ZNALECKÝ POSUDEK č.6547/197 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel úvěrového řízení v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: č.p.77 Na pozemku parc. č.: st.4160/2 Pozemky parc. č.: st.4160/1, st.4160/2, 3262, 3263/3 Ostatní stavby: LV 13115, Šťáralka, garáž bez č.p. na st. 4160/2 Vlastník stavby: Tomáš Brebera, Zbraslavice 64, 28521 Zbraslavice, 1 / 1 Vlastník pozemku: Tomáš Brebera, Zbraslavice 64, 28521 Zbraslavice, 1 / 1 Katastrální území: Kolín LV č.: 13115 Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Kolín Část obce: Šťáralka Ulice: Havlíčkova Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, a.s. IČ:25023217 Čimická 780/61 181 00 Praha 8 tel.: 800 900 490 16.10.2014 / 16.10.2014 1 900 000 Kč O bydlení a podnikání v městě Kolín je zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: Poznámka: dobře Uvedena rizika s možným vlivem na OC! Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703, 327 312 689, 327 314 331 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 4.11.2014... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 23 stran textu včetně 16 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Středočeský Obec, část obce: Kolín Katastrální území: Kolín Ulice: Havlíčkova Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 1 2 počet bytových jednotek / typy 1 4+1 zastavěná plocha 1NP: 143 m 2 obestavěný prostor: 874 m 3 podlahová plocha - obytná část 139 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 500 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano 1 stáří původní / další životnost: 74 40 opotřebení celkové: 65 % technický stav stavby: Neudržovaná - k částečné rekonstrukci vytápění: Ústřední / etážové - plyn typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Podnikání rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2005 provedené dílčí rekonstrukce: okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Oceňované pozemky jsou téměř rovinné, jsou napojené na elektro, vodu z veřejného řadu a plyn. Veřejný kanalizační řad v ulici není, kanalizace je do žumpy. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémový z ulice Havlíčkova pozemek č. 3259, přes pozemek č. 3260 oba ve vlastnictví Města Kolín a přístup do garáží je z pozemku č. 3267 ve vlastnictví Města Kolín. Na oceňovaném pozemku st. 4160/1 se nachází oplocení, plotová vrata 2x a vrátka, zpevněné plochy, přípojka vody, kanalizace a plynu, žumpa, pilíř HUP a elektro. Na pozemcích č. 3262 a č. 3263/3 se nachází zbytky oplocení a nálet křoví bez hodnoty. výměra pozemků celkem: 1 151 m 2 jednotková cena 1 100 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Věcná břemena zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku popis parc. č. 4160/1 OP [m 3 ] JC [Kč/m 3 ] Reprodukční cena Opotřebení Věcná hodnota Okresní město Počet obyvatel: 31 077 Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Kolín je okresní město na východě středočeského kraje na řece Labi, které má cca 31.000 obyvatel. Kolín leží na silnici č. 38 vedoucí z Havlíčkova Brodu do Prahy Hlavní město Praha je poměrně dobře dostupné také díky nedaleké dálnici D 11. Železnice je v místě. Město je důležitou železniční křižovatkou. Provozuje se zde průmysl chemický, automobilový, strojírenský, potravinářský a polygrafický. V Kolíně je továrna na automobily TPCA a řada dalších firem s možností zaměstnání. Dále jsou ve městě služby, úřady, školy, oblastní nemocnice, plavecký bazén, divadlo, velké obchodní domy, přístav, elektrárna. Oceňované nemovitosti se nacházejí v zastavěné okrajové části města Kolín - Šťáralka