RPSN u úvěrů na bydlení

Mendelova univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta RPSN u úvěrů na bydlení Bakalářská práce Vedoucí práce: Ing. Roman Ptáček, Ph.D. Irena Jerglová Brno 2011

Tímto děkuji vedoucímu mojí bakalářské práce Ing. Romanu Ptáčkovi, Ph.D. za cenné rady při zpracování práce, za ochotu, trpělivost a věnovaný čas.

Prohlašuji, že jsem tuto bakalářskou práci na téma: RPSN u úvěrů na bydlení vypracovala samostatně a uvedla v seznamu literatury všechny použité literární zdroje. V Brně dne 3. ledna 2011

Abstract Jerglová, I. RPSN on housing loans. Bachelor thesis. Brno: MUAF, 2011. This bachelor thesis deals with problems how to finance provision of own housing. It describes and compares the most frequently used options of the financial market, namely mortgage and loan building savings. The aim is to recommend the best home financing option. Keywords Mortgage, building savings, building savings loan, bridging loan from building savings, annual percentage rates of expenses (RPSN). Abstrakt Jerglová, I. RPSN u úvěrů na bydlení. Bakalářská práce. Brno: MZLU v Brně, 2011. Bakalářská práce se zabývá problematikou zajištění financování vlastního bydlení. Popisuje a navzájem srovnává nejvyužívanější možnosti finančního trhu, a to hypotéky a úvěr ze stavebního spoření. Cílem je doporučit nejvhodnější variantu financování bydlení. Klíčová slova Hypotéka, stavební spoření, úvěr ze stavebního spoření, překlenovací úvěr ze stavebního spoření, roční procentní sazba nákladů (RPSN).

Obsah 5 Obsah 1 ÚVOD A CÍL PRÁCE... 9 1.1 ÚVOD... 9 1.2 CÍL PRÁCE... 9 2 METODIKA PRÁCE... 11 2.1.1 Jednoduché úročení... 11 2.1.2 Složené úročení... 2.1.3 Výpočet měsíční anuitní splátky... 2.1.4 Umořování dluhu stejnými splátkami... 13 2.1.5 Vnitřní míra výnosnosti... 13 2.1.6 Anualizace s využitím principů složeného úročení:... 13 3 HYPOTÉKY... 15 3.1 TYPY HYPOTÉK... 15 3.1.1 Standardní hypotéka... 16 3.1.2 Stoprocentní hypotéka... 16 3.1.3 Americká hypotéka... 16 3.2 SPLÁCENÍ... 17 3.2.1 Anuitní splácení... 17 3.2.2 Progresivní splácení... 17 3.2.3 Degresivní splácení... 17 3.3 PARAMETRY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ... 17 3.3.1 Doba splatnosti... 17 3.3.2 Úroková sazba a délka fixace... 18 3.3.3 Poplatky... 19 3.4 STÁTNÍ FINANČNÍ PODPORA HYPOTEČNÍHO ÚVĚROVÁNÍ... 20 3.4.1 Příspěvek k úrokům... 20 3.4.2 Snížení daňového základu... 20 4 STAVEBNÍ SPOŘENÍ... 22 4.1 SPOŘÍCÍ ČÁST... 22 4.2 ÚVĚROVÁ ČÁST... 23 4.2.1 Řádný úvěr... 23 4.2.2 Překlenovací úvěr... 24 4.3 PARAMETRY ÚVĚRŮ ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ... 25 4.3.1 Zajištění úvěru... 25 4.3.2 Čerpání úvěru... 25 4.3.3 Doba splatnosti a splátka... 26 4.3.4 Poplatky... 26 4.4 STÁTNÍ FINANČNÍ PODPORA STAVEBNÍHO SPOŘENÍ... 26 4.4.1 Státní podpora a osvobození od daně z příjmů... 26 4.4.2 Snížení daňového základu... 27 5 ROČNÍ PROCENTNÍ SAZBA NÁKLADŮ... 28 5.1 ÚČEL RPSN... 28 5.2 VÝPOČET RPSN... 28 6 KOMPARACE HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ... 30 6.1 ZADÁNÍ MODELOVÝCH PŘÍKLADŮ... 30

6 Obsah 6.1.1 Modelový příklad č. 1... 30 6.1.2 Modelový příklad č. 2... 31 6.2 CHARAKTERISTIKA VYBRANÝCH BANK A JEJICH PRODUKTŮ... 31 6.2.1 Česká spořitelna... 31 6.2.2 GE Money Bank... 32 6.2.3 UniCredit Bank... 34 6.3 KOMPARACE HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ PODLE ZÁKLADNÍCH PARAMETRŮ... 35 6.3.1 Hypoteční úvěr České spořitelny, modelový příklad č. 1... 35 6.3.2 Hypoteční úvěr GE Money Bank, modelový příklad č. 1... 36 6.3.3 Hypoteční úvěr UniCredit Bank, modelový příklad č. 1... 36 6.3.4 Hypoteční úvěr České spořitelny, modelový příklad č. 2... 37 6.3.5 Hypoteční úvěr GE Money Bank, modelový příklad č. 2... 37 6.3.6 Hypoteční úvěr UniCredit Bank, modelový příklad č. 2... 37 6.3.7 Shrnutí komparace základních parametrů... 38 6.4 KOMPARACE HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ NA ZÁKLADĚ RPSN... 39 6.4.1 Hypoteční úvěr České spořitelny, modelový příklad č. 1... 39 6.4.2 Hypoteční úvěr GE Money Bank, modelový příklad č. 1... 40 6.4.3 Hypoteční úvěr UniCredit Bank, modelový příklad č. 1... 41 6.4.4 Hypoteční úvěr České spořitelny, modelový příklad č. 2... 43 6.4.5 Hypoteční úvěr GE Money Bank, modelový příklad č. 2... 44 6.4.6 Hypoteční úvěr UniCredit Bank, modelový příklad č. 2... 46 6.4.7 Shrnutí komparace na základě RPSN... 47 7 KOMPARACE ÚVĚRŮ ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ...50 7.1 CHARAKTERISTIKA VYBRANÝCH STAVEBNÍCH SPOŘITELEN... 50 7.1.1 Českomoravská stavební spořitelna... 50 7.1.2 Stavební spořitelna České spořitelny... 51 7.1.3 Wüstenrot stavební spořitelna... 52 7.2 KOMPARACE ÚVĚRŮ ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ PODLE ZÁKLADNÍCH PARAMETRŮ... 53 7.2.1 Úvěr ze stavebního spoření Českomoravské stavební spořitelny, modelový příklad č. 1... 54 7.2.2 Úvěr ze stavebního spoření Stavební spořitelny České spořitelny, modelový příklad č. 1. 54 7.2.3 Úvěr ze stavebního spoření Wüstenrot stavební spořitelny, modelový příklad č. 1... 55 7.2.4 Úvěr ze stavebního spoření Českomoravské stavební spořitelny, modelový příklad č. 2... 55 7.2.5 Úvěr ze stavebního spoření Stavební spořitelny České spořitelny, modelový příklad č. 2. 56 7.2.6 Úvěr ze stavebního spoření Wüstenrot stavební spořitelny, modelový příklad č. 2... 56 7.2.7 Komparace základních parametrů... 57 7.3 KOMPARACE ÚVĚRŮ ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ NA ZÁKLADĚ RPSN... 58 7.3.1 Úvěr ze stavebního spoření Českomoravské stavební spořitelny, modelový příklad č. 1... 58 7.3.2 Úvěr ze stavebního spoření Stavební spořitelny České spořitelny, modelový příklad č. 1. 60 7.3.3 Úvěr ze stavebního spoření Wüstenrot stavební spořitelny, modelový příklad č. 1... 62 7.3.4 Úvěr ze stavebního spoření Českomoravské stavební spořitelny, modelový příklad č. 2... 64 7.3.5 Úvěr ze stavebního spoření Stavební spořitelny České spořitelny, modelový příklad č. 2. 66 7.3.6 Úvěr ze stavebního spoření Wüstenrot stavební spořitelny, modelový příklad č. 2... 68 7.3.7 Komparace RPSN úvěrů ze stavebního spoření... 70 8 DISKUSE A ZÁVĚR... 74 8.1 DISKUSE... 74 8.2 ZÁVĚR... 74 9 LITERATURA... 76 LITERÁRNÍ ZDROJE... 76 INTERNETOVÉ ZDROJE... 76 10 PŘÍLOHY... 78

