ZNALECKÝ POSUDEK č. 245/13 o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitostech - pozemku p.č. 6185/2 - PK, 644 - PK, LV číslo 410, katastrální území Molenburk, obec Vysočany, okres Blansko a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 3941/11-22 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 23.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 25.11.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitostech - pozemku p.č. 6185/2 - PK, 644 - PK, LV číslo 410, katastrální území Molenburk, obec Vysočany, okres Blansko a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Molenburk 679 13 Vysočany Kraj: Jihomoravský Okres: Blansko Obec: Vysočany Katastrální území: Molenburk Počet obyvatel: 797 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.11.2013 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 18.11.2013, LV číslo 410, k.ú. Molenburk - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Hejč Petr Ing. Díly IV 884, 76001 Zlín 1/2 Pavljuková Ivana Velvarská 136/1, 27401 Slaný 1/2 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. - 2 -
Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Pavljuková Ivana Zahájení exekuce - Pavljuková Ivana Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází na severně od středu obce v lokalitě Za kostelem. Jedná se o neoplocené pozemky, užívaná jako pole. Příjezd je po polní cestě. Na pozemcích se nenachází trvalé porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Popis Pozemky jsou zemědělsky užívány. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 29 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] PK 618/2 74 612 1 899,00 3,87 3,87 7 349,13 PK 644 72 604 1 694,00 3,85 3,85 6 521,90 Mezisoučet 3 593,00 13 871,03 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 13 871,03 Pozemky - zjištěná cena = 13 871,03 Kč - 4 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 13 871,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 13 871,- Kč Celkem 13 871,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 13 871,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 13 871,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 13 871,- Kč Celkem 13 871,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 13 871,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 13 870,- Kč slovy: Třinácttisícosmsetsedmdesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - 5 -
1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej, pozemek zemědělská půda, 1 288 m2 Celková cena: 10 304 Kč za nemovitost Cena za m2: 8 Kč za m2 Poznámka k ceně: Bez provize. Adresa: Petrovice Datum aktualizace: 10.09.2013 ID zakázky: AV362BL052-6 -
Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Venkovská Plocha pozemku: 1 288 m2 Doprava: Silnice Popis: Nabízíme Vám k prodeji ornou půdu o velikosti 1.288 m2. Šíře pozemku je cca 30,5 m. Pozemek není oplocený. Inženýrské sítě nejsou součásti pozemku a nejsou ani v jeho blízkosti. Pozemek lze využít pro zemědělské využití. Příjezdová komunikace je obecní, asfaltová. Obec Petrovice je dobře občansky vybavená. Nabízí se zde i možnost přikoupení pozemků, které nenavazují. Pozemky lze využít také pro zemědělské účely. Pro další informace a prohlídku kontaktujte makléře. 2. Prodej, pozemek zemědělská půda, 11 343 m2 Celková cena: 525 000 Kč za nemovitost + provize RK Cena za m2: 46 Kč za m2 Adresa: Holštejn Datum aktualizace: 21.11.2013 ID zakázky: 209303 Plocha pozemku: 11 343 m2 Popis: Nabízíme k prodeji pozemky o celkové výměře 11343m2. Pozemky jsou v současné době vedeny jako orná půda, jsou rovinatého charakteru. Klidná lokalita. Pozemky mají k dispozici obecní přístupové cesty. Vzdálenost 10km od Blanska. 3. Prodej, pozemek zemědělská půda, 1 636 m2 Celková cena: 13 088 Kč za nemovitost Cena za m2: 8 Kč za m2 Poznámka k ceně: Bez provize. Adresa: Petrovice Datum aktualizace: 10.09.2013 ID zakázky: AV362BL051 Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Venkovská Plocha pozemku: 1 636 m2 Doprava: Silnice - 7 -
Popis: Nabízíme Vám k prodeji ornou půdu o velikosti 1.636 m2. Šíře pozemku je cca 30,5 m. Pozemek není oplocený. Inženýrské sítě nejsou součásti pozemku a nejsou ani v jeho blízkosti. Pozemek lze využít pro zemědělské využití. Příjezdová komunikace je obecní, asfaltová. Obec Petrovice je dobře občansky vybavená. Nabízí se zde i možnost přikoupení pozemků, které nenavazují. Pozemky lze využít také pro zemědělské účely. Pro další informace a prohlídku kontaktujte makléře. Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca 8,- Kč /m2, t.j. cca 28 tisíc Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Pavljuková Ivana Zahájení exekuce - Pavljuková Ivana Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Dvacetosmtisíc Kč z toho podíl id. 1/2 je 28 000,- Kč - 8 -
14 000,- Kč slovy: Čtrnácttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz V Hranicích 25.11.2013 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 245/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 245/13. - 9 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 8 Snímek katastrální mapy 2 Fotodokumentace nemovitosti 1-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -