ZNALECKÝ POSUDEK č. 87/14 o obvyklé ceně nemovité věci - pozemku p.č. 509/3 - trvalý travní porost, jiné stavby bez č.p/č.e. na pozemku p.č. st. 84/4, (LV 104) a pozemku p.č. 509/1, díl 2 - GP, LV číslo 228, katastrální území Kohoutov, obec Kohoutov, okres Trutnov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 132 EX 38168/09-30 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 27.03.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 04.04.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovité věci - pozemku p.č. 509/3 - trvalý travní porost, jiné stavby bez č.p/č.e. na pozemku p.č. st. 84/4, (LV 104) a pozemku p.č. 509/1, díl 2 - GP, LV číslo 228, katastrální území Kohoutov, obec Kohoutov, okres Trutnov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Kohoutov 544 66 Kohoutov Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Kohoutov Katastrální území: Kohoutov Počet obyvatel: 261 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.03.2014 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 18.03.2014, LV číslo 228, k.ú. Kohoutov - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Rep Tomáš, Nádražní 469, 54301 Vrchlabí Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Rep Tomáš Věcné břemeno ochrany vodního zdroje na p.č. 509/1 - díl 2 - GP Zahájení exekuce - Rep Tomáš Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti - 2 -
Oceňované nemovité věci se nachází v blízkosti středu obce vedle rodinného domu č.p. 49 a v sousedství vyhořené zemědělské usedlosti. Na pozemku p.č. st.84/4, zapsaného na LV 104 se nenachází žádná stavba. Pozemek p.č. 509/3 je neudržovaný pozemek, se zbytky zpevněné plochy a byl užíván jako vjezd do vyhořené zemědělské usedlosti, dnes je zarostlý. Pozemek p.č. 509/1, díl 2 - GP je užíván jako trvalý travní porost. Na pozemcích se nachází náletové, neudržované trvalé porosty. Příjezd je po nezpevněné komunikaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky jsou mírně svažité. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 509/3 75 001 283,00 5,35 5,35 1 514,05 porost GP 509/1, díl 2 2 672,00 5,63 5,63 15 043,36 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 2 955,00 m2 16 557,41 Pozemky - zjištěná cena = 16 557,41 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází neudržované trvalé porosty. Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] bříza 30 roků 3,00 ks Listnaté stromy I 19 650,- - 80 % 3 930,- 11 790,- borovice 30 roků 3,00 ks Jehličnaté stromy I 15 840,- - 80 % 3 168,- 9 504,- Součet: 21 294,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 0,150 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 20) * 0,800 Celkem - okrasné rostliny = 2 555,28 Kč Trvalé porosty - zjištěná cena 2 555,28 Kč Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno - 4 -
Na nemovitých věcech - p.č. 509/1 - díl 2 - GP vázne věcné břemeno ochrany vodního zdroje podle smlouvy ze dne 10.02.1993. Stupeň omezení je uvažován 100%. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: 509/1 díl 2, GP: Výměra: 2 672,00 m 2 Jednotková cena: 5,63 Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 1,00 % Obvyklé nájemné: 2 672,00 m 2 * 5,63 Kč/m 2 * 1,00 % = 150,43 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 150,43 Kč/rok * 100 % = 150,43 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 150,43 Kč Doba trvání věcného břemene: 5 let 150,43 Kč * 5 let = 752,15 Kč Ocenění věcného břemene činí = 752,15 Kč - 5 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 16 557,40 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 16 557,40 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty 2 555,30 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 2 555,30 Kč Celkem 19 112,70 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno 752,10 Kč Hodnota věcného břemene činí: 752,10 Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 18 360,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 18 360,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 16 557,40 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 16 557,40 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty 2 555,30 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 2 555,30 Kč Celkem 19 112,70 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno 752,10 Kč Hodnota věcného břemene činí: 752,10 Kč - 6 -
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 18 360,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 18 360,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 18 360,- Kč slovy: Osmnácttisíctřistašedesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÉ VĚCI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. - 7 -
Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej, pozemek zemědělská půda, 6 980 m2 Celková cena: 101 700 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 15 Kč za m2 Adresa: Hajnice (okres Trutnov) Datum aktualizace: 12.03.2014 ID zakázky: 0343 Plocha pozemku: 6 980 m2 Popis: Nabízíme ke koupi zemědělské pozemky o celkové výměře 6780 m^(2). Pozemky se nacházejí ve vesničce Kyje spadající do okresu Trutnov a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Trutnov. Pozemky spadají pod katastrální území Kyje u Hajnice. V případě zájmu nás kontaktujte. 2. Prodej, pozemek pro bydlení, 2 848 m2 Celková cena: 349 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 123 Kč za m2 Adresa: Hajnice (okres Trutnov) Datum aktualizace: 28.03.2014 ID zakázky: 54985-8 -
Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Zástavba: Obytná Plocha pozemku: 2 848 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Individuální Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Komunikace: Neupravená Popis:Prodej pozemku určeného územním plánem k výstavbě rodinného, rekreačního, případně bytového domu, umístěného na okraji obce s dobrou dostupností. Na hranici pozemku je voda, kanalizace, možnost napojení na rozvod propan-butanu, elektřina. Velmi oblíbená destinace v Podkrkonoší. Vzhledem k větší výměře je možno rozdělit na dvě stavební parcely, popř. přikoupit další pozemky jako zahradu. Pěkné klidné místo, v obci je veškerá občanská vybavenost, Dvůr Králové 12Km, Trutnov 10Km, Úpice 8Km. Zajímavá cena. 3. Prodej, pozemek zemědělská půda, 10 747 m2 Celková cena: 236 434 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 22 Kč za m2 Adresa: Kuks (okres Trutnov) Datum aktualizace: 03.02.2014 ID zakázky: 001027 Plocha pozemku: 10 747 m2 Popis: Nabízíme k prodeji pěkný, udržovaný pozemek - orná půda v obci Kuks. Pozemek je o celkové výměře 10747m2. Pozemek se nachází na slunném místě a je pečlivě průběžně obděláván. Pozemek je přístupný z udržované cesty ve vlastnictví obce Heřmanice. Na údržbu pozemku možno získat dotace od EU. V případě dotazů či zájmu o prohlídku mne neváhejte kdykoliv kontaktovat. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 12,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. - 9 -
Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Rep Tomáš Věcné břemeno ochrany vodního zdroje Zahájení exekuce - Rep Tomáš Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovité věci: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovité věci bez odpočtu věcného břemene 36 000,- Kč Věcné břemeno - 1 000,- Kč Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovité věci slovy: Třicetpěttisíc Kč 35 000,- Kč - 10 -
Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 04.04.2014 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 87/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 87/14. - 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -