správa - omezena jen na zachování spravovaného majetku ( 1192/2 NOZ), ale zřejmě by mělo být možné i zlepšování společných částí (nezřetelná hranice) - o záležitostech 1208 rozhodují vlastníci 12
zajištění činností správy domu a pozemku SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ 10 nař. vl. 366/2013 Společenství vlastníků nebo správce (tj. osoby ex lege - ze zákona odpovědné za správu společných částí) může některé činnosti správy domu a pozemku svěřit smluvnímu správci (jako osobě, která bude činnosti přímo provádět) shromáždění vlastníků - do jeho kompetence patří určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v důležitých částech (ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti) Smluvní správce zajišťuje dodávky služeb, pojištění, nájem společných částí, zajištění provozu vybraných technických zařízení Osoba odpovědná za správu (společenství nebo správce) bude dohlížet na plnění uzavřených smluv, bude vymáhat nároky z porušení povinností smluvního správce SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ = právnická osoba 1194-1222 NOZ, 9 a násl. BytZ vykonává práva a zavazuje se pouze ve věcech spojených se správou společných částí domu do 2013 vzniká ze zákona; po 2014 vzniká založením a zápisem do rejtříku správa = správa, provoz a údržba (opravy, dodávky el. energie, vody, plynu, tepla, odvoz odpadu) členové: pouze vlastníci jednotek ručí za závazky společenství podle velikosti svého podílu na společných částech (společenství samo je obvykle bez nemov. majetku) zákaz podnikání 13 14 SPOLEČENSTVÍ BEZ PRÁVNÍ SUBJEKTIVITY VZNIK SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ do 31. 12. 2013 SPOLEČENSTVÍ BEZ PRÁVNÍ SUBJEKTIVITY - Odložený vznik Nastává při splnění určitých podmínek stanovených zákonem - představuje zvláštní případ správy bytových domů, kdy společenství nevzniká vznik společenství odložen na pozdější dobu a zákon určuje, za jaké situace společenství vzniká i v těchto zvláštních případech Vlastníci tvoří svým způsobem společenství (tvoří množinu spoluvlastníků domu), ale toto společenství nemá právní subjektivitu, nemůže být nositelem práv a povinností (nemůže žalovat) Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je správce ZÁKON Č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů SVJ VZNIKALA PŘÍMO ZE ZÁKONA (automaticky) - Společenství s právní subjektivitou: vznik regulerní ( 9 odst. 3 ByZ): Dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu v KN poslednímu ze tří vlastníků v domě s nejméně 5 jednotkami - Společenství bez právní subjektivity - Odložený vznik po snížení pod 25% (podle 9 odst. 4 BytZ): Pokud bylo původním vlastníkem budovy družstvo vzniklé před 1.1.1992 a plnilo ke dni 30.6.2000 povinnosti správce podle 9 BytZ (alespoň 1 jednotka byla převedena do vlastnictví jiné osoby), vznikalo společenství prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byly družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl družstva na společných částech domu se snížil na méně než ¼ do té doby společenství bez právní subjektivity 15 16
POSTAVENÍ SPRÁVCE podle 9 odst. 4 BytZ k 30. 6. 2000 NOVÁ ÚPRAVA VZNIKU SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ PO 1. 1. 2014 judikát NS 29 Cdo 616/2011 z 18.9.2012, podle něhož ke dni 30. 6. 2000: (i) původním vlastníkem domu byla bytová družstva vzniklá do 1. 1. 