Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Finanční podnikání ANALÝZA STAVEBNÍHO SPOŘENÍ Analysis of Building Savings Diplomová práce Vedoucí diplomové práce: Ing. Jan KRAJÍČEK Autor: Miroslava ŠIKULOVÁ Brno, duben 2006
Jméno a příjmení autora: Miroslava Šikulová Název diplomové práce: Analýza stavebního spoření Název v angličtině: Analysis of Building Savings Katedra: Katedra financí Vedoucí diplomové práce: Ing. Jan Krajíček Rok obhajoby: 2006 Anotace v češtině Tato diplomová práce se zabývá problematikou stavebního spoření v České republice, jeho vznikem, principy, průběhem, výhodami a nevýhodami pro klienty a důsledky pro celou ekonomiku. Podrobně je rozebrána právní úprava stavebního spoření. Součástí práce je analýza produktů stavebního spoření a srovnání s hypotečními úvěry. V závěru je nastíněn očekávaný budoucí vývoj a možnosti dalšího rozvoje. Anotace v angličtině This diploma thesis deals with the issue of building savings in the Czech Republic, its evolution, principles, advantages and disadvantages for clients and impact on the Czech economy. It includes a detailed analysis of the legal framework of building savings. The thesis analyses building saving products and contains the comparison with the mortgage credit. At the end of the diploma thesis is sketched an outline of expected future development. Klíčová slova v češtině: Stavební spořitelna, spoření, úvěr, překlenovací úvěr, bydlení, státní podpora Klíčová slova v angličtině: Building society, saving, loan, interim loan, housing, state benefit
Prohlašuji, že jsem diplomovou práci Analýza stavebního spoření vypracovala samostatně pod vedením Ing. Jana Krajíčka a uvedla v seznamu literatury všechny použité literární a odborné zdroje. V Brně dne 19. dubna 2006 vlastnoruční podpis autora
Poděkování Ráda bych poděkovala Ing. Janu Krajíčkovi za konzultace a cenné připomínky, kterými přispěl k vypracování této diplomové práce.
OBSAH ÚVOD...9 1 HISTORIE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ...11 1.1 Anglie...11 1.2 Německo...12 1.3 Stavební spoření v Evropě a ve světě...13 1.4 Česká republika...14 2 PODSTATA STAVEBNÍHO SPOŘENÍ...15 2.1 Princip stavebního spoření...15 2.1.1 Období spoření...15 2.1.2 Žádost o úvěr...17 2.1.3 Úvěrová fáze...18 2.1.4 Překlenovací úvěr...20 2.1.5 Ukončení stavebního spoření...21 2.2 Legislativní vymezení podmínek v České republice...22 2.2.1 Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření...23 2.2.2 Další právní předpisy...30 3 TRH STAVEBNÍHO SPOŘENÍ V ČESKÉ REPUBLICE...31 3.1 Vývoj parametrů stavebního spoření v letech 1993 2005...31 3.1.1 Smlouvy o stavebním spoření...32 3.1.2 Naspořená částka...34 3.1.3 Státní podpora...36
3.1.4 Úvěry...38 3.1.5 Úrokové sazby...41 3.2 Analýza současného stavu...41 3.2.1 Produkty stavebních spořitelen...41 3.2.2 Srovnání stavebních spořitelen...54 3.2.3 Optimální nastavení smlouvy...57 3.3 Stavební spoření versus hypoteční úvěry...61 4 ZHODNOCENÍ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ...65 4.1 Výhody a nevýhody stavebního spoření...65 4.2 Vliv na národní hospodářství... 67 4.3 Možnosti dalšího rozvoje...68 ZÁVĚR...71 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY...73 SEZNAM GRAFICKÝCH PRACÍ...76 SEZNAM PŘÍLOH...77
ÚVOD Úroveň bydlení patří v naší společnosti mezi vysoce ceněné hodnoty. Velké prestiži se těší především vlastní bydlení, pro řadu lidí je však velice obtížně dosažitelné. Dotýká se to zejména mladých lidí, kteří se hodlají osamostatnit a chtějí bydlet sami, sami hospodařit a případně založit rodinu. I když mohou mít dostatečně vysoké příjmy, zatím neměli dostatek času, aby potřebný kapitál nashromáždili. Také další lidé řeší otázku vhodného bydlení. Přestože již mají střechu nad hlavou, nemusí jim vyhovovat velikostí, polohou nebo kvalitou, případně žijí pouze v pronájmu. K vlastnímu bydlení vede mnoho cest. Některým může pomoci rodina, většina je však odkázána sama na sebe. Zřídka si můžeme dovolit koupi bytu či domu z vlastních prostředků, protože jejich ceny dosahují několika ročních příjmů. Navíc se ceny bytů a domů stále zvyšují. Vedle možnosti našetřit si potřebné množství peněz je možné získat zdroje od různých peněžních institucí, a to především formou úvěru ze stavebního spoření, hypotečního úvěru nebo jiného spotřebitelského úvěru. Obsahem této práce je jeden z nejoblíbenějších produktů na finančním trhu stavební spoření. Během své třináctileté působnosti se stavební spoření rozšířilo mezi široké spektrum lidí v nejrůznějších příjmových kategoriích. Umožňuje i nepříliš majetným rodinám uskutečnit svůj sen o vlastním bydlení, a právě proto jsem si toto téma zvolila. Cílem mé práce je zhodnotit výhodnost stavebního spoření nejen jako zdroje pro bydlení, ale i jako tvorby úspor finančních prostředků. Druhým cílem je srovnání stavebního spoření s jeho největším konkurentem, hypotečním úvěrováním. Dále se pokusím o srovnání produktů nabízených českými stavebními spořitelnami. Ve své práci vycházím z historie. Vývojem stavebního spoření se zabývá první kapitola. Popsán je vývoj v tehdejším Československu, ale především v Anglii a Německu. Právě německým modelem byl inspirován český systém stavebního spoření. Zmíněny jsou také mezinárodní organizace zabývající se podporováním bytové výstavby. Další části práce se již výlučně zabývají systémem stavebního spoření v České republice. 9
Ve druhé kapitole bude vysvětlen princip stavebního spoření a popsán jeho průběh. Podrobně bude uvedena legislativní úprava původního zákona o stavebním spoření a vysvětleny změny, které přinesly jednotlivé novely tohoto zákona. Třetí kapitola se zabývá vývojem parametrů stavebního spoření od roku 1993. V této části budou také představeny produkty stavebních spořitelen a porovnány jednotlivé nabídky. Zároveň budou uvedeny rady pro výběr stavební spořitelny, optimální varianty a přiměřené cílové částky. Součástí této kapitoly je rovněž srovnání úvěrů od stavebních spořitelen s hypotečními úvěry. Ve čtvrté kapitole jsou shrnuty výhody a nevýhody stavebního spoření. Uveden je přínos pro státní rozpočet a vliv na HDP, inflaci a zaměstnanost. Na závěr jsou zmíněny možnosti dalšího rozvoje. 10
