Znalecký posudek č. 3353 / 081 / 2014 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro Exekutorský úřad Brno - město Předmět ocenění: Ideální spoluvlastnický podíl ½ na bytu č. 1483/12 včetně spoluvlastnického podílu 216/1000 na domě č.p. 1483 a pozemku parc.č. 201/70 Ulice: Stadtrodská Město : Tachov Okres: Tachov Kraj: Plzeňský kraj Katastrální území: Tachov Sídlo katastr. úřadu v Tachově Vlastník bytu: Razka s.r.o. nám. Republiky 86, Tachov Szurman Rostislav Stadtrodská 1483,Tachov Vlastník pozemku: Razka s.r.o. nám. Republiky 86, Tachov Szurman Rostislav Stadtrodská 1483,Tachov č.p. 1483 PSČ Identifikační kód: 764914 podíl: 1/2 1/2 podíl: 216/10000 216/10000
2 Objednavatel: Exekutorský úřad Brno - město Minská 54 616 00 Brno č.j. 97 EX 1316/12 Znalecký posudek je zpracován ke dni 23.9.2014 Vypracoval: Ing.Jan Balihar Fr. Liszta 49 323 22 Plzeň licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0091 verze ACONS 10.28, platná od 15.2.2012 Tento znalecký posudek obsahuje 16 stran textu (z toho 3 strany příloh) a předává se ve 3 vyhotoveních. V Plzni, dne 7.10.2014
3 Obsah Prohlídka nemovitosti... 4 Podklady pro znalecký posudek:... 4 Nález a posudek... 5 Úvod... 5 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav... 6 C. Pozemky... 7 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací... 8 E. Právní stav... 9 Rekapitulace... 10 Přílohy výpis z KN ze dne 11.9.2014 kopie kat. mapy Znalecká doložka
4 Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 23.9.2014 od 9,00 hod. Nemovitost byla zpřístupněna. Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Tachov, město Tachov, list vlastnictví č. 4178, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Tachově dne 11.9.2014, 2. Situační podklady předložené objednatelem kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Tachov, mapový list č. Tachov 9-7/43, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Tachově dne 11.9.2014 v měřítku 1:1000 3. Doklady o nabytí - nebyly předloženy 4. Projektové podklady - nebyly předloženy 5. Doklady o stáří a době užívání - nebyly předloženy, dle informací získaných na místě byl dům postavený v roce 1980. Skutečný stav odpovídá sdělenému stáří 6. Ostatní podklady předložené objednatelem Exekuční příkaz č.j. 97 EX 1316/12 ze dne 16.3.2012 Fotodokumentace pořízená znalcem
5 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Město Tachov je významným městem regionu a má 12676 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Tachov. Nejbližší správní centrum je místo samé. V místě je městská hromadná doprava (autobus). Nejbližší železniční stanice je v místě. Budova se nachází v zóně převážně obytných domů, vzdálené od centra 1,0 km. Okolní zástavbu tvoří bytové domy - sídlištní zástavba. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu neovlivňující obvyklou cenu, protože se jedná o běžnou polohu městského bydlení s napojením na inž. sítě. Souhrnné informace o nemovitosti: -bytová jednotka 2+1v panelovém domě. Údaje o oceňované budově Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do řadu, plyn, elektro, dálkové vytápění. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je přibližně obdélníkový. Pozemek je rovinný. Po roce 2006 k převodu budovy došlo na základě kupní smlouvy ze dne 23.4.2014. Viz. srovnávací metoda. Budova ke dni ocenění je částečně využívána. Oceňovaná budova je řadová. Budova je postavena na vlastním pozemku. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu.
