Představení projektu TERASY UNHOŠŤ BH Securities a.s. Váš obchodník s cennými papíry www.bhs.cz
Obsah 1 Základní údaje o projektu TERASY UNHOŠŤ 1.1 Identifikační údaje projektu 1.2 Mapa umístění projektu 1.3 Ceník domů 1.4 Rozpočtové náklady 1.5 Umístění domů v projektu 1.6 Vizualizace domů 1.7 Informace o obci Unhošť 1.8 Informace pro řidiče 1.9 Doprava do Prahy a okolních obcí 1.10 Autobusem do Prahy a okolí 1.11 Jak lze trávit volný čas v lokalitě 1.12 Co najdete v okolí Unhoště 2 Charakteristika a podmínky emise dluhopisů 2.1 Právní základ emise, doba, místo a způsob vydávání 2.2 Druh, forma a podoba cenného papíru, omezení převoditelnosti 2.3 Celková hodnota emise a jmenovitá hodnota cenného papíru 2.4 Struktura emise cenných papírů 2.5 Administrátor emise a obchodník, který obstarává vydání dluhopisů 2.6 Agent pro zajištění 2.7 Úrokový výnos 2.8 Splacení 2.9 Platby 3 Použití výtěžku emise 4 Informace o emitentovi 4.1 Obchodní firma, identifikační číslo, sídlo, rok vzniku, právní forma 4.2 Vybrané finanční ukazatele 4.3 Popis nemovitostí vlastněných emitentem 4.4 Základní údaje EURO DEVELOPMENT, a.s. 4.5 Základní údaje EURO DEVELOPMENT GROUP, s.r.o. 4.6 Základní údaje EURO DEVELOPMENT KRÁLOVICE, s.r.o. 4.7 Profil jediného společníka emitenta 4.8 Realizované developerské projekty 5 Údaje o činnosti emitenta 5.1 Popis podnikání 5.2 Konkurenční prostředí 5.3 Obchodní strategie 6 Předpokládaný vývoj emitenta
1 ZÁKLADNÍ ÚDAJE O PROJEKTU TERASY UNHOŠŤ 1.1 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE PROJEKTU Lokalita: Unhošť okres Kladno Inženýrské sítě: vybudovány a zkolaudovány Termíny ETAPA III. předprodej zahájen v únoru 2013, výstavba domů zahájena srpnu 2013 Investor a majitel pozemků: Euro Property Investment, s.r.o. Dodavatel stavby: Euro Development Group, s.r.o. 1.2 MAPA UMÍSTĚNÍ PROJEKTU 1.3 CENÍK DOMŮ Typ domu Číslo domu Pozemek 1307/ Disp. Užitná plocha Pozemek m 2 CELKEM vč. DPH Typ domu Číslo domu Pozemek 1307/ Disp. Užitná plocha Pozemek m 2 CELKEM vč. DPH Patrový 1A 15 4kk 110 356 4,327,803 Kč Patrový 2A 16 5kk 128 378 4,788,037 Kč Patrový 3A 17 5kk 128 394 4,879,205 Kč Patrový 4A 18 6kk 140 391 4,996,246 Kč Patrový 5A 19 6kk 140 523 5,837,499 Kč Patrový 6B 69 5kk 111 279 3,907,662 Kč Patrový 7B 70 5kk 111 279 3,907,662 Kč Patrový 8B 71 5kk 128 279 4,223,935 Kč Patrový 9B 72 5kk 128 279 4,223,935 Kč Patrový 10B 73 5kk 111 279 3,907,662 Kč Patrový 60A 24 5kk 140 337 4,871,751 Kč Patrový 61A 25 5kk 140 279 4,591,709 Kč Patrový 62A 26 5kk 128 279 4,318,015 Kč Patrový 63A 27 5kk 128 279 4,318,015 Kč Patrový 64A 28 5kk 111 279 3,983,137 Kč Patrový 65B 29 5kk 111 279 3,983,137 Kč Patrový 66B 30 5kk 128 279 4,541,883 Kč Patrový 67B 31 5kk 128 279 4,512,979 Kč Patrový 68B 32 5kk 128 279 4,079,413 Kč Patrový 69B 33 5kk 128 279 4,318,015 Kč Patrový 11B 74 5kk 111 287 3,953,246 Kč 1.4 ROZPOČTOVÉ NÁKLADY PROJEKTU Název položky Náklady Množství Cena/jedn. Celkem Kč Cena půdy pro výstavbu vč. sítí 8572 m 2 1579,8 Kč 13,542,129 Výstavba rodinných domů 3138 m 2 14 850,0 Kč 46,599,300 Inženýrské a projekční činnosti 957,416 Název položky Výnosy Množ. Cena/jedn. Celkem Kč Prodej stavebních pozemků 6572 m 2 2690,0 Kč 17,678,680 Prodej rodinných domů 2615 m 2 26079,1 Kč 68,196,926 Celkem 85,875,606 Finanční náklady projektu 10,098,000 Provozní a ostatní náklady 4,090,236 Celkem 75,287,081
1.4 ROZPOČTOVÉ NÁKLADY PROJEKTU 1.6 VIZUALIZACE DOMŮ
1.7 INFORMACE O OBCI UNHOŠŤ Město Unhošť leží mezi Kladnem a Rudnou na rozhraní okresů Kladno a Praha západ v malebné krajině rybníčků s řadou bývalých vodních mlýnů. Historie města s necelými 4000 obyvateli sahá do roku 1284. V 15 km vzdáleném Zličíně na okraji Prahy se nachází velké nákupní centrum, restaurace, multikina a objekty pro sportovní vyžití. Po rychlostní silnici R6 se na Zličín dostanete za 10 minut. Také v 9 km vzdáleném Kladně je veškerá občanská vybavenost, (např. aquapark, divadlo, školská a zdravotnická zařízení). 1.8 INFORMACE PRO ŘIDIČE Obec Unhošť leží 15 km od Prahy a 9 km od Kladna u rychlostní silnice R6. Autem se do Prahy na Zličín dostanete za 9 minut. 1.9 DOPRAVA DO PRAHY A OKOLNÍCH OBCÍ Dopravní obslužnost města Unhošť je velmi dobrá. Za hranicemi města vedou dálniční tahy z Prahy do Karlových Varů a Plzně. Do okolních větších měst včetně okresních (Kladno, Rakovník, Beroun) existuje přímé autobusové spojení Unhošťská železniční zastávka na trati Praha - Kladno - Chomutov je 2 km od náměstí. Vlakem do Kladna trvá cesta 5 minut, do Prahy 15 minut. 1.10 AUTOBUSEM DO PRAHY A OKOLÍ Hromadná doprava do hlavního města je v obci řešena linkami PID autobusové dopravy ze stanice metra Zličín (linka č. 307) a Hradčanská (linka č. 610). Linky jezdí každých 40 minut a cesta trvá 39 minut na Zličín a 30 minut na stanici Hradčanská. Doprava do Kladna je řešena 3 autobusovými linkami č. A29, A30 a A33. Linky jezdí každou hodinu, a cesta trvá od 26 do 31 minut. 1.11 JAK LZE TRÁVIT VOLNÝ ČAS V LOKALITĚ V současnosti nabízí město Unhošť kvalitní rodinné bydlení s dobrou občanskou vybaveností. Ve městě je kromě mateřské a základní školy i základní umělecká škola. Z bank je zde pobočka České spořitelny, pošta, několik restaurací, benzínové čerpací stanice a řada obchodů a provozoven od kadeřnictví až po autoservisy. Přímo ve městě je dostupná základní zdravotní péče včetně lékárny. Zasportovat si lze v nové městské sportovní hale, ve fitcentru nebo v různých sportovních klubech či oddílech pod hlavičkou místní organizace SOKOLA a TJ Unhošť. V Unhošti je Feldekovský pozdě barokní zámeček z 2. poloviny 18. století, novorenesanční radnice, místní pivovar z r. 1876 nebo Melicharovo vlastivědné muzeum. V místním hotelu je pro veřejnost zpřístupněna sauna, malý bazén a squashový kurt. V 2 km vzdáleném relaxačním centru Botanika naleznete kromě restaurace kvalitní golfové hřiště. Stejně daleko naleznete nejmladší hrad v Čechách Červený Újezd nebo kláštery Hájek a Sv.Františka z Asissi z roku 1623. 1.12 CO NAJDETE V OKOLÍ UNHOŠTĚ Okolí Unhoště skýtá možnosti pěší turistiky. Tyto pěší turistické cesty lze využít částečně i pro cykloturistiku. Kdo nemiluje namáhavé pěší nebo cyklistické túry, najde v nejbližším okolí mnoho půvabných partií, kam se dostane po pěšinách a lesních cestách. Obec leží při okraji Křivoklátských lesů je velmi atraktivní lokalitou pro rodinné bydlení. 2 CHARAKTERISTIKA A PODMÍNKY EMISE DLUHOPISŮ 2.1 PRÁVNÍ ZÁKLAD EMISE, DOBA, MÍSTO A ZPŮSOB VYDÁVÁNÍ Vydání celé emise bude provedeno zaknihováním v Centrálním depozitáři cenných papírů, a.s., se sídlem Praha 1, Rybná 14, PSČ 110 05, IČ: 250 81 489. Datum emise je 30. 4. 2014. 2.2 DRUH, FORMA A PODOBA CENNÉHO PAPÍRU, OMEZENÍ PŘEVODITELNOSTI Dluhopisy mají podobu zaknihovaného cenného papíru a znějí na doručitele. Dluhopisy jsou bez omezení převoditelnosti, avšak jejich převody mohou být pozastaveny 30 dní před datem jejich splatnosti. 2.3 CELKOVÁ HODNOTA EMISE A JMENOVITÁ HODNOTA CENNÉHO PAPÍRU Celková hodnota emise: 50 000 000 Kč Jmenovitá hodnota: 1 000 Kč Počet dluhopisů: 50 000 ks 2.4 STRUKTURA EMISE CENNÝCH PAPÍRŮ Emisi tvoří jednotlivé dluhopisy ve jmenovité hodnotě 1 000 Kč. 2.5 ADMINISTRÁTOR EMISE A OBCHODNÍK, KTERÝ OBSTARÁVÁ VYDÁNÍ DLUHOPISŮ Administrátorem emise a manažerem emise dluhopisů je společnost BH Securities a.s., se sídlem Praha 1, Na Příkopě 583/15, PSČ 110 00, IČ: 60192941.
2.6 AGENT PRO ZAJIŠTĚNÍ Za účelem posílení postavení vlastníků dluhopisů emitent zajistil splacení dluhopisů zástavním právem k nemovitostem s pomocí institutu Agenta pro zajištění, který je smluvně zavázán vyplatit výtěžek z realizace zajištění administrátorovi emise za účelem jeho výplaty vlastníkům dluhopisů v rozsahu nesplnění peněžitého závazku emitenta. Tyto lukrativní pozemky navazují na zastavitelné území městské části Praha 22 Královice a dále jsou v Hájku u Uhříněvsi. Závazky emitenta vyplývající z vydaných dluhopisů budou zajištěny ve prospěch agenta pro zajištění zástavním právem k nemovitostem ve vlastnictví společnosti EURO DEVELOPMENT KRÁLO- VICE, s.r.o. a dále ručitelskými závazky společností EURO DEVELOPMENT, a.s. a EURO DEVELOPMENT GROUP, s.r.o. Agentem pro zajištění je společnost BH Securities a.s., se sídlem Praha 1, Na Příkopě 583/15, PSČ 110 00, IČ: 60192941. 2.7 ÚROKOVÝ VÝNOS 2.7.1 Způsob úročení Dluhopisy jsou úročeny pevnou úrokovou sazbou 7,25% p.a. Úroky budou vypláceny čtyřikrát ročně vždy k 30. 1., 30. 4., 30. 7. a 30. 10. příslušného roku zpětně. 2.7.2 Báze pro výpočet úroku Pro účely výpočtu úrokového výnosu příslušejícího k dluhopisům za období kratší jednoho roku se použije úrokové konvence pro výpočet úroku Act/360, tzn. že pro účely výpočtu úrokového výnosu za období kratší jednoho roku se má za to, že jeden rok obsahuje 360 dní, avšak vychází se ze skutečně uplynulého počtu dní v daném výnosovém období. 2.7.3 Konec úročení Dluhopisy přestanou být úročeny dnem jejich splatnosti dne 30. 4. 2017 nebo předčasné splatnosti. 2.8 SPLACENÍ 2.8.1 Splacení jmenovité hodnoty Pokud nedojde k předčasnému splacení dluhopisů, bude jmenovitá hodnota dluhopisů splacena dne 30. 4. 2017. 2.8.2 Předčasné splacení Majitelé dluhopisů mohou po dvou letech zažádat o jejich částečné zpětné odkoupení Emitentem. Emitent má právo dluhopisy předčasně splatit na základě svého rozhodnutí po 2 letech od data emise, tedy nejdříve k 30. 4. 2016 a to za 102 % nominální hodnoty. 2.9 PLATBY Emitent se zavazuje vyplácet úrokové výnosy a splatit jmenovitou hodnotu dluhopisů v českých korunách. Úrokové výnosy budou vypláceny a jmenovitá hodnota dluhopisů bude splacena majitelům dluhopisů v souladu s daňovými, devizovými a jinými příslušnými právními předpisy České republiky účinnými v době provedení příslušné platby. 3 POUŽITÍ VÝTĚŽKU EMISE Výnos z této emise dluhopisů bude použit na výstavbu 21 rodinných domů na pozemcích emitenta formou úvěru sesterské společnosti EURO DEVELOPMENT GROUP, s.r.o., která výstavbu realizuje. Tok finančních prostředků znázorňuje níže uvedený organizogram. vrácení úvěru <<<<<<<<<<<<<<<<< EURO PROPERTY INVESTMENT, s.r.o >>>>>>>>>>>>>> EURO DEVELOPMENT GROUP, s.r.o. >>>>>>>>>>>>>>>> Petr Janele, IČ 68564481 poskytnutí úvěru generální dodavatel >>>>>>>>>>>>>> kupní ceny domů <<<<<<<<<<< kupující rodinných domů 1.A až 69.A <<<<<<<<<<<<<<<<<<< RD Terasy Unhošť 1.A až 69.A <<<<<<<<<<<<< kupní ceny pozemků prodej domů výstavba domů 4 INFORMACE O EMITENTOVI 4.1 OBCHODNÍ FIRMA, IDENTIFIKAČNÍ ČÍSLO, SÍDLO, ROK VZNIKU, PRÁVNÍ FORMA Obchodní firma: EURO PROPERTY INVESTMENT, s.r.o. Sídlo podle obchodního rejstříku: Ječná 550/1, Praha 2, PSČ 120 00 Identifikační číslo: 28238648 Právní forma: Společnost s ručením omezeným Založení společnosti: Společnost byla založena dne 7. 12. 2007 zakladatelskou smlouvou na dobu neurčitou Dne 30. 1. 2008 byla zapsána v obchodním rejstříku vedeném u Městského soudu v Praze, oddíl C, vložka 134528
4.2 VYBRANÉ FINANČNÍ UKAZATELE Tabulka ukazuje hlavní finanční ukazatele emitenta, za roky 2012 a 2013. Údaje jsou v tis. Kč 4.4.2 Vybrané finanční ukazatele Tabulka ukazuje hlavní finanční ukazatele společnosti, za rok 2012 a 2013. Údaje jsou v tis. Kč 12/31/2012 12/31/2013 Celková aktiva 30,097 17,956 Dlouhodobý majetek 6,342 2,779 Zásoby (pozemky) 19,4 13,954 Krátkodobé pohledávky 3,145 5 Krátkodobý finanční majetek 1,21 1,218 Vlastní kapitál 8,177 640 Výsledek hospodaření 16-7,478 Krátkodobé závazky 4,58 951 Bankovní úvěry 17,4 16,365 12/31/2012 12/31/2013 Celková aktiva 3,598 29,319 Dlouhodobý majetek 1,703 23,887 Zásoby (pozemky) 0 0 Krátkodobé pohledávky -246 5,203 Krátkodobý finanční majetek 2,141 229 Vlastní kapitál -1,987-3,098 Výsledek hospodaření -3,476-1,164 Krátkodobé závazky 1,549 8,614 Bankovní úvěry 7,495 23,803 Výsledek hospodaření je negativně ovlivněn zejména pro dejem pozemku pod budoucí komunikací mateřské společnosti EURO DEVELOPMENT, a.s Pozemek byl prodán za kupní cenu 1.000 Kč, ale v Rozvaze společnosti tím došlo ke snížení hospodářského výsledku o nákupní hodnotu pozemku ve výši 5.446 mil. Kč. 4.3 POPIS NEMOVITOSTÍ VLASTNĚNÝCH SPOLEČNOSTÍ Společnost vlastní následující nemovitosti Výsledek hospodaření je negativně ovlivněn nastavenou prodejní strukturou rodinných domů v jednotlivých lokalitách, kde společnost realizuje výstavbu, např. v Herinku u Prahy. Pro dosažení nízkých atraktivních prodejních cen pozemku s domem jako jednoho prodejního celku prodává společnost každý dům s minimální stavební marží (15 % DPH) a majitel pozemku, např. EURO DEVELOPMENT JESENICE, s.r.o., prodává pozemek, na kterém stojí dům a jeho okolní zahradu s vysokým ziskem (0% DPH). Společnost EURO DEVELOPMENT, a.s. se tak dostává díky nízké stavební marži a dalších provozních nákladech do ztráty. Okres Katastrální území Obec List vlastnictví Kladno Unhošť Unhošť 3520 Omezení vlastnického práva Zástavní právo bpd finance s.r.o. 4.4.3 Popis nemovitostí vlastněných společností Společnost vlastní následující nemovitosti 4.4 ZÁKLADNÍ ÚDAJE EURODEVELOPMENT, A.S. 4.4.1 Obchodní firma, identifikační číslo, sídlo, rok vzniku, právní forma Obchodní firma: EURO DEVELOPMENT, a.s. Sídlo podle obchodního rejstříku: Ječná 550/1, Praha 2, PSČ 120 00 Identifikační číslo: 27860841 Právní forma: Akciová společnost Založení společnosti: Společnost byla založena dne 18. 1. 2007 zakladatelskou smlouvou na dobu neurčitou Dne 14. 2. 2007 byla zapsána v obchodním rejstříku vedeném u Městského soudu v Praze, oddíl B, vložka 11585 Okres Katastrální území Obec List vlastnictví Kladno Unhošť Unhošť 3572 Praha-západ Dolní Jirčany Psáry 2628 Omezení vlastnického práva Zástavní právo bpd finance s.r.o. Zástavní právo Raiffeisenbank 4.5 ZÁKLADNÍ ÚDAJE EURO DEVELOPMENT GROUP, S.R.O. 4.5.1 Obchodní firma, identifikační číslo, sídlo, rok vzniku, právní forma Obchodní firma: EURO DEVELOPMENT GROUP, s.r.o. Sídlo podle obchodního rejstříku: Ječná 550/1, Praha 2, PSČ 120 00 Identifikační číslo: 28238664 Právní forma: Společnost s ručením omezeným Založení společnosti: Společnost byla založena dne 7. 12. 2007 zakladatelskou smlouvou na dobu neurčitou
Dne 30.1.2008 byla zapsána v obchodním rejstříku vedeném u Městského soudu v Praze, oddíl C, vložka 134530 4.6.2 Vybrané finanční ukazatele Tabulka ukazuje hlavní finanční ukazatele společnosti za rok 2013 a k 21. 2. 2014. Údaje jsou v tis. Kč 4.5.2 Vybrané finanční ukazatele Tabulka ukazuje hlavní finanční ukazatele společnosti za rok 2012 a 2013. Údaje jsou v tis. Kč 12/31/2012 12/31/2013 Celková aktiva -7,097 6,694 Dlouhodobý majetek 381 5,341 Zásoby 0 0 Krátkodobé pohledávky -6,753 1,3 Krátkodobý finanční majetek 146 53 Vlastní kapitál -3,975-6,148 Výsledek hospodaření -4,18-2,173 Krátkodobé závazky 262 9,507 Bankovní úvěry -3,396 3,335 4.6.3 Popis nemovitostí vlastněných společností Společnost vlastní následující nemovitosti 12/31/2013 2/21/2014 Celková aktiva 19,123 20,312 Dlouhodobý majetek 0 20,228 Zásoby 0 0 Krátkodobé pohledávky 19,098 0 Krátkodobý