v ulici Havlíčkova. Rizika: Věcná břemena Věcné břemeno práva umístění čerpací jímky a výtlačného potrubí splaškové kanalizace a právo oprav, údržby, vedení a přístupu k jímce a potrubí kanalizace přes pozemek č. 3262 dle GP č. 4114-064/2006 ve prospěch Města Kolín. Toto věcné břemeno nemá podstatný vliv na cenu pozemku č. 3262 jedná se o cca 5,00 m 2 pozemku při jeho hranici (GP v přílohách) Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu exekutorskému, k zástavním právům soudcovským, k zástavnímu právu z rozhodnutí správního orgánu, k zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch ČS a.s., k rozhodnutí o úpadku, k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitostí a k nařízení exekuce při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o zděný podsklepený jednopodlažní rodinný dům s obytným podkrovím vystavěný odhadem kolem roku 1940. K domu byla přistavěna garáž, která je v současné době užívaná jako sklad. Dřevěný sedlový krov je pokrytý pálenou krytinou, okna jsou v části plastová a v části dřevěná špaletová. Na podlahách jsou prkna, keramická dlažba, PVC a beton. Dům je vytápěn ÚT s kotlem na plyn, teplá voda je z el. bojleru. V koupelně s WC v 1.NP je vana, umyvadlo a WC - v původním stavu bez rekonstrukce. Koupelna s WC v podkroví je po částečné rekonstrukci odhadem cca před 10 lety. V kuchyni je el. sporák, kuchyň je bez rekonstrukce. Součástí dispozice 1.NP je garáž pro osobní auto a z bývalé přistavěné garáže je sklad. V současné době je dům užívaný jako kanceláře a skladové plochy firmy. Prvky krátkodobé životnosti jsou dožívající (omítky, povrchy podlah, zařizovací předměty koupelen, WC a kuchyně), zdivo 1.PP je vlhké, omítky jsou z velké části opadané. Údržba objektů není dlouhodobě prováděna. Dům je možné v současném stavu užívat pro bydlení a garáž vystavěnou na pozemku st. 4160/2 je možné užívat pro podnikání jako živnostenskou provozovnu. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy kámen, beton 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy 1.PP železobeton, 1.NP, P 4. Střecha sedlový krov dřevěné trámové s rovným podhledem 5. Krytina pálená 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné štukové 8. Fasádní omítky břízolitové stříkané 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody 1.PP cihelné, 1.NP betonové 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna plastová, dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných místností prkna, PVC, keramická dlažba 15. Podlahy ostatních keramická dlažba, cementový 16. Vytápění ÚT s kotlem na plyn místností potěr, hrubý beton - 3 -
17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody studené a teplé 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace ze všech zařizovacích předmětů 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami 24. Vnitřní vybavení umyvadlo 2x, vana, sprcha 25. Záchod WC kombi a splachovací 26. Ostatní přípojka telefonu, garážová vrata Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP 74,15 m 2 39,05 m 2 kotelna 3,30 m 2 0,50 1,65 m 2 sklad 19,00 m 2 0,50 9,50 m 2 sklep 17,00 m 2 0,50 8,50 m 2 chodba 3,30 m 2 0,50 1,65 m 2 sklad 34,00 m 2 0,50 17,00 m 2 WC 1,50 m 2 0,50 0,75 m 2 1.NP 143,15 m 2 64,95 m 2 garáž 27,00 m 2 0,00 0,00 m 2 sklad 34,00 m 2 0,50 17,00 m 2 zastřešený vstup 2,70 m 2 0,50 1,35 m 2 chodba 3,30 m 2 1,00 3,30 m 2 komora 1,80 m 2 1,00 1,80 m 2 kuchyň 18,30 m 2 1,00 18,30 m 2 pokoj 19,20 m 2 1,00 19,20 m 2 koupelna s WC 4,00 m 2 1,00 4,00 m 2 podkroví 71,34 m 2 34,60 m 2 pokoj 14,10 m 2 1,00 14,10 m 2 chodba 5,20 m 2 1,00 5,20 m 2 koupelna s