Seznam obrázků 7 Seznam obrázků Obr. 1 Graf Přehled účelu hypotečních úvěrů srpen 2010 (Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX)...16 Obr. 2 Graf Vývoj úrokových sazeb hypoték srpne 2010 (Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX)...18 Obr. 3 Graf Preference doby fixace srpen 2010 (Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX)...19 Obr. 4 Graf Tržní podíl stavebních pořitelen v oblasti poskytnutých úvěrů (Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX)...22 Obr. 5 Složení cílové částky stavebního spoření...24 Obr. 6 Schéma překlenovacího úvěru: účet stavebního spoření a meziúvěr...25

8 Seznam tabulek Seznam tabulek Tab. 1 Informace o investičním záměru manželů Procházkových... 31 Tab. 2 Informace o investičním záměru pana Formánka... 31 Tab. 3 Základní parametry hypotečních úvěrů, modelový příklad č. 1...38 Tab. 4 Základní parametry hypotečních úvěrů, modelový příklad č. 2...38 Tab. 5 Splátkový kalendář České spořitelny v Kč, modelový příklad č. 1...39 Tab. 6 Splátkový kalendář GE Money Bank v Kč, modelový příklad č. 1...40 Tab. 7 Splátkový kalendář UniCredit Bank v Kč, modelový příklad č. 1...42 Tab. 8 Splátkový kalendář České spořitelny v Kč, modelový příklad č. 2...43 Tab. 9 Splátkový kalendář GE Money Bank v Kč, modelový příklad č. 2...45 Tab. 10 Splátkový kalendář UniCredit Bank v Kč, modelový příklad č. 2...46 Tab. 11 Srovnání hypotečních úvěrů, modelový příklad č. 1...48 Tab. Srovnání hypotečních úvěrů, modelový příklad č. 2...49 Tab. 13 Komparace základních parametrů úvěrů ze stavebního spoření, modelový příklad č. 1... 57 Tab. 14 Komparace základních parametrů úvěrů ze stavebního spoření, modelový příklad č. 2...58 Tab. 15 Spořící část a úroky z překlenovacího úvěru Českomoravské stavební spořitelny v Kč, modelový příklad č. 1...59 Tab. 16 Splátkový kalendář Českomoravské stavební spořitelny úvěru ze stavebního spoření v Kč, modelový příklad č. 1...59 Tab. 17 Spořící část a úroky z překlenovacího úvěru Stavební spořitelny České spořitelny v Kč, modelový příklad č. 1... 61 Tab. 18 Splátkový kalendář úvěru ze stavebního spoření Stavební spořitelny České spořitelny v Kč, modelový příklad č. 1... 61 Tab. 19 Spořící část a úroky z překlenovacího úvěru Wüstenrot stavební spořitelny v Kč, modelový příklad č. 1...63 Tab. 20 Splátkový kalendář úvěru ze stavebního spoření Wüstenrot stavební spořitelny v Kč, modelový příklad č. 1...63 Tab. 21 Spořící část a úroky z překlenovacího úvěru Českomoravské stavební spořitelny v Kč, modelový příklad č. 2...65 Tab. 22 Splátkový kalendář úvěru ze stavebního spoření Českomoravské stavební spořitelny v Kč, modelový příklad č. 2...65 Tab. 23 Spořící část a úroky z překlenovacího úvěru Stavební spořitelny České spořitelny v Kč, modelový příklad č. 2...67 Tab. 24 Splátkový kalendář úvěru ze stavebního spoření Stavební spořitelny České spořitelny v Kč, modelový příklad č. 2...67 Tab. 25 Spořící část a úroky z překlenovacího úvěru Wüstenrot stavební spořitelny v Kč, modelový příklad č. 2...69 Tab. 26 Splátkový kalendář úvěru ze stavebního spoření Wüstenrot stavební spořitelny v Kč, modelový příklad č. 2...69 Tab. 27 Srovnání úvěrů ze stavebního spoření, modelový příklad č. 1...71 Tab. 28 Srovnání úvěrů ze stavebního spoření, modelový příklad č. 2... 73

Úvod a cíl práce 9 1 Úvod a cíl práce 1.1 Úvod Každý z nás řešil, řeší nebo bude řešit otázku svého vlastního bydlení. Pro každého je vhodná jiná cesta. Někdo upřednostňuje nájem, jiný usiluje o pořízení bydlení vlastního. Každá z obou variant má své výhody a nevýhody. Při uvažování o vlastním bydlení převládá pocit, že budeme dávat peníze do svého. Budeme platit za něco, co bude jednou naše. V případě nájmu můžeme mít pocit, že vyhazujeme peníze z okna. Pro vlastní bydlení u mnoha lidí hovoří pocit větší jistoty. Při koupi vlastního bydlení máme problém vyřešen a bydlíme ve svém. V případě nájmu máme pocit nejistoty, jak to bude vypadat za rok, dva, pět nebo deset. Z ekonomického pohledu si v každém případě něco půjčujeme a za vypůjčení platíme peníze. V jednom případě si půjčujeme byt a platíme za to nájem. Ve druhém případě si půjčujeme peníze a platíme za ně úroky. Ať už si budeme pořizovat dům či byt, vždy tato investice představuje velké množství prostředků, které obvykle nemáme k dispozici. Možností, jak financovat bydlení, když nemáme dost vlastních peněz, je několik a dají se kombinovat. Nejčastějším způsobem je hypoteční úvěr, stavební spoření a úvěr z něj. Ještě před rokem 2004 se stavební spoření těšilo extrémní oblibě z několika důvodů, které se vzájemně doplňovaly. Vysoké státní podpory, vyšší úrokové míry u hypoték a jejich menší dostupností a nižší cenou nemovitostí v porovnání se současným stavem. Po roce 2004 dochází k poklesu zájmu o stavební spoření především z důvodu snížení státní podpory, masovému nástupu hypotéčních úvěrů s rekordně nízkými úrokovými sazbami a rapidním růstem ceny nemovitostí a tudíž potřebou vysokých úvěrů. V roce 2008 zaznamenal úvěrový trh opět příklon obyvatelstva ke stavebnímu spoření a úvěrům ze stavebního spoření. Důvodů bylo hned několik. V roce 2008 došlo k výraznému nárůstu úrokových sazeb hypoték, které přerostly sazby u úvěrů ze stavebního spoření i o více než 1 p. b. (procentní bod). V souvislosti s krizovou situací na finančních trzích řada hypotečních bank zpřísnila nároky na získání hypotéky a současně došlo k velkým produktovým invencím u stavebních spořitelen, především v oblasti tzv. meziúvěrů (též známých jako překlenovací úvěry) ze stavebního spoření. Od začátku letošního roku se úrokové sazby hypotéčních úvěrů snižují. 1.2 Cíl práce Hlavním cílem bakalářské práce je propočet roční procentní sazby nákladů (RPSN) u hypotéčních úvěrů a u úvěrů ze stavebního spoření. Propočet provedu u tří bankovních institucí a tří stavebních spořitelen pro dva modelové příklady s fiktivními klienty. Cílem bude doporučení nejvhodnější varianty, z pohledu nákladovosti, která je zohledněna ukazatelem RPSN, k financování nemovitosti. RPSN je ukazatel, který počítá jak s úroky, tak zahrnuje i další poplatky spojené s úvěrem a navíc zohledňuje časovou hodnotu peněz. V současné době

10 Úvod a cíl práce není zákonná povinnost uvádět RPSN u výše uvedených úvěrů, tak jak je tomu například u spotřebitelských úvěrů. Proto bude účelné RPSN vypočítat. Prvním krokem k dovršení cíle bude vypracování podrobné charakteristiky hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Druhý krok bude charakteristikou jednotlivých finančních institucí a analýza jejich produktů. Na základě této analýzy vyberu nejvhodnější produkt k financování nemovitosti pro fiktivní klienty. V posledním kroku provedu jednotlivé dílčí výpočty, které budou použity ke zjištění RPSN vybraných produktů. Na základě výpočtů provedu komparaci zjištěných údajů a doporučím výhodnější variantu, z pohledu nákladovosti, která je zohledněna ukazatelem RPSN, na pořízení bydlení.

Metodika práce 11 2 Metodika práce Pro výpočet roční procentní sazby nákladů je nutné nejdříve zjistit podmínky a základní parametry úvěrů jednotlivých bank a stavebních spořitelen. Tyto údaje jsem získala z osobních pohovorů s pracovníky bank a stavebních spořitelen, z jejich informačních letáků a internetových stránek daných institucí. Vstupní data pro výpočty poskytují tyto banky a stavební spořitelny: Česká spořitelna, a.s., GE Money Bank, a.s., UniCredit Bank, a.s., Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. Postupovat budu tak, že na základě zjištěné roční úrokové sazby vypočítám měsíční anuitní splátku a sestavím splátkové kalendáře. U stavebního spoření bude nutné splátkový kalendář rozdělit na spořící část, ve které budou klienti spořit a současně hradit úroky z překlenovacího úvěru a úvěrovou část, kde bude postupně úvěr splácen. U spoření jsem počítala s tím, že klienti budou platby hradit vždy k prvnímu dni v měsíci, státní podpory se připíší vždy ke 21. 4. daného roku a poslední státní podpora bude připsána na konci kalendářního roku. Poplatky za vedení vkladového účtu a účtu překlenovacího úvěru si stavební spořitelny zaúčtují vždy na začátku období a poníží o ně uložené peníze, takže je klienti nemusí hradit zvlášť. Úrok z vkladu stavební spořitelny připisují vždy na konci kalendářního roku, ačkoli je počítán za každý měsíc samostatně. K jeho výpočtu používají jednoduché úročení. Výpočtu RPSN prakticky odpovídá vnitřní výnosové procento (IRR), jehož aplikací se dostaneme ke vzorci RPSN. Kvůli velkému množství údajů použiji pro výpočet IRR počítačový program Microsoft Excel. Protože budu vnitřní výnosové procento počítat z měsíčních splátek, ke konečnému výpočtu RPSN, použiji metodu anualizace s využitím principu složeného úročení. 2.1.1 Jednoduché úročení Při jednoduchém úročení se úroky k původnímu kapitálu nepřidávají a dále se neúročí, takže výpočet úroků vychází ze stále stejného základu. Jednoduché úročení se používá nejčastěji v situacích, kdy doba půjčky (vkladu, investice, úvěru apod.) není delší než jeden rok. [5]

Metodika práce Jednoduchý úrok: kde: u P i p t k p k u = P * i * t = P * * [5], 100 100 jednoduchý úrok, základ (kapitál, jistina), roční úroková míra vyjádřená jako desetinné číslo, roční úroková míra vyjádřená v procentech, doba půjčky vyjádřená v rocích (většinou 0<t 1), doba půjčky vyjádřená ve dnech (většinou 0< k 360). 2.1.2 Složené úročení Na rozdíl od jednoduchého úročení se při složeném úročení úroky přidávají k původnímu kapitálu, takže se počítají úroky z úroků. Pro složené úročení je typické exponenciální (tj. postupně se zrychlující) narůstání základu. [5] Základní vztah složeného úročení: p S ) 100 n n = P *(1 i) = P *(1 [5], kde: S splatná částka, P základ (kapitál, jistina), i roční úroková míra vyjádřená jako desetinné číslo, p roční úroková míra vyjádřená v procentech, n počet ročních úrokovacích období, 1 i úrokovací faktor (úročitel). 2.1.3 Výpočet měsíční anuitní splátky Měsíční anuitu vypočítáme dle následujícího vztahu, ve kterém je také uvažováno měsíční úrokové období. kde: i v n D i a = D * n 1 v [3], je měsíční úroková sazba, je diskontní faktor 1/(1i), je doba splatnosti v měsících, je výše úvěru.

Metodika práce 13 2.1.4 Umořování dluhu stejnými splátkami Umořování dluhu je splácení dluhu (úvěru) dlužníkem věřiteli podle předem sjednaného umořovacího plánu. [5] Umořovací plán je důležitý dokument (z hlediska dlužníka i věřitele) obvykle obsahující pro jednotlivá období: výši splátky, výši úmoru dluhu, výši úroku z dluhu, stav dluhu po odečtení úmoru (tj. zbývající dlužnou částku). Každá splátka se skládá z úmoru dluhu a úroku z dluhu. Úmor dluhu postupně snižuje dlužnou částku. Úrok z dluhu vždy splatí úrok ze zbývající dlužné částky (postupným snižováním dlužné částky velikost této složky klesá). 2.1.5 Vnitřní míra výnosnosti Vnitřní míra výnosnosti (vnitřní výnosové procento, výnosové procento, výnosnost do splatnosti, IRR = Internal Rate of Return) je míra zisku i*, při níž je současná hodnota daného systému peněžních toků nulová, tj. diskontované příjmy se rovnají diskontovaným výdajům. [5] Vnitřní míra výnosnosti se nalezne jako řešení rovnice: K k= 0 C n k (1 i*) n k = 0 [5]. Význam písmen a symbolů: značí celkový souhrn, C n k peněžní tok (příjem při nk i C > 0 nebo výdaj při dneška za nk ročních období (0 n 0 < n 1 <...< n K ), C nk < 0) realizovaný ode roční úroková míra (roční míra zisku) platná pro uvažovaný systém peněžních toků. Výhodou vnitřní míry výnosnosti je zahrnutí časové hodnoty peněz, snadná interpretovatelnost a zahrnutí všech plateb. 2.1.6 Anualizace s využitím principů složeného úročení: kde: a roční výnosnost, n ( 1 i) 1 a = [16],

14 Metodika práce i n úroková míra, doba (v měsících).

Hypotéky 15 3 Hypotéky Hypoteční úvěr je úvěr na pořízení nemovitosti krytý touto nemovitostí jako zástavou (banka jako věřitel získá na používanou nemovitost tzv. zástavní právo, na jehož základě může případně v mimosoudní dražbě nemovitost prodat). [5] Poskytování hypotečních úvěrů licencovanou bankou spadá do činností dle 1 odst. 1 zákona o bankách č. 21/1992 Sb. Činnost vydávání hypotečních zástavních listů již není zvláštní licencovanou činností a podřazuje se pod činnost přijímání vkladů od veřejnosti dle 1 odst. 1 výše jmenovaného zákona. To znamená, že hypoteční úvěry může poskytovat jakákoliv banka pokud vydá hypoteční zástavní listy a výnosy z nich použije k financování hypotečních úvěrů. V současné době poskytují hypoteční úvěry tyto banky: Citibank Europe plc. Česká spořitelna Československá obchodní banka GE Money Bank Hypoteční banka ING Bank mbank Komerční banka LBBW Bank CZ Oberbank AG Poštovní spořitelna Raiffeisenbank Volksbank CZ UniCredit Bank Waldviertler Sparkasse von 1842 Wüstenrot hypoteční banka Banky, při poskytování hypoték, si půjčují finanční prostředky na finančním trhu. Vydají např. 5leté dluhopisy a z nich půjčují hypotéky s pětiletou fixací. Takže si půjčují na trhu za aktuální úrokové sazby a tyto peníze vlastně dále půjčují jednotlivým žadatelům o hypotéku. 3.1 Typy hypoték V minulosti byly hypoteční úvěry pouze na financování nemovitostí. Nyní už jsou hypoteční úvěry v zásadě na cokoli. Hypotéku si dokonce můžeme vzít i jako bezúčelovou. [1]

16 Hypotéky Ostatní 15% Výstavba 23% Koupě 62% Koupě Výstavba Ostatní Obr. 1 Graf Přehled účelu hypotečních úvěrů srpen 2010 (Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX) Hypotéky můžeme rozdělit do tří základních typů: standardní, stoprocentní a americkou. 3.1.1 Standardní hypotéka Její podstatou je, že si půjčujeme méně peněz, než jaké je hodnota nemovitosti. Banka tak dostane do zástavy byt či dům vyšší hodnoty, než kolik půjčí peněz. Výhodou je nízká úroková sazba. 3.1.2 Stoprocentní hypotéka Je určena těm, kdo nemají vlastní hotovost nebo ji chtějí investovat třeba do rekonstrukce koupené nemovitosti. Banka poskytne úvěr až do výše tržní hodnoty nemovitosti. Odhad ceny nemovitosti musí vždy provést jí pověřený znalec. Někdy může nastat i situace, kdy může být tržní odhad nižší než cena, kterou prodávající požaduje. V tomto případě je nezbytné přiložit vlastní úspory či zastavit jinou nemovitost. Stoprocentní hypotéka je díky zvýšenému riziku pro banku až o 1,5% ročně dražší, měsíčně může tento rozdíl dělat i několik tisíc korun. Některé banky stoprocentní hypotéku vůbec nenabízejí. Hypotéky rovnající se hodnotě zastavené nemovitosti v současné době nabízejí: Hypoteční banka, ČSOB, Komerční banka a Česká spořitelna. 3.1.3 Americká hypotéka Nejde o hypotéku v pravém slova smyslu. Jedná se spíš o neúčelový úvěr, který však bance zajišťujeme nemovitostí. Peníze pak můžeme použít na cokoli. V případě americké hypotéky platíme poměrně vysoký úrok. Banka také nepůjčí celou hodnotu nemovitosti, kterou máme k dispozici.

Hypotéky 17 3.2 Splácení Splácení hypotečního úvěru závisí na způsobu jeho čerpání. Úvěr lze čerpat jednorázově nebo postupně. Pokud je hypoteční úvěr čerpán postupně, splácí se nejprve měsíčně pouze úrok z vyčerpané částky a to až do doby, než je vyčerpán celý úvěr. Po ukončení čerpání začne dlužník úvěr splácet většinou anuitními splátkami. Některé banky umožňují i progresivní a degresivní splácení. 3.2.1 Anuitní splácení Je to nejčastější forma splácení. V průběhu trvání platnosti úrokové sazby je placena stále stejná splátka. Zpočátku je větší část peněz použita na splátku úroku a menší částí je splácen samotný dluh. Postupem času se poměr mění a úrok se zmenšuje. 3.2.2 Progresivní splácení Zpočátku je splátka nižší, časem stoupá. Je vhodné v případě očekávaného růstu příjmů. Například pro ty, kdo jsou na začátku pracovní kariéry, nebo pro páry, kdy jeden z partnerů nepracuje, je na rodičovské dovolené. Očekávají však, že se časem situace změní a budou moci počítat se dvěma příjmy. Velkou výhodou je potřeba nižších příjmů na počátku hypotéky. 3.2.3 Degresivní splácení Je opakem progresivního splácení. Nejprve klient posílá bance vysokou splátku, ta se časem snižuje. Při stejné době splatnosti klient celkově zaplatí na úrocích méně než při anuitním splácení. [2] Tento způsob splácení je vhodný především pro starší lidi, kteří očekávají snížení příjmu, kdy třeba jeden z manželů odejde do důchodu. 3.3 Parametry hypotečních úvěrů Základními parametry hypotečních úvěrů jsou především délka splatnosti, úroková sazba, délka fixace úroku a poplatky. 3.3.1 Doba splatnosti Hypotéka je závazek na dlouhou dobu, splatnost se pohybuje od 5 do 40 let. Běžné jsou úvěry na 15 či 20 let. [2] V této době je nejlepší poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr. Žadatelé by měli být po celou dobu splácení v produktivním věku. Pokud by délka splácení zasahovala do důchodového věku, je obvykle třeba k úvěru přidat dalšího (mladšího) spoludlužníka.

18 Hypotéky 3.3.2 Úroková sazba a délka fixace Úroková sazba závisí na několika faktorech. Závisí zejména na: účelu úvěru, době fixace, na výši zajištění úvěru a na bonitě (kvalitě) dlužníka. [1] Obr. 2 Graf Vývoj úrokových sazeb hypoték srpne 2010 (Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX) Nejnižší úrokové sazby jsou pro úvěry na pořízení vlastního bydlení. Tyto úvěry jsou pro banky nejméně rizikové, proto je poskytují levněji. Americké hypotéky jsou dražší. Výše úrokové sazby závisí také na době fixace. Je to garantovaná platnost smluvně sjednaných úrokových podmínek. Jistotu úrokové sazby (fixaci) si můžeme sjednat na rok anebo až na 30 let. Čím větší jistotu chceme, tím více musíme zaplatit. Proto sazby pro vyšší fixace jsou dražší.

Hypotéky 19 6% 4% 5% 45% 40% 5letá 3letá 1letá ostatní variabilní úroková sazba Obr. 3 Graf Preference doby fixace srpen 2010 (Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX) Z hlediska banky je rozdíl, jestli na nemovitost za 2 mil. Kč půjčuje 1 mil. Kč, 1,5 mil. Kč, 1,8 mil Kč, nebo dokonce 2 mil. Kč. Půjčit celé 2 mil. Kč je pro ni rizikovější a toto riziko si musí nechat zaplatit a to formou vyšší úrokové sazby. Banky zpravidla požadují prokázání příjmů klientů, kteří splácí hypoteční úvěr. Buď chtějí znát příjmy nebo chtějí znát platební morálku u jiného peněžního ústava. Někdy prokazování příjmů dlužníka nevyžadují, ale chtějí za to lepší zajištění (vyšší hodnotu zástavy) a vyšší úrokovou sazbu úvěru. V některých případech banky nabízejí nižší úrokové sazby, pokud je z jejich hlediska dlužník kvalitnější. Pokud má životní pojištění, pak jsou ochotny mu nějakou desetinku procentního bodu slevit. 3.3.3 Poplatky Výši měsíční splátky je možné v dnešní době zjistit na internetových stránkách vybraného bankovního ústavu. Ke splátce je však nutné připočítat ještě další poplatky. Patří sem zejména poplatek za vypracování odhadu nemovitosti, který se pohybuje v tisících Kč. Poplatek za zpracování úvěru, který má banka uvedený v sazebníku, obvykle bývá stanoven do jednoho procenta z částky úvěru. Banky zároveň hlídají, aby nikdo nezaplatil příliš málo, ale ani příliš moc stanovují minimální a maximální výši poplatku. Kromě poplatku za zpracování úvěru účtují banky poplatek za vedení hypotečního účtu, za čerpání hypotéky, za mimořádnou splátku, předčasné splacení. Pokud jde o banku, kde klient nemá běžný účet, je také nutné počítat s poplatkem za jeho vedení. Některé banky nabízejí hypotéku i bez poplatků. Ne že by je odpustily, rozpočítají je do splátek. Stanovené poplatky spojené s uzavřením a správou nejsou placeny předem, jsou zahrnuty v úrocích, a lze si je tedy odečíst od daňového základu (viz. snížení daňového základu).