finanční majetek 25 24 Vlastní kapitál 199 199 Výsledek hospodaření 0 Krátkodobé závazky 0 1,189 Bankovní úvěry 18,924 18,924 Výsledek hospodaření je negativně ovlivněn stejnou prodejní strukturou rodinných domů a pozemků, jako u společnosti EURO DEVELOPMENT, a.s.. Společnost EURO DEVEOPMENT GROUP, s.r.o. dodává stavby především v rámci projektu Terasy Unhošť. Katastrální Obec List vlastnictví Okres území Hl.m.Praha Královice Praha 352 Omezení vlastnického práva 4.5.3 Popis nemovitostí vlastněných společností Společnost vlastní následující nemovitosti Okres Prahazápad Prahavýchod Katastrální území Jesenice u Prahy Obec List vlastnictví Jesenice 3428 Herink Herink 854 Kladno Unhošť Unhošť 3593 Omezení vlastnického práva Zástavní právo Hypoteční banka 4.6 ZÁKLADNÍ ÚDAJE EURO DEVELOPMENT KRÁLOVICE, S.R.O. 4.6.1 Obchodní firma, identifikační číslo, sídlo, rok vzniku, právní forma Obchodní firma: EURO DEVELOPMENT KRÁLOVICE, s.r.o. Sídlo podle obchodního rejstříku: Ječná 550/1, Praha 2, PSČ 120 00 Identifikační číslo: 02004461 Právní forma: Společnost s ručením omezeným Založení společnosti: Společnost byla založena dne 4. 6. 2013 zakladatelskou smlouvou na dobu neurčitou Dne 19. 8. 2013 byla zapsána v obchodním rejstříku vedeném u Městského soudu v Praze, oddíl C, vložka 214280 4.7 PROFIL JEDINÉHO SPOLEČNÍKA EMITENTA, SPOLEČNOSTI EURO DEVELOPMENT, A.S. Společnost EURO DEVELOPMENT, a. s. (také jen ED ) spolu se svými dceřinými společnostmi tvoří jeden z významných subjektů, zabývající se developerskou činností v Praze a okolí. Svou podnikatelskou činnost ED zaměřuje převážně na trh rezidenčních nemovitostí a to především na výstavbu rodinných domů s cílem vytvořit širokou nabídku projektů rodinných domů v zajímavých pražských i mimopražských lokalitách. Významnou část obchodní činnosti tvoří kromě developerských projektů zprostředkování prodeje realit a zprostředkování jejich financování. Mediálně známá je dceřiná společnost 1. EUROHYPO- TÉKA, s.r.o., člen Asociace hypotečních makléřů a jeden z největších hypotečních brokerů v České republice, která zprostředkovala v letech 2007 2013 přes 15 mld. korun v objemu hypotečních úvěrů a tržby této společnosti dosahují každoročně přes 50 mil. korun. Mezi její klienty patří významné osobnosti z řad podnikatelů i umělců a společnost patří dnes mezi TOP 10 hypotečních zprostředkovatelů v České republice. K hlavním projektům řadí ED především: (i Domy Herink (www.domy-herink.cz): nákup 51.962 m 2 stavebních pozemků v obci Herink a jejich následný development celkem 107 rodinných domů ve III. etapách (v současnosti dokončeno a zkolau-
(ii) (iii) (iv) (v) dováno 64 rodinných domů, třetí etapa výstavby bude zahájena v květnu 2014) Domy Jesenice (www.domy-jesenice.cz): nákup 14.101 m 2 stavebních pozemků v obci Jesenice u Prahy jejich následný development, část pozemků byla prodána zájemcům o individuální výstavbu, na části pozemků se připravuje výstavba 16 rodinných domů s termínem zahájení výstavby prvních 6 domů v druhé polovině roku 2014 Domy Dolní Jirčany (www.domy-jircany.cz): nákup 29.024 m 2 stavebních pozemků v obci Dolní Jirčany a příprava následného developmentu, část pozemků (přes 9tis m 2 ) byla prodána zájemcům o individuální výstavbu, na části pozemků se připravuje výstavba 36 rodinných domů s termínem zahájení výstavby prvních 14 domů do poloviny roku 2014 Domy Unhošť Terasy (www.terasy-unhost.cz): nákup 16.331 m 2 stavebních pozemků v obci Unhošť a zahájení následné výstavby této III. etapy projektu TERASY UNHOŠŤ. Projekt 42 moderních funkcionalistických domů je nyní ve fázi výstavby prvních 3 řad rodinných domů Domy Královice (www.domy-kralovice.cz): nákup celkem 746.708 m 2 pozemků v městské části Praha 22 Královice. Na I. etapu výstavby 17 rodinných domů z celkového budoucího počtu více, než 300 rodinných domů, již bylo vydáno územní rozhodnutí. Výstavba této první etapy bude zahájena do jara 2015. O rok později bude zahájena výstavba II.etapy s 30 rodinnými domy Za dobu své činnosti si skupina ED vybudovala silnou pozici rezidenčního developera rodinných domů, kdy v posledním roce úspěšně zahájila jejich prodej v několika nových lokalitách. Záměrem společnosti je dále posilovat svoji pozici investora a developerské společnosti do dalších stavebně zajímavých lokalit v hlavním městě Praze i okolních okresů Středočeského kraje. 4.7.1 Popis podnikání Hlavním předmětem činnosti společnosti EURO DEVELOP- MENT, a.s. a jejich dceřiných firem (dále jen skupina ED ) je developerská činnost, spočívající ve výstavbě převážně rezidenčních nemovitostí a především pak rodinných domů a činnosti související s touto developerskou činností, zejména zprostředkování prodeje nemovitostí a jejich financování. Skupina ED podniká na českém realitním trhu od roku 2007, některé ze společností ve skupině ED pak od roku 2005 2006. V posledních třech letech skupina ED trvale úspěšně rozšiřuje své aktivity nákupem dalších pozemků ve vhodných oblastech a lokalitách v Praze a okolí, za zmínku stojí např. pozemky v lokalitě Terasy Unhošť nebo pozemky v městské části Praha 22 - Královice. Pozemky v majetku skupiny ED jsou umístěny ve zdravě se rozvíjejících lokalitách, případně lokalitách, ve kterých společnost spatřuje dobrý potenciál budoucího rozvoje. V současné době skupina ED vlastní v Praze a okolí pozemky o tržní hodnotě přes 0,5 mld. korun a další pozemky má pod budoucími kupními smlouvami. Skupina ED provozuje své činnosti především v regionu Praha a jeho okolí, strategií společnosti je však podnikat ve všech okresech Středočeského kraje, kde je v současné době mnoho zajímavých investičních příležitostí. 4.7.2 Konkurenční prostředí Skupina ED je ve svém regionu jedním z velkých vlastníků pozemků na výstavbu rodinných domů s velice dobrou znalostí trhu a celého podnikatelského prostředí, na kterém se pohybuje téměř 10 let. Ke svým projektům si vybírá zejména lokality s žádnou nebo minimální konkurencí v podobě jiných developerských projektů na výstavbu rodinných domů. V těch lokalitách, kde se konkurence vyskytuje, se pak skupina ED odlišuje výrazně nižší cenou i vizuální přitažlivostí svého produktu (funkcionalistické domy ED na Terasách Unhošť v kontrastu s běžnými rodinnými domy s valbovými a sedlovými střechami nebo atraktivní moderní patrové domy v lokalitě městské části Praha 22 Královice se zajímavou atypickou střechou v kontrastu s běžnou zástavbou a konkurenčním projektem se sedlovými střechami). Nižší prodejní ceny rodinných domů pak ED dosahuje spojením více faktorů. Základním z nich je několikaletý vývoj vlastních projektů rodinných domů, kde ve spolupráci projekčních atelierů a dodavatelů staveb vznikají projekty z cenově dostupných a kvalitních materiálů. V konečné fázi do vývoje zasahují i zákazníci, kterým ED již rodinné domy prodala a kteří dávají důležitou zpětnou vazbu. Díky tomu jsou projekty dispozičně řešeny tak, aby zde nechyběl např. úložný prostor v podobě půdy nebo zde nedocházelo k žádným ztrátám ploch na nevyužité prostory, jako jsou dlouhé chodby nebo různá zákoutí, které zbytečně prodražují cenu stavby. Dalším zásadním faktorem, který ovlivňuje konečnou pro - dejní cenu rodinných domů, je akviziční cena pozemků k výstavbě. Skupina ED se zaměřuje pouze na akvizice pozemků za výrazně nižší, než tržní cenu, které kupuje od majitelů pozemků nebo jiných menších developerských společností ve finanční tísni nebo které získává v rámci nedobrovolných dražeb, veřejných soutěží či jako odkup pohledávek ze zkrachovalých developerských projektů od bank a jiných věřitelů.
4.7.3 Obchodní strategie Strategií skupiny ED je další rozšiřování aktivit investicemi do vhodných stavebních pozemků zejména v Praze a pak okolních krajích, ve kterých nemá žádné developerské projekty. V současnosti se jedná o severní okraj našeho hlavního města, protože většina současných projektů skupiny ED je situována na západním, jižním a východním okraji Prahy. V současnosti skupina ED uvažuje o několika zajímavých lokalitách v Praze 8 a Praze 9 a dále pak v okresech, přiléhajících k těmto částem hlavního města. Skupina ED hodlá i nadále intenzivně využívat mezery, které existují na trhu výstavby rodinných domů v Praze a okolí, a které v posledních letech úspěšně zaplnila developerskými projekty Domy Herink nebo Terasy Unhošť. Jde zejména prodej menších rodinných domů na stavebních parcelách o velikosti od 200 do 400 m 2. Prodejní ceny rodinných domů se na takto malých pozemcích blíží cenové nabídce větších bytů v obdobných lokalitách a domy se tak stávají cenově dostupné i pro zájemce, kteří by jinak o koupi rodinného domu vůbec neuvažovali. Součástí záměru rozvoje skupiny ED je také individuální výstavba rodinných domů na pozemcích zájemců, kterou zahájí v roce 2015. Pro tento záměr již vybraný projekční atelier připravuje katalog vzorových rodinných domů. Skupina ED se také v současnosti více zaměřuje na výstavbu rodinných domů na sklad. Důvodem je fakt, že skupina ED má většinu rodinných domů ve svých developerských projektech prodánu ještě před zahájením jejich samotné výstavby a nemá v nabídce žádné postavené domy pro zájemce, kteří se chtějí stěhovat ihned (např. z důvodu prodeje jejich bytu v Praze apod.). Dle současných analýz skupiny ED se jedná až o 50 % kupujících. Druhá polovina zájemců je ochotná počkat si na výstavbu až 1 rok. Strategií skupiny ED je intenzivní analýzou možných investičních příležitostí realizovat nejen přímé nákupy pozemků, ale také využít své kapitálové síly, know how a kontaktů s bankami a jinými věřiteli k převzetí obchodních společností se zajímavými pozemky ve svém majetku. 4.7.4 Předpokládaný vývoj Ve střednědobém i dlouhodobém horizontu předpokládá skupina ED pozitivní vývoj svých činností v rozsahu předmětu svého podnikání. Skupina se primárně zaměří na rozšíření portfolia vlastněných stavebních pozemků ve vybraných lokalitách, tak jako na využití prostoru v oblasti individuální výstavby domů a na zefektivnění své příjmové situace plynoucí z prodeje již postavených rodinných domů. 5 ÚDAJE O ČINNOSTI EMITENTA 5.1 POPIS PODNIKÁNÍ Hlavním předmětem činnosti emitenta, společnosti EURO PROPERTY INVESTMENT, s.r.o., je developerská činnost v lokalitě Unhošť u Prahy, spočívající ve výstavbě 42 moderních rodinných domů v rámci projektu Terasy Unhošť. Emitent podniká v této lokalitě od října roku 2012, kdy zakoupil v rámci veřejné soutěže pozemky pro výstavbu těchto domů od společnosti ECM, která se nalézala v té době v insolvenci. Díky tomu byly pozemky pořízeny za velmi příznivou kupní cenu. V období od podzimu 2012 do jara 2013 emitent přepracoval původní projekt tak, aby se přizpůsobil aktuální poptávce na trhu. Úpravy spočívaly zejména ve výrazném zmenšení velikosti přibližně poloviny rodinných domů v projektu, kdy z patrových domů vznikly cenově dostupné menší přízemní domy. Úpravou prošel i projekt veřejných komunikací, kde byly vyprojektovány zelené pásy s vysázenými stromky. I tato úprava projektu kladně ovlivňuje poptávku po tomto rezidenčním projektu. Po úspěšném přepracování projektu byly veškeré změny projednány se stavebním úřadem a ve druhé polovině roku 2013 byla vydána stavební povolení na změnu staveb před dokončením. Následně byla zahájena výstavba prvních 12 rodinných domů. 5.2 KONKURENČNÍ PROSTŘEDÍ Emitent si projekt Terasy Unhošť zakoupil nejen z důvodu zajímavé prodejní ceny pozemků, ale k akvizici se rozhodl zejména po důkladné obchodní analýze trhu celé lokality. V městě Unhošť se k datu koupě vyskytoval a nadále vyskytuje pouze jeden konkurenční projekt, konkrétně rodinné domy od společnosti JUNG.CZ a.s. Jejich projekt v ulici Jahodová se od projektu Terasy Unhošť výrazně odlišuje zejména vzhledově. Funkcionalistické domy na Terasách Unhošť jsou svým vzhledem unikátním projektem svého druhu v širokém okolí přibližně 15 20 kilometrů. Projekt získal řadu prestižních ocenění, mimo jiné i rezidenční projekt roku. Kromě vzhledové přitažlivosti je projekt konkurenční i cenově. Prodejní cenová hladina těchto moderních rodinných domů v rámci projektu je dokonce nižší, než u přibližně stejně velkých domů společnosti JUNG.CZ a.s. To je dáno nízkou akviziční cenou pozemků i menšími výměrami prodejních stavebních parcel pro koncové zákazníky. Výše uvedené parametry projektu dělají z Teras Unhošť velmi konkurence schopný projekt v rámci lokálního trhu nabízených nemovitostí v okrese. O tom svědčí i vysoká rozprodanost jednotlivých domů v projektu, která tvoří po půl roce od zahájení výstavby přes 20 % všech domů.