1992 LBD nebo SBD (na jejichž výstavbu byla poskytnuta finanční, úvěrová nebo jiná pomoc podle zvláštních předpisů) (ii) bylo vloženo prohlášení do katastru (vymezeny jednotky) (iii) byla převedena alespoň jedna jednotka (iv) družstvo zajišťovalo správu, provoz a opravy společných částí domu) V těchto případech podle zákona 103/2000 Sb. (novela zákona 72/1994 Sb.) nevznikala v domech SVJ Společenství s právní subjektivitou - (právnická osoba) podle NOZ ( 1194-1222) - Vznik už ne automaticky, ale (1) schválením stanov ( 1200 NOZ) ve formě veřejné listiny, nutný souhlas 100% vlastníků a (2) zápisem do rejstříku společenství (1204 NOZ) ke kroku č. 1: Společenství lze založit také prohlášením o rozdělení práv k domu a pozemku na jednotky nebo smlouvou o výstavbě. 17 18 NOVÁ ÚPRAVA VZNIKU SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ PO 1. 1. 2014 NOVÁ ÚPRAVA VZNIKU SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ PO 1. 1. 2014 Společenství bez právní subjektivity I. ( stará družstva) podle zákona 311/2013 Sb. ( 24 odst. 1) - Odložený vznik SVJ Pokud družstvo vzniklé do 1.1.1992, které bylo původním vlastníkem budovy, nebo vzniklé vyčleněním z takového družstva, plnilo ke dni 30.6.2000 povinnosti správce podle 9 BytZ a jeho spoluvlastnický podíl na společných částech domu se nesnížil ke dni nabytí účinnosti občanského zákoníku pod 50%, je toto družstvo správcem domu a pozemku. Dokud trvá tento stav Společenství bez právní subjektivity - Sníží-li se po 1.1.2014 spoluvlastnický podíl družstva uvedeného v 24 odst. 1 zákona 311/2013 Sb. na společných částech domu na méně než jednu polovinu (½), svolá družstvo do 90 dnů ode dne, kdy mu budou doručeny listiny dokládající snížení jeho podílu, shromáždění vlastníků jednotek k založení SVJ - ke schválení stanov se vyžaduje nadpoloviční většina hlasů vlastníků přítomných na shromáždění (nevyžaduje se 100% jako u 1200 NOZ) Společenství bez právní subjektivity II. podle NOZ ( 1202 až 1203) - Odložený vznik SVJ Společenství již bylo založeno (schválením stanov, prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě) a některý zakladatel společenství má většinu hlasů, je tento zakladatel správcem domu a pozemku. Dokud trvá tento stav Společenství bez právní subjektivity - Ztratí-li správce (zakladatel) většinu hlasů, podá nejpozději do 60-ti dnů návrh na zápis společenství vlastníků do veřejného rejstříku a nejpozději do 90-ti dnů svolá shromáždění 19 20
Příklad č. 1: Společenství bez právní subjektivity - Odložený vznik mohl nastat do 31.12.2013: Původní vlastnictví budovy: bytová družstva vzniklá do 1.1.1992 bývalá LBD nebo SBD (na výstavbu byla poskytnuta finanční, úvěrová nebo jiná pomoc podle zvláštních předpisů) Nutné podmínky: - družstvo plnilo povinnosti správce (judikát NS 29 Cdo 616/2011 z 18.9.2012, podle něhož) ke dni 30.6.2000: - podíl družstva na společných částech domu neklesl pod 25% Do vzniku SVJ: Společenství nemá právní subjektivitu. Správu, provoz a opravy společných částí domu zajišťoval správce, tj. družstvo í 9, 11 a 15 odst. 2 ZVB platného do 30.6.2000), vlastníci uzavírají se správcem smlouvu o správě domu 21 Příklad č. 1 - pokračování: Okamžik vzniku SVJ do 31. 12. 2013: vznik automaticky ze zákona ( 9 odst. 4 BytZ) po snížení spoluvlastnického podílu družstva na společných částech domu pod ¼ prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byly družstvu doručeny listiny dokládající pokles spoluvlastnického podílu Stanovy poté, co vzniklo SVJ: měly být schváleny první schůzí shromáždění, která měla být svolána do 60 dnů po vzniku SVJ ( 9 odst. 8 ZVB) jestliže se shromáždění nesešlo nebo neschválilo stanovy, řídily se právní poměry SVJ vzorovými stanovami vydanými nařízením vlády Orgány SVJ:měly být zvoleny na první schůzi. Nestalo-li se tak, plnilo funkci orgánů společenství až do doby, kdy budou tyto orgány zvoleny, družstvo jako původní vlastník budovy ( 9 odst. 10 BytZ) Co se děje po 1. 1. 2014: BD se jakožto správci domu budou řídit zákonem 311/2013 Sb. tj. již nebudou vykonávat správu podle BytZ, ale podle 1191 až 1193 NOZ a budou zakládat SV s právní subjektivitou při poklesu podílu pod 50%, resp. 25% (jestliže SVJ nevzniklo ze zákona do 31.12.2013) překlopí se do příkladů 2. nebo 3. (viz dále) 22 Příklad č. 2. Společenství bez právní subjektivity I. - Odložený vznik podle zákona 311/2013 Sb. (může nastat po 1.1.2014): k 1.1.2014 podíl družstva 50% a více Původní vlastnictví budovy: bytová družstva vzniklá do 1.1.1992 bývalá LBD nebo SBD (na výstavbu byla poskytnuta finanční, úvěrová nebo jiná pomoc podle zvláštních předpisů) Nutné podmínky: - k 1.1.2014 představoval podíl družstva na společných částech domu 50% a více - nedošlo ke vzniku společenství do 31.12.2013 - družstvo plnilo povinnosti správce ke dni 30.6.2000 Do vzniku společenství: Společenství nemá právní subjektivitu. Správcem domu a pozemku zůstává družstvo, na správu se použijí přiměřeně 1191 až 1193 NOZ. 23 Příklad č. 2 - pokračování: Okamžik vzniku SVJ: zakládá se schválením stanov a vzniká zápisem do veřejného rejstříku; povinnost svolat svolat shromáždění vlastníků má družstvo do 90-ti dnů od doručení listin dokládajících snížení spoluvlastnického podílu pod 50% ( 24 odst. 2 zákona 311/2013) Stanovy při založení SVJ: schvalují vlastníci jednotek nadpoloviční většinou hlasů přítomných na shromáždění ( 24 odst. 3 zákona 311/2013 Sb.) Co se děje po 1. 1. 2014: povinnost svolat shromáždění k založení SVJ do 90-ti dnů ode dne doručení listin dokládajících snížení podílu pod 50%; do 30-ti dnů nutnost zapsat založené SVJ do rejstříku Správcem domu a pozemku: BD podle 24 odst. 1 zákona 311/2013 Sb., na správu se použijí ustanovení 1191 až 1193 NOZ; 1198 se nepoužije, při dodržení podmínek zákona nevznikne solidární ručení vlastníků Katastrální úřady nebudou blokovat převody jednotek podle 1198 NOZ a nebude platit solidární ručení podle 1127 NOZ ovšem pouze za podmínky dodržení lhůt podle 24 odst. 2 zákona 311/2013 Sb. po poklesu podílu pod 50% 24
Příklad č. 3: Společenství bez právní subjektivity - Odložený vznik analogicky podle zákona 311/2013 Sb. (může nastat po 1.1.2014): k 1.1.2014 podíl družstva od 25% do méně než 50 % Původní vlastnictví budovy: bytová družstva bývalá LBD nebo SBD (na výstavbu byla poskytnuta finanční, úvěrová nebo jiná pomoc podle zvláštních předpisů) Nutné podmínky: - k 1.1.2014 představoval podíl družstva na společných částech domu 25% a více, avšak méně než 50% (ke dni 1.1.2014 byl podíl již menší než 50%) - nedošlo ke vzniku společenství do 31.12.2013 - družstvo plnilo povinnosti správce ke dni 30.6.2000 Do vzniku společenství: Společenství nemá právní subjektivitu. Správcem domu a pozemku zůstává družstvo, na správu se použijí přiměřeně 1191 až 1193 NOZ. Příklad č. 3 - pokračování: k 1.1.2014 podíl družstva od 25% do méně než 50 % Okamžik vzniku SVJ: zakládá se schválením stanov a vzniká zápisem do veřejného rejstříku; povinnost svolat svolat shromáždění vlastníků má družstvo do 90-ti dnů od doručení listin dokládajících snížení spoluvlastnického podílu pod 25% ( 24 odst. 2 zákona 311/2013 Sb. a 9 odst. 4 ZVB) Stanovy: schvalují vlastníci jednotek nadpoloviční většinou hlasů přítomných na shromáždění (analogicky 24 odst. 3 zákona 311/2013 Sb.) Co se děje po 1. 1. 