20 Hypotéky 3.4 Státní finanční podpora hypotečního úvěrování Stát podporuje různými formami hypoteční úvěrování a zvýhodňuje tak podmínky jejich poskytování. Za základní formy státní finanční podpory v České republice lze považovat příspěvek k úrokům a možnost snížení daňového základu pro fyzické osoby. 3.4.1 Příspěvek k úrokům Státní podpora ve formě příspěvku se stanoví jako rozdíl mezi výší měsíční anuitní splátky při úrokové sazbě dohodnuté s bankou a výší měsíční anuitní splátky, která je stanovena při úrokové sazbě, snížené o výši státní finanční podpory. Snížení závisí na průměrné výši úrokových sazeb z hypotečních úvěrů, kterou vyhlašuje vždy k 1. únoru příslušného kalendářního roku Ministerstvo pro místní rozvoj. [3] Výše průměrné úrokové sazby p z hypotečních úvěrů vyhlášené pro daný rok MMR p < 5 % 5 % p < 6 % 6 % p< 7 % 7% p < 8 % p 8 % Výše státní finanční podpory 0 1 2 3 4 Při stanovení výše státní podpory se vychází ze skutečné doby splatnosti úvěru. Je-li tato doba delší než 10 let, vychází se při stanovení výše příspěvku z doby splatnosti 10 let. Příspěvky se poskytují na koupi bytu nejvýše do částky 800 tis. Kč, nebo na koupi rodinného domu s jedním bytem nejvýše do částky 1,5 mil. Kč. Přesahujeli úvěr nebo jeho část určená na koupi bytu nebo rodinného domu s jedním bytem tyto částky, příspěvky se na část úvěru přesahující tyto částky neposkytnou. Získání podpory je vázáno na splnění dalších podmínek, zejména: žadatel v roce podání žádosti o poskytnutí příspěvků nedovrší 36 let žadatel není k datu podání žádosti o poskytnutí příspěvků vlastníkem nebo spoluvlastníkem bytového domu, rodinného domu nebo bytu dům či byt je starší než dva roky a je na území České republiky 3.4.2 Snížení daňového základu Možnost odpočtu úroků z hypotečního úvěru od základu daně z příjmů byla zavedena novelou zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, s platností od 1. ledna 1998. Odpočítat lze úroky snížené o státní příspěvek, zaplacené poplatníkem fyzickou osobou ve zdaňovacím období z hypotečního úvěru, použitého poplatníkem na financování bytových potřeb. [3]

Hypotéky 21 Poplatník musí daný úvěr řádně splácet a předmět bytové potřeby vlastní a v době po nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí též užívá ke svému trvalému bydlení nebo bydlení manžela, potomků, rodičů nebo prarodičů. Úhrnná částka úroků, o kterou lze snížit základ daně, nesmí překročit u poplatníků v téže domácnosti částku 300 000 Kč.

22 Stavební spoření 4 Stavební spoření Vznik systému stavebního spoření se v České republice datuje k počátku devadesátých let minulého století. Jde o komplexní finanční produkt poskytovaný výhradně stavebními spořitelnami. Stavební spoření je upraveno zákonem 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Stavební spoření je jedním z nástrojů jednak slušného zhodnocení prostředků a také možností jednoho z nejdostupnějších úvěrů na bytové potřeby. Na našem trhu působí pět stavebních spořitelen: Českomoravská stavební spořitelna Modrá pyramida stavební spořitelna Raiffeisen stavební spořitelna Stavební spořitelna České spořitelny Wüstenrot stavební spořitelna Stavební spoření zahrnuje fázi spoření a následně nároku na úvěr. Stavební spořitelny přijímají vklady od účastníků a z nich půjčují úvěry na bydlení. Stavební spořitelna má levné úvěrové zdroje, protože účastníkům platí úrokovou sazbu z vkladů cca 2 % p.a. [1] Pro účastníky je to zajímavý produkt, protože díky státní podpoře se efektivní úrok pohybuje kolem 5-6 % p.a. 11% 16% 47% 16% 10% 4.1 Spořící část ČMSS SSČS Modrá pyramida RSTS Wüstenrot Obr. 4 Graf Tržní podíl stavebních pořitelen v oblasti poskytnutých úvěrů (Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX) Stavební spoření je navrženo tak, aby bylo pro vkladatele velmi výhodné. Osoba, která se chce stát účastníkem stavebního spoření, uzavře smlouvu o stavebním spoření na určitou cílovou částku, které chce dosáhnout (skládá se

Stavební spoření 23 z vložených prostředků, úroků, přiznané státní podpory a úvěru). Po uzavření smlouvy zaplatí poplatek za uzavření smlouvy a začne spořit. Jednotlivé platby na účet stavebního spoření je možno ukládat buď pravidelně (např. měsíčně, čtvrtletně) nebo nepravidelně, případně zvolit spoření jednou za rok. Stát přispívá 15 % ročně k naspořené sumě, nejvýš však 3 000 Kč. Vklady a státní podpora jsou úročeny a navíc dochází také k úročení zůstatků na účtu stavebního spoření. Úroky i státní podpora jsou osvobozeny od placení daní. Podmínkou konečného připsání státního příspěvku je spořit minimálně 6 let. Po té je možné si celou naspořenou částku vybrat a peníze použít na cokoliv. Každý může současně uzavřít více smluv s různými stavebními spořitelnami, ale státní podpora je poskytována jen na jednu smlouvu. Výjimku tvoří situace, kdy máte sjednanou smlouvu o stavebním spoření a v rámci dědického řízení zdědíte ještě jednu. [2] Vklad ve stavební spořitelně je pojištěn stejně jako v bance, tedy do výše 100 % vkladu, maximálně do ekvivalentu částky 50 000 EUR. 4.2 Úvěrová část Po spoření je další možností využití stavebního spoření čerpání úvěru. A to buď řádného, nebo překlenovacího. Každý, kdo o úvěru ze stavebního spoření uvažuje, by měl podle toho zvolit takzvaný tarif čili způsob spoření. [2] Pokud potřebujete peníze co nejdříve, je vhodné vybrat rychlé tarify. Důležité je správné stanovení cílové částky, protože spořitelna půjčí jen rozdíl mezi touto ve smlouvě stanovenou částkou a sumou tvořenou penězi, které klient naspořil, státní podporou a úroky. [2] Doba splácení úvěru je závislá na zvolené variantě spoření i výběru stavební spořitelny. Při rychlých variantách je dosaženo úvěru brzy, ale také je nutné ho rychle splatit. Obvykle do 8 let. U pomalejších variant se doba splácení pohybuje okolo 13 až 15 let, speciální tarify umožňují až 28leté splácení. Podmínkou pro získání úvěru je použití půjčených peněz na zákonem stanovený účel, kterým může být: získání bytu změna, úprava či modernizace bytu pro bydlení výstavba nebo koupě stavby pro bydlení, získání stavebního pozemku za účelem této výstavby úprava nebytového prostoru na byt úhrada závazků vzniklých uhrazením výše uvedených potřeb 4.2.1 Řádný úvěr Řádný (nebo také přidělený) úvěr ze stavebního spoření je poskytován klientům, kteří splnily spořitelnou dané parametry hodnocení. Po splnění podmínek přidělení a vyčerpání úvěru klient začíná na rozdíl od překlenovacího úvěru ihned