5.3 OBCHODNÍ STRATEGIE Strategií emitenta v projektu Terasy Unhošť je zejména s ohledem na silnou poptávku po těchto moderních a cenově dostupných domech postavit v rámci projektu všech 42 domů co nejdříve, část domů jako hrubou stavbu a část dostavět do fáze kompletních dokončených staveb na klíč. Kromě silné poptávky po ještě nepostavených domech v projektu je totiž v současné době velký zájem po již postavených domech, do kterých by se poptávající mohli ihned přestěhovat. Jsou to většinou lidé, kteří prodali svůj byt v okrajových částech Prahy s tím, že se přestěhují do většího bytu nebo domku, a potřebují se přestěhovat v horizontu maximálně 2 3 měsíců, po kterých musí uvolnit své stávající bydlení novým zájemcům. Takové poptávající nejsme v těchto měsících schopni uspokojit, a proto jsme se v obchodní strategii pro tento rok zaměřili zejména na co nejrychlejší dokončení staveb domů S ohledem na velký úspěch projektu Terasy Unhošť připravuje emitent ve spolupráci se sesterskou společností EURO DEVELOPMENT GROUP, s.r.o. (dále jen EDG ) další výstavbu v obci Unhošť, která by měla být zahájena v roce 2016. Projekt by měl mít 78 rodinných domů. Emitent také v současnosti jedná o koupi dalších pozemků v blízkosti lokality Terasy Unhošť. 6 PŘEDPOKLÁDANÝ VÝVOJ EMITENTA Ve střednědobém výhledu 2 5 let předpokládá emitent pozitivní vývoj své developerské činnosti v Unhošti. S ohledem na velký úspěch projektu Terasy Unhošť připravuje emitent ve spolupráci se sesterskou společností EURO DEVELOPMENT GROUP, s.r.o. (dále jen EDG ) další výstavbu v obci, která by měla být zahájena v roce 2016. Velká část těchto pozemků je již v majetku společnosti EDG a v současnosti se projednává územní rozhodnutí na dělení pozemků a umístění inženýrských sítí a rodinných domů s dotčenými úřady. V dlouhodobém horizontu 5 10 let předpokládá emitent akvizice zbylých stavebních pozemků v obci, které jsou v převážné většině v blízkosti stávajícího projektu Terasy Unhošť. Emitent je v jednání s majiteli těchto pozemků již od roku 2012 a v horizontu 1 roku předpokládá uzavření budoucích kupních smluv na tyto pozemky s předkupním právem na 10 let. VÁŠ OBCHODNÍK S CENNÝMI PAPÍRY PRÁVNÍ UPOZORNĚNÍ Důležité upozornění: Tato emise není veřejnou nabídkou cenných papírů. Hodnota dluhopisu může klesat nebo růst. Investoři mohou získat při prodeji dluhopisu před datem splatnosti částku nižší než částku investovanou. Minulá výkonnost nezaručuje srovnatelný budoucí výkon. Tento dokument má pouze propagační obsah, informace a hodnocení v něm obsažené slouží pouze pro informativní účely. Tento dokument není prospektem a není určen pro výběrové řízení, není právní, daňovou, nebo investiční radou, doporučením ani nabídkou, ani neobsahuje radu nebo doporučení k uzavírání jakékoliv transakce. Investování je spojeno s riziky. Investiční rozhodnutí investora musí být založeno na pečlivém zvážení vhodnosti investice do dluhopisů v souvislosti s jejich vlastním cenovým vývojem, likviditou a investičním horizontem a investor by měl zvážit potřebu nezávislého investičního, právního a daňového poradenství. Tento dokument nezohledňuje investiční profil jednotlivého investora. Není zaručena přesnost nebo úplnost informací obsažených v tomto dokumentu. Některé služby a produkty jsou předmětem právních omezení, a proto nemohou být určeny pro obyvatele některých zemí. BH Securities, a.s. je dozorována ČNB. Společnost BH Securities a.s. může od emitenta za činnost spojenou s emisí dluhopisů obdržet úplatu. Více informací k investičním pobídkám je uvedeno na informačním CD BHS a webových stránkách společnosti v záložce Dokumenty ke stažení. K získání konkrétnější informace se prosím obracejte na Vaší kontaktní osobu. Tento dokument byl připraven s náležitou pečlivostí a pozorností. Tiskové chyby jsou vyhrazeny.