1 HISTORIE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ 1 Zajistit si vlastní bydlení, mít jistotu kvalitního zázemí, jednoduše nebýt ve svých bytových potřebách na nikom závislý, to jsou úvahy generací lidí na celém světě. První jasnější obrysy dostaly myšlenky o společném financování vlastního bytu či domu přibližně v 18. století. 1.1 Anglie Základní myšlenka a rámcová pravidla stavebního spoření vznikly v Anglii z často marné snahy jednotlivců pořídit si samostatně vlastní střechu nad hlavou. Do roku 1775 se datuje založení historicky první stavební spořitelny v anglickém Birminghamu, která nesla název Kettley s Building Society. Tento spolek měl asi 50 členů, kteří poskytovali vklady do fondu, dokud si všichni členové nepostavili vlastní bydlení. Princip spoření byl jednoduchý. Na běžný dům by jeden člen spolku naspořil za 10 let. Pokud se sejde 10 jedinců se stejnou naspořenou sumou, mohou si již v prvním roce spoření pořídit jeden dům. To, kteří členové dům v jednotlivých letech získají, se řešilo losováním. Po 10 letech byla uspokojena poptávka po bydlení u všech členů spolku díky tomuto sdružení devět členů ze spolku bydlelo dříve, než kdyby spořili samostatně, a desátý člen si nijak nepohoršil. Pokud by spořili individuálně, dříve než za 10 let spoření by si nové bydlení žádný z nich nepořídil. Podoba spolků se v rozmezí let měnila, až dospěla do podoby bankovního produktu u specializované banky. Také přidělování peněz změnilo svoji podobu, již nefungovalo na principu náhodného losu, ale na principu matematického výpočtu, který je používán až dodnes. Ten, kdo již dostatečně přispěl do společných zdrojů, měl nárok na výplatu svých peněz a získal možnost čerpat úvěr. Legislativní rámec byl v Anglii nastaven v roce 1836 zákonem o stavebním spoření. 1 Výroční zpráva AČSS z roku 2000 Jelínek, V. Stavební spoření, jeho dosavadní a budoucí vývoj a možnosti jeho dalšího rozvoje, s. 10-12 11
1.2 Německo Stejná myšlenka se rozvíjela i na německém území. V Německu i Rakousku se stavební spoření stalo zcela běžným pojmem a široce využívaným finančním produktem. První zmínky se datují rokem 1885, kdy je v německém Bielefeldu založena stavební spořitelna Bausparkasse für Jedermann (Stavební spořitelna pro každého). Rozmach stavebního spoření však nastal až po první světové válce, kdy byl kritický nedostatek soukromého kapitálu i kritický stav bytového fondu. První novodobou stavební spořitelnou v Německu i na celém evropském kontinentě byla stavební spořitelna Wüstenrot, která vznikla roku 1921 jako Společenství přátel a snažila se vyřešit katastrofální stav bydlení. Zakladatelem této spořitelny byl Georg Kropp, který bývá právem nazýván otcem stavebního spoření. O tři roky později již byly na bytovou výstavbu přiděleny první peníze. Princip solidarity zaznamenal takovou odezvu, že začátkem třicátých let už mohlo být losování z ročních skupin nahrazeno klasickým bankovním systémem. Počet spořitelů stoupal a z jejich vkladů vznikaly úvěrové prostředky pro každého, kdo naspořil polovinu potřebné částky. V roce 1930 již měla stavební spořitelna Wüstenrot téměř 150 000 členů. Do začátku druhé světové války působilo v Německu téměř 50 stavebních spořitelen a to jak soukromých, tak veřejnoprávních. Avšak s nástupem fašismu byly veškeré smlouvy zrušeny a všechny stavební spořitelny byly nuceny ukončit svoji činnost. Po druhé světové válce došlo nejen v Německu k rychlému návratu ke stavebnímu spoření. Mohl za to zničený téměř celý bytový fond, nedostatek soukromého kapitálu a na druhé straně velmi dobré zkušenosti obyvatelstva s tímto typem spoření. Na zájem občanů zareagovali politikové a vůbec poprvé se právě v Německu objevuje přímá podpora formou státního příspěvku na stavební spoření. Příspěvek byl zaveden v roce 1954 a jeho horní hranice byla určena obdobným způsobem, jak je tomu i dnes a to jeho absolutní výší a procentní částkou z naspořené sumy. Tato podpora činila 25 % z naspořené částky, ale maximálně 400 DEM. Tento krok vlády vedl k dalšímu zvýšení zájmu o stavební spoření, o čemž svědčí následující čísla: Počet smluv v SRN byl např. v roce 1950 pod 1 milion, v roce 1970 přes 10 milionů a v roce 1996 přes 32 milionů. Suma cílových částek se zvýšila z necelých 100 miliard DEM v roce 1960 na 1,2 bilionů DEM v roce 1996, v současnosti se pohybuje na úrovni 650 miliard EUR. 12
Stavební spoření je v Německu velmi oblíbené i v dnešní době. Působí zde bezmála 30 stavebních spořitelen, které buď patří velkým bankám, nebo fungují jako samostatné finanční instituce. Smlouvu o stavebním spoření má uzavřenou přibližně 30 % obyvatel (pro srovnání v České republice je to zhruba 60 % obyvatel). Téměř 37 % prostředků plynoucích na pořízení bydlení pochází právě z fondů stavebních spořitelen. Německý systém státní podpory se od českého podstatně liší. To, jestli bude klientovi státní podpora vyplácena, totiž záleží na několika faktorech za prvé na jeho věku (nárok na státní podporu mohou mít pouze lidé starší 16 let) a dále na výši jeho příjmu (roční daňový základ v případě svobodných lidí nesmí přesáhnout částku 25 600 EUR). Je tedy jasné, že systém stavebního spoření je v Německu méně štědrý než v České republice. Toto je podpořeno i faktem, že vázací doba spoření je sedm let a úroky z úvěru není možné odečítat ze základu daně z příjmu. Na rozdíl od České republiky tu navíc úrokové výnosy z vkladů podléhají dani z příjmů. 2 1.3 Stavební spoření v Evropě a ve světě V roce bylo založeno Evropské sdružení stavebních spořitelen (European Federation of Building Societies). Je zastoupeno v Bruselu a v Berlíně a v současné době má 76 členů ze 17 států, mezi nimiž nechybí ani stavební spořitelny působící v České republice. Tato organizace si dala za cíl podpořit soukromou bytovou výstavbu, zastupuje zájmy svých členů v Evropské unii a podporuje výměnu informací a zkušeností mezi svými členy na poli financování bydlení a bytové politiky. Spolupracuje s orgány Evropské unie a k problémům, které se týkají bydlení, se vyjadřuje a podává svoje návrhy. Na celosvětové úrovni se financováním bydlení zabývá Mezinárodní organizace financování bytové výstavby (International Union of Housing Finance) se sídlem v Londýně. Vznikla roku 1914 a v současnosti sdružuje téměř 100 členů. Spolupracuje zejména se Světovou bankou, Organizací spojených národů a Mezinárodním měnovým fondem. 2 http://bydleni.tvujdum.cz/stavebni-sporeni/stavebni-sporeni-u3099.aspx, cit. 20.2.2006 13
1.4 Česká republika První stavební spořitelny na území České republiky vznikly v roce 1927. Inspirovaly se německým systémem. V této době ovšem nedošlo k masovému rozšíření, jelikož tento způsob spoření nebyl československou vládou nijak podporován a zároveň nepatřil mezi tradiční způsoby ukládání peněz. V předválečné historii tudíž nedošlo k hromadnému využívání tohoto způsobu spoření. Po druhé světové válce dochází k přechodu na socialistický model hospodářství, ve kterém již individuální spoření pro zajištění bydlení nemá své místo. Ke znovuoživení myšlenky stavebního spoření dochází až po politických změnách roku 1989 z důvodu nedostatečného a zanedbaného bytového fondu. Teprve však v roce 1993 bylo stavební spoření uvedeno na finanční trh schválením zákona č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, jenž nabyl účinnosti 1. dubna 1993. Stavební spoření bylo zavedeno s úmyslem zvýšit zájem občanů o vlastní bydlení. Zákonodárci se tak snažili motivovat občany ke spoření a následnému využití těchto prostředků k pořízení bytu či jeho vylepšení. Situací po roce 1993 se bude podrobněji zabývat třetí kapitola. 14
2 PODSTATA STAVEBNÍHO SPOŘENÍ Stavební spoření je komplexní finanční produkt poskytovaný stavebními spořitelnami. Je založeno na principu podílu klientů na tvorbě společných zdrojů, které lze použít na poskytování úrokově zvýhodněných úvěrů především na pořízení nebo rekonstrukci bytu. 3 Jedná se tedy o účelové spoření přímo podporované státem (prostřednictvím státní podpory a daňových úlev). 2.1 Princip stavebního spoření Každý zájemce o stavební spoření musí nejprve se spořitelnou uzavřít písemnou smlouvu o stavebním spoření, čímž se stává účastníkem stavebního spoření. Smlouva se sepisuje na určitou cílovou částku a obsahuje předem sjednané podmínky spoření a poskytnutí úvěru. Cílovou částku si zvolí sám klient. Tvoří ji vklady účastníka, úroky z vkladů, státní podpora, úroky ze státní podpory a případný úvěr. 2.1.1 Období spoření Po podpisu smlouvy a uhrazení poplatku za její uzavření začíná první fáze fáze spoření. V tomto období účastník na svůj spořící účet u stavební spořitelny ukládá pravidelně (měsíčně, čtvrtletně, pololetně nebo ročně) dohodnutou částku, přičemž se jedná o její minimální výši. Může také ukládat vyšší částky nebo nepravidelné úložky, případně lze stavební spoření zaplatit i jednorázově na pět nebo šest let dopředu. Tento jednorázový vklad na začátku spoření bývá ve výši 40 či 50 % cílové částky a může být učiněn s cílem získat úvěr v nejkratším možném časovém horizontu. Pak už účastník nemusí spořit, ale může hned požádat o překlenovací úvěr nebo počkat na přidělení řádného úvěru. Pokud nemá v úmyslu čerpat úvěr, může stavební spoření považovat za termínovaný vklad na pět, případně šest let s výhodným zhodnocením. 3 Výroční zpráva AČSS z roku 2004 15
Všechny vklady tvoří Fond stavebního spoření 4 a jsou průběžně úročeny fixní úrokovou sazbou, která je neměnná po celou dobu spoření (u smluv založených po roce 2004 může stavební spořitelna po uplynutí šesti let od uzavření smlouvy úrokovou sazbu z vkladů jednostranně změnit) a je známá již při podpisu smlouvy o stavebním spoření. Jednou ročně je k naspořeným vkladům připisována státní podpora, která je také úročena. Aby byla státní podpora na konci spoření vyplacena, nesmí účastník s vkladem nijak disponovat, jinak by mu byla státní podpora odebrána. O státní podporu nepřijde v případě žádosti o úvěr nebo změn smlouvy, jako je zvýšení či snížení cílové částky a změna varianty stavebního spoření. Pokud bude čerpat úvěr, má nárok na státní podporu jen za skutečnou dobu spoření, tedy do uzavření smlouvy o úvěru ze stavebního spoření. Uzavření smlouvy o překlenovacím úvěru vliv na tento nárok nemá, protože i nadále je účastník povinen spořit. Smlouvu o stavebním spoření může klient kdykoli vypovědět. Pokud však nechce přijít o státní podporu a nepožádá o úvěr, musí vklady ve spořitelně nechat nejméně pět, případně šest let tzv. vázací dobu. Pokud by smlouvu vypověděl dříve, přijde nejen o celou státní podporu, ale zaplatí také poplatek za předčasné ukončení smluvního vztahu, který v současné době představuje 0,5 % z cílové částky. Maximální doba spoření je omezena dosažením cílové částky, proto by měla být tato cílová částka zvolena v optimální výši. Při nízké cílové částce by klient mohl tzv. přespořit, což je nepřípustné a stavební spořitelny vklady klientovi vrací nebo mu navyšují cílovou částku podle nových podmínek (většinou to znamená nižší úrok). Nízkou cílovou částku si také člověk může zkomplikovat případné čerpání úvěru. Naopak při vysoké cílové částce klient zaplatí zbytečně mnoho na poplatku za uzavření smlouvy. Spořící fáze končí vyplacením vkladů účastníka, přiznané státní podpory a úroků z nich nebo poskytnutím úvěru ze státního spoření, tj. dnem uzavření úvěrové smlouvy. 4 Fond stavebního spoření tvoří pravidelné měsíční a mimořádné vklady účastníků, připsané úroky z těchto vkladů, státní podpora a úroky z ní, splátky úvěrů bez úroků a další zdroje přijaté stavební spořitelnou. Z prostředků Fondu stavebního spoření se měsíčně účastníkům přidělují cílové částky. (Zdroj: Všeobecné obchodní podmínky Raiffeisen) 16
2.1.2 Žádost o úvěr Po určité době může účastník požádat o úvěr. Jeho použití je ale omezeno na řešení bytových potřeb (vymezení bytových potřeb viz podkapitola 2.2). Účastník jej prokazuje: stavebním povolením a rozpočtem nákladů v případě výstavby nebo přestavby domu nebo bytu, kupní smlouvou nebo smlouvou a budoucí kupní smlouvě a výpisem z katastru nemovitostí prodávajícího v případě koupě domu nebo pozemku, kupní smlouvou, smlouvou o budoucí kupní smlouvě, nabídkou od obce či družstva v případě koupě bytu, výzvou ke splacení členského vkladu v družstvu nebo podílu v právnické osobě, stavební povolení nebo ohlášení v případě rekonstrukce stavby či bytu. Pro získání řádného úvěru ze stavebního spoření musí být účastníkovi přidělena cílová částka. Přidělení cílové částky znamená přípravu peněžních prostředků k uvolnění z Fondu stavebního spoření. Tyto prostředky představují uspořenou částku, státní podporu a úvěr ze stavebního spoření, pokud byly pro jejich převod splněny podmínky stanovené spořitelnou. 5 K přidělení cílové částky je nutné splnit tři podmínky: 1. od data uzavření smlouvy uplynuly alespoň 24 měsíce (stanoveno zákonem o stavebním spoření), 2. ke dni hodnocení bylo naspořeno určité procento cílové částky, nejčastěji 40 či 50 % dle podmínek stavební spořitelny, 3. ke dni hodnocení dosáhlo hodnotící číslo (také nazýváno jako parametr ohodnocení, bodové hodnocení apod.) výše stanovené spořitelnou. Výpočet hodnotícího čísla bývá uveden ve všeobecných obchodních podmínkách. Závisí na výši uspořené částky, připsaných úrocích, cílové částce a zvolené variantě. K vyhodnocování smluv dochází pravidelně každý měsíc nebo čtvrtletí (záleží na stavební spořitelně). Dnem hodnocení bývá poslední den v měsíci, případně poslední den ve čtvrtletí. 5 Výroční zpráva AČSS z roku 2000 17
Jakmile účastník splní všechny tři podmínky, stavební spořitelna mu písemně oznámí, že má nárok na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. Pokud má klient o úvěr zájem, písemně to potvrdí do termínu stanoveného v oznámení od spořitelny. V případě, že svůj zájem neprojeví, jeho nárok na úvěr v nabízeném termínu zaniká. Může však kdykoli znovu o úvěr ze stavebního spoření požádat. Jestliže tedy účastník možnosti poskytnutí úvěru spoření využije, uzavře s ním stavební spořitelna samostatnou smlouvu o úvěru ze stavebního spoření. Ve smlouvě jsou upraveny podmínky pro čerpání a splácení poskytnutého úvěru. Účastník ale musí současně prokázat: svou bonitu, tzn. schopnost splácet tento úvěr včetně úroků ve sjednané lhůtě, dostatečné zajištění úvěru, účelovost použití úvěru, tzn. využití úvěru na bytové potřeby, další náležitosti, jako je životní pojištění, pojištění majetku apod. K zajištění úvěru se nejčastěji používá zástavní právo k nemovitosti, ručení třetí osobou, vinkulace vkladu, případně bankovní záruka. Druh požadovaného zajištění závisí na výši úvěru a bonitě klienta. 2.1.3 Úvěrová fáze Úvěrová fáze začíná podepsáním smlouvy o úvěru ze stavebního spoření (úvěr ze stavebního spoření je také nazýván jako řádný úvěr). Poté je klientovi přidělena požadovaná částka (až do výše cílové částky). Ta je tvořena naspořenými prostředky, státní podporou, úroky a úvěrem. To znamená, že úvěr je jen poměrnou částí získaných prostředků a jen tuto část bude následně klient splácet a platit z ní úroky (viz schéma č. 1). Z předešlého vyplývá, že výše poskytnutého úvěru může být maximálně ve výši rozdílu mezi cílovou částkou a uspořenou částkou včetně státní podpory a úroků. 18
Schéma č. 1: Průběh stavebního spoření v případě čerpání řádného úvěru Pramen: vlastní vyobrazení Poskytnutá částka může být čerpána jednorázově, postupně i zálohově. Výše úrokové sazby z úvěru se může od úrokové sazby z vkladů lišit maximálně o tři procenta. Úvěr je splácen zpravidla pravidelnými měsíčními splátkami, které jsou stanovené jako procentní podíl z cílové částky. Jejich výše závisí na zvolené variantě spoření. Velkou výhodou stavebního spoření je možnost splatit kdykoliv část úvěru (příp. celý úvěr) prostřednictvím mimořádné splátky a to bez jakýchkoliv sankčních poplatků. V tomto případě může klient požádat o poměrné snížení splátek při současném zachování doby splatnosti nebo může jednoduše úvěr splatit dříve. 6 Doba splatnosti tak více méně záleží na klientovi, jen zřídka a to při nejpomalejších variantách a minimálních splátkách přesáhne 20 let. 6 http://www.mesec.cz/texty/faze-uveru/, cit. 20.2.2006 19
2.1.4 Překlenovací úvěr Pokud účastník potřebuje finanční prostředky na bydlení, ale zatím nesplňuje některou z podmínek pro přidělení cílové částky (procento naspořené částky, hodnotící číslo nebo minimální dobu spoření), může požádat o překlenovací úvěr (také nazýván meziúvěr). Ten mu může být přidělen prakticky ihned po založení smlouvy a slouží k překlenutí doby do přidělení řádného úvěru. 7 Aby mohl účastník získat překlenovací úvěr, musí splnit následující podmínky: prokázat svou bonitu, prokázat dostatečné zajištění úvěru, prokázat účelovost použití úvěru, tzn. využití úvěru na bytové potřeby, případně na účet stavebního spoření vložit požadované procento cílové částky 8. Schéma č. 2: Průběh stavebního spoření v případě čerpání překlenovacího úvěru Pramen: vlastní vyobrazení 7 http://www.mesec.cz/texty/faze-sporeni/, cit. 20.2.2006 8 Požadovaná výše naspořené částky v dalším textu také nazývána jako akontace. 20
Ani pak však překlenovací úvěr získat nemusí, protože na něj nemá právní nárok. To znamená, že závisí na stavební spořitelně, zda jej poskytne nebo ne. Pokud stavební spořitelna úvěr povolí, uzavře s účastníkem smlouvu o překlenovacím úvěru. Výše úvěru odpovídá celkové požadované částce, již uspořená částka není brána v úvahu (viz schéma č. 2). Tato celá částka je také úročena sazbou, jejíž výše je závislá pouze na stavební spořitelně, právními normami není nijak upravena. Bývá tedy vyšší než u řádného úvěru. Další odlišností od řádného úvěru je, že po celou dobu trvání překlenovacího úvěru účastník splácí pouze úroky, jistina zůstává stejná, tedy dlužná částka se nesnižuje. Stále však pokračuje spořící fáze, z čehož vyplývá, že je účastník nadále povinen ukládat na svůj spořící účet dohodnuté částky a to do doby, než mu je přidělena cílová částka a získá tak řádný úvěr. Přidělením řádného úvěru je překlenovací úvěr zcela splacen. Poté začíná klasická úvěrová fáze, která byla popsána výše. 2.1.5 Ukončení stavebního spoření Smlouva o stavebním spoření může být ukončena několika způsoby a to: uplynutím výpovědní lhůty, písemnou dohodou účastníka a stavební spořitelny, odstoupením od smlouvy o stavebním spoření, splacením poskytnutého úvěru ze stavebního spoření, odstoupením od smlouvy o poskytnutí úvěru ze stavebního spoření, úmrtím účastníka (fyzické osoby), pokud zákon nestanoví jinak, zánikem účastníka (právnické osoby), na základě dalších skutečností vyplývajících z právních předpisů. Obě smluvní strany, účastník i stavební spořitelna, mohou smlouvu o stavebním spoření vypovědět. Stavební spořitelna však pouze tehdy, že účastník neplní svoje smluvně sjednané závazky. Málo známým důvodem pro výpověď může být, že na spořící účet není vkládána minimální úložka stanovená ve smlouvě. Spořitelny tohoto práva nevyužívají, ale jsou si ho dobře vědomy. Účastník je oprávněn smlouvu vypovědět kdykoli, pokud již neuzavřel smlouvu o poskytnutí úvěru. 21
Ať podá výpověď kterákoli strana, vždy začíná běžet výpovědní lhůta. Ta činí zpravidla tři měsíce a začíná běžet prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé straně. Smlouva končí uplynutím výpovědní lhůty. Při výpovědi před uplynutím vázací lhůty účastník přijde nejen o státní podporu, ale navíc zaplatí poplatek za předčasné ukončení smlouvy. Při uzavření tzv. následné smlouvy u té samé stavební spořitelny může být výpovědní lhůta promíjena, případně může trvat jeden měsíc. Účastník může podat písemný návrh na ukončení smlouvy dohodou. Pokud jej spořitelna akceptuje, neběží výpovědní lhůta a smluvní vztah končí v požadované datum. V případě, že spořitelna nesouhlasí, platnost smlouvy pokračuje a účastník je povinen nadále plnit své závazky (tj. spořit dohodnuté měsíční úložky). Stavební spořitelna je oprávněna od smlouvy odstoupit, pokud účastník ve stanovené lhůtě neuhradí poplatek za uzavření smlouvy v plné výši. Odstoupením se smlouva od počátku ruší. Již vložené prostředky se zpravidla nevrací, Od úvěrové smlouvy může stavební spořitelna odstoupit a požadovat okamžité splacení v případě, že je účastník v prodlení se splátkami, již nemá dostatečné zajištění úvěru (z důvodu snížení hodnoty zástavy), jeho úmrtí nebo úmrtí spoludlužníka nebo ručitele 9. 2.2 Legislativní vymezení podmínek v České republice Průběh stavebního spoření upravuje zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření v platném znění (dále jen zákon o stavebním spoření). Stavební spoření může provozovat pouze stavební spořitelna banka, které byla udělena bankovní licence podle zákona č. 21/1992 Sb., o bankách, povolující pouze výkon činností, kterými jsou stavební spoření a další činnosti upravené zákonem o stavebním spoření. 9 Spoludlužník je osoba, která je na základě určitého právního titulu povinna splatit stavební spořitelně dluh spolu s dlužníkem. Spoludlužníkem je např. manžel nebo manželka dlužníka. Ručitel je osoba, která se zavazuje písemným prohlášením uspokojit pohledávku věřitele, jestliže ji neuspokojí dlužník. (Zdroj: http://www.acss.cz/page.php?sec=dotazy&show=odpoved&id=27, cit. 22.11.2005) 22
Stavební spoření se řídí i dalšími právními předpisy, především zákonem č. 586/1993, o daních z příjmu a občanským zákoníkem (upravuje smlouvu o stavebním spoření). 2.2.1 Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření Původní zákon o stavebním spoření, který vstoupil v platnost 1. dubna 1993, definuje stavební spoření jako účelové spoření spočívající v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření a v poskytování příspěvku fyzickým osobám (státní podpory) účastníkům stavebního spoření. Účastníkem stavebního spoření může být podle tohoto zákona pouze fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky, která uzavře se stavební spořitelnou písemnou smlouvu o stavebním spoření. V případě úmrtí účastníka přecházejí práva a povinnosti vyplývající ze stavebního spoření na pozůstalého manžela. Není-li pozůstalý manžel, jsou práva a povinnosti vyplývající ze stavebního spoření předmětem dědění, jen dohodnou-li se dědicové v dohodě o vypořádání dědictví, že tato práva a povinnosti převezme jeden z nich. Pokud se dědici nedohodnou, smlouva o stavebním spoření zanikne dnem úmrtí zůstavitele a v dědickém řízení se vypořádá pouze uspořená částka včetně úroků a poměrná část státní podpory. Ve smlouvě o stavebním spoření se účastník zaváže spořit dohodnutou částku. Smlouva musí obsahovat úrokovou sazbu z vkladů a úrokovou sazbu z úvěrů. Rozdíl mezi těmito dvěma sazbami může činit maximálně tři procentní body. Účastník nesmí po dobu spoření se státní podporou uzavřít další smlouvu o stavebním spoření se státní podporou. Součástí smlouvy jsou všeobecné obchodní podmínky, které stavební spořitelna předkládá ke schválení Ministerstvu financí ČR. Ve všeobecných obchodních podmínkách se stanoví, že účastník má nárok na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření na financování bytových potřeb za předpokladu zajištění jeho návratnosti. Doba spoření začíná dnem uzavření smlouvy a končí poskytnutím úvěru nebo vyplacením uspořené částky, státní podpory a úroků z nich. 23
Úvěry je možné použít pouze pro řešení bytových potřeb účastníků stavebního spoření, které se nacházejí na území České republiky. Bytovými potřebami se rozumí: a) získání bytu, b) výstavba nebo koupě stavby pro bydlení, c) získání stavebního pozemku za účelem výstavby stavby pro bydlení nebo stavebního pozemku, na kterém se nachází stavba pro bydlení, d) změna, modernizace a údržba bytu, stavby pro bydlení nebo její části včetně případného podílu na úpravách společných částí, e) stavební úprava nebytového prostoru na byt, f) úhrada závazků s výše uvedenými účely s výjimkou pokut a dalších sankcí uložených účastníkovi za porušení jeho povinností při řešení jeho bytových potřeb. Délka čekací doby na poskytnutí úvěru je závislá na podmínkách konkrétní stavební spořitelny, nesmí však být kratší než 24 měsíců. Státní podpora přísluší každému účastníkovi při splnění podmínek stanovených zákonem. Poskytuje se ze státního rozpočtu České republiky formou ročních záloh. Poskytované zálohy činí 25 % z ročně uspořené částky, maximálně však z částky 18 000 Kč. Částka úspor přesahující 18 000 Kč v jednom roce se z hlediska nároků účastníka na státní podporu převádí do následujícího roku spoření. Do doby vyplacení účastníkovi jsou připsané zálohy státní podpory na účtě účastníka pouze evidovány. V případě, že účastník nebude požadovat úvěr, je podmínkou pro výplatu státní podpory skutečnost, že po dobu pěti let s vkladem nenakládal. V opačném případě se celá částka státní podpory vrátí do dvou měsíců ministerstvu. Pokud požádá o úvěr, má účastník nárok na výplatu státní podpory jen za skutečnou dobu spoření. Podnikatelské aktivity stavební spořitelny: Stavební spořitelna může kromě přijímání vkladů a poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření také: a) poskytovat účastníku úvěry, které slouží k dřívější úhradě nákladů na řešení bytové potřeby, b) poskytovat jiné úvěry na financování činností v oblasti bytového hospodářství, c) přejímat záruky za půjčky, které by byla stavební spořitelna oprávněna podle tohoto zákona sama poskytnout, 24
d) podílet se majetkově v obchodních společnostech v případech, kdy tato účast bude sloužit k řešení bytových potřeb, e) poskytovat úvěry obchodním společnostem, na nichž má majetkový podíl, f) pro poskytování úvěrů podle písmen a) a b) získávat potřebné zdroje od jiných věřitelů, úvěrových institucí nebo na finančním trhu vydáváním dluhopisů. Pokud má stavební spořitelna volné prostředky na vkladových účtech svých klientů, může je buď uložit na vkladové účty u jiné banky nebo nakoupit státní dluhopisy, případně dluhopisy, na které stát převzal záruku. Přednostně však musí zabezpečit své závazky vyplývající z uzavřených smluv. Nesmí dojít ani ke zkracování lhůt splatnosti úvěrů ani k prodlužování čekacích lhůt na jejich poskytnutí. Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření byl dosud třikrát novelizován novelou zákona č. 83/1995 Sb., 423/2003 Sb. a 292/2005 Sb. Novela č. 83/1995 Sb. Tato novela, která nabyla účinnosti 1. července 1995, některé podmínky stavebního spoření upřesnila. Dále jsou uvedeny jen nejdůležitější změny vyplývající z tohoto zákona. Nejvýznamnější změnou bylo zpřístupnění stavebního spoření právnickým osobám. Účastníkem stavebního spoření se tedy od tohoto data mohla stát fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem a právnická osoba se sídlem na území České republiky a přiděleným identifikačním číslem. Důvodem bylo poskytnutí této možnosti také bytovým družstvům. Počet smluv, které může stavební spořitelna s právnickými osobami uzavřít, může činit nejvýše 15 % z počtu smluv, u nichž dosud nevznikl nárok na úvěr. Účastník mohl nyní uzavřít více smluv o stavebním spoření, státní podporu mohl ale získat jen na jednu z nich a to jen na tu, u které o to požádal. 25
Novela č. 423/2003 Sb. 10 Novela zákona z roku 2003 podmínky stavebního spoření výrazně změnila. Vztahuje se však pouze na smlouvy uzavřené od 1. ledna 2004. Smlouvy založené do konce roku 2003 se řídí původními právními předpisy po celou dobu platnosti těchto smluv (výjimkou je definice bytových potřeb, kdy lze pro úvěry použít nejen úpravu uvedenou v této novele, ale i v původním zákoně z roku 1993). Účastníkem stavebního spoření může být od 1. 1. 2004 každá fyzická i právnická osoba, která uzavře se stavební spořitelnou písemnou smlouvu o stavebním spoření. Do 31. 12. 2003 mohli smlouvu o stavebním spoření uzavřít pouze fyzické osoby s trvalým pobytem na území České republiky a přiděleným rodným číslem a právnické osoby se sídlem na území České republiky a přiděleným identifikačním číslem. Smlouvu může sice uzavřít každý, ale ne každý na ni může pobírat státní podporu. Na státní podporu nemají mít nárok právnické osoby, stejně jako doposud, ale naopak se rozšířil okruh fyzických osob, které nárok na státní podporu mají. Státní podporu mohou tedy získat jen fyzické osoby, a to: a) občané České republiky, b) občané Evropské unie, kterým bylo vydáno povolení k pobytu na území České republiky a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky, c) fyzické osoby s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. U smluv uzavřených do 31. 12. 2003 může státní podporu obdržet pouze fyzická osoba s trvalým pobytem v České republiky a rodným číslem. Nárok na státní podporu se posuzuje po celou dobu trvání stavebního spoření, a to za každý jednotlivý kalendářní rok. Nárok za příslušný kalendářní rok zásadně vzniká, pokud účastník po celý tento kalendářní rok splňoval alespoň jednu z výše uvedených podmínek; 10 http://www.finance.paysoft.cz/sporeni/stavebni-sporeni/novela-zakona-o-stavebnim-sporeni.php, cit. 4.11.2005 http://www.acss.cz/page.php?sec=slovnicek&phpsessid=2d26c0d8ac5676267bff5a06605d25e1, cit. 22.11.2005 26
v kalendářním roce, v jehož průběhu doba spoření začíná nebo končí, však postačí, když účastník splňoval alespoň jednu z těchto podmínek po dobu trvání doby spoření v dotčeném roce. Bytovými potřebami se ve smyslu 6 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření v platném znění rozumí následující bytové potřeby na území České republiky pro fyzické osoby: a) výstavba bytového domu, rodinného domu, nebo bytu ve vlastnictví, b) změna stavby na bytový dům, rodinný dům nebo byt, c) koupě bytového domu, rodinného domu nebo bytu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytů, d) koupě pozemku v souvislosti s výstavbou nebo koupí bytového domu, rodinného domu nebo bytu, e) splacení členského vkladu nebo podílu v právnické osobě, jejímž je účastník členem nebo společníkem, stane-li se účastník nájemcem bytu, popřípadě bude-li mít jiné právo užívání, f) změna stavby, údržba stavby, nebo udržovací práce na bytovém domě, rodinném domě nebo bytu, g) vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoluvlastníků, popřípadě dědiců, h) úhrada za převod členských práv a povinností v družstvu, nebo za převod podílu v právnické osobě, stane-li se účastník nájemcem bytu, popřípadě bude-li mít jiné právo užívání, i) řešení bytové potřeby uvedené pod písmeny c) a d) úplatným převodem nebo přechodem podle zvláštního právního předpisu, j) připojení bytového domu nebo rodinného domu, nebo domu s byty ve vlastnictví podle zvláštního předpisu k veřejným sítím technického vybavení, k) splacení úvěru, nebo půjčky použitých na financování bytových potřeb s výjimkou pokut nebo jiných sankcí. pro právnické osoby: a) bytové potřeby uvedené pro fyzické osoby pod písmeny a) až f) a i) včetně splacení úvěru či půjčky použitých na financování těchto bytových potřeb, b) výstavba sítí technického vybavení. 27
Uzavřel-li účastník stavebního spoření smlouvu do 31. 12. 2003, může prostředky z úvěru použít jak podle výše uvedeného aktuálního znění, tak podle zákona ve znění platném do 31. 12. 2003. Financování bytové potřeby osob blízkých: Dříve se úvěrem ze stavebního spoření mohly řešit bytové potřeby pouze samotného účastníka. Novela umožňuje využít úvěr i na bytové potřeby osob blízkých jimi jsou příbuzní v řadě přímé, sourozenci a manžel. Minimální doba spoření: Minimální vázací doba vkladu je prodloužena z pěti let na šest let. Dodržet tuto minimální dobu trvání smlouvy o stavebním spoření (nenakládání s vkladem) zůstává i nadále podmínkou pro výplatu státní podpory v případě, že účastník nevyužije možnosti získat od stavební spořitelny úvěr. Státní podpora: Novela zákona upravila nejen procento, ale také základ pro výpočet státní podpory. Výše státní podpory byla stanovena na 15 % z uspořené částky v kalendářním roce (dříve 25 %). Maximální částka, ze které je možno státní podporu vypočítat, byla zvýšena z 18 000 na 20 000 Kč. Za jeden kalendářní rok je tedy možno získat státní podporu v maximální výši 3 000 Kč (původně 4 500 Kč). Státní podpora na více smluv: Při předešlé právní úpravě si účastník mohl zvolit pouze jednu smlouvu, na kterou o státní podporu požádal. Novela zákona nově umožňuje nárokovat státní podporu na více smluv uzavřených jednou fyzickou osobou. U smluv uzavřených po 1. 1. 2004 je tedy možné označit několik smluv o stavebním spoření jako smlouvy se státní podporou. Celkem je za jeden kalendářní rok možné získat státní podporu maximálně ve výši 3 000 Kč. Přednostně se bude státní podpora připisovat na smlouvy dříve uzavřené až do vyčerpání maximálního nároku. Možnost snížení úroků: Stavební spořitelny za předchozích podmínek nesměly v žádném případě měnit úrokové sazby, které platily při podpisu smlouvy. Nový zákon stavebním spořitelnám změnu úrokových sazeb umožňuje po uplynutí šestileté doby má se tím zabránit zneužívání systému, kdy bylo možné a často i výhodné spořit neomezeně dlouhou dobu. Aby však spořitelny mohly této možnosti využít, musí ji mít zakotvenou již ve smlouvě s klientem. Osvobození od daně z příjmu: Doposud byly vklady uložené na účtech stavebního spoření osvobozeny od daně z příjmu. Tím bylo stavební spoření zvýhodněno proti jiným finančním 28
nástrojům. Nová zákonná úprava však už počítá s tím, že klienti daň z příjmu platit budou. Nejdříve ale musí dojít k příslušné úpravě stávajícího zákona o dani z příjmu. Uvažovalo se o povinnosti použít peníze naspořené ve stavebním spoření účelově na bytové potřeby. Tento návrh však neprošel. I nadále se tedy úspory, včetně úroků a státní podpory, mohou použít k libovolným účelům. Upuštěno bylo také od věkového omezení státní podpory, kdy by na státní podporu mohli mít nárok pouze klienti starší 15 let. Novela zákona si za cíl kladla omezení výdajů ze státního rozpočtu. Předpokládalo se, že by se výše poskytované státní podpory měla snížit na 30 40 % současného stavu, do roku 2013 by se tak mělo uspořit asi 50 miliard Kč. Pod vlivem očekávané novely a reklamních akcí stavebních spořitelen však došlo k obrovskému nárůstu počtu nových smluv, což pravděpodobně povede k tomu, že k očekávané úspoře výdajů nedojde. Novela č. 292/2005 Sb. Připsání záloh státní podpory: Tato novela stanoví, že úroky ze zálohy státní podpory náleží účastníkovi již druhý den poté, co stavební spořitelna obdrží zálohu od ministerstva toto opatření se vztahuje na všechny účastníky stavebního spoření bez ohledu na datum uzavření smlouvy. To znamená, že na tyto úroky má účastník nárok i pokud uzavřel smlouvu před 1. říjnem 2005, kdy tato novela nabyla účinnosti. Poplatky: Druhou významnou změnou je zpřísnění podmínek pro poplatkovou politiku spořitelen. Ty jsou od 1. října 2005 povinny ve smlouvách uvádět výši úplaty nebo způsob stanovení výše úplaty za vedení účtu stavebního spoření a za služby nezbytně související s vedením tohoto účtu, přičemž způsob stanovení výše úplaty nesmí být závislý jen na vůli stavební spořitelny. Daná výše úplaty má platit po celou dobu spoření, nejdéle však po dobu šesti let od uzavření smlouvy. 11 Jednoduše řečeno, člověk by měl ve chvíli uzavírání smlouvy o stavebním spoření přesně vědět buď kolik a za co bude po celou dobu spoření platit, nebo by měl alespoň znát způsob, na jehož základě mu bude spořitelna poplatky počítat. V prvním případě tedy bude účastník 11 http://bydleni.tvujdum.cz/stavebni-sporeni/stavebni-sporeniod-1.aspx, cit. 14.9.2005 29
přesně vědět, kolik na poplatcích zaplatí za jednotlivé služby. Druhou možností pro spořitelnu je stanovit faktory, které budou ceny služeb ovlivňovat. Těmito faktory mohou být např. cena poštovného nebo míra roční inflace. Spořitelna může také stanovit, že se poplatky budou každý rok zvyšovat o určité procento. 2.2.2 Další právní předpisy Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu v platném znění Úroky z vkladů ze stavebního spoření, včetně státní podpory a úroků z ní, jsou osvobozeny od daně z příjmu fyzických osob. Úroky z úvěrů poskytnutých na řešení bytových potřeb jsou až do tří set tisíc korun odpočitatelnou položkou z daňového základu fyzických osob. Tyto daňové úlevy se týkají nejen úvěru ze stavebního spoření, ale i hypotečního úvěru a dalších úvěrů na bydlení. Roční úspora daně závisí na výši zaplacených úroků a také na tom, do jakého daňového pásma plátce úroků spadá. Čím vyšší je daňové pásmo, tím bude vyšší i úspora vzniklá díky zaplaceným úrokům z úvěru na bydlení. Odečet může provést osoba, jež je účastníkem úvěrové smlouvy. Je-li účastníků více, odečet provádí jeden z nich, nebo každý z nich rovným dílem. Úroky z úvěrů poskytnutým ze stavebního spoření osobám mladším 18 let mohou odečítat ze základu daně jejich rodiče. Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách v platném znění Stavební spoření mohou provozovat pouze specializované banky na základě zvláštního oprávnění od České národní banky. Tento zákon také stanoví, že vklady ze stavebního spoření jsou pojištěny. Mimoto jsou podle zákona o stavebním spoření přísně omezeny aktivity stavebních spořitelen. Z předchozího vyplývá, že stavební spoření můžeme považovat za jeden z nejbezpečnějších finančních produktů. 30
3 TRH STAVEBNÍHO SPOŘENÍ V ČESKÉ REPUBLICE Roku 1993 umožnil zákon o stavebním spoření vznik stavebních spořitelen v České republice. Jako první zde zahájily činnost AR stavební spořitelna, a. s. (činnost zahájena 7. 9. 1993, od roku 1998 Raiffeisen stavební spořitelna, a. s., dále jen Raiffeisen) a Českomoravská stavební spořitelna, a. s. (8. 9. 1993, dále jen ČMSS). V listopadu vstupuje na trh Wüstenrot stavební spořitelna, a. s. (11. 11. 1993, dále jen Wüstenrot) a v prosinci Všeobecná stavební spořitelna KB, a. s. (16. 12. 1993, v současnosti Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s., dále jen Modrá pyramida). Roku 1994 se připojily ještě dvě spořitelny Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. (1. 7. 1994, dále jen SSČS) a HYPO stavební spořitelna, a. s. (1. 10. 1994, dále jen Hypo). Všechny spořitelny jsou členy Asociace českých stavebních spořitelen (dále jen AČSS). Ta byla založena 29. 6. 2000 za účelem ochrany a podpory společných zájmů stavebních spořitelen působících na tuzemském finančním trhu. Základním posláním AČSS je snaha o vytváření optimálního zázemí systému stavebního spoření a upevňování důvěry občanů České republiky ve spolehlivost, funkčnost, stabilitu, kontinuitu a výkonnost sektoru stavebního spoření. Zaměřuje se především na vytvoření příznivých podmínek pro možnosti uspokojení bytových potřeb občanů. 12 Všechny stavební spořitelny jsou také plnoprávnými členy Bankovní asociace, která zaštiťuje finanční subjekty operující na českém trhu. 3.1 Vývoj parametrů stavebního spoření v letech 1993 2005 Lidé si stavební spoření brzy oblíbili, poměrně rychle se dostalo do jejich povědomí. Díky státní podpoře a pojištění vkladů byl tento produkt zvýhodněn natolik, že jen málokterý finanční instrument mohl nabídnout obdobné podmínky výnos vkladů až 13 procent za minimálního rizika. Co se týče poskytování výhodných úvěrů na bydlení, konkurovat mohly pouze hypoteční úvěry. 12 Výroční zpráva AČSS z roku 2000 31
Mnozí dělí vývoj stavebního spoření na dvě etapy: do roku 2003 a od roku 2004, kdy nabyla účinnosti novela zákona o stavebním spoření. To, že je toto členění opodstatněné, vyplývá i z následujících podkapitol. Od roku 2004 může být u nově založených smluv dosaženo maximálního výnosu asi 7 procent, což nemohlo zůstat bez reakce již stávajících účastníků i případných nových zájemců o spoření. 3.1.1 Smlouvy o stavebním spoření Již v prvním roce zavedení stavebního spoření (roku 1993) bylo uzavřeno 206 tisíc smluv o stavebním spoření. Smluv každý rok přibývalo, v letech 1999 až 2002 se počet nově uzavřených smluv pohyboval kolem jednoho milionu. Obrovský boom nastal roku 2003, kdy na plánovanou změnu zákonných podmínek reagovala řada klientů uspíšením svého rozhodnutí a smlouvami se předzásobila. V tomto roce počet uzavřených smluv přesáhl dokonce dva miliony plus dalších 400 tisíc účastníků si zvýšilo cílovou částku. 13 Graf č. 1: Počet nově uzavřených smluv o stavebním spoření 2 500 000 2 000 000 2 097 338 1 500 000 1 000 000 500 000 530 176 638 232 906 867 1 373 258 1 293 890 1 115 926 314 650 430 233 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Pramen: informační materiály AČSS 13 Smlouvy uzavřené do 31. 12. 2003 jsou v dalším textu nazývány také staré smlouvy, smlouvy uzavřené po 1. 1. 2004 jsou nazývány jako nové smlouvy. 32
Kdyby nedošlo k novelizaci zákona o stavebním spoření, celkový počet spořících účastníků 14 by se ustálil kolem 6 milionů. V důsledku legislativních změn byl tento odhad v roce 2003 překročen o více než 300 tisíc smluv. Ve dvou následujících letech se projevil vliv novely zákona o stavebním spoření, která především snížila maximální výši státní podpory a prodloužila vázací dobu na šest let. Celkový počet smluv klesl na necelých 5,6 milionu, protože přírůstek nově uzavřených smluv nevyvážil jejich úbytek roku 2004 bylo uzavřeno méně než 315 tisíc smluv a roku 2005 pouze 430 tisíc nových smluv, během obou let ale skončilo 1 472 tisíc převážně starých smluv. Postupně se tak mění struktura portfolia smluv, přičemž podíl smluv uzavřených po 1. 1. 2004 již přesahuje 10 procent. Graf č. 2: Počet smluv o stavebním spoření ve fázi spoření (stav ke konci období) Pramen: informační materiály AČSS 15 14 Každý účastník má v převážné většině případů uzavřenu právě jednu smlouvu o stavebním spoření, i když je od 1. 7. 1995 možné uzavřít smluv více. Stavební spoření činí atraktivním státní podpora, která mohla být do roku 2003 žádána jen k jedné smlouvě. Od roku 2004 může mít sice účastník neomezený počet smluv se státní podporou, ale více smluv není z hlediska zhodnocování úspor optimální, takže i nadále má většina účastníků uzavřenu jen jednu smlouvu. 15 Údaje z let 1993-1996 čerpány z: Krejčí, M. Stavební spoření jako nástroj řešení bytové problematiky, 2004 33
Průměrná cílová částka u nově uzavřených smluv se v současnosti pohybuje kolem 228 tisíc Kč. Hranici 200 tisíc Kč překonala poprvé v roce 2003, kdy došlo k nárůstu o 36,7 procent o rok dříve činila 146,7 tisíc. Tabulka č. 1: Průměrná cílová částka u nově uzavřených smluv 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Objem (v tis. Kč) 143,2 145,3 144,2 139,4 136,9 146,7 200,5 222,8 227,9 Přírůstek (v %) 1,5-0,8-3,3-1,8 7,2 36,7 11,1 2,3 Pramen: informační materiály AČSS 3.1.2 Naspořená částka Celkový objem prostředků uložených u stavebních spořitelen každým rokem roste. V roce 2005 na spořících účtech účastníků přibylo téměř 42 miliard Kč a bylo dosaženo celkem částky 329 miliard Kč. Graf č. 3: Výše vkladů klientů (v mld. Kč) 350,0 300,0 329,0 250,0 287,1 200,0 236,8 150,0 180,2 100,0 133,3 110,4 93,6 50,0 81,7 59,6 34,5 0,0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Pramen: informační materiály AČSS Použití prostředků ze stavebního spoření je na bytové účely omezeno pouze v případě žádosti o úvěr. Přestože však účastníci mohou po pěti, případně šesti letech použít získané prostředky k jakémukoliv účelu, aniž by přišli o státní podporu, často je investují pro uspokojení svých bytových potřeb. Následující graf ukazuje, že tři čtvrtiny účastníků plánuje využít uspořené prostředky právě k bydlení. 34
Graf č. 4: Představy účastníků o využití úspor ze stavebního spoření Pramen: Výroční zpráva AČSS z roku 2000 Stavební spoření je snad jediný nástroj, který podporuje tvorbu dlouhodobých úspor domácností. Roste nejen počet smluv, ale i průměrný zůstatek na jednom účtu v roce 2000 činil 32 tisíc, v 2003 37,5 tisíc, v 2004 již 48,5 tisíc a v 2005 dokonce 59 tisíc. Graf č. 5: Skladba úspor českých domácností v prvním pololetí roku 2005 Pramen: vlastní vyobrazení dle údajů z deníku Rovnost, 11.11.2005, s. 18 Od 90. let minulého století se skladba úspor českých domácností výrazně změnila: Dříve měli lidé své finanční prostředky uložené buď v bankách nebo doma ve slamníku. Banky tehdy nabízely slušný výnos, takže málokdo hledal jiné investiční možnosti. Úrokové sazby však postupem let klesaly, což donutilo střadatele podívat se po alternativách bankovních kont (v roce 2001 dosahovaly čisté bankovní vklady 469,4 miliardy Kč, v roce 2005 již jen 278,2 miliard Kč, což je pokles o více než 40 procent). 35