24 Stavební spoření od následujícího měsíce postupně splácet. Výše úvěru se určuje jako rozdíl mezi cílovou částkou a částkou naspořenou na spořícím účtu klienta. Uspořená částka 130 000 Kč Výše úvěru 170 000 Kč Cílová částka: 300 000 Kč Obr. 5 Složení cílové částky stavebního spoření Podmínky poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření: účastník spoří nejméně 24 měsíců účastník naspořil požadovanou částku (40 % nebo 50 % cílové částky) účastník dosáhne tzv. hodnotícího čísla Hodnotícím číslem stavební spořitelny určují pořadí účastníků stavebního spoření při jejich čekání na úvěr ze stavebního spoření. Hodnotící číslo je u každé spořitelny jiné, může se proto stát, že dva klienti různých spořitelen dosáhnou při jinak shodných podmínkách na úvěr v jinou dobu. Do hodnotícího čísla se promítá výše naspořené částky vzhledem k cílové částce, výše připsaných úroků, délka i varianta spoření. [2] Řádný úvěr ze stavebního spoření je úročen pevnou úrokovou sazbou po celou dobu splácení. Výše úrokové sazby se odvíjí od zvoleného tarifu a určuje se již v době uzavírání smlouvy o stavebním spoření. Nicméně ve fázi dospořování minimální potřebné částky (alespoň 40 % cílové částky) může klient požádat o změnu tarifních podmínek smlouvy, čímž může ovlivnit i výši úrokové sazby. 4.2.2 Překlenovací úvěr Překlenovací úvěr je určen všem, kteří dosud nesplnily podmínky pro přidělení cílové částky stavebního spoření a nevznikl jim nárok na úvěr ze stavebního spoření. Může být přidělen prakticky ihned po založení smlouvy a slouží k překlenutí doby do přidělení klasického úvěru. Jeho výše neklesá, je pořád stejně vysoký, platíme pouze úroky za jeho čerpání. Současně spoříme na smlouvu o stavebním spoření, kde postupně narůstá její zůstatek. Máme dva účty: účet stavebního spoření a úvěrový účet (překlenovací úvěr). [1] Peníze na stavebním spoření pracují na tom, aby mohl být poskytnut úvěr ze stavebního spoření. Aby byly splněny všechny tři potřebné podmínky. Jakmile jsou splněny, dojde k vyplacení celé cílové částky od stavební spořitelny. Překlenovací úvěr je tak splacen a je čerpán úvěr řádný, který bude postupně splácen.

Stavební spoření 25 Účet stavebního spoření 11 let 6 let Úvěr ze stavebního spoření Překlenovací úvěr Obr. 6 Schéma překlenovacího úvěru: účet stavebního spoření a meziúvěr 4.3 Parametry úvěrů ze stavebního spoření 4.3.1 Zajištění úvěru Zajištění úvěru od stavebních spořitelen závisí na poskytované výši a typu úvěru. Zpravidla se do určité výše úvěru (50 000 až 200 000 Kč) nevyžaduje žádné zajištění. Pro vyšší úvěry se setkáte u jednotlivých spořitelen s požadavky povinného zajištění jedním až třemi bonitními ručiteli (podle velikosti úvěru), nebo zástavou nemovitosti, kterou by bylo možné v případě potřeby prodat. [2] Záruku nemovitostí chtějí spořitelny až u větších úvěrů, zpravidla nad 300 000 Kč, někde dokonce až nad 500 000 Kč. V některých specifických případech můžou stavební spořitelny požadovat ještě sjednání životního pojištění klienta. Díky možnostem kombinovat jednotlivé druhy zajištění úvěru (zástavní právo, životní pojištění, ručitelský závazek) lze někdy najít cestu k financování bydlení i ve zdánlivě neřešitelném případu cestou klasické hypotéky. 4.3.2 Čerpání úvěru Čerpání úvěru je zásadně bezhotovostní. Úvěr se dá čerpat buď jednorázově, nebo postupně na základě předložených faktur. Další možností je převedení peněz na účet klienta formou zálohy. Záloha může být omezena, například na 30 %

26 Stavební spoření z objemu úvěru, a před dalším čerpáním spořitelna požaduje doložení účelu čerpání. Je možné si nechat též proplatit již zaplacené doklady, pokud od data jejich vystavení k datu předložení neuplynulo více než měsíců a nebyly vystaveny před datem uzavření smlouvy o stavebním spoření (tzn. před datem přijetí návrhu na uzavření smlouvy o stavebním spoření). [2] 4.3.3 Doba splatnosti a splátka Již v okamžiku podpisu smlouvy je určena výše splátky případného úvěru. Určí se jako procento z cílové částky. Podle toho, jaké jsme si zvolili podmínky, nám stavební spořitelna spočte splátku úvěru a určí tak jeho splatnost. [1] Pokud budeme chtít dobu splatnosti jinou, musíme zároveň s tím změnit i další podmínky smlouvy. Doba splatnosti úvěru souvisí s dobou, kdy nám bude poskytnut úvěr ze stavebního spoření. Pokud budeme chtít splácet úvěr delší dobu, budeme si muset na úvěr také počkat o něco déle. [1] Vychází to z logiky stavebního spoření: stavební spořitelna půjčuje peníze klientů, proto se musíme déle podílet na vytváření zdrojů, abychom mohli čerpat úvěr delší dobu. Úvěr ze stavebního spoření je možné splatit i předčasně a to bez jakýchkoli sankcí. Úvěr je také možné splácet rychleji, než jsme si sjednali ve smlouvě. 4.3.4 Poplatky Mezi základní poplatky stavebního spoření patří úhrada za uzavření smlouvy, úhrada za vedení účtu, úhrada za uzavření smlouvy o úvěru a úhrada za správu úvěru. Poplatek za uzavření smlouvy se pohybuje od 0,5 % do 1 % z cílové částky, některé stavební spořitelny si stanovují i maximální výši tohoto poplatku. Roční poplatky za vedení účtu se pohybují v rozmezí 250 Kč až 550 Kč. Řádné úvěry ze stavebního spoření poskytují stavební spořitelny zdarma. Poplatky účtují pouze za poskytnutí překlenovacích úvěrů, většinou jsou stanoveny na 1 % z objemu úvěru a je také stanovena minimální a maximální výše tohoto poplatku. 4.4 Státní finanční podpora stavebního spoření 4.4.1 Státní podpora a osvobození od daně z příjmů Na státní podporu ze stavebního spoření má nárok každá fyzická osoba, bude klientem stavební spořitelny po dobu nejméně šesti let, nebo bude čerpat úvěr ze stavebního spoření. Státní podpora představuje vždy 15 % z uspořené částky v příslušném kalendářním roce, přičemž její maximální výše může dosáhnout 3 000 Kč za rok. (U starších smluv založených do 31.. 2003 je výše státní podpory 25 % z uspořené částky za rok, maximálně 4 500 Kč.) Pokud na účet vložíme více než 20 000 Kč, přebývající částka bude převedena do následujícího roku a podpora z této částky bude na účet připsána také v následujícím roce.

Stavební spoření 27 Veškeré výnosy ze stavebního spoření (státní podpora i úroky z vkladu) jsou osvobozeny od daně z příjmů. 4.4.2 Snížení daňového základu Výhodou úvěru ze stavebního spoření je možnost odpočtu zaplacených úroků z daňového základu, a to až do výše 300 000 Kč za rok. [2] Aby mohli být daňové odpočty uplatněny, je třeba splnit několik podmínek. Tou hlavní je splácení řádného nebo překlenovacího úvěru ze stavebního spoření. Další podmínkou, kterou vymezuje zákon o daních z příjmů č. 586/1992 Sb., je, že nemovitost, na jejíž rekonstrukci či pořízení byl úvěr čerpán, příslušná osoba vlastní a užívá k trvalému bydlení. Zaplacené úroky se neodečítají od daně, ale snižuje se o ně daňový základ.