6 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.Bytová jednotka: 1.1. BJ č. 1483/12 Obec : TachovOstrov Katastrální území : Tachov Ulice : Stadtrodská Dům č.p. 1483 Spoluvlastnický podíl na budově : 432/10000 Popis domu a bytu: Budova je postavena na vlastní parcele č. 201/70. Bytová jednotka se nachází ve 4.NP panelového domu. Dům má 1 podzemní a 8 nadzemních podlažích, plochá střecha, živičná krytina, klemp. prvky z pozink. plechu, bleskosvod, teracové schody, výtah, vnější omítka strukturovaná kontaktní zatepl. systém. Vlastní bytová jednotka má plastová okna, dveře plné a prosklené, podlahy plovoucí a s PVC, ÚT dálkové, rozvod el. energie 230 V, rozvod ST i TUV s ohřevem dálkovým, kuch. linka podstandardní s plynovým sporákem, koupelna s vanou umyvadlem, WC kombi, umakartové jádro. Bytová jednotka není dlouhodobě udržovaná, vybavení původní. Dům z roku 1980. Dispoziční řešení: kuchyně,2 pokoje, hala, koupelna, WC, lodžie, v1.pp sklepní koje
7 4.nadzemní podlaží BJ o podlahové ploše 62,7 Výčet jednotlivých místností a jejich výměry : 2.nadzemní podlaží kuchyně chodba koupelna WC obývací pokoj pokoj Výměra celkem 10,80 9,40 2.60 1,00 20,20 18,70 62,70 Lodžie 4,1, sklep 1,4 Dispoziční řešení: 3+1 Technický stav budovy : velmi dobrý Rekonstrukce: zateplení domu, výměna oken Stáří budovy : 34 let Počet garážových stání: žádné Technický stav : Prohlídkou byly zjištěny závady. Jsou to zejména : - zanedbaná údržba C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Tachov Katastrální území: Tachov Vlastník stavby: Razka s.r.o. nám. Republiky 86, Tachov Szurman Rostislav podíl: 1/2 1/2
8 Stadtrodská 1483,Tachov Vlastník pozemku: Razka s.r.o. nám. Republiky 86, Tachov Szurman Rostislav Stadtrodská 1483,Tachov podíl: 216/10000 216/10000 Parcela č. Výměra Druh Využití 201/70 238 zastavěná plocha a nádvoří objekt k bydlení Výměra pozemků celkem 238.00 / 238.00 1 000.00 238 000.00 Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku Směrná cena pozemku byla stanovena podle návrhu směrných cen pro město Tachov, k.ú. Tachov, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. Pozemky celkem 238 000.00 10 282.00 Spoluvlastnický podíl: 432/10000 Výpočet spoluvlastnického podílu: 238 000*432/10000 = 10 282,- Pozemek (podíl 432/10000) D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Byt ve vlastnictví dokončený, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí
9 je nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : 1) BJ Tachov,Bělojarská ul., byt 2+1 v 2.NP v panelovém domě po revitalizaci, byt po částečné rekonstrukci, užitná plocha( dále jen UP) 57, sklep Nabídková cena: 810 000,- Ukazatel UP: 14 211,-/ 2) BJ Tachov,Zárečná ul., byt 2+1 v 13.NP v panelovém domě po revitalizaci, byt v původním provedení, užitná plocha( dále jen UP) 60, sklep Nabídková cena: 699 000,- Ukazatel UP: 11 650,-/ 3) BJ Tachov,Stadtrodská ul., byt 2+1 v 3.NP v panelovém domě po revitalizaci, byt v původním provedení, užitná plocha( dále jen UP) 52, sklep Nabídková cena: 734 000,- Ukazatel UP: 14 115,-/ Na základě porovnání se srovnatelnými nemovitostmi s přihlédnutím zejména k nabídkovým cenám a stavu oceňované nemovitosti stanovuji ukazatel UP na: 11 000,-/ Výpočet srovnatelné hodnoty: 62,70 x 11 000,-/ 689 700,- Srovnatelná hodnota(podíl 1/1): 690 000,- E. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace nebyla předložena. Místním šetřením bylo zjištěno, že ocenění je možno i přes tuto skutečnost provést, protože se jedná o univerzálně využitelné prostory a lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti.
10 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Typ č. 1.13.1.1. Byt ve vlastnictví dokončený Město: Tachov Okres: Tachov Kat. území: Tachov ulice : Stadtrodská č.p. 1483 Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. BJ č. 1483/12. Pozemky ( podíl 432/10000) Celkem 10 282.00 10 282.00 Srovnávací hodnota ( podíl 1/1) 690 000.00 Rizika : nejsou známá Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Bytová jednotka 2+1 nedostatečně udržovaná s původní vybavením v panelovém domě. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši : Obvyklá cena (podíl 1/1) : 690 000.00 Obvyklá cena (podíl 1/2) : 320 000.00 Pozn. Menšinový podíl nebo podíl ve výši ½ se prodává zpravidla za nižší cenu než matematický podíl Obvyklá cena práv spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Práva - nejsou známa 0.00
11 Obvyklá cena závad spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Závady nejsou známy 0.00 Znalec prohlašuje, že mu ze strany povinného nebyla předložena žádná nájemní smlouva ani smlouva o věcném břemeni. Z LV č. 4178 pro k.ú. Tachov nevyplývá, že na nemovitosti vázne věcné břemeno. Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Ing. Jan Balihar Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
12 FOTODOKUMENTACE