WC 4,50 m 2 1,00 4,50 m 2 pokoj 10,80 m 2 1,00 10,80 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 3 931 892 Kč Hlavní stavby: 1 379 701 Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: 1 266 100 Kč Věcná hodnota celkem: 2 645 800 Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Kolín 175,00 321 1 999 000 11 423 1,20 13 715 Jedná se o vnitřní řadový podsklepený rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími a vysokou sedlovou střechou bez vybudovaného obytného podkroví. Objekt je přibližně čtvercového půdorysu, je tradičně zděný se sedlovou střechou krytou taškovou krytinou, fasáda domu je upravena břízolitem. Osazeno je teracové schodiště, špaletová okna, náplňové dřevěné dveře v obíjených zárubních a běžné zařizovací předměty. Dům pochází z období kolem roku 1939, je bez větších modernizací provedených v průběhu své životnosti, nevykazuje viditelné větší statické poruchy, vnitřní vybavení je zvýšeně morálně opotřebené. V domě bez nebytových prostor jsou situovány 2 bytové jednotky s dispozicí 3+1, které jsou pod uzamčením vlastními vstupními dveřmi přístupnými ze společného schodiště - v přízemí jeden byt, v patře druhý byt. Bytové jednotky jsou převážně v původním stavu, podlahy jsou kryty vlysy, v příslušenství keramickou dlažbou a PVC. Nové je ústřední vytápění s plynovým kotlem, novými radiátory a měděným rozvodem. Vlastník domu upravil v obou bytech dispozici tak, že vestavěl kuchyň do vnitřní chodbičky, čímž vznikly v každém bytě 3 pokoje. - 4 -
K1 Zdroj ceny - vlastní databáze 1,00 K2 Velikosti objektu - větší počet užitných ploch 0,90 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - horší 1,10 K5 Celkový stav - horší 1,10 K6 Vliv pozemku - menší výměra 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - bez garáží 1,05 Kolín 155,00 237 2 000 000 12 903 1,09 14 115 Jedná se o krajní řadový částečně podsklepený rodinný dům s vybudovaným obytným podkrovím. Objekt je tradičně zděný z cihel se sedlovou střechou krytou starými bobrovkami. Osazeno je dřevěné schodiště, původní špaletová okna, pěkné náplňové dřevěné dveře a běžné zařizovací předměty (kuchyňská linka chybí). Dům byl postaven jako novostavba kolem roku 1914. V domě je umístěna 1 bytová jednotka s dispozicí 4+1, nebytové prostory dům, neobsahuje, jedná se o rodinný dům. V roce 1989 byla provedena instalace kombinovaného plynového kotle a výměna rozvodů vytápění, oprava elektroinstalace a rozvodů vody a kanalizace, jinak je dům bez provedené větší modernizace, jeho vnitřní vybavení je zvýšeně morálně opotřebené, ale funkční. Ve zhoršeném stavu je střešní krytina, viditelné poruchy ale na krytině nejsou a do domu nezatéká. Dům je schopný běžného užívání. K1 Zdroj ceny - vlastní databáze 1,00 K2 Velikosti objektu - větší počet užitných ploch 0,90 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - horší 1,05 K5 Celkový stav - horší 1,05 K6 Vliv pozemku - menší výměra 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - bez garáže 1,05 Kolín 200,00 426 2 590 000 12 950 1,08 13 993 Rodinný dům 5+1 v Kolíně v Třídvorské ulici. Dům je v původním, ale ihned obyvatelném stavu. V přízemí domu jsou čtyři místností s kuchyní, koupelnou a WC. V patře prostorná chodba s pokojíčkem a půdou po obou stranách, která je vhodná k půdní vestavbě. Dům je částečně podsklepený. Náleží k němu kůlna a zahrada s ovocnými stromy. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,90 K2 Velikosti objektu - větší počet užitných ploch 0,90 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - horší 1,10 K5 Celkový stav - horší 1,10 K6 Vliv pozemku - menší výměra 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - bez garáže 1,05 Variační koeficient před úpravami: 5,71 % Variační koeficient po úpravách: 1,20 % Průměrná cena 13 941 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 139 m 2 Porovnávací hodnota 1 932 223 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám vlastní databázi prodejů a internetovou nabídku ze serveru www.sreality.cz. V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že jsou nadhodnocené. - 5 -
Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 4160/1 263 m 2 1 100 Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří: 4160/2 163 m 2 1 100 Kč/m 2 ostatní plochy: 3262 326 m 2 1 100 Kč/m 2 zahrada: 3263/3 399 m 2 1 100 Kč/m 2 Celkem: 1 151 m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 13115 ze dne 19.7.2014. 5 Kopie katastrální mapy www.cuzk.cz. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 3 Mapa oblasti a obce 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Objednávka provedení odhadu předmětu aukce vystavená pod č.j.: 724/2014-A ze dne 30.9.2014 0 Geometrický plán vyznačení věcného břemene č. 4114-064/2006 2 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Jednotková cena užitných ploch celkem včetně pozemků: 1.900.000,00 Kč : 196,00 m 2 = 9.694,00 Kč/m 2 zaokrouhleno 9.700,00 Kč/m 2 Kontrolní propočet: 3.000,00 Kč/m 2 - obytné plochy (1.NP, P) 1.500,00 Kč/m 2 - vedlejší plochy (1.PP, zastřešený vstup, sklad) 50.000,00 Kč - garáž u rodinného domu - cena stanovená odborným odhadem 150.000,00 Kč - garáž na pozemku st. 4160/2 - cena stanovená odborným odhadem Cena pozemku v místě 1.100,00 Kč/m 2 Tyto jednotkové ceny jsou běžné při prodeji podobných rodinných domů v současné době v sídle jako je Kolín. Cena nemovitosti jednoduchým srovnáním - propočtem pak je stanovena v následujícím: Užitné plochy: obytné plochy 81,30 m 2 (zaokr. 81,00 m 2 ) vedlejší plochy 114,70 m 2 (zaokr. 115,00 m 2 ) pozemky - výměra.151,00 m 2 Stavby: obytné plochy 81,00 m 2 x 3.000,00 Kč/m 2 = 243.000,00 Kč vedlejší plochy 115,00 m 2 x 1.500,00 Kč/m 2 = 172.500,00 Kč garáž u rodinného domu 50.000,00 Kč garáž na pozemku st. 4160/2 150.000,00 Kč Pozemek: 1.151,00 m 2 x 1.100,00 Kč/m 2 = 1.266.100,00 Kč Celkem: Zaokrouhleno: 1.881.600,00 Kč 1.900.000,00 Kč Kladné vlivy: - město Kolín je vhodné sídlo pro rodinné bydlení i pro podnikání - oceňovaný dům obsahuje jednu bytovou jednotku s garáží pro osobní auto a s garáží vhodnou pro podnikání - dobrá dostupnost do okolních měst do Kutné Hory, do Prahy, na dálnici D11 - rodinný dům v dobrém technickém stavu bez zásadní rekonstrukce - oceňované nemovitosti je možné užívat jako rodinný dům s drobnou provozovnou - bezproblémový přístup Záporné vlivy: - zásadní nejsou - 6 -
- v místě chybí kanalizace Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 16.10.2014 Posudek o ceně byl vypracován 4.11.2014 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6547/197 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 7 -
List vlastnictví - 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
Snímek katastrální mapy - 13 -
Fotodokumentace Pohled z ulice Havlíčkova Celková situace Garáž na pozemku st. 4160/2 Garáž u domu Severní pohled Sklep - 14 -
1.PP - kotelna Průhled 1.PP Interiér garáže Interiér garáže na st. 4160/2 Interiér garáže na st. 4160/2 Koupelna v 1.NP - 15 -
Kuchyň v 1.NP Pokoj v 1.NP Pokoj v 1.NP Schodiště do P Pokoj v P Koupelna v P - 16 -
Mapa oblasti - 17 -
Mapa města - 18 -
Srovnatelné nemovitosti - 19 -
- 20 -
- 21 -
Geometrický plán vyznačení věcného břemene č. 4114-064/2006-22 -
- 23 -