28 Roční procentní sazba nákladů 5 Roční procentní sazba nákladů RPSN (roční procentní sazba nákladů) je číslo, které má umožnit spotřebiteli lépe vyhodnotit výhodnost nebo nevýhodnost poskytovaného úvěru. RPSN udává procentuální podíl z dlužné částky, který musí spotřebitel zaplatit za období jednoho roku v souvislosti se splátkami, správou a dalšími výdaji spojenými s čerpáním úvěru. Poskytovatel spotřebitelského úvěru je v České republice od 1. ledna 2002 ze zákona povinen uvádět u své nabídky i RPSN. Tato povinnost se však nevztahuje na poskytování hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. 5.1 Účel RPSN Při uzavírání půjčky je obvykle velmi obtížné porovnat nabídky jednotlivých poskytovatelů pouze podle roční úrokové míry úvěru. Často jsou vyžadovány různé dodatečné platby: poplatky za uzavření smlouvy (administrativní poplatky), poplatky za správu a vedení úvěru, poplatky za převody peněžních prostředků, pojištění schopnosti splácet apod. I úrokové míry bývají uváděny s různým základem (roční, měsíční, týdenní). RPSN, které zahrnuje všechny platby a je zásadně na roční bázi, tak usnadňuje orientaci při porovnání různých nabídek. Jen v případě srovnání úvěrů se stejnou dobou splacení, stejným počtem splátek a přibližně stejnými ostatními podmínkami smlouvy platí, že nejnižší RPSN současně znamená i nejnižší součet toho, co nakonec zaplatíme. 5.2 Výpočet RPSN Roční procentní sazba nákladů vyjadřuje úrokovou míru, pro kterou se rovná čistá současná hodnota získaných půjček čisté současné hodnotě výdajů (splátek, poplatků apod.). Jedná se tedy o takové i, pro které platí následující rovnice, vycházející ze Směrnice Evropského parlamentu a Rady 98/7/ES: K= m Význam písmen a symbolů: K je číslo půjčky A K = K = m A tk ( 1 i) K = 1 ( 1 i) K= 1 K t K

Roční procentní sazba nákladů 29 K AK je číslo splátky nebo platby poplatků je částka čísla půjčky K A je částka číla splátky K K značí celkový souhrn m je číslo poslední půjčky m t K t K i je číslo poslední splátky nebo platby poplatků je interval, vyjádřený v rocích a zlomcích roku, mezi datem půjčky č. 1 a daty následujících půjček č. 2 až m je interval, vyjádřený v rocíh a zlomcích roku, mezi datem půjčky č. 1 a dat splátek nebo plateb poplatků č. 1 až m je sazba v procentech, kterou lze vypočítat (algebraicky, postupnými aproximacemi nebo pomocí počítačového programu) v případech, kdy jsou ostatní položky v rovnici známé z dohody nebo jinak. Metoda výpočtu RPSN prakticky využívá principu IRR (vnitřní míra výnosnosti), jehož aplikací se dostaneme ke vzorci RPSN (viz. Metodika).

30 Komparace hypotečních úvěrů 6 Komparace hypotečních úvěrů 6.1 Zadání modelových příkladů 6.1.1 Modelový příklad č. 1 Manželé Procházkovi již delší dobu sní o vlastním bytě. Nyní bydlí ve státním bytě 21, který paní Procházková zdědila po babičce. Do budoucna uvažují o dětech, proto by se rádi přestěhovali do většího a modernějšího bytu. Na nové bydlení si už několik let spoří, ale na zaplacení celé kupní ceny to rozhodně stačit nebude. Protože už Procházkovi svůj vysnění byt našli, rozhodli se pro financování chybějící částky úvěrem. A to buď hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření. Jedná se o byt 31, celková výměra bytu je 75 m². Pan Procházka (30 let) je zaměstnaný jako správce počítačové sítě, jeho čistý měsíční příjem dosahuje v průměru 27 000,- Kč. Paní Procházková (26 let) pracuje jako zdravotní sestra s průměrným příjmem 19 800,- Kč. V současné době manželé Procházkovi nesplácí žádné úvěry. Procházkovi používají na placení měsíčních výdajů společný běžný účet, kam je jim také zasílána výplata. Každý z manželů má platební kartu a také využívají výhod internetového bankovnictví. V případě, že se rozhodnou pro financovaní bytu hypotékou, rozhodli se tento účet převést do banky, která jim hypotéku poskytne. V současné době mají manželé na spořícím účtu uloženo 900 000,- Kč. Do bytu si chtějí pořídit nové vybavení, proto se rozhodli, že si 200 000,- Kč ponechají pro tento účel. Tržní cena bytu byla odhadcem stanovena na 2 200 000,- Kč a kupní cena byla dohodnuta dle tohoto odhadu. Zvolili si celkovou dobu splatnosti na 20 let a to především kvůli výši měsíčních splátek. Počítají s tím, že v průběhu splácení hypotéky bude paní Procházková na mateřské dovolené. Pokud by si tedy zvolili kratší dobu, splátka by byla příliš vysoká a nemuseli by jim příjmy stačit. Při delší době by sice splátky byli nižší, ale protože Procházkovi uvažují ekonomicky, nechtějí splacení úvěru zbytečně protahovat. Délku fixace úrokové sazby si zvolili na 5 let, neboť v brzké době neočekávají výrazný růst příjmů, aby mohli úvěr částečně či úplně splatit. V souvislosti s uzavření hypotečního úvěru mají Procházkovi zájem o pojištění schopnosti splácet a to pro případ pracovní neschopnosti, invalidity III. stupně a úmrtí.

Komparace hypotečních úvěrů 31 Tab. 1 Informace o investičním záměru manželů Procházkových Výše investičního záměru 2 200 000,- Kč Výše vlastních prostředků 700 000.- Kč Výše hypotečního úvěru 1 500 000,- Kč Odhadní cena nemovitosti 2 200 000,- Kč Výše úvěru z nemovitosti 68 % Účel poskytnutí úvěru koupě nemovitosti Zdroj: vlastní práce 6.1.2 Modelový příklad č. 2 Mladý svobodný muž, pan František Formánek (23 let), již nějakou dobu bydlí s kamarádem v podnájmu, za který dohromady platí 000,- Kč měsíčně. Protože panu Formánkovi připadá, že platba částky 6 000,- Kč za měsíc je neúčelná, rozhodl se, že peníze investuje do vlastního bydlení. Pan Formánek je zaměstnaný jako zvukař, jeho průměrný čistý měsíční příjem činí 21 620,- Kč. Vybral si byt 2kk o celkové výměře 45 m², jehož tržní a současně prodejní cena je stanovena ve výši 1 150 000,- Kč. Na koupi bytu přispějí panu Formánkovi také rodiče. Spolu s penězi, které již má na běžném účtu bude tato částka celkem 650 000,- Kč. Bude tedy potřebovat úvěr ve výši 500 000,- Kč. Aby výše měsíční splátky úvěru a dalších plateb spojených s bydlením vycházela zhruba 6 000,- Kč, tak jak byl zvyklý dosud, rozhodl se pro dobu splácení na 20 let s fixací úrokové sazby na 5 let. Měsíční splátka se tak bude pohybovat okolo 3 000,- Kč. V případě financování nemovitosti hypotékou si pan Formánek v dané bance zřídí běžný účet, kam si nechá zasílat výplatu a sjedná si pojištění schopnosti splácet hypotéku pro případ pracovní neschopnosti, invalidity III. stupně a úmrtí. Tab. 2 Informace o investičním záměru pana Formánka Výše investičního záměru 1 150 000,- Kč Výše vlastních prostředků 650 000,- Kč Výše hypotečního úvěru 500 000,- Kč Odhadní cena nemovitosti 1 150 000,- Kč Výše úvěru z ceny nemovitosti 43 % Účel poskytnutí úvěru koupě nemovitosti Zdroj: vlastní práce 6.2 Charakteristika vybraných bank a jejich produktů 6.2.1 Česká spořitelna Kořeny České spořitelny sahají až do roku 1825, kdy zahájila činnost Spořitelna česká, nejstarší právní předchůdce České spořitelny. Na tradici českého