2014: povinnost svolat shromáždění k založení SVJ do 90-ti dnů ode dne doručení listin dokládajících snížení podílu pod 25%; do 30-ti dnů nutnost zapsat založené SVJ do rejstříku; Správcem domu a pozemku: BD analogicky podle 24 odst. 1 zákona 311/2013 Sb., na správu se použijí ustanovení 1191 až 1193 NOZ; 1198 se nepoužije, při dodržení podmínek nevznikne solidární ručení vlastníků Katastrální úřady nebudou blokovat převody jednotek podle 1198 NOZ a nebude platit solidární ručení ovšem pouze za podmínky dodržení lhůt podle 24 odst. 2 zákona 311/2013 Sb. po poklesu podílu pod 25% (vychází se analogicky z 9/4 BytZ) 25 26 Příklad č. 4 Společenství vlastníků jako právnická osoba - regulerní vznik podle BytZ (mohl nastat do 31.12.2013): Původní vlastnictví budovy: obce, jiné subjekty (právnické i fyzické osoby) Nutné podmínky: - alespoň 5 jednotek, 3 různí vlastníci - listina s doložkou o vkladu doručena do 31.12.2013 Okamžik vzniku SVJ: vznik automaticky ze zákona ( 9 odst. 3 ZVB) dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí poslednímu z prvních tří vlastníků jednotek v domě ( 9 odst. 3 ZVB) Stanovy: měly být schváleny první schůzí shromáždění, která měla být svolána původním vlastníkem budovy do 60 dnů po vzniku SVJ ( 9 odst. 8 ZVB) jestliže se shromáždění nesešlo nebo neschválilo stanovy, řídily se právní poměry SVJ vzorovými stanovami vydanými nařízením vlády Orgány: měly být zvoleny na první schůzi. Nestalo-li se tak, plnil funkci orgánů a) V domech, kde bylo původním vlastníkem staré družstvo plnilo funkci orgánů toto družstvo ( 9 odst. 10 BytZ) b) V ostatních domech vlastník, jehož podíl na společných částech domu činil alespoň ½, jinak vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku ( 9 odst. 9 BytZ) 27 Příklad č. 4 - pokračování: Co se děje po 1.1.2014: - povinnost přizpůsobit stanovy do 3 let - do té doby se řídí dosavadními stanovy (pokud nebyly přijaty vlastní stanovy, budou se řídit vzorovými stanovami vydanými nařízení vlády), s výjimkou ustanovení, která odporují donucujícím ustanovením NOZ - Katastrální úřady nebudou blokovat převody jednotek podle 1198 NOZ, neboť společenství vzniklo bez ohledu na zápis do rejstříku ze zákona 28
Příklad č. 5 Společenství vlastníků jako právnická osoba regulerní vznik podle NOZ (může nastat po 1.1.2014): Původní vlastnictví budovy: kterýkoli subjekt (právnické i fyzické osoby) Okamžik vzniku SVJ: Nutné podmínky: zakládá se schválením stanov, prohlášením nebo smlouvou o výstavbě ( 1200 odst. 1 NOZ), a vzniká zápisem do veřejného rejstříku ( 1204 NOZ) - dům rozdělen na jednotky - nedošlo ke vzniku společenství do 31.12.2013 Příklad č. 5 pokračování: Co se děje po 1.1.2014: - Nepřizpůsobují stanovy, protože už jsou sepsány podle nových předpisů - Katastrální úřady budou blokovat převody jednotek podle 1198 NOZ, pokud nebude prokázán vznik SVJ výpisem z rejstříku, a to nejpozději při převodu 5. jednotky v domě - Do vniku SVJ budou vlastníci ručit solidárně Stanovy: nejsou-li součástí prohlášení nebo smlouvy o výstavbě, schvalují je vlastníci jednotek (nutný souhlas všech vlastníků!) Orgány: Nezvolení orgánů nepřipadá v úvahu, protože jsou uvedeni ve stanovách 29 30 Příklad č. 6: Společenství bez právní subjektivity - odložený vznik podle 1202 NOZ (může nastat po 1.1.2014): Původní vlastnictví budovy: kterýkoli subjekt (právnické i fyzické osoby) Okamžik vzniku SVJ: zakládá se schválením stanov, prohlášením nebo smlouvou o výstavbě a vzniká zápisem do veřejného rejstříku; návrh na zápis společenství do rejstříku lze však zřejmě podat (a společenství může vzniknout teprve tehdy, kdy zakladatel společenství ztratí většinu hlasů ( 1203 NOZ) Nutné podmínky: - došlo k založení společenství (schválením stanov, prohlášením nebo smlouvou o výstavbě) - některý ze zakladatelů má více než 50% hlasů ( 1202 NOZ) Příklad č. 6 - pokračování: Do vzniku společenství: Společenství nemá právní subjektivitu. Správcem domu a pozemku je zakladatel s většinou hlasů. Na správu se použijí pravidla určená v prohlášení. Pro rozhodování ve věcech správy se obdobně použijí ustanovení NOZ o shromáždění. K rozhodování svolává vlastníky zakladatel s většinou hlasů; při rozhodování se však nepřihlíží k jeho hlasům, které převyšují součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek ( 1202 odst. 2 NOZ) Katastrální úřady nebudou blokovat převody jednotek podle 1198 NOZ. až do snížení podílu pod 50% Bude však platit solidární ručení! Stanovy: Jsou obvykle již schváleny v rámci založení společenství podle NOZ. Účinnosti však nenabývají, dokud společenství není zapsáno v rejstříku (čili dokud nevznikne) 31 32
RIZIKA při nevzniklém SVJ Příklad č. 7 (Společenství nevznikne): Původní vlastnictví budovy: kterýkoli subjekt (právnické i fyzické osoby) Okamžik vzniku SVJ: společenství nevznikne, tj. nejsou schváleny stanovy potřebným počtem hlasů nebo není společenství zapsáno do rejstříku Nutné podmínky: - nedošlo ke vzniku společenství do 31.12.2013 - nejde o případ odloženého vzniku V DOMECH, KDE NEVZNIKLO SVJ (nebylo založeno a zapsáno do rejstříku po 1.1.2014 nebo nevzniklo ze zákona do 31.12.2013): BLOKACE ZÁPISŮ DALŠÍCH PŘEVODŮ JEDNOTEK V KATASTRU NEMOVITOSTÍ ( 1198 NOZ) katastrální úřad nezapíše vklad vlastnického práva k 5. jednotce v domě Správce: vlastník s větším než polovičním podílem na společných částech není-li takový vlastník, pak si vlastníci zvolí správce většinou hlasů Správa domu: použijí se pravidla určená v prohlášení ( 1191 NOZ) Rozhodování: na rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění uvedená v 1206 a násl. NOZ ( 1191 NOZ) SOLIDÁRNÍ ODPOVĚDNOST VŠECH VLASTNÍKŮ ( 1127 NOZ, 1194 odst. 2 NOZ) na rozdíl od odpovědnosti vlastníků v domech, kde SVJ vzniklo, podle velikosti podílu na společných částech 33 34 PŘEVODY JEDNOTEK po 1. 1. 2014 (náležitosti smlouvy) 1) JEDNOTKY vymezené podle 72/1994 Sb. (jednotky vzniklé do 31. 12. 2013): smlouva povinné náležitosti smlouvy 6 BytZ ( 3063 NOZ): označení budovy nebo domu a označení pozemku údaji podle KN, číslo jednotky, její pojmenování a umístění v budově popis bytu, příslušenství, jejich podlahová plocha, popis vybavení určení společných částí domu stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech domu práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky půdorys všech podlaží, popř. schemata určující polohu jednotek s údaji o podlahových plochách jednotek obsahově kopíruje prohlášení vlastníka; netučně označené jen při prvním převodu předkupní právo neuplatní se 22 BytZ, ale 1187 NOZ - předkupní právo nájemce při prvním převodu (není-li využito do 6-ti měsíců od nabídky, zanikne) a 1188 NOZ - předkupní právo nájemce, který je členem/společníkem pr. osoby PŘEVODY JEDNOTEK po 1. 1. 2014 (náležitosti smlouvy) 2) JEDNOTKY vymezené podle NOZ (jednotky vzniklé po 1. 1. 2014): smlouva povinné náležitosti smlouvy podle NOZ: 560 NOZ písemná forma (věcné právo k nemovité věci, přičemž jednotka je nemovitou věcí 1159 NOZ) 2128-2131 NOZ o koupi nemovité věci, 2079 a násl. NOZ o koupi movité věci: označení nemovité věci (jednotky) závazek prodávajícího odevzdat jednotku závazek kupujícího převzít jednotku a zaplatit kupní cenu výše kupní ceny nebo způsob jejího určení 1186 odst. 2 NOZ: povinnost převodce předložit nabyvateli potvrzení o dluzích předkupní právo: 1187 NOZ - předkupní právo nájemce při prvním převodu (není-li využito do 6-ti měsíců od nabídky, zanikne) a 1188 NOZ - předkupní právo nájemce, který je členem/společníkem pr. osoby 35 36
PŘEVODY JEDNOTEK po 1. 1. 2014 (převody z vlastnictví BD) a) včas podaná výzva člena NEBO družstvo rozhodlo o převodech do 31. 12. 2013: podmínky pro převody bytů upravuje 23 a 24 BytZ b) družstvo rozhodlo o převodech po 1. 1. 2014: podmínky pro převody bytů upravuje 3 až 14 zákona č. 311/2013 Sb. POVINNOSTI VLASTNÍKŮ BYTŮ po 1.1.2014 udržovat svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to platí i o společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání ( 1175 odst. 2 NOZ) např. balkony v případě stavebních úprav umožnit přístup do bytu pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, pokud k tomu byl předem vyzván ze strany SVJ ( 1182) řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu ( 1176 NOZ) domovní řád oznámit nabytí jednotky včetně adresy a počtu osob do 1 měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem. To platí i pro změny těchto údajů ( 1177 odst. 1 NOZ) oznámit změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně 3 měsíce v 1 kalendářním roce a jméno a adresu případného nájemce 37 22.11.2013 38 POVINNOSTI VLASTNÍKŮ BYTŮ po 1.1.2014 pokrač. umožnit přístup (po předchozí výzvě ze strany SVJ) a zdržet se všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto, jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo společné části domu výlučně vlastníkem užívané (1183 NOZ) DŮSLEDKY PORUŠENÍ POVINNOSTÍ VLASTNÍKA: - Soudní žaloba - Vykonatelné rozhodnutí soudu pokud vlastník i nadále porušuje povinnost způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek - Soud může nařídit prodej jednotky ( 1184) OPRÁVNĚNÍ SVJ VŮČI VLASTNÍKŮM BYTŮ po 1.1.2014 v případě, že vlastník provádí stavební úpravy bytu, vstupovat do bytu a požadovat předložení stavební dokumentace v odůvodněných případech, pokud je předpisy vyžadována, pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu ( 7 písm. d) nař. vl. 366/2013 Sb.) činit opatření ke zjednání nápravy v případě, kdy vlastník neplní povinnost udržovat byt tak, jak to vyžaduje nezávadný stav domu, a přímo hrozí nebezpečí, že dojde k poškození jiného bytu, a to tehdy, kdy nejde o ohrožení nezávadného stavu domu jako celku ( 9 nař. vl. 366/2013 Sb.) tj. SVJ je oprávněno provést údržbu samo. při převodu jednotky nevzniká povinnost vyúčtovávat příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu (dluhy přechází na nabyvatele na základě potvrzení) - 1186 NOZ 22.11.2013 39 22.11.2013 40
PRÁVA VLASTNÍKŮ BYTŮ po 1.1.2014 svobodně spravovat a výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt ( 1175 NOZ) užívat společné části tak, aby neztížil užívání jinému vlastníku jednotky, ani neohrozil, nezměnil nebo nepoškodil společné části Právo na sdělení jména a adresy kteréhokoli vlastníka nebo nájemce v domě ( 1178 NOZ) seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje může nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů (!) ( 1179 NOZ) VZOR STANOV PRO SVJ povinné náležitosti stanov ( 1200 NOZ) a) název obsahující slovo společenství vlastníků a označení domu, pro který SVJ vzniklo b) sídlo c) předmět činnosti d) členská práva a povinnosti vlastníků a způsob jejich uplatňování e) určení orgánů (statutární orgán a případně další nepovinné orgány), jejich působnost, počet členů f) volených orgánů, délka funkčního období, způsob utváření, způsob svolávání, způsob jednání a způsob usnášení g) pravidla pro správu domu a pozemku a pro užívání společných částí h) pravidla pro tvorbu rozpočtu SVJ, pravidla pro příspěvky na správu domu, pro úhradu cen služeb a i) pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky j) první členové statutárního orgánu 22.11.2013 41 22.11.2013 42 Děkuji za pozornost SČMBD Podolská 50 Praha 4 Podolí, 147 01 tel.: 241 087 305 Mgr. Kateřina Horáková katerina.horakova@scmbd.cz 43