32 Komparace hypotečních úvěrů a později československého spořitelnictví navázala v roce 1992 Česká spořitelna jako akciová společnost. Od roku 2000 je Česká spořitelna členem Erste Group, jednoho z předních poskytovatelů finančních služeb ve střední a východní Evropě. V červenci roku 2001 Česká spořitelna úspěšně dokončila svou transformaci, která se zaměřila na zlepšení všech klíčových součástí banky. Česká spořitelna je moderní banka orientovaná na drobné klienty, malé a střední firmy a na města a obce. Nezastupitelnou roli hraje také ve financování velkých korporací a v poskytování služeb v oblasti finančních trhů. Na českém kapitálovém trhu patří Česká spořitelna mezi významné obchodníky s cennými papíry. Přehled hypoték České spořitelny: Hypotéky na bydlení Ideální hypotéka České spořitelny Hypotéka je určena pro financování nemovitostí určených k bydlení. Ideální hypotéku České spořitelny si sami sestavíte a vyberete služby podle svých potřeb. V průběhu splácení si hypotéku kdykoliv přizpůsobíte. Přesně víte, kolik platíte za zvolené služby. Získáte hypotéku bez poplatku za vyřízení. Refinancování úvěrů za výhodných podmínek Refinancování úvěrů umožňuje jednoduchým způsobem refinancovat stávající úvěr za výhodnějších podmínek. Hypotéky na investice Hypotéka na investice Hypotéka na financování investic do nemovitostí, které nejsou (nebo jen částečně) určeny k bydlení. Zejména nemovitostí s prostory k podnikání (např. rodinný dům s kanceláří, ordinací apod.), činžovních domů, ubytovacích a stravovacích zařízení, drobných provozoven, pozemků pro další investici, apod. Hypotéky na cokoliv Hypotéka v hotovosti České spořitelny Spotřebitelský úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti určený k financování zboží a služeb osobní potřeby, např. nákup nového i ojetého automobilu, studium v zahraničí atd. nebo pro získání hotovosti. 6.2.2 GE Money Bank Společnost GE (General Electric) byla založena před více než sto lety v roce 1892. U její kolébky stál geniální vynálezce Thomas Alva Edison. Dnes je široce diverzifikovaným koncernem, jehož činnost sahá od výroby leteckých motorů, přes lékařskou techniku, infrastrukturní řešení, přepravu,

Komparace hypotečních úvěrů 33 telekomunikace či stavebnictví až po poskytování finančních služeb. Součástí koncernu je i přední americká televizní společnost NBC Universal. GE Money Bank patří mezi největší české peněžní ústavy. Je univerzální bankou, která disponuje širokou sítí poboček a bankomatů. Své služby orientuje jak na občany, tak na malé a střední podniky. Její velkou výhodou je, že je součástí jedné z největších a nejsilnějších společností na světě. GE má diverzifikované portfolio průmyslových i finančních firem, které generují vlastní finanční aktiva. GE Money Bank staví na neustálé inovaci. Přehled hypoték GE Money Bank: Hypotéky na bydlení Hypotéka GE Money Bank Je určena pro financování nebo investice do nemovitostí určených k bydlení. Hypotéka Naopak Než jdete vybírat nemovitost, máte schválenou výši úvěru. Od banky dostanete neodvolatelný smluvní příslib o poskytnutí hypotečního úvěru za dohodnutých smluvních podmínek. Získáte až 6 měsíců na hledání bydlení nebo přípravu rekonstrukce. Příjmy dokládáte pouze jednou na začátku. HypoExpres Schválení výše hypotéky do 3 hodin pouze na základě příjmů. Dá se uzavřít na pobočce bez přítomnosti hypotečního bankéře. Není potřeba žádný doklad k nemovitosti. Až 6 měsíců na výběr nemovitosti. Máte-li již nemovitost vybranou, získáte závazný příslib banky o výši budoucí hypotéky. Je-li smlouva o hypotečním úvěru podepsána do 30 dní, banka garantuje stejnou výši úrokové sazby jaká byla aktuálně platná v den podpisu smlouvy o HypoExpresu. Refinancování hypoték Převedení současné hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření do GE Money Bank, uzavření nového úvěru s výhodnějšími podmínkami. Doplňkové úvěry k hypotékám Konsolidace půjček k hypotéce Hypotéku u GE Money Bank je možné doplnit o Konsolidaci půjček k hypotéce, kterou splatíte své nezajištěné půjčky, kontokorenty, kreditní karty a snížíte tak své měsíční výdaje a splátky. Doplňkový úvěr Pokud již máte Hypotéku GE Money Bank a nevyčerpali jste 80 % tržní hodnoty nemovitosti, pak je možné využít doplňkový úvěr. Výhodou je nízký úrok oproti klasickým spotřebitelským úvěrům. Hypotéka na cokoliv Americká hypotéka

34 Komparace hypotečních úvěrů Americká hypotéka umožní půjčit si vyšší částku a díky tomu, že je úvěr zajištěn nemovitostí je úroková sazba i měsíční splátka nižší než u spotřebitelského úvěru. Peníze je možné využít na cokoliv. 6.2.3 UniCredit Bank Počátky skupiny UniCredit sahají až do roku 1473, kdy byl založen bankovní dům Rolo Banca. Novodobá historie UniCredit Group je spojena se sloučením devíti velkých italských bank a s následnou integrací s německou skupinou HVB a italskou bankou Capitalia. Akvizicí polské Bank Pekao začala v roce 1999 expanze skupiny (tehdy pod jménem UniCredito Italiano) do regionu střední a východní Evropy. UniCredit Bank Czech Republic zahájila svoji činnost na českém trhu v listopadu 2007. Vznikla integrací dvou dosud samostatně působících úspěšných domů HVB Bank a Živnostenské banky. UniCredit Bank Czech Republic je silnou a rychle se rozvíjející bankou, která nabízí široku škálu kvalitních produktů pro firemní zákazníky i privátní klientelu. Je jednou z nejsilnějších bank na trhu v oblasti projektového, strukturovaného a syndikovaného financování Corporate Finance. Mimořádně silnou pozici si banka rovněž vybudovala v oblasti akvizičního financování a také se řadí na první příčku ve financování komerčních nemovitostí. Zákazníci UniCredit Bank mají, mimo jiné, možnost využívat nabídku služeb pro financování projektů ze strukturálních fondů EU nabízených prostřednictvím Evropského kompetečního centra UniCredit Bank. V oblasti služeb pro privátní klientelu je UniCredit Bank významným hráčem na trhu privátního bankovnictví, cenných papírů, kreditních karet a hypoték a velmi dobře si také vede v oblasti služeb pro zákazníky působících v oborech svobodných povolání (lékaři, soudci, advokáti, notáři, apod.) Přehled hypoték UniCredit Bank: Hypotéky na bydlení Hypoteční úvěr účelový rezidenční Účelem úvěru je financování a refinancování bydlení. Hypoteční úvěr INDIVIDUAL Možnost nastavení podmínek hypotečního úvěru dle individuálních potřeb klienta. Hypoteční úvěr PLUS Bez vstupního a měsíčního poplatku v případě: fixace úrokové sazby > 3 roky a současně smluvní závazek > 5 let. Hypoteční úvěr FLEXI Předčasné splacení hypotečního úvěru kdykoliv bez sankčního poplatku. Hypoteční